﻿

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2168/2018

г. Краснодар

23 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля  2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля  2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. в отсутствие представителей истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 1102308008330, ИНН 2308171570) , ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Пикет» (ОГРН 1072317004099, ИНН 2317049457), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации города Сочи – исполнительно – распорядительного органа муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 2320037148), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Пикет» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 (судьи Галов В.В., Малыхина М.Н., Попов А.А.) по делу № А32-2168/2018, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Пикет» (далее – общество) о расторжении договора от 04.10.20006 № 04-24/248С аренды земельного участка площадью 3000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308002:1799 (23:49:0307000:0064), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, на пересечении ул. Земляничная и автодороги «Обход  Сочи» (далее – договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка в месячный срок после вступления решения суда в законную силу с указанием в его резолютивной части на то, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 27.07.2007 с номером регистрации 23-2319/028/2007-324.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Сочи        (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2018 в удовлетворении иска отказано в связи пропуском управлением срока исковой давности, о применении которой заявило общество. Постановлением Пятнадцатого  арбитражного  апелляционного суда  от 14.03.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2018 отменено и по делу принят новый судебный акт. Договор аренды земельного участка расторгнут. В Едином государственном реестре недвижимости погашена запись о договоре аренды как обременении земельного участка в пользу общества. Общество присуждено к возврату земельного участка управлению, свободного от самовольных построек, путем сноса подпорной стены (инвентарный номер 03:426:002:000059050, условный номер 23-23-19/021/2008-302) и объекта незавершенного строительства –  торгового центра с автостоянкой общей площадью застройки 1211 кв. м (условный  номер 23-23-19/091/2009-251), расположенных по адресу: г. Сочи Краснодарского края, Хостинский район, село Раздольное, улица Земляничная (далее – сооружение, подпорная стена, объект незавершенного строительства, торговый центр). Судебный акт мотивирован следующим. Фактическое изменение арендатором целевого использования земельного участка и возведение на нем объектов капитального строительства является существенным нарушением условий договора аренды и является достаточным основанием для его расторжения. Исковая давность в рассматриваемом случае неприменима, поскольку нарушение целевого использования земельного участка носит длящийся характер, а обязанность арендатора по использованию земельного участка по целевому назначению сохраняется в течение всего срока договора аренды. Публичный собственник земельного участка не давал согласия на строительство на земельном участке объектов недвижимого имущества. Разрешение администрации на такое строительство недействительно, поскольку противоречит закону и нарушает права собственника земельного участка. Объект незавершенного строительства и сооружение как принадлежность земельного участка являются самовольными постройками. Арендатор обязан освободить земельный участок от самовольно возведенных объектов. 

Общество обжаловало постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 по делу № А32-2168/2018 в порядке, определенном нормами главы  35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта апелляционной инстанции. Земельный участок предоставлен в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и не мог быть предоставлен на торгах. В распоряжении управления от 20.02.2006 № 045-04/556С предусмотрена возможность изменения разрешенного использования земельного участка при условии изменения функционального зонирования в генеральном плане города Сочи. Обществом и администрацией соблюдена процедура изменения разрешенного использования земельного участка с учетом результатов публичных слушаний. В управление направлялось письмо от 27.10.2009 о согласовании такого изменения.  При вступлении общества в арендные отношения на земельном участке отсутствовал плодородный слой почвы. Земельный участок находится в полосе отвода автомобильной дороги в границах населенного пункта, что исключало его использование для сельскохозяйственного производства. Разрешенное использование земельного участка для размещения торгового центра с открытой автостоянкой соответствует установленному правилами землепользования и застройки города Сочи градостроительному регламенту для территориальной зоны общественно-делового центра. В целях приведения договора аренды в соответствие измененным кадастровым сведениям о земельном участке общество обратилось в управление по вопросу о внесении в договор изменений, касающихся разрешенного использования участка. Договор аренды не содержит запрета на возведения объектов недвижимости в случае получения соответствующего разрешения на строительство. Подпорная стена возведена предшественником общества. Объект незавершенного строительства возведен на основании выданного уполномоченным органом разрешения на строительство. Правовые основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют. Управление не заявляло требование о сносе самовольных построек. Суд вышел за пределы исковых требований. Возврат земельного участка невозможен, поскольку земельный участок занят принадлежащими обществу объектами недвижимости. Нарушение строительных норм и правил, отклонение от проектных параметров при их возведении не доказано.  Истребование земельного участка без решения вопроса о судьбе объектов недвижимости недопустимо. Управление пропустило срок исковой давности по требованию о расторжении договора аренды земельного участка. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта. 

Судом  апелляционной инстанции установлено, что земельный участок находится в федеральной собственности. Управление (арендодатель) и государственное научное учреждение «Всероссийский научно-исследовательский институт цветоводства субтропических культур Российской академии сельскохозяйственных наук» (далее – учреждение, арендатор) заключили договор аренды земельного участка в целях его сельскохозяйственного использования до 04.10.2055. Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В противном случае арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. Арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил  (пункты 1.1, 5.1.5, 6.2.7, 6.2.23).

На основании приказа Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю от 13.08.2007 № 475-П «Об утверждении материалов по описанию прохождения границ кадастровых кварталов кадастрового района города Сочи № 23:49» и верификации базы данных Единого государственного реестра земель Сочинского кадастрового района сведения о земельном участке (с кадастровым номером 23:49:0307000:0064) были перенесены в актуальный квартал 23:49:0308002 с присвоением кадастрового номера 23:49:0308002:1799.

По договору от 26.12.2007 права и обязанности арендатора земельного участка переданы обществу с ограниченной ответственностью «Вертикаль-2004», которое возвело подпорную стену как сооружение вспомогательного назначения, необходимое для устойчивости подрезаемых при строительстве торгового центра склонов. Управление архитектуры и градостроительства администрации в письме от 04.08.2008 № 21-11/20003 указало, что разрешение на ввод такого объекта в эксплуатацию не требуется.

 По договору от 16.09.2008 № П-18/0908 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу. По договору купли-продажи от 16.09.2008 к обществу перешло право собственности на подпорную стену. Обществу выдано разрешение от 26.05.2009 № RU 23309-697 на строительство торгового центра на земельном участке. 

На основании заявления общества постановлением администрации от 22.01.2010 № 33 изменено разрешенное использование земельного участка для строительства торгового центра с открытой автостоянкой. В акте осмотра земельного участка от 26.03.2015 отражено возведение фундамента торгового центра. 

Управление направило обществу письмо от 09.04.2015 с требованием о приведении разрешенного использования земельного участка в соответствие условиям договора аренды под угрозой расторжения последнего в случае неустранения выявленного нарушения, а 05.06.2015 – проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в связи с непринятием обществом в установленный срок мер по устранению выявленных нарушений. Общество уклонилось от подписания соглашения о расторжении договора аренды. 

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). По смыслу названных норм, недействительный договор не может быть расторгнут в судебном порядке.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) к рассматриваемым отношениям неприменима.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Учреждение как одна из форм некоммерческой организации – это организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками (пункты 1 и 3 статьи 2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»). Учреждением признается организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично. Права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 120 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), государственным и муниципальным учреждениям земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование. Законодательством, действовавшим в период заключения договора аренды, не была предусмотрена возможность предоставления государственным учреждениям земельных участков на ином праве, нежели предусмотренном статьей 20 Земельного кодекса. Действовавшим до 01.03.2015 пунктом 2.4 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ; далее – Закон № 137-ФЗ) не допускалось предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, государственным или муниципальным учреждениям, учреждениям, созданным государственными академиями наук, на иных правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования. Пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды вменялась юридическим лицам, не указанным в статье 20 Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования некоммерческих организаций, которые созданы в форме государственных или муниципальных учреждений, переоформлению в порядке названной нормы не подлежало. 

В статье 222 Гражданского кодекса самовольная постройка определена как здание, сооружение, возведенное на не предоставленном в установленном порядке земельном участке, без получения на это необходимых разрешений (пункт 1). Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2). Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием

В пунктах 22-27 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, чему не препятствует государственная регистрация права на такую постройку. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой, а само решение служит основанием для внесения в реестр записи о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда. Положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суды не вправе выходить за пределы заявленных требований без соответствующего уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.09.2015 № 304-КГ15-5008). Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10). Истребование земельного участка без решения судьбы находящихся на нем объектов недвижимости противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Снос самовольной постройки может быть произведен только при наличии соответствующего требования (иска) собственника земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 № 308-ЭС15-8731).

Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что исковая давность в рассматриваемом случае неприменима, поскольку нарушение целевого использования земельного участка носит длящийся характер, а обязанность арендатора по использованию земельного участка по целевому назначению сохраняется в течение всего срока договора аренды. Вместе с тем, ни суд первой, ни суд апелляционной инстанций не оценили договор аренды на предмет его соответствия действовавшему в момент его заключения законодательству, в том числе не допускавшему переоформление учреждением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право арены. Такая оценка в рассматриваемом случае имеет существенное значение с точки зрения невозможности расторжения недействительного договора. В материалах дела отсутствуют доказательства заявления управлением требования в порядке статьи 222 Гражданского кодекса. Суд апелляционной инстанции, квалифицировав возведенные на земельном участке объекты в качестве самовольных построек и присудив общество к их сносу, фактически вышел за пределы исковых требований, рассмотрел требование, не заявленное управлением. Возврат арендодателю земельного участка по правилам, регулирующим арендные отношения, мог быть произведен только одновременно с удовлетворением иска о сносе расположенных на земельном участке самовольных построек (в случае заявлении такого требования управлением).

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 по делу  № А32-2168/2018 отменить.

Дело № А32-2168/2018 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Н.С. Мазурова

Судья								                                 А.И. Мещерин