ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-1531/2018

03 сентября 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  29 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  03 сентября 2018 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шиндлер Н.А.,

судей  Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8629/2018) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 07.05.2018 по делу №  А75-1531/2018 (судья Дроздов А.Н.) 

по исковому заявлению Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №101 от 01.08.2014,

 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, 

 

установил:

Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2014 № 101 земельного участка за период с 23.07.2014 по 30.06.2017 в сумме 370 564 руб. 78 коп.

Впоследствии по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истцом  с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности уточнены требования, в результате чего Департамент просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 02.02.2015 по 30.06.2017. 

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 07.05.2018 по делу № А75-1531/2018 исковое заявление удовлетворено. С ИП ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.08.2014 № 101 за период с 02.02.2015 по 30.06.2017 года в размере 299 506 руб. 57 коп. Этим же судебным актом с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 8 990 руб.

Возражая против принятого по делу судебного акта, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Согласно доводам жалобы ответчика Департаментом неверно определен период задолженности и, следовательно, сумма таковой. Кроме того истцом и судом первой инстанции неверно применен коэффициент строительства в соответствии с Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 02.12.2011 № 457-п. Обстоятельства попадания границ арендованного земельного участка в охранную зону не обусловлены виной предпринимателя, и возложение на него обязанности по внесению арендной платы с учетом коэффициента строительства в размере 2 необоснованно.

В письменном отзыве на жалобу истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Департамент и ИП ФИО2, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. От Департамента поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя истца. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса, удовлетворив при этом соответствующее ходатайство истца.

 Рассмотрев апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что между Департаментом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2014 № 101 земельного участка, согласно условиям которого в аренду предпринимателю передан земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000042:653 площадью 1 350 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> строение 28. 

Срок договора установлен на три года (пункт 1.4 договора). 

В соответствии с пунктом 2.1 договора годовой размер арендной платы определен в сумме 141 229 руб. 71 коп. 

Арендная плата подлежит внесению ежеквартально в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, а за 4 квартал – не позднее 10 декабря (пункт 2.2 договора). 

Приложением № 1 к договору утвержден план границ земельного участка.

Передача арендатору земельного участка состоялась 01.08.2014 при составлении акта приема-передачи к договору аренды земельного участка № 101 от 01.08.2014.

Договор аренды от 01.08.2014 № 101 зарегистрирован в Управлении Росреестра по ХМАО-Югры 18.08.2014.

Как указал при обращении в суд истец, ответчиком допущен ненадлежащее исполнение обязательств из указанного выше договора, в связи с чем Департамент обратился в суд с настоящим иском к предпринимателю. 

Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены, с чем не согласился ответчик, подав настоящую апелляционную жалобу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции усматривает основания для его изменения, исходя из следующего.

Проанализировав фактические правоотношения сторон, представленные сторонами документы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что они подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.

В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 № 457-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и земельные участки земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок определения размера арендной платы).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 10 Порядка определения размера арендной платы коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства применяется при передаче в аренду земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства в случае, если указанные хозяйствующие субъекты соответствуют следующим условиям:

- средняя численность работников организации за предшествующий календарный год не превышает двести пятьдесят человек включительно. Средняя численность работников за календарный год определяется с учетом всех работников организации, в том числе работников, работающих по гражданско-правовым договорам или по совместительству с учетом реально отработанного времени, работников представительств, филиалов и других обособленных подразделений организации;

- выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не превышает предельного значения в размере 2000 млн. рублей;

- не являются: кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами, участниками соглашений о разделе продукции, хозяйствующими субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса, нерезидентами Российской Федерации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации.

Таким образом, в спорный период коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства применяется при наличии у арендатора указанных признаков.

Наличие у ИП ФИО2 на протяжении искового периода перечисленных выше признаков субъекта малого предпринимательства подтверждается материалами дела и Департаментом не оспаривается. При этом расчет истца произведен без учета данного коэффициента.

В редакции Порядка определения размера арендной платы, действовавшей в спорный период времени (с октября 2015 года), заявление субъекта малого предпринимательства для определения начала применения коэффициента нормативным актом не было предусмотрено.

Позднее в указанный нормативный правовой акт пунктом 2.2 Постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.04.2016 № 107-п внесены изменения, в соответствии с которыми в отношении действующих договоров аренды земельных участков размер арендной платы за которые рассчитан арендодателем без учета коэффициента субъектов малого и среднего предпринимательства (Ксп), арендодатель изменяет с учетом применения указанного коэффициента на основании заявления арендатора и приложенных документов, подтверждающих соответствие требованиям, установленным Федеральным законом «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», с даты подачи указанного заявления и документов.

Таким образом, обязанность по применению данного коэффициента стала связываться с заявительным характером действий арендатора. Данное положение вступило в законную силу с даты официального опубликования Постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 08.04.2016 № 107-п, то есть с 15.04.2016.

Следовательно, только в период с 15.04.2016 изменение действующего договора аренды в пользу арендатора - субъекта малого предпринимательства, предусматривающее применение понижающего коэффициента, возможно на основании соответствующего заявления ИП ФИО2

Порядок нормативного регулирования предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке применить введенную в действие нормативным актом методику расчета арендной платы, но реализация этого права означает одновременно обязанность арендодателя применить ее правильно, а именно - с учетом всех составляющих формулы расчета, а не исключая применение отдельных коэффициентов по своему усмотрению.

В соответствии с Порядком определения размера арендной платы (в период до 15.04.2016) размер арендной платы исчислялся следующим образом: А = (КС x С / 100) x Кп x Кст x Ксп x Кпр x Ксз, где:

А - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

С - ставка арендной платы, определяемая в соответствии с разделом IV Порядка;

Кп - коэффициент переходного периода;

Кст - коэффициент строительства;

Ксп - коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства, устанавливается равным 0,5;

Кпр - коэффициент приоритета, устанавливается равным 0,8;

Ксз - коэффициент сезонности работ, устанавливается равным 0,5.

Коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства (Ксп) применяется при передаче в аренду земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства в случае, если указанные хозяйствующие субъекты соответствуют следующим требованиям: средняя численность работников организации за предшествующий календарный год не превышает двести пятьдесят человек включительно. Средняя численность работников за календарный год определяется с учетом всех работников организации, в том числе работников, работающих по гражданско-правовым договорам или по совместительству с учетом реально отработанного времени, работников представительств, филиалов и других обособленных подразделений организации; выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не превышает предельного значения в размере 1 000 млн. рублей; не являются: кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами, участниками соглашений о разделе продукции, хозяйствующими субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса, нерезидентами Российской Федерации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации.

Постановление Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 03.07.2015 № 212-п коэффициент 0,8 изменен на 0,5 (вступило в силу с 01.01.2016).

С учетом изложенного за 2015 год размер годовой арендной платы подлежит исчислению следующим образом: 7 061 485 руб. 50 коп.. (кадастровая стоимость земельного участка) х 2/100 х 0,8 х 2 (коэффициент строительства) + 5,5 % = 238 395 руб. 75 коп. 

За 1 квартал 2016 года годовой размер арендной платы исчисляется следующим образом: 7 479 162 руб. х 2/100 х 0,5 х 2 = 149 583 руб. 24 коп. (за 1 квартал года – 37 395 руб. 81 коп.). За период со 2 квартала 2016 года (в связи с неприменением коэффициента субъектов среднего и малого предпринимательства) годовой размер арендной платы определяется по расчету 7 479 162 руб. х 2/100 х 2 = 299 166 руб. 48 коп. Соответственно, плата за период 2-4 кварталов года составляет 224 374 руб. 86 коп.

За 2017 год годовой размер арендной платы подлежит исчислению по следующем расчету: 7 479 162 руб. х 2/100 х 2 + 4% = 311 133 руб. 13 коп., в связи с чем плата за 1 полугодие 2017 года составляет 155 566 руб. 56 коп.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика о несогласии с определением размера Кст (коэффициента строительства), суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Согласно пункту 7 Порядка определения размера арендной платы коэффициент строительства (Кст) применяется при передаче в аренду земельного участка для строительства и устанавливается равным:

0,1 - в течение первого года;

0,5 - в течение второго года;

1 - с даты заключения договора аренды до даты подачи арендатором заявления о применении коэффициента строительства с приложением разрешения на строительство, а также в течение третьего года и следующих лет в пределах нормативного срока строительства, указанного в разрешении на строительство;

2 - при превышении нормативного срока строительства, указанного в разрешении на строительство, в том числе в случае продления срока действия разрешения на строительство.

Пунктом 8 Порядка предусматривается, что для целей применения коэффициента строительства первым годом являются двенадцать месяцев с даты подачи арендатором заявления о применении коэффициента строительства с приложением разрешения на строительство.

При этом Порядком не установлен период, за который арендодатель вправе применять указанный коэффициент.

Поименованный коэффициент введен в формулу исчисления размера арендной платы с целью стимулирования застройщиков к строительству и уменьшения количества объектов незавершенного строительства, поэтому заявление арендатора для применения указанного коэффициента не требуется - он применятся на основании одностороннего решения арендодателя.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ИП ФИО2 допущено превышение нормативного срока строительства, поскольку ответчиком неоднократно продлялось разрешение на строительство № RU86304000-50 от 25.10.2012 (до 25.10.2014, до 19.09.2015, до 25.12.2015). При этом коллегией апелляционного суда усматривается, что ранее предпринимателю по указанному объекту выдавалось разрешение на строительство от 31.05.2004 № RU22.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 названной статьи. При выдаче разрешения на строительство в строке «Срок действия настоящего разрешения – до» указывается нормативный срок продолжительности строительства, определенный в разделе «Проект организации строительства проектной документации».

С учетом указанного обстоятельства при расчете арендной платы по договору от 01.08.2014 № 101 обоснованно применен указанный коэффициент с 02.02.2015 (с учетом срока исковой давности), поскольку факт превышения ответчиком нормативного срока строительства подтверждается надлежащими доказательствами.

Проанализировав представленные в дело доказательства, включая расчет истца, акты сверки на 02.04.2017 и за период 01.01.2014 по 23.08.2017 между Департаментом и ИП ФИО2 по договору аренды от 01.08.2014 № 101, а также выписку операций по лицевому счету за период с 01.01.2013 по 31.10.2017, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в период до апреля 2015 года ответчиком произведена оплата в размере 98 579 руб. 20 коп., при этом общая сумма произведенной ИП ФИО2 оплаты по договору аренды составила 505 885 руб. 36 коп., в связи с чем к исковому периоду относится исполнение предпринимателем обязательств на сумму 407 306 руб. 16 коп.

Сумма арендной платы, подлежавшей внесению в исковой период, составляет 655 732 руб. 98 коп. из расчета 238 395 руб. 75 коп. + 37 395 руб. 81 коп. + 224 374 руб. 86 коп. + 155 566 руб. 56 коп.

Таким образом, задолженность ответчика за период с 02.02.2015 по 30.06.2017 по арендной плате с учетом представленных в материалы дела доказательств взаимных расчетов между сторонами составила 248 426 руб. 82 коп. из расчета 655 732 руб. 98 коп. – 407 306 руб. 16 коп.

С учетом изложенного задолженность подлежит взысканию с предпринимателя в размере 248 426 руб. 82 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

Решение Арбитражного суда Ханты-мансийского автономного округа – Югры от 07.05.2018 по делу № А75-1531/2018 подлежит изменению.

Апелляционная жалоба предпринимателя подлежит удовлетворению частично.

С учетом правил статьи 110 АПК РФ с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета  подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение иска в размере 7 494 руб. 

Взысканию с Департамента в пользу предпринимателя подлежит 495 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции. В остальной части судебные расходы на указанном этапе производства по делу относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично. Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 07.05.2018 по делу №  А75-1531/2018 изменить, изложив его в следующей редакции:

«Исковое заявление Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в пользу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.08.2014 №101 за период с 02.02.2015 по 30.06.2017 в размере 248 426 руб. 82 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета  государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 7 494 руб.»

Взыскать с Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) 495 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.А. Шиндлер

Судьи

 

Л.А. Золотова

О.А. Сидоренко