﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-39247/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  03 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  04 октября 2019 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи			Шуйской С.И.,

судей							        Демидовой Е.Ю.,

								        Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Ташкиновой О.А., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Радикс» (ответчика) на решение от 22.01.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Векшенков Д.В.) и постановление от 27.05.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Киреева О.Ю., Фертиков М.А.) по делу № А45-39247/2018 по исковому заявлению администрации Новосибирского района Новосибирской области (630007, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, д. 33 А,                                 ИНН 5406300861, ОГРН 1055406001815) к обществу с ограниченной ответственностью «Радикс» (630117, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Арбузова, д. 16, кв. 48, ИНН 5408309595, ОГРН 1145476086172)                        о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

Другое лицо, участвующее в деле: департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области  (судья Хорошилов А.В.) в заседании в помещении Арбитражного суда Новосибирской области  участвовали представители:

 от администрации Новосибирского района Новосибирской области (истца) – Трескова Я.А. по доверенности от 19.04.2019;

от департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (третьего лица) – Федотова О.В. по доверенности от 06.12.2018.

В помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа участвовала представитель общества с ограниченной ответственностью «Радикс» (ответчика) – Игай В.В. по доверенности от 21.11.2018.

Суд установил:

администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области                       с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Радикс» (далее – ООО «Радикс») о взыскании 20 464 194 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате за период с декабря 2016 года по сентябрь 2018 года, а также 1 863 692 руб. 96 коп. пеней за просрочку платежей в период с 02.09.2014 по 10.10.2018.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка от 24.10.2012 № 229 (далее – договор аренды).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – департамент).

Решением от 22.01.2019 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 27.05.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ООО «Радикс» просит отменить вынесенные судебные акты и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что истец осуществил расчет задолженности по арендной плате на основании отчета об оценке независимого оценщика, которому судами оценка не дана; ответчиком было представлено заключение специалиста в качестве доказательств необоснованности и недостоверности сведений, содержащихся в этом отчете, которое также не принято во внимание судов, так как суды посчитали имеющим преюдициальное значение решение по делу № А45-5144/2017, при этом апелляционным судом отказано ООО «Радикс» в проведении судебной экспертизы.

В отзывах на кассационную жалобу администрация и департамент просят оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

В судебном заседании представитель ООО «Радикс» поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить состоявшиеся судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а представители администрации и департамента возражали против удовлетворения жалобы.

В удовлетворении ходатайства ООО «Радикс» о приобщении к материалам дела пояснений судом кассационной инстанции отказано, поскольку копии пояснений не были направлены истцу и третьему лицу, вследствие чего они не смогли ознакомится с ними и высказать свое мнение в отношении них.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между администрацией (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Геофизическая служба» (арендатором) договором аренды арендодатель предоставил в пользование арендатора на три года земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель иного специального назначения, площадью 140 000 м², с кадастровым номером 54:19:165001:171, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, примерно на расстоянии 500 м на северо-запад от границы п. Каменушка, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, для строительства научно-производственного комплекса.

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы на начало действия договора составляет 651 353 руб. в год. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы и рыночной стоимости земельного участка от 16.10.2012 № МК30/02-12, произведенного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование».

По условиям пункта 3.3 договора аренды арендодатель без согласования                 с арендатором может изменять размеры арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок арендной платы без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Пунктом 3.4 договора аренды на арендатора возложена обязанность по внесению арендных платежей раз в месяц, не позднее первого числа следующего месяца, равными долями.

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор на основании пункта 3.6 договора аренды уплачивает  арендодателю пени из расчета 0,7 процентов от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По соглашению сторон от 30.09.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ООО «Радикс».

Письмами от 08.08.2016 № 8960нов/38 и от 25.10.2016  № 14543-07/38 департамент уведомил арендатора о том, что поскольку он продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора, то договор считается продленным на неопределенный срок, а действие договора распространяются на арендные отношения сторон с 16.01.2016.

Кроме того, сославшись в письме от 25.10.2016  № 14543-07/38 на пункт 2 постановления правительства Новосибирской области  от 10.06.2015                               № 219-п «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» (далее – Порядок № 219-п), департамент сообщил, что сумма годовой арендной платы по договору аренды на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, с 01.11.2016 составляет 11 272 800 руб. в год, в месяц –                   939 400 руб. За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки.

Полагая, что у общества по состоянию на 03.09.2018 образовался долг по арендной плате, в досудебном уведомлении от 04.09.2018 № 4745/01-16 администрация потребовала его погасить и уплатить пени не позднее 30 календарных дней со дня направления уведомления.

Поскольку требования администрации ответчиком выполнены не были, истец предъявил в суд настоящий иск.   

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из доказанности наличия задолженности ответчика перед истцом в заявленном размере.

При этом суды указали, что по делу № А45-5144/2017, решением от 15.06.2017 Арбитражного суда Новосибирской области по которому ответчику было отказано во внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды и изложении его в следующей редакции: «3.1 Размер арендной платы на начало действия договора составляет 797 790 рублей в год», спор по порядку определения размера арендной платы (пункт 3.1 договора) уже являлся предметом рассмотрения, факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором латы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения.

Судами установлено, что с 10.06.2015 размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, расположенных на территории Новосибирской области, регулируется Порядком № 219-п.

Размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 1 Порядка № 219-п).

Если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3 - 6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 Порядка № 219-п).

Таким образом, величина арендной платы, подлежащая внесению                    за земельный участок, с  названной	выше даты поставлена, как верно отмечено судами, в зависимость от рыночной оценки стоимости арендной платы, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением указанных в пунктах 3-6 Порядка случаев.

ООО «Радикс» ранее оспаривало порядок определения размера арендной платы, установленный сторонами в пункте 3.1 договора аренды и в связи с вступлением в силу Порядка  № 219-п, обращалось в Арбитражный суд Новосибирской области  с требованием об установлении в пункте 3.1 договора аренды размера арендной платы на основании пункта 5 Порядка                        № 219-п в размере 797 790 руб., рассчитанного исходя из кадастровой стоимости земельного участка и с учетом того, что на земельном участке находится объект незавершенного строительством. 

Вступившим в законную силу решением от 15.06.2017 Арбитражного суда Новосибирской области  по делу № А45-5144/2017 ООО «Радикс» было отказано во внесении изменений в договор аренды.

Сославшись на неприменение пункта 5 Порядка № 219-п, суд в решении указал, что размер арендной платы по договору аренды подлежит определению на основании отчета независимого оценщика, и на недоказанность принадлежности истцу на праве собственности объектов незавершенного строительством; размер годовой арендной платы по договору аренды на основании отчета независимого оценщика, полученного арендодателем в 2016 году, составил 11 272 800 руб. в год и 934 400 руб. в месяц

Однако оценка отчету независимого оценщика, на основании которого департамент определил указанный размер арендной платы, судом при разрешении спора по делу № А45-5144/2017 не давалась.

По настоящему делу истец определил долг по арендной плате за рассматриваемый период также на основе отчета общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» (далее – ООО «Абсолют) от 08.08.2016                        № 0060630, в котором ответчик оспаривает указанную в нем рыночную стоимость арендной платы.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998                            № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92) разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В силу пункта 2 информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Вместе с тем, несмотря на оспаривание ООО «Радикс» представленного истцом отчета и определенной в нем стоимости арендной платы, в связи с чем им представлено заключение специалиста общества с ограниченной ответственностью «Оценка собственности» (далее – ООО «Оценка собственности») от 11.01.2019 № 1 и заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы, судами отчет истца и заключение ответчика не исследовались и не оценивались, ходатайство ответчика о проведении судебной экспертизы отклонено без указания мотивов, основанных на имеющихся в деле доказательствах и применимых нормах права.

В связи с изложенным оспариваемые судебные акты не соответствуют обстоятельствам дела, приняты без надлежащего исследования материалов дела, вследствие чего решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Суду первой инстанции в ходе нового рассмотрения дела следует дать оценку всем представленным сторонами в дело доказательствам в совокупности, включая отчету независимого оценщика ООО «Абсолют» от 08.08.2016 № 0060630 и заключению специалиста ООО «Оценка собственности» от 11.01.2019 № 1, в порядке, установленном главой                          7 АПК РФ, в том числе на предмет их соответствия действующему законодательству об оценочной деятельности; в связи с ходатайством                      ООО «Радикс» рассмотреть вопрос о необходимости проведения судебной экспертизы отчета независимого оценщика, а также для определения величины рыночной стоимости арендной платы на рассматриваемый период; решить вопрос о необходимости привлечения независимого оценщика в качестве третьего лица; принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 22.01.2019 Арбитражного суда Новосибирской области                        и постановление от 27.05.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-39247/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья					С.И. Шуйская

Судьи									        Е.Ю. Демидова

										        Т.А. Зиновьева