﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-57234/2019

Дело № А57-4137/2019

г. Казань

18 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2020 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области – Андриясовой А.А., доверенность от 09.01.2020, 

конкурсного управляющего открытого акционерного общества Концерн «Артромед» Воронцова А.А. – Горюновой Т.Г., доверенность от 24.11.2017,

Яскевича Виктора Васильевича – Васильева В.В., доверенность от 22.01.2020, Истомина А.С., доверенность от 18.03.2016,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области и Яскевича Виктора Васильевича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.07.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 

по делу № А57-4137/2019

по заявлению конкурсного управляющего открытого акционерного общества Концерн «Артромед» Воронцова А.А. о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района (ОГРН 1026401988183, ИНН 6449013567), Федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация» - Федеральное бюро технической инвентаризации» в лице Саратовского филиала, Яскевич Виктор Васильевич, 

УСТАНОВИЛ:

конкурсный конкурсный управляющий открытого акционерного общества Концерн «Артромед» (далее – Концерн «Артромед», общество) Воронцов Антон Александрович обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконными действий государственного регистратора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее –Росреестр по Саратовской области), осуществленных 06.03.2014 по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 по договору купли-продажи от 17.01.2011, заключенному между Концерн «Артромед» и Яскевичем Виктором Васильевичем (далее – Яскевич В.В.).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района, Федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация» - Федеральное бюро технической инвентаризации» (далее - ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»), в лице Саратовского филиала, Яскевич В.В., Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральное казенное предприятие Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»). 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.07.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными действия Росреестра по Саратовской области по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 на основании договора купли-продажи от 17.01.2011, заключенного между Концерном «Артромед» и ИП Яскевичем В.В. На Росреестр по Саратовской области возложена обязанность погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре недвижимости запись от 06.03.2014 № 64-64-23/004/2014-213 о регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Яскевича Виктора Васильевича на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 на основании договора купли-продажи от 17.01.2011, а также восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности Концерна «Артромед» на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200.

Не согласившись с судебными актами, заинтересованные лица ИП Яскевич В.В. и Росреестр по Саратовской области обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно?телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель ИП Яскевича В.В. и Росреестра по Саратовской области поддержали правовую позицию, изложенную в жалобах.

Представители Концерна «Артромед» возражали.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 04.02.2020 заявленный Яскевичем Виктором Васильевичем отвод судьям судебного состава Хайруллиной Ф.В., Петрушкину В.А., Фатхутдиновой А.Ф., рассматривающих настоящее дело, и всем судьям Арбитражного суда Поволжского округа рассмотрен в порядке, установленном статьей 25 АПК РФ и отклонен ввиду отсутствия для этого оснований, перечисленных в статье 21 АПК РФ. 

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 04.02.2020 объявлен перерыв до 11.02.2020 в 13 часов 55 минут. По окончании перерыва заседание суда возобновлено.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования о признании незаконными действий регистрационного органа, признали, что заявителем не пропущен срок, установленный пунктом 4 статьи 198 АПК РФ на обжалование оспариваемых действий, и исходили из того, что действия Росреестра по Саратовской области по принятию решения о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 на основании договора купли-продажи от 17.01.2011, в рассматриваемом случае совершены в отсутствие необходимых для совершения таких действий документов, в силу чего являются незаконными.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 1 статьи 201 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

По смыслу части 1 статьи 65 АПК РФ заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Как следует из материалов дела, 17.01.2011 между Концерном «Артромед» (Продавец) в лице генерального директора Гаврилова С.В. и Яскевичем В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями пункта 1.1 которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: земельный участок площадью 2 285 кв.м, кадастровый номер 64:50:010502:200, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. им. Горького, д. 1а (т. 1 л.д. 18-21).

23.01.2014 Концерн «Артромед» в лице представителя Брехова А.В. по доверенности от 22.01.2014, а так же Яскевич В.В. обратились в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200, представив в материалы дела, в том числе справку Энгельсского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 17.02.2014 № 389, согласно которой по результатам обследования земельного участка, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. им. Горького, д. 1а с кадастровым номером 64:50:010502:0200, являющегося предметом сделки купли-продажи, строений не выявлено (т. 4 л.д. 154-156).

06.03.2014 произведена государственная регистрация № 64-64-23/004/2014- 213 права собственности Яскевича В.В. на земельный участок с кадастровым номером 64:50:000000:05:02:200.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.02.2015 по делу № А57-9021/2014 Концерн «Артромед» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 12.02.2015 по делу № А57-9021/2014 конкурсным управляющим утвержден Воронцов А.А. 

Воронцов А.А., полагая, что при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок регистрирующим органом не дана должная правовая оценка документам, представленным на государственную регистрацию, не проведена правовая экспертиза, государственным регистратором при осуществлении регистрационных действий в качестве документа, подтверждающего отсутствие на земельном участке строений, принята справка Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», содержащая недостоверную информацию, ссылаясь на нарушение прав Концерна «Артромед» и конкурсных кредиторов, незаконное лишение его прав на земельный участок, обратился с настоящим заявлением в суд.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на момент обращения в регистрирующий орган сторон сделки, и принятия уполномоченным органом решения о государственной регистрации перехода права собственности действовали положения абзаца 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации), которые предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, правовую экспертизу документов и проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Одновременно в пункте 1 статьи 18 указанного Закона предусмотрено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 32 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении методических указаний по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующим в указанный период, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона о государственной регистрации).

Таким образом, в компетенцию регистрирующего органа входит также проверка самой сделки на предмет ее соответствия закону; уполномоченный орган при рассмотрении заявления о государственной регистрации перехода права собственности обязан был давать правовую оценку договору купли-продажи.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 части 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

Согласно части 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. 

Указанное положение законодательства представляет собой реализацию установленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11 выражена правовая позиция, согласно которой продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12 изложена также следующая правовая позиция: если на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке находился объект недвижимости, в отношении которого стороны договора не могли не знать, что он не принадлежит покупателю земельного участка на праве собственности, то заключенный договор в этой части не соответствует статье 36 ЗК РФ. То обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи другое лицо не являлась собственником этого объекта и существовала неопределенность в том, кто является его собственником, не могло служить основанием для заключения названного договора без учета правил статьи 36 ЗК РФ.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Руководствуясь приведенными нормами права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на регистрирующий орган при регистрации сделки в отношении земельного участка возложена обязанность, в том числе, по проверке наличия на отчуждаемом земельном участке объектов недвижимости, наличия прав у продавца земельного участка на указанные объекты.

Между тем, как правильно указал суд, заявитель не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, и свидетельствующие о соответствии порядка заключения спорного договора купли-продажи нормам земельного законодательства.

В соответствии с требованиями статьи 19 Закона о государственной регистрации прав Росреестр по Саратовской области принял меры к получению дополнительных сведений в целях устранения сомнений в наличии оснований для регистрации, а именно, получил справку о стоимости продаваемого имущества и его доли в стоимости активов Концерна «Артромед» по состоянию на 31.12.2013, а также справку Энгельсского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 17.02.2014 № 389, согласно которой по результатам обследования отчуждаемого земельного участка, расположенного по адресу: г. Энгельс, ул. им. Горького, д. 1а с кадастровым номером 64:50:000000:05:02:200, строений не выявлено (т. 4 л.д. 156).

Таким образом, представленная справка ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 17.02.2014 № 389 подтверждала отсутствие на отчуждаемом земельном участке объектов недвижимости.

Между тем, как установлено судами и следует из дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 64:50:01 05 02:0200, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. им. Горького, уч. 1а (т. 2 л.д. 109-123), при государственной регистрации права собственности Концерна «Артромед» на указанный земельный участок были приложены: свидетельство о праве собственности на землю № 0836522 (т. 2 л.д. 114-116), из которого следует, что земельный участок предоставлен для эксплуатации помещений в целях определенных уставными задачами; план, приложенный к свидетельству № 0836522, из которого следовало, что на земельном участке имеются объекты капитального характера. Также при государственной регистрации права собственности Концерна «Артромед» на указанный земельный участок был приложен кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 64:50:01 05 02:0200 от ноября 2003 года, из которого также следует, что на спорном земельном участке имеются объекты недвижимости (т. 2 л.д. 119-123).

Согласно письму от 19.09.2018 № 7829 - ответа филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области на запрос конкурсного управляющего (т. 2 л.д. 4-6), в ЕГРН содержатся сведения о следующих объектах недвижимости, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. М.Горького, д. 1А:

- сооружение (забор) с кадастровым номером 64:51:000000:25896, протяженностью 22м, назначение - нежилое, год завершения строительства - 1996, кадастровая стоимость 169,28 руб.;

- нежилое здание с кадастровым номером 64:50:000000:25897, площадью 579 кв. м, литер А, А2, год завершения строительства - 1930, количество этажей - 2,кадастровая стоимость 5 346 000 руб.;

- здание караульного помещения с кадастровым номером 64:50:000000:25898, площадью 11,9 кв.м, литер В, год завершения строительства - 1996, кадастровая стоимость 238 000 руб.;

- нежилое здание с кадастровым номером 64:50:000000:25899, площадью 579 кв.м литер А, год завершения строительства - 1930, количество наземных этажей - 2, подземных - 1, кадастровая стоимость 10 130 000 руб.;

- административное здание с кадастровым номером 64:51:000000:736, площадью 367,2 кв.м, литер А, год завершения строительства - 1930, кадастровая стоимость 3 832 957,26 руб.

04.05.2018 конкурсный управляющий обратился с запросом в ГУП «Сартехинвентаризация» и 23.05.2018 получил документы, согласно которым по архивным данным в реестровой книге № 4 р. 78 имеется запись от 30.06.1995 о праве собственности АООТ Концерн «Артромед» на объект, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. им. Горького, д. 1а. В качестве документов, устанавливающих право собственности, в реестровой книге указаны: постановление администрации г. Энгельса от 02.06.1995 № 1364/1, акт приема-передачи от 19.06.1995 (т. 1 л.д. 70).

Из письма филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области от 19.09.2018 № 7829, а так же из представленных в материалы настоящего дела выписок из ЕГРН (т. 7 л.д. 17-29) следует, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25897, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899, 64:51:000000:736 внесены в ЕГРН как ранее учтенные 04.07.2012 в соответствии со сведениями, содержащимися в архиве организации технической инвентаризации.

Объект недвижимости с кадастровым номером 64:51:000000:736, 1930 года постройки, кадастровой стоимостью 3 832 957,26 руб. снят с государственного учета 24.02.2015 на основании заявления Евдокимова Сергея Валерьевича (представителя Яскевича Виктора Васильевича) о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости в связи с прекращением его существования (ОКС) № 64-0-1-181/3038/2015-1618 и акта обследования, подготовленного 19.02.2015 кадастровым инженером Алексейкиным Александром Юрьевичем.

Объект недвижимости с кадастровым номером 64:50:000000:25897, 1930 года постройки, кадастровой стоимостью 5 346 000 руб. снят с государственного учета 03.03.2015 на основании заявления Евдокимова Сергея Валерьевича (представителя Яскевича Виктора Васильевича) о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости в связи с прекращением его существования (ОКС) № 64-0-1-181/3048/2015-1619 и акта обследования, подготовленного 19.02.2015 кадастровым инженером Алексейкиным Александром Юрьевичем.

Таким образом, регистрация права собственности на земельный участок на основании недостоверных данных, позволила Яскевичу В.В. по факту приобретения спорного земельного участка у Концерна «Артромед» и регистрации права собственности за собой совершить действия по снятию с кадастрового учета объектов недвижимости, расположенных на нем.

Между тем такие действия Яскевича В.В. также не соответствующие законодательству, стали возможным в результате совершенных регистрирующих органом оспариваемых действий по регистрации прав.

На основании статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в редакции, действующей на момент осуществления оспариваемых действий (далее - Закон № 221-ФЗ), кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Статьей 4 Закона № 221-ФЗ предусмотрено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов.

В соответствии с частью 6 статьи 20 Закона № 221-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения Яскевича В.В., с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости.

Из представленных в материалы дела реестровых дел на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:736, 64:50:000000:25897 (т. 7 л.д. 64-94), при обращении 19.02.2015 в кадастровый орган с заявлениями о снятии с государственного кадастрового учета указанных объектов в связи с прекращением их существования, Яскевичем В.В. в качестве правоподтверждающего документа о наличии права на обращение с данными заявлениями представлено свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 на основании договора купли-продажи от 17.01.2011 (т. 7 л.д. 80, 83, 88, 91).

Таким образом, объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:736, 64:50:000000:25897, применительно к части 6 статьи 20 Закона № 221-ФЗ, фактически были сняты с учета по заявлению собственника земельного участка, на котором они находились, то есть земельного участка с кадастровым номером 64:50:010502:200.

При этом судом первой инстанции правомерно отмечено, что в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 22 Закона № 221-ФЗ в соответствующей редакции, необходимым для кадастрового учета документом являются, помимо прочего, акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).

Между тем, в представленных в материалы настоящего дела реестровых делах на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:736, 64:50:000000:25897 отсутствуют какие-либо акты обследования установленной формы, в том числе, подготовленные 19.02.2015 кадастровым инженером Алексейкиным Александром Юрьевичем.

В заявлениях Яскевича В.В. от 19.02.2015 о снятии с кадастрового учета объектов, в разделе «документы, прилагаемые к заявлению» так же не имеется указания на представление в кадастровый орган актов обследования.

В настоящее время согласно сведениям ЕГРН актуальными являются сведения о трех объектах недвижимости стоящих на государственном кадастровом учете, расположенных на земельном участке по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. им. Горького, д. 1а: кадастровые номера 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899 (т. 2 л.д. 46-54).

В материалы настоящего дела в ответ на запросы суда поступили письма из Росреестра, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области от 13.05.2019 (т. 2 л.д. 21, 27-28), согласно которым в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010502:200 ранее располагались объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899. В настоящее время связь данных объектов с указанным земельным участком аннулирована в рамках проведения верификации сведений ЕГРН.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 64:50:000000:05:02:200 на момент его продажи и совершения в отношении него регистрационных действий, существовали объекты недвижимости с характеристиками, соответствующими объектам недвижимости.

Таким образом, принимая во внимание то, что из представленного дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 64:50:01 05 02:0200, следует, что на спорном земельном участке, принадлежащем Концерну «Артромед» имеются объекты недвижимости, а также то, что в составе реестровых дел на объекты с кадастровыми номерами 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899 имелись документы технического учета - кадастровые паспорта со ссылками на правообладателя данных объектов и документы - основания возникновения соответствующих прав, регистрирующий орган должен был произвести правовую оценку указанных документов и сведений с целью установления факта наличия либо отсутствия на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих Обществу.

Однако требования законодательства по проверке регистрирующим органом наличия на земельном участке объектов недвижимости как объектов гражданских прав, не соблюдены, проверка не проведена, при этом справка органа технической инвентаризации о наличии либо отсутствии на земельном участке каких-либо строений не может быть оценена в качестве достаточного доказательства соблюдения запрета, установленного частью 4 статьи 35 ЗК РФ без анализа сведений ЕГРН, а так же регистрационных дел объектов недвижимости, имеющих какие-либо связи с отчуждаемым земельным участком, в силу чего суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу о том, что действия Управления Росреестра по принятию решения о регистрации права совершены в отсутствие необходимых для регистрации документов и с нарушением требований Закона о государственной регистрации, ЗК РФ, нарушают права и интересы конкурсных кредиторов Концерна «Артромед», в защиту которых выступает конкурсный управляющий, в силу чего являются незаконными.

Таким образом, ограничившись сведениями об отсутствии на отчуждаемом земельном участке зданий и сооружений на основании справки Энгельсского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 17.02.2014 № 389, регистрирующий орган зарегистрировал договор купли-продажи от 17.01.2011, фактически, помимо прочего, легализовав Яскевичу В.В. возможность впоследствии разрешить правовую судьбу объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010502:200 и принадлежащих Концерна «Артромед».

При этом, как подтверждается представленными в материалы дела документами, Яскевич В.В. осуществил указанные действия и снял с кадастрового учета объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:736, 64:50:000000:25897, стоимость которых, согласно письму филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области от 19.09.2018 № 7829, составляла 3 832 957,26 руб. и 5 346 000 руб.

Кроме того, регистрация договора купли-продажи от 17.01.2011, следствием которой стало возникновение у Яскевича В.В. возможности впоследствии обратиться в кадастровый орган в качестве собственника земельного участка с кадастровым номером 64:50:010502:200, повлекла актуализацию вопроса о том, что фактическое отсутствие объектов, снятых с учета на основании заявлений Яскевича В.В., могло явиться следствием их ликвидации самим Яскевичем В.В. после регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200.

Довод Росреестра об отсутствии в ЕГРН сведений о регистрации прав на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899 и о том, что принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в указанной ситуации не применим, поскольку предполагает обязательное наличие права на такие земельные участки и объекты недвижимости у одного лица, а так же обязательную регистрацию таких прав, правомерно отклонен судами, поскольку право собственности на указанные объекты могло возникнуть до введения в действие Закона № 122-ФЗ и согласно статье 6 названного Закона оно считается действительным независимо от его государственной регистрации.

При этом суды правомерно указали, что факт регистрации права в той ситуации, когда такая регистрация не является обязательной и проводится по желанию правообладателя (часть 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ) не может влиять на существо и объем имеющегося права, а так же на объем механизмов защиты такого права и зависеть при реализации указанных прав от усмотрения органа регистрации.

Таким образом, учитывая, что указанные объекты, согласно выпискам из ЕГРН, являются ранее учтенными и созданными в 1996, 1930 годах, а право на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 возникло у Концерна «Артромед» в 1995 году, право собственности общества на данные объекты могло возникнуть до введения в действие Закона № 122-ФЗ и быть действительным без его государственной регистрации. Вместе с тем, Росреестром при регистрации договора купли-продажи от 17.01.2011 оценка указанных обстоятельств при оценке законности регистрируемой сделки не производилась.

Довод кассационной жалобы Яскевича В.В. о пропуске заявителем срока на оспаривание обжалуемых действий, судом кассационной инстанции не принимается, так как данный довод являлся предметом оценки суда первой инстанции, апелляционного суда и обоснованно ими отклонен на основании следующего.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Как верно отмечено судами, о нарушении прав общества совершенной сделкой его директором Гавриловым конкурсному управляющему общества Воронцову А А. стало известно при ознакомлении с представленными в материалы обособленного спора по заявлению кредитора должника – общества с ограниченной ответственностью «Базис» о признании недействительным договора купли-продажи от 17.01.2011 в рамках дела № А57-9021/2014, документами, представленными на регистрацию, а именно, справки ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 17.02.2014 № 389, на основании которого регистрирующий орган пришел к выводу об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости.

Ранее получения конкурсным управляющим указанных документов не имелись основания для вывода о возможности для конкурсного управляющего непосредственно из указанных документов установить сведения об отсутствии объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010502:200 и, тем самым, о юридическом прекращении существования данных объектов, послуживших основанием для регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, ознакомление с указанными материалами произведено 27.11.2018. При этом заинтересованными лицами не представлено доказательств того, что конкурсный управляющий имел возможность ознакомиться с содержанием регистрационного дела на земельный участок ранее.

Доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что конкурсному управляющему стало известно либо с очевидностью должно было быть известно об указанных обстоятельствах, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанции об отсутствии оснований для вывода о пропуске конкурсным управляющим срока для обращения в суд, в связи с чем соответствующий довод кассационной жалобы подлежит отклонению.

Отклоняя доводы заинтересованного лица о том, что заявителю о факте нахождения на земельном участке объектов недвижимости стало известно в рамках рассмотрения обособленных споров по заявлениям конкурсного управляющего о признании договора купли-продажи от 17.01.2011 недействительным, а так же из текста решения Арбитражного суда Саратовской области от 07.11.2008 по делу № А57-15325/08 суды обоснованно исходили из того, что в рамках указанных дел речь шла об иных объектах недвижимости.

При этом сведения об объектах недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25897, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899, 64:51:000000:736 получены конкурсным управляющим из письма филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области от 19.09.2018 № 7829.

Таким образом, учитывая, что настоящее заявление подано 25.02.2019, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что срок подачи заявления применительно к предмету рассматриваемого спора и избранному способу защиты заявителем не пропущен.

Доводы заявителей о том, что конкурсный управляющий Концерн «Артромед» Воронцов А.А. дважды обращался с заявлениями о признании недействительной сделки – договора купли-продажи от 17.01.2011, заключенного между Концерн «Артромед» и Яскевичем В.В. и применении последствий недействительности сделки, в том числе в связи с нарушением положений статьи 35 ЗК РФ при заключении указанного договора купли - продажи земельного участка, правомерны отклонены судами двух инстанций.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Обособленные споры, рассмотренные в рамках дела о банкротстве № А57- 9021/2014 не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку Росреестр по Саратовской области не являлось лицом, участвующим в указанном деле. Кроме того, в рамках указанного дела рассматривались иные требования истца, в рамках указанного дела суд исследовал вопрос о недействительности договора ввиду подозрительности и мнимости сделки, суд не оценивал договор на предмет соответствия действующему законодательству, а именно статью 35 ЗК РФ и не устанавливал факт наличия (отсутствия) на спорном земельном участке объектов недвижимости.

Кроме этого, необходимо отметить, что по факту отчуждения генеральным директором открытого акционерного общества Концерн «Артромед» Гавриловым С.В. спорного земельного участка возбуждены уголовные дела.

Согласно представленной конкурсным управляющим Воронцовым А. А. информации, в отношении генерального директора открытого акционерное общества Концерн «Артромед» - Гаврилова С.В. постановлением начальника отдела СУ МУ МВД России «Энгельсское» Саратовской области от 27.06.2016 возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 196 Уголовного кодекса Российской Федерации, по факту совершения Гавриловым Сергеем Владимировичем сделок, направленных на умышленное увеличение неплатежеспособности возглавляемой организации, путем необоснованного увеличения ее кредиторской задолженности, проведения заведомо невыгодных сделок в личных интересах иных лиц, которые повлекли неспособность юридического лица в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и выполнить обязанность по уплате обязательных платежей по налогам в бюджет с причинением крупного ущерба, тем самым, привели коммерческую организацию к банкротству. 

Кроме этого, в отношении того же лица - генерального директора открытого акционерное общества Концерн «Артромед» - Гаврилова С.В. 08.09.2019 возбуждено уголовное дело № 11901630023000139 по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации по факту завладения им правом собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. М.Горького, 1А, в рамках расследования которого установлено, что генеральный директор Концерна «Артромед» Гаврилов С.В. совместно с неустановленными лицами без ведома общего собрания акционеров, в частности администрации Энгельсского района Саратовской области завладели названным земельным участком, которым распорядились по собственному усмотрению, передав его аффилированному по отношению к Гаврилову С.В. физическому лицу – Яскевичу В.В. 

В настоящее постановлением заместителя начальника отдела СЧ ГСУ ГУ МВД России по Саратовской области от 11.09.2019 Концерн «Артромед», интересы которого представляет Воронцов Антон Александрович, признан потерпевшим по уголовному делу № 11901630023000139.

Иные доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда апелляционной инстанции, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.07.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 по делу № А57-4137/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               В.А. Петрушкин

 

                                                                                          А.Ф. Фатхутдинова