﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2076/2019

г. Краснодар

08 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена  02 октября 2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября  2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е. в отсутствие представителей заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Зодчий» (ОГРН 1052311743440, ИНН 2320134575), органа, осуществляющего публичные полномочия, – администрации города Сочи, надлежащим образом  извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Зодчий» в лице внешнего управляющего Лозанова Е.Ю. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 по делу № А32-2076/2019, установил следующее. 

Общество с ограниченной ответственностью «Зодчий» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация) о признании незаконным изложенного в письме от 11.12.2018 № 2101-17/45681 решения об отказе во внесении изменений в разрешение от 08.11.2011 № RU 23309-1806 на строительство 20-этажного 105-квартирного жилого дома площадью застройки 780 кв. м и общей площадью 15794,5 кв. м на земельном участке площадью 4450 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:74, расположенном по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, квартал жилой застройки «Средняя Мацеста» (далее – многоквартирный дом, земельный участок) в связи с продлением срока его действия, о понуждении к принятию соответствующего решения. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Земельный участок находится в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта федерального значения, то есть в границах особо охраняемой природной территории. В момент заключения договора аренды земельный участок относился к федеральной собственности. Государственная экологическая экспертиза проектной документации многоквартирного дома не проводилась, а соответствующее заключение не прилагалось к заявлениям о выдаче разрешения на строительство и о внесении в него изменений в связи с продлением срока действия. Выданное разрешение на строительство многоквартирного дома противоречит правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи.

Общество с ограниченной ответственностью «Зодчий» в лице внешнего управляющего Лозанова Е.Ю. обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Во время действия разрешения на строительство степень готовности объекта многоквартирного дома достигла 5 %. При внесении в разрешение на строительство многоквартирного дома изменений в связи с продлением срока его действия заключение экологической экспертизы не требуется. Легитимность выдачи разрешения на строительство многоквартирного дома обществом не оспаривалась.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и муниципальное унитарное предприятие города Сочи «Корпорация развития Сочи» (арендатор) заключили договор от 15.03.2007 № 4900004125 аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома до 29.12.2012. По договору от 30.06.2007 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу. Записи о договоре аренды и договоре перенайма внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в  установленном законом порядке. Администрация выдала обществу разрешение от 08.11.2011 № RU 23309-1806 на строительство многоквартирного дома со сроком действия до 20.11.2013.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2015 по делу № А32-10801/2015 в отношении общества возбуждено дело о банкротстве, определением от 30.08.2015 – введена процедура наблюдения, а определением от 27.02.2017 – процедура внешнего управления. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 года по делу № А32-10801/2015 администрация присуждена к заключению с обществом договора аренды земельного участка для завершения строительство многоквартирного дома. Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 03.09.2018 № 4900010765 аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 19.11.2018 № 8 о внесении изменений в разрешение на строительство многоквартирного дома в связи с продлением срока его действия. Письмом от 11.12.2018 № 21.01-17/45681 департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства города Сочи известил заявителя о принятом решении об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство многоквартирного дома в связи с продлением срока его действия ввиду несвоевременного обращения, отсутствия извещения о начале строительства, поручительства банка за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств или договора страхования гражданской ответственности, а также в связи с наложением ареста на земельный участок. 

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения администрацией и обществом договора от 15.03.2007 № 4900004125 аренды земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) к рассматриваемым отношениям неприменима.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших, при рассмотрении дел о взыскании по договору.

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 209, 608 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ), пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ), статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ), Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения. До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 244-ФЗ) такие участки находились в собственности Российской Федерации. 

Статьей 2 Закона № 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий, но, в силу части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу данного Закона.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее – Градостроительный кодекс), строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (проекту планировки территории) и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства. В перечне необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство документов, помимо прочего, значатся правоустанавливающие документы на земельный участок, положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах особо охраняемых природных территорий. Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган отказывает в выдаче такого разрешения при отсутствии какого-либо из вышеназванных документов. По заявлению застройщика в разрешение на строительство могут быть внесены изменения в связи с необходимостью продления срока его действия.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Земельный участок, расположенный в границах курорта федерального значения, относится к особо охраняемым природным территориям и до вступления в силу Закона № 244-ФЗ находился в федеральной собственности. На момент заключения договора аренды от 15.03.2007 № 4900004125 у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком. Договор от 15.03.2007 № 4900004125 аренды земельного участка, заключенный администрацией в противоречие нормам действовавшего законодательства, является ничтожной сделкой, не повлекшей каких-либо правовых последствий. У администрации отсутствовали основания для выдачи обществу разрешения от 08.11.2011 № RU 23309-1806 на строительство многоквартирного дома по его заявлению, к которому был приложен ничтожный договор от 15.03.2007 № 4900004125 аренды земельного участка и не было приложено положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации многоквартирного дома. Для строительства многоквартирного дома на земельном участке, арендуемом по договору аренды от 03.09.2018 № 4900010765, заключенному во исполнение определения Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 года по делу № А32-10801/2015, обществу необходимо было подать заявление о выдаче нового разрешения на строительство, а не заявление о внесении изменений в ранее выданное на основании порочных правоустанавливающих документов на земельный участок и в отсутствие положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации многоквартирного дома разрешение на строительство от 08.11.2011 № RU 23309-1806 в связи с необходимостью продления срока его действия. К последнему заявлению общество также не приложило положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации многоквартирного дома, что препятствовало администрации в выдаче нового разрешения на строительство. Оспариваемое решение администрации не могло быть признано незаконным. 

Соответствие таких выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.201 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 по делу № А32-2076/2019  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Зодчий» в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 В.Е. Епифанов