АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35893/2016

г. Краснодар

18 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 18 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), органа, осуществляющего публичные полномочия – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Тарас-98», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.02.2017 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 (судьи Филимонова С.С., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу № А32-35893/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) с заявлением, в котором просила: 

– признать незаконным отказ управления Росреестра от 23.05.2016 № 23/050/802/2016-1454 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:17, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 1; 

– обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка в виде договора аренды от 22.05.2005 № 4900003469, заключенного администрацией и общества с ограниченной ответственностью «Тарас-98» (далее – общество).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.02.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017, в удовлетворении заявления отказано.

Судебные инстанции установили, что администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор от 22.04.2005 № 4900003469 аренды (с множественностью лиц на стороне арендатора) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:17, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 1. В границах данного участка расположен многоквартирный жилой дом, право собственности на помещения в котором зарегистрировано за гражданами, начиная с 13.11.2003. Администрация обратилась в управление Росреестра с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о прекращении обременения, возникшего из договора аренды в отношении участка с кадастровым номером 23:49:0204015:17. Заявление подано на основании подписанного администрацией (в одностороннем порядке) соглашения о расторжении договора аренды от 22.04.2005 № 4900003469. Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения прав (обременения) на недвижимое имущество и сделок с ним (уведомление от 23.05.2016 № 23/050/802/2016-1454). Отказ мотивирован тем, что запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Запись об аренде может быть также погашена на основании вступившего в законную силу решения о признании договора аренды недействительным. При проверке доводов управления Росреестра о пропуске органом местного самоуправления срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), суд первой инстанции установил, что администрацией срок на оспаривание отказа регистрирующего органа не пропущен. В деле отсутствуют доказательства получения администрацией отказа управления Росреестра ранее 05.09.2016. При разрешении спора судебные инстанции учли содержание судебных актов по делу № А32-6313/2014 (с участием сторон по спору о расторжении договора аренды от 22.04.2005 № 4900003469). Суды пришли к выводу о том, что договор аренды является недействительной сделкой, поскольку у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком в 2005 году. Управление Росреестра не могло совершить регистрационные действия в отношении ничтожной арендной сделки по указанным в заявлении администрации основаниям (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс, регламентирующая отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок). Поскольку администрация незаконно заключила договор от 22.04.2005 № 4900003469, она не обладает правомочиями по его расторжению. Поэтому суды признали, что отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи соответствует закону и не нарушает прав (интересов) администрации, что влечет отказ в удовлетворении требований (статьи 4, 198, 200 и 201 Кодекса).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в суд кассационной инстанции. Заявитель в жалобе просит указанные судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами норм права и несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Действия администрации, обратившейся в управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об обременении спорного земельного участка (в виде договора аренды от 22.05.2005 № 4900003469) соответствуют требованиям Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). Отказ регистрирующего орган противоречит положениям Закона № 122-ФЗ, Правилам ведения ЕГРП, а также иным нормативным правовым актам Российской Федерации в сфере государственной регистрации прав (сделок) с недвижимым имуществом. Управление Росреестра, возражая против заявленных требований, не представило доказательств того, что поступившие от администрации документы не соответствовали требованиям действующего законодательства для осуществления государственной регистрации прекращения прав (обременений).

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов кассационной жалобы, просило окружной суд оставить решение и апелляционное постановление без изменения. По мнению третьего лица, оснований для отмены состоявшихся судебных актов не имеется. При разрешении спора судебные инстанции правильно установили все существенные для дела обстоятельства и обоснованно учли судебные акты по ранее рассмотренному делу № А32-36188/2016. 

От управления Росреестра отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.   

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор от 22.04.2005 № 4900003469 аренды (с множественностью лиц на стороне арендатора) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:17, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 1 (л. д. 14 – 21). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 14.05.2005 (л. д. 22, 23).  

 Из представленных в дело выписок из ЕГРП и акта осмотра от 01.11.2016 следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:17 расположен 14-ти этажный многоквартирный жилой дом, право собственности на помещения в котором зарегистрировано за гражданами, начиная с 13.11.2003 (л. д. 24 – 27, 31, 32).

08 апреля 2016 года администрация в одностороннем порядке оформила соглашение о расторжении договора аренды от 22.04.2005 № 4900003469 (л. д. 13) и обратилось в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении обременения, возникшего в отношении земельного участка на основании договора аренды.

Управление Росреестра уведомлением от 23.05.2016 № 23/050/802/2016-1454 сообщило об отказе в государственной регистрации прекращения права (обременения) на недвижимое имущество (сделок с ним). Отказ мотивирован тем, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Запись об аренде может быть также погашена на основании вступившего в законную силу решения о признании договора аренды недействительным (л. д. 11, 12).

Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права (интересы) муниципального образования город-курорт Сочи, администрация обратилась в арбитражный суд с заявленными требованиями.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ (действовал в спорный период) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании пункта 1 статьи 4 Закона № 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В пункте 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ приведены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя (пункт 1); к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (пункт 2).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (пункт 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.

Заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав (пункт 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ).

Спор возник в связи с отказом управления Росреестра в государственной регистрации прекращения обременения (в виде права аренды общества) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:17. Администрация полагает, что арендные отношения прекратились в связи с оформлением в одностороннем порядке арендодателем соглашения о расторжении договора аренды (с множественностью лиц на стороне арендатора) от 08.04.2016.

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора обоснованно учли обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-6313/2014 (по иску администрации к обществу и индивидуальному предпринимателю Пановициной С.Ю. о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:0017). Суды по названному делу исходили из ничтожности договора от 22.04.2005 № 4900003469 в связи с отсутствием у администрации права на распоряжение земельным участком (на предоставление его в аренду обществу). В период заключения договора аренды земельный участок, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, относился к федеральному уровню собственности. Кроме того, земельный участок сформирован для эксплуатации расположенного на нем многоквартирного жилого дома до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. На момент заключения договора аренды государственная регистрация права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме была осуществлена. Ввиду того, что администрация распорядилась земельным участком, не имея на это соответствующих полномочий, арендная сделка недействительна (ничтожна) на основании статей 168, 209 и 608 Гражданского кодекса.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, а также с учетом обстоятельств, установленных при разрешении спора по делу № А32-6313/2014, судебные инстанции пришли к выводу о том, что отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи является законным и не нарушает прав (интересов) администрации.

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемые решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования (часть 3 статьи 201 Кодекса).

С учетом приведенных правовых норм и обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, обоснованные ссылками на нормы Закона № 122-ФЗ и представленные администрацией доказательства, окружным судом отклоняются. Эти доводы не влияют на правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований органа местного самоуправления. Они не опровергают обоснованность выводов судов по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 по делу № А32-35893/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                  			                              В.Е. Епифанов

Судьи						                                                      В.А. Анциферов    

                                                                                                                             А.И. Мещерин