ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-14190/2024

город Ростов-на-Дону

20 декабря 2024 года

15АП-17670/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А., 

судей Абраменко Р.А., Фахретдинова Т.Р., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Алимардановой А.Г., 

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 09.01.2024;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 15.11.2024;

от третьего лица: представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2024, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО4; 

Администрации Щепкинского сельского поселения

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.10.2024 по делу № А53-14190/2024

по иску Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

третье лицо: Администрация Щепкинского сельского поселения

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании, об обязании

УСТАНОВИЛ:

Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – предприниматель) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 г №456, восстановлении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8215, находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Аксайский район, Щепкинское сельское поселение, 

<

...> з/у 7/3, общей площадью 1 150 кв.м, а также о взыскании оплаты по договору аренды на земельный участок за период с 14.11.2023 по 04.06.2024 в сумме 135 612 рублей 44 копейки, пени в размере 5 615 рублей 24 копейки за период с 21.12.2023 по 04.06.2024, пени по день вынесения решения суда, пени по день фактической оплаты (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 98)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Щепкинского сельского поселения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.10.2024 иск удовлетворён. Суд признал недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 № 456. В порядке применения последствий недействительности сделки погасил запись о праве собственности ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8215, восстановил запись о праве аренды ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8215 на основании договора аренды от 21.04.2023 № 55. В остальной части иска отказано.

Решение мотивировано следующим. 

Истец обоснованно утверждает, что площадь выкупленного земельного участка была несоразмерна площади недвижимости на нем. Здание имело площадь 49,8 кв. м., тогда как выкуплен участок площадью 1 150 кв. м. Складская площадка не может быть признана самостоятельным объектом недвижимости по определению, а представляет собой лишь улучшение земельного участка, устройство на нем покрытия.

Индивидуальный предприниматель ФИО4 и Администрация Щепкинского сельского поселения обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда первой инстанции отменить. 

ФИО4 указывает, что суд первой инстанции неправомерно самостоятельно определил складскую площадку как элемент благоустройства, не имеющий самостоятельного назначения; в любом случае, площадь складской площадки, как и иных элементов благоустройства, в обязательном порядке должна учитываться при выкупе участка. Склад и складская площадка представляют из себя единый недвижимый комплекс. Отдельная эксплуатация складской площадки изначально не предполагалось. К участию в деле не привлечён ФИО5, с которым ФИО6 был заключён предварительный договор аренды земельного участка, в связи с чем имеются основания к переходу к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции. 

 Администрация Щепкинского сельского поселения указывает, что предпринимателю было выдано разрешение на строительство № 61-502311-1971-2023, которое включало в себя два этапа строительства: первый этап - Здание склада, второй этап - Складская площадка. Суд сделал вывод о том, что объект не является капитальным, самостоятельно, несмотря на наличие проектной документации, технических планов, разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен. 

В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, предприниматель и администрация настаивали на доводах апелляционных жалоб, представитель комитета против удовлетворения апелляционных жалоб возражал. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района и индивидуальный предприниматель ФИО4 заключили договор аренды земельного участка № 55 от 21.04.2023 на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 61:02:0600006:8215, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Аксайский район, Щепкинское сельское поселение, 

<

...> з/у 7/3 с разрешенным использованием: склады, в границах, указанных в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости от 16.03.2023 № КУВИ001/2023-63640154, общей площадью 1 150 кв.м., сроком на 2 года и 6 месяцев.

Согласно протоколу открытых аукционных торгов от 14.03.2023 размер арендной платы за участок составил 235 320,00 рублей.

Протоколом открытых аукционных торгов указана цель использования: строительство склада.

В заключении главного архитектора Аксайского района от 27.07.2022 № 63.6/1256 указано, что предоставление участка в аренду (вид права) с аукционных торгов с видом разрешенного использования «животноводство» возможно (согласно сведениям ИСОГД), при соблюдении ограничений, установленных для земель и (или) земельных участков в границах приаэродромных территорий и их подзон в соответствии со статьей 47 Воздушного Кодекса Российской Федерации.

Ответчиком зарегистрировано право собственности (20.10.2023) на нежилое (здание склада) (50,2 кв.м.), что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.03.2024 КУВИ-001/2024-71722822, а также зарегистрировано право собственности (23.10.2023) на складскую площадку, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.03.2024 КУВИ-001/2024-71727023.

В комитет поступило заявление индивидуального предпринимателя ФИО4 о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов (30.10.2023).

Согласно Заключению главного архитектора Аксайского района от 02.11.2023 63.6/8419 возможно предоставление земельного участка без проведения торгов в собственность (согласно сведениям ИСОГД) с соблюдением ограничений, установленных для земель и (или) земельных участков в границах приаэродромных территорий и их подзон в соответствии со статьей 47 Воздушного Кодекса Российской Федерации.

Между комитетом и ФИО4 заключен договор купли-продажи № 456 от 13 ноября 2023 года на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 61:02:0600006:8215 стоимостью 246 623 рублей 25 копеек. Цена земельного участка определяется в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 06.04.2015 № 243 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов». 

Впоследствии комитетом установлено, что объект недвижимости: складская площадка с к.н. 61:02:0600006:9412 не обладает признаками капитальности. 

Согласно правилам землепользования и застройки Щепкинского сельского поселения, в редакции Решения Собрания депутатов Аксайского района от 28.12.2022 № 117, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне П-1/21. Зона промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов V класса опасности, полностью в приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону «Центральный» (подзоны не установлены), полностью в приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону (ФИО7) (подзоны №3, №4, №5, №6). 

Основным видом использования земельного участка является склад, в параметрах разрешенного использования минимальный процент застройки составляет 21 %. Однако, поскольку комитетом выявлено, что объект с к.н. 61:02:0600006:9412 не обладает признаками капитальности, следовательно, при оформлении договора купли-продажи требование о минимальном проценте застройки не соблюдено.

Впоследствии указанные объекты были снесены, площадка снята с кадастрового учета.

Утверждая, что возведенные объекты не соответствуют характеристикам недвижимого имущества, и площадь их была недостаточна для застройки участка в целях выкупа, комитет просит признать сделку купли-продажи недействительной, так как она заключена в результате недобросовестного поведения ответчика.

Основанием к выкупу земельного участка послужили положения подп. 6 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, поскольку за предпринимателем ФИО4 было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости: склад площадью 50,2 кв.м., предприниматель в силу вышеприведенных норм имеет право на приобретение земельного участка, расположенного под объектом недвижимости.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Вместе с тем, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, от 10.04.2017 N 307-ЭС17-2389, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409).

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что для эксплуатации расположенного на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимого имущества требуется земельный участок испрашиваемой площади. 

Между тем, доказательств, обосновывающих необходимость использования для целей эксплуатации сооружения испрашиваемую площадь земельного участка, превышающую площадь объекта недвижимости в 23 раза, не представлено.

Факт формирования земельного участка для целей передачи в аренду для строительства склада не свидетельствует о том, что именно в указанной площади земельный участок необходим для целей эксплуатации возведенного на нем объекта недвижимости.

Так, Верховным Судом Российской Федерации в определении от 26.04.2016 N 64-КГ16-2 приведена правовая позиция, согласно которой бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Соответственно, в целях реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка, обязанность предоставить которое лежит на предпринимателе. 

Оснований полагать, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка, исходя из функционального назначения расположенного на нем объекта недвижимости и в целях его эксплуатации, составляет 1150 кв.м., в деле не имеется.

Предприниматель приводил расчёт, исходя из наличия на земельном участке объекта недвижимости – складской площадки площадью 200 кв.м. 

Однако комитетом установлено, что объект недвижимости: складская площадка с к.н. 61:02:0600006:9412 не обладает признаками капитальности.

Согласно правилам землепользования и застройки Щепкинского сельского поселения, в редакции Решения Собрания депутатов Аксайского района от 28.12.2022 № 117, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне П-1/21. Зона промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов V класса опасности, полностью в приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону «Центральный» (подзоны не установлены), полностью в приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону (ФИО7) (подзоны №3, №4, №5, №6). Основным видом использования земельного участка является склад, в параметрах разрешенного использования минимальный процент застройки составляет 21 %. Однако, поскольку комитетом выявлено, что объект с к.н. 61:02:0600006:9412 (складская площадка) не обладает признаками капитальности, следовательно, при оформлении договора купли-продажи требование о минимальном проценте застройки не соблюдено.

После оформления права собственности на объекты недвижимости и заключения договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2023, предприниматель приступил к сносу складского строения и площадки, площадка снята с кадастрового учета (т. 2 л.д. 37). Снос также подтверждается актом осмотра и не отрицается предпринимателем. 

Полагая, что возведенные объекты не соответствуют характеристикам недвижимого имущества и площадь их была недостаточна для застройки участка в целях выкупа, комитет просит признать сделку купли-продажи недействительной, так как она заключена в результате недобросовестного поведения ответчика.

Предприниматель указывает, что склад и площадка были возведены на основании разрешительных документов как объекты недвижимости. 

Так, 10 июля 2023 года предпринимателем получено разрешение на строительство здания склада площадью 49,8 кв. м и складской площадки площадью 200 кв. м и осуществлено строительство объектов - здания склада и складской площадки. После окончания строительства кадастровым инженером был составлен технический план здания склада и технический план складской площадки, поданы документы для получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

ФИО6 получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию складская площадка 61-502311-311/2023 от 13.10.2023 и здание склада 61-502311-310- 2023 от 13.10.2023, зарегистрировано право собственности на них.

Это, как указано выше, явилось основанием для выкупа земельного участка ответчиком.

В дальнейшем ФИО6 начат снос здания склада и складской площадки, о чем в Администрацию Щепкинского сельского поселения было подано уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства от 15.02.2024.

В феврале 2024 года ФИО6 работы по сносу были окончены, и 28 февраля 2024 года в Администрацию Щепкинского сельского поселения было подано уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства

Судебная коллегия отклоняет доводы предпринимателя и администрации ввиду следующего. 

Согласно разъяснениям, приведенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим по мотиву неправомерного отнесения объекта к недвижимому имуществу.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Произведенная государственная регистрация является единственным подтверждением прав на недвижимое имущество и сделок с ним до тех пор, пока не будут внесены иные сведения в закрепленном законом порядке.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление № 25) разъяснено, что, по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 17085/12, от 26.01.2010 N 11052/09, от 17.01.2012 N 4777/08, от 24.09.2013 N 1160/2013, если объекты, хотя и прочно связанные с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, данные объекты не являются самостоятельными объектами гражданских прав.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Следовательно, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права. Обстоятельства фактического существования объекта и правовая квалификация имущества как недвижимого осуществляется судом, рассматривающим спор, исходя из признаков, указанных в гражданском законодательстве.

Суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09).

Соразмерность предоставляемой площади земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости предпринимателем не доказана. Доказательств невозможность формирования земельного участка меньшей площади для целей эксплуатации предпринимателем принадлежащего ему склада не представлено.

При этом судебная коллегия отклоняет доводы предпринимателя и администрации о том, что расположенные на спорном земельной участке объекты относятся к единому производственному комплексу. 

Право собственности предпринимателя на расположенные на земельном участке объекты, как на единый недвижимый комплекс (статья 133.1 ГК РФ), либо на имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (статья 132 ГК РФ), не зарегистрировано.

При этом суд обоснованно исходил из того, что складская площадка объектом недвижимости не является. 

Вопреки доводам администрации наличие у складской площадки ограждения не придаёт ей квалифицирующего признака объекта недвижимости. 

При расчёте коэффициента застройки земельного участка привлечённый предпринимателем специалист принимал во внимание площадь склада, складской площадки, а также проектируемой автостоянки (т. 2 л.д. 65). Обоснования к включению в состав земельного участка площади автостоянки (294 кв.м.) для целей эксплуатации склада не представлено. 

Таким образом, реализация целей предпринимателя по осуществлению какого-либо вида деятельности или использования принадлежащего заявителю имущества не может служить основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без проведения торгов. 

Судебная коллегия также учитывает, что объекты, возведение которых позволило предпринимателю заключить спорный договор купли-продажи земельного участка, были немедленно после заключения договора снесены. 

Таким образом, не может быть признана объектом недвижимости "складская площадка", поскольку входящие в ее состав элементы не обладают признаками недвижимого имущества, а отвечают признакам благоустройства земельного участка. Размещение на земельном участке планируемой автостоянки также не обосновано в качестве необходимой составляющей эксплуатации здания склада. 

Соответственно, складская площадка не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, что исключает возможность предоставления земельного участка под указанным выше объектом по правилам статьи 39.20 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации по своему назначению нежилого здания склада, необходимо исходить из площади и назначения самого здания. 

Физические характеристики складской площадки суд установил, в том числе, из договора об оказании услуг от 15.11.2023 № 15/11-23-Д на демонтаж здания и сооружения складской площадки и сметно-финансового расчета к нему. Предметом демонтажа площадки явились следующие действия: демонтаж основания из щебня, песчано-гравийной смеси, разборка асфальтобетонных покрытий площадок.

Следовательно, площадка представляла собой совокупность трех слоев различного вида материалов, последовательно нанесенных на землю и удаляемых с нее простым послойным снятием. 

Одним из условий для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статей 39.3, 39.20 ЗК РФ является нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю.

С учетом изложенного апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о явной несоразмерности площади переданного предпринимателю по договору купли-продажи земельного участка (1 150 кв.м) площади расположенного на нем объекта недвижимости (50,2 кв. м). Соответственно, муниципальное образование недополучило денежные средства, которые оно могло бы получить при реализации такого участка в порядке конкурентной процедуры. 

Предприниматель в обход установленной процедуры получил земельный участок, превышающий его потребности в эксплуатации принадлежащего ему здания.

Таким образом, поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 № 456 был нарушен порядок распоряжения публичной собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов (пункт 75 Постановления № 25), суд правомерно на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ признал данную сделку недействительной (ничтожной).

Действия по немедленному сносу объектов, для строительства которых земельный участок был предоставлен, суд квалифицировал как свидетельствующие о создании видимости его освоения и об отказе от соблюдения цели договора аренды. Объекты созданы для формальной легализации выкупа, что подлежит квалификации как действия в обход закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 74 - 75 Постановления № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Поскольку спорный договор купли-продажи заключен в нарушение действующего законодательства ввиду предоставления предпринимателю земельного участка безотносительно эксплуатации принадлежащего ему объекту недвижимости, в чрезмерной площади (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), оспариваемая сделка является ничтожной как противоречащая законодательному регулированию.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом

Применяя последствия недействительности ничтожной сделки, суд погасил запись о праве собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8215, восстановил запись о праве аренды ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8215 на основании договора аренды от 21.04.2023 № 55. В остальной части иска отказано.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Таким образом, предпринимателем и администрацией не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не основаны на доказательственной базе или нормах права, не влияют на обоснованность и законность судебного акта, не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.

Довод предпринимателя о наличии процессуальных нарушений, влекущих переход к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, ввиду непривлечения к участию в деле предпринимателя ФИО5, с которым предприниматель ФИО4 заключил предварительный договор аренды земельного участка, судебная коллегия отклоняет. 

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

 По смыслу указанных процессуальных норм обязательное участие третьего лица в судебном разбирательстве требуется, если судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, может повлиять на его права или обязанности, то есть приведет к возникновению, изменению или прекращению соответствующих правоотношений между третьим лицом и стороной судебного спора.

 Предусмотренный процессуальным законодательством институт третьих лиц, как заявляющих, так и не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, призван обеспечить судебную защиту всех заинтересованных в исходе спора лиц и не допустить принятия судебных актов о правах и обязанностях этих лиц без их участия.

 При этом необходимо учитывать, что категория "принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле" (пункт 4 части 4 статьи 270 АПК РФ) не тождественна категории "судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон" (часть 1 статьи 51 АПК РФ).

 Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс в качестве третьего лица, должно иметь объективно выраженный материальный интерес на будущее. То есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон.

Судебная коллегия не усматривает оснований для того, чтобы признать тот факт, что судебный акт по настоящему делу может каким-либо образом повлиять на права и обязанности предпринимателя ФИО5 по отношению к одной из спорящих сторон, поскольку указанное лицо не являются участником спорного материального правоотношения, не имеет правопритязаний на предмет спора.

 Доказательства того, что итоговый судебный акт напрямую затронет права и обязанности предпринимателя ФИО5 по отношению к истцу или ответчику, апеллянтом суду представлено не было.

 Наличие у указанного лица обязательственных правоотношений с предпринимателем ФИО4, вопреки доводам апеллянта, не свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях указанного лица.

 То обстоятельство, что данное лицо имеет интерес в заключении договора аренды спорного земельного участка, не делает его участником спорных правоотношений, вытекающих из договоров между сторонами настоящего спора, и касающихся исключительно обязательств указанных лиц.

 Каких-либо выводов о правах и обязанностях предпринимателя ФИО5 в решении суда, решение о его правах и обязанностях судом не принималось.

 Ввиду изложенного оснований для привлечения предпринимателя ФИО5  к участию в деле в качестве третьего лица у суда не имелось. 

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы предпринимателя, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ее подателя.

Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы администрации апелляционным судом не распределяются, поскольку ее податель освобожден от уплаты государственной пошлины в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайств индивидуального предпринимателя ФИО4 о привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции – отказать. 

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.10.2024 по делу № А53-14190/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

Т.Р. Фахретдинов