АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5788/2019

г. Краснодар

23 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312231122300035) – ФИО2 (доверенность от 12.04.2021), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – муниципального казенного учреждения муниципального образования город Краснодар «Единая служба заказчика» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 09.01.2023), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Осадчего Сергея Анатольевича, департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, Министерства природных ресурсов Краснодарского края, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью «Фирма Гравитон», извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 по делу № А32-5788/2019, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО1 (далее – предприниматель) о расторжении договора от 12.04.2012 № 4300018384 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206082:541 площадью 999 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе 

<

...>; возложении на ответчика обязанности возвратить указанный земельный участок истцу путем освобождения и подписания акта приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент).

Решением от 30.07.2019, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.11.2019, исковые требования удовлетворены в части: на предпринимателя возложена обязанность возвратить администрации спорный участок путем освобождения и подписания акта приема-передачи, в удовлетворении остальной части иска отказано, распределены судебные расходы. Суды пришли к выводу о том, что договор аренды от 12.04.2012 № 4300018384 является недействительным (ничтожным), поскольку спорный земельный участок сформирован за счет территории общего пользования, следовательно, не мог быть предоставлен в аренду в целях строительства гостиницы.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2020 решение от 30.07.2019 и постановление апелляционного суда от 27.11.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Кассационная коллегия указала на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие границы береговой полосы реки Кубань, дату установления, координаты, имеющие пересечение с земельным участком с кадастровым номером 23:43:0206082:541, арендуемым предпринимателем. Из материалов дела не следует, что спорный земельный участок имеет наложение на береговую полосу. Материалы дела лишь подтверждают, что данный земельный участок расположен в водоохранной зоне реки Кубань (200 м). Согласно части 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации (далее – Водный кодекс) в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Вывод судов о ничтожности договора от 12.04.2012 № 4300018384 по мотиву формирования земельного участка за счет территории общего пользования, не основан на нормах права и фактических обстоятельствах дела.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство природных ресурсов Краснодарского края (далее – министерство), ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю (далее – кадастровая палата), МКУ «Единая служба заказчика» (служба заказчика) и ООО «Фирма Гравитон».

Решением от 20.04.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.08.2023, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:541 предоставлен в аренду для строительства гостиницы, о чем выдано соответствующее разрешение на строительство, подрядной организацией выполнены строительные работы, результатом которых является неоконченный строительством объект капитального строительства. Арендатором принимались меры по освоению земельного участка в установленном законом порядке. Береговая полоса в кадастровом квартале 23:43:0206082 утверждена приказом министерства от 01.12.2016 № 1899 «Об установлении границ водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы реки Кубань на участке от Краснодарского водохранилища до станицы Елизаветинской муниципального образования г. Краснодар», т.е. после формирования земельного участка, его постановки на кадастровый учет, предоставления в аренду, выдачи разрешения на строительство, а также создания объекта капитального строительства. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:541 не находится в пределах береговой полосы, что исключает ничтожность договора аренды от 12.04.2012 № 4300018384. Основания для расторжения данного договора по доводам о неосвоении земельного участка отсутствуют, поскольку строительные работы по возведению гостиницы приостановлены вследствие отмены разрешения на строительство по основаниям, за которые арендатор не отвечает. Каких-либо нарушений обязательств по договору от 12.04.2012 № 4300018384 аренды земельного участка со стороны арендатора не установлено. Данный договор заключен на срок с 04.04.2012 по 04.04.2022, который на момент рассмотрения настоящего спора истек. В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:541 расположен в зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса). В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, в редакции решения городской Думы Краснодара от 22.07.2021 № 17 п. 19) указанный земельный участок расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования (парки, скверы, бульвары, сады) Р-1. Вместе с тем, эти аргументы истца в качестве оснований для расторжения договора аренды не могут быть признаны правомерными, поскольку изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар внесены только в 2020 году и на момент обращения в суд (2019 год) отсутствовали.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 20.04.2023 и постановление апелляционного суда от 02.08.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая, что на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, возводимый предпринимателем. Оценка судом обстоятельств, установленных при рассмотрении дела № А32-33219/2022, не может иметь преюдициального значения при рассмотрении настоящего спора, так как судебным актом по названному делу на администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление предпринимателя. В связи с отсутствием объекта, принятием нового генерального плана, а также истечением срока действия договора аренды от 12.04.2012 № 4300018384 администрация считает его прекращенным.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность принятых по делу судебных актов. По мнению ответчика, судами первой и апелляционной инстанций учтены все фактические обстоятельства, а также указания кассационного суда, приведенные в постановлении от 26.06.2020.

В судебном заседании представители предпринимателя и службы заказчика поддержали позиции своих доверителей, ответили на вопросы суда. Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 стати 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей ответчика и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:541 площадью 999 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 72, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения гостиницы.

Из постановления администрации от 04.04.2012 № 2637 «О предоставлении гражданину С.А. Осадчему земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара» (далее – постановление № 2637) следует, что постановлением администрации от 27.10.2011 № 8097 гражданину ФИО5 утверждены материалы предварительного согласования места размещения гостиницы на земельном участке площадью 999 кв. м по улице Кожевенной, 72 в Западном внутригородском округе города Краснодара.

На основании постановления № 2637 администрация (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключили договор от 12.04.2012 № 4300018384 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206082:541 площадью 999 кв. м, расположенного относительно ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 72, на срок с 04.04.2012 по 04.04.2022.

В соответствии с подпунктом 3.2.5 настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанному в пункте 1.3 договора; использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4 – 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11 – 4.1.14 настоящего договора.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

На основании соглашения от 11.04.2013 права и обязанности арендатора по договору от 12.04.2012 № 4300018384 переданы предпринимателю. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Актом осмотра от 02.07.2018 № 1451, составленным сотрудниками администрации, зафиксировано, что земельный участок огорожен, свободен от зданий, частично по границам участка расположены арматурные выпуски.

Департамент в письме от 03.07.2018 сообщил департаменту муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар о том, что по сведениям информационной системы обеспечения градостроительный деятельности муниципального образования город Краснодар (ИСОГД) выдано разрешение на строительство от 26.11.2014 № RU 23306000-3732-р на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0206082:541, расположенном по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 72.

Приказом департамента от 11.04.2016 № 121 разрешение на строительство от 26.11.2014 № RU 23306000-3732-р отменено ввиду не завершения берегоукрепления.

В адрес предпринимателя администрация направила предписание об устранении нарушений от 17.07.2018 № 16708/26.

Повторным актом осмотра от 26.09.2018 № 2195, составленным сотрудниками администрации, установлено, что земельный участок огорожен, свободен от зданий, частично по границам участка расположены арматурные выпуски.

Уведомлением от 25.10.2018 № 6467/07 администрация сообщила арендатору о прекращении договора аренды земельного участка от 12.04.2012 № 4300018384 в связи с тем, что арендуемый участок входит в границы объекта капитального строительства «Берегоукрепление правого берега реки Кубань на земельном участке от ул. Тургенева до ул. Коллекторной в г. Краснодаре», приказом департамента от 11.04.2016 № 121 разрешение на строительство от 26.11.2014 № RU 23306000-3732-р отменено.

Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 данного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 данного кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

На основании статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 данного кодекса).

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

На основании подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель, территории общего пользования.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).

К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса). 

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В силу пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. При этом запрета на предоставление в аренду таких земельных участков законом не предусмотрено.

На основании статьи 6 Водного кодекса полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

По результатам повторного исследования представленных в материалы дела доказательств, с учетом указаний суда кассационной инстанции, приведенных в постановлении от 26.06.2020, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска администрации. Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:541 предоставлен в аренду предпринимателю для строительства гостиницы, о чем выдано соответствующее разрешение на строительство, подрядной организацией выполнены строительные работы, результатом которых является незавершенный строительством объект капитального строительства. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:541 не находится в пределах береговой полосы, что исключает ничтожность договора аренды от 12.04.2012 № 4300018384. Основания для расторжения данного договора по мотивам неосвоения участка не подтверждены. Каких-либо нарушений обязательств по договору аренды земельного участка со стороны арендатора судом не установлено. Основания расторжения договора, приведенные администрацией, со ссылкой на генеральный план муниципального образования город Краснодар, утвержденный решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1, не могут иметь решающего значения, поскольку на момент обращения в арбитражный суд (2019 год) не существовали.

Оснований не согласиться с выводами судов предыдущих инстанций суд округа не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Доводы, приведенные администрацией в кассационной жалобе, дублируют доводы, заявленные в апелляционном суде, которые проверены судом второй инстанции и отклонены с указанием в постановлении мотивов их непринятия.

Обстоятельства спора и представленные доказательства были предметом повторного рассмотрения судебных инстанций, получили надлежащую правовую оценку. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами само по себе не может служить основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 по делу № А32-5788/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов