Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-30692/2020

г. Краснодар

22 марта 2024 года

Резолютивная часть решения от 14 февраля 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 22 марта 2024 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «КраснодарФинСтрой», г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: 

Департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования города Краснодар

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

при участии: 

участники процесса: не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО  «КраснодарФинСтрой», г. Краснодар (далее – ответчик), о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от  02.03.2010 г. № 4300016113 за период с 01.06.2018 г.  по  31.10.2020 г. в размере 1 320 328,54 руб. и сумму пени в размере 17 343,32 руб. по состоянию на 05.04.2019 г. (уточненные требования определением  суда от 26.11.2020).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2020 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования города Краснодар.

Участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

Таким образом, дело рассматривается в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлениями администрации муниципального образования город Краснодар от 26.01.2010 г. № 303 и «О предоставлении ООО «КраснодарФинСтрой» земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара» между администраций муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ООО «КраснодарФинСтрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.03.2010 г. № 4300016113.

Согласно пункту 1.1. указанного договора администрация муниципального образования город Краснодар сдает, а ООО «КраснодарФинСтрой» принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 16 924 кв.м, расположенный в Карасунском внутригородском округе 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0414011:9 для завершения строительства многоэтажного жилищного дома.

Пунктом 6.1. определен срок действия договора в течение семи лет с 26.01.2010 г. по 26.01.2017 г.

Согласно пункту 2.5. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа начала каждого месяца.

Согласно пункту 2.7. договора неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

Договор зарегистрирован в ЕГРН 07.05.2010 г., регистрационная запись №01/186/2010-316.

Администрацией установлено наличие на стороне арендатора задолженности размере 1 320 328,54 руб. за период с 01.06.2018 г. по 31.10.2020 г. 

В целях досудебного урегулирования спора управление направило в адрес ответчика претензию от 22.11.2019 г. № 24802.26 с требованием оплатить задолженность по арендной плате.

Указанная претензия оставлена ответчиком без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения управления в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. 

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены: договор аренды земельного участка от 02.03.2010 г. № 4300016113, расчет задолженности за период с 01.06.2018 г. по 31.10.2020 г., согласно которому размер неоплаченного долга составил 1 320 328,54 руб.

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на то, что задолженность за период с 01.06.2018 г. по 03.06.2018 г. является реестровой и подлежит установлению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «КраснодарФинСтрой», в связи с чем, в указанной части исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Между тем, суд отклоняет данные доводы ответчика, в виду следующего.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2018 г. по делу № А32-19280/2022 принято к производству заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО «КраснодарФинСтрой».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2019 г. в отношении ООО «КраснодарФинСтрой» открыто конкурсное производство. 

В силу пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. 

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» (далее - постановление N 63) в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве. 

В указанных разъяснениях речь идет именно о периодах времени, за которые должна осуществляться оплата, а не о моменте возникновения обязательства по оплате. 

С учетом норм статьи 5 Закона о банкротстве, разъяснений изложенных в постановлении № 63 суд установил, что датой возбуждения дела о банкротстве ответчика является дата принятия к производству заявления о признании его несостоятельным (банкротом), то есть 04.06.2018 г. 

В соответствии с пунктом 2.5. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа начала каждого месяца.

В рамках настоящего дела ко взысканию заявлена задолженность за период с 01.06.2018 г.  по  31.10.2020 г. в размере 1 320 328,54 руб. 

Применительно к вышеуказанным разъяснениям требование об исполнении обязательств, возникших за отчетные периоды, возникает у кредитора по окончании соответствующего периода вне зависимости от срока оплаты, установленного в договоре. 

То есть, за июнь 2018 года - после 30.06.2018. 

Поскольку расчетный период за июнь 2018 года (с 01.06.2018 г. по 30.06.2018 г.) окончился после возбуждения 04.06.2018 г. дела о несостоятельности ответчика, постольку за весь заявленный администрацией период обязательства по оплате задолженности являются текущими обязательствами должника, в силу чего основания для оставления требований администрации без рассмотрения в соответствующей части у суда отсутствуют.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2021 г. по делу № А32-30691/2020

Однако в ходе рассмотрения дела на основании выписок ЕГРН судом установлено, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414011:19 расположено 14 объектов, из них:

- 9 объектов с кадастровыми номерами: 23:43:0414011:3206, 23:43:0414011:3561, 23:43:0414011:3564, 23:43:0414011:3205, 23:43:0414011:3209, 23:43:0414011:3207, 23:43:0414011:3562, 23:43:0414011:3565 и 23:43:0414011:3208, которые являются инженерными объектами (сети электроэнергии, водопровода и т.д.);

- 3 объекта с кадастровыми номерами: 23:43:0414011:2782, 23:43:0414011:3204, 23:43:0414011:3563, которые являются МКД, введенными в эксплуатацию (разрешение на ввод от 18.09.2014 г., разрешение на ввод от 29.12.2018 г. и разрешение на ввод от 19.12.2019 г.);

- 1 объект с кадастровым номером 23:43:0414011:2946, который является нежилым зданием (5 этажей и  1  подземный), введенный в эксплуатацию 06.02.2016 г.;

- 1 объект с кадастровым номером 23:43:0414011:3554, который является объектом незавершенного строительства (степень готовности 70%).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты являются общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведено разъяснение о том, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, следует исходить из того, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под этим домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. 

В силу изложенного собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами соответствующего земельного участка.

Спорный земельный участок предоставлен для строительства нескольких многоквартирных домов. 

Из представленных в материалы дела разрешений на ввод объектов в эксплуатацию следует, что в спорный период на участке возводились и вводились в эксплуатацию многоквартирные жилые дома и объекты последующих этапов строительства. 

Данное обстоятельство свидетельствовать о том, что земельный участок (за исключением площади, требуемой для эксплуатации объектов, в отношении которых проведена регистрация права на помещения) продолжал находиться во владении ответчика и использоваться им в целях, указанных в договоре аренды.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2023 г. по делу № А32-19280/2022.

С учетом выше указанных положений действующего законодательства и установленных обстоятельств дела определениями суда администрации неоднократно предлагалось письменно обосновать правомерность заявленных требований к ответчику в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414011:19 за спорный период с учетом нахождения на нем объектов и уточнить исковые требования, либо представить процессуальный расчет с учетом дат введения в эксплуатацию объектов и площадей земельных участков, расположенных под ними.

Во исполнение требований определения суда администрацией представлен процессуальный расчет задолженности за период с 01.06.2018 г. по 31.10.2020 г. на сумму 503 805,80 руб., который рассчитан с учетом дат введения в эксплуатацию объектов и площадей земельных участков, расположенных под ними.

Ответчик возражал против указанного процессуального расчета, сослался на то, что в расчете не учтена дата регистрации 24.10.2019 г. права собственности на помещение в МКД с кадастровым номером 23:43:0414011:3204

С учетом возражений ответчика администрацией представлен новый процессуальный расчет на сумму 403 871,82 руб., в котором учтена указанная дата.

На новый процессуальный расчет ответчик правовую позицию не представил, на что последнему предоставлялось дополнительное время  определением суда от 29.11.2023 г.

Проверив новый процессуальный расчет администрации, судом установлено, что в расчете учтены все даты введения в эксплуатацию объектов и все площади земельных участков, расположенных под ними.

Между тем, судом установлено, что начальной датой нового процессуального расчета является 04.06.2018 г.

Однако, выше судом уже установлено, что исковые требования в рамках настоящего дела правомерно заявлены администрацией, начиная с 01.06.2018 г.

Поскольку процессуальный расчет не является уточнением исковых требований, судом самостоятельно произведен частичный расчет задолженности за период с 01.06.2018 г. по 31.12.2018 г., сумма которой составила 200 999,55 руб., что соответствует сумме, указанной в первом процессуальном расчете.

Таким образом, с учетом произведенного судом частичного перерасчета нового процессуального расчета администрации сумма задолженности составила 406 689,57 руб.

В связи с чем, исковые требования в части взыскания задолженности подлежат удовлетворению в размере 406 689,57 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании задолженности надлежит отказать.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании пени за период с 11.06.2018 г. по 04.04.2019 г. в размере 17 343,32 руб.

Однако, согласно расчету пени начислены по 04.04.2019 г. (включительно).

Таким образом, надлежащим периодом заявленной суммы пени является период с 11.06.2018 г. по 04.04.2019 г.

Рассматривая требования о взыскании пени, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 0,1% в день за каждый день просрочки.

При этом, судом установлено, что расчет пени произведен администрацией из расчета 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, в результате чего сумма пени меньше, чем из расчета 0,1%.

В связи с чем, применение такой формулы является правом истца и не нарушает прав ответчика.

Из представленного администрацией нового процессуального расчета следует, что пени начисляются на задолженность, возникшую с 04.06.2018 г.

При этом, из представленного раннее процессуального расчета следует, что расчет пени произведен на задолженность, возникшую с 01.06.2018 г. и конечная дата расчета 04.04.2019 г. не содержит в себе сумму задолженности, которая исключена администрацией в новом процессуальном расчете.

В связи с чем, ранее представленный администрацией процессуальный расчет в части пени принимается судом как составленный надлежащим образом.

При этом, учитывая, что процессуальный расчет продолжается после заявленного периода пени, то есть после 04.04.2019 г. судом исключен из расчета лишний период.

С учетом исключения лишнего периода сумма пени за период с 11.06.2018 г. по 04.04.2019 г. составила 11 668,50 руб.

Таким образом, исковые требования в части взыскания пени подлежат удовлетворению в размере 11 668,50 руб.

В удовлетворении остальной части пени надлежит отказать.

Иных доказательств суду не представлено.

Государственная пошлина в порядке ст. 110 АПК РФ подлежит возложению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям (удовлетворено 31,28%).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «КраснодарФинСтрой», г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка от 02.03.2010 г. № 4300016113 за период с 01.06.2018 г. по 31.10.2020 г. в размере, пени за период с 11.06.2018 г. по 04.04.2019 г. в размере 11 668,50 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «КраснодарФинСтрой», г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 8 250,73 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                    О.В. Кирий