АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-24914/2022 

Дата принятия решения –  09 декабря 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  02 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Шайдуллина Ф.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев 28 ноября, 02 декабря в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новые Ковали" (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Муниципальному учреждению "Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района Республики Татарстан" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным Постановления Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 в кадастровом квартале 16:24:090102 в Республике Татарстан, Лаишевского муниципального района, Песчано-Ковалинское сельское поселение, с.Песчаные Ковали № 1758 от 22 июля 2022 г.,  обязать Исполнительный Комитет Лаишевского муниципального района устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя ООО «Специализированный застройщик «Новые Ковали» ИНН 

<

***>, 

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО2, 

с участием:

от заявителя –  ФИО3 по доверенности от 24.06.2022; 

от ответчика – ФИО4 по доверенности 10.01.2022; 

от третьего лица (Палата имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района) – ФИО5 на основании решения от 13.10.2020,

от третьего лица (Управление Росреестра по РТ) – не явился, извещен, 

от третьего лица (ФИО2) – ФИО2 (после перерыва),  

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новые Ковали" (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к Муниципальному учреждению "Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района Республики Татарстан" с заявлением о признании недействительным Постановления Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан  № 1758 от 22 июля 2022 года «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 в кадастровом квартале 16:24:090102 в Республике Татарстан, Лаишевского муниципального района, Песчано-Ковалинское сельское поселение, с.Песчаные Ковали,  и обязать Исполнительный Комитет Лаишевского муниципального района устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя ООО «Специализированный застройщик «Новые Ковали» ИНН 

<

***>. 

Определениями суда от 16 сентября 2022 года и от 14 ноября 2022 года заявление принято к производству. Указанным определением в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Палата имущественных отношений и земельных отношений Лаишевского муниципального района, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ и ФИО2.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требование в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям, представил для приобщения к материалам дела выписки из ЕГРН на земельный участок и здание, находящееся на нем. 

Представитель ответчика в судебном заседании требование заявителя не признал по изложенным в отзыве основаниям. Пояснил, что согласие на раздел земельного участка у заявителя не спрашивал, исходя из права органа местного самоуправления на распоряжение земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и исходя из несоразмерности площади исходного земельного участка размеру объекта недвижимого имущества заявителя.

Третье лицо - Палата имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района с требованием не согласилось по тем же доводам, что и ответчик.

В связи с отсутствием доказательства надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания третьего лица ФИО2 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 02 декабря 2022 года.

После перерыва третье лицо ФИО2 в судебном заседании выразила  согласие с позициями Исполнительного комитета и Палаты имущественных и земельных отношений муниципального района, пояснив, что обратилась к руководителю Исполнительного комитета района с заявлением о формировании нового земельного участка в целях предоставления его для дальнейшего продолжения строительства жилого комплекса, являясь руководителем исполнительного комитета Ново-Ковалинского сельского поселения Лаишевского муниципального района РТ.

Третье лицо (Управление Росреестра по РТ), надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило, ходатайств и заявлений не заявило, отзыв на заявление не представило. 

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица - Управления Росреестра по РТ в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Как следует из материалов дела, Исполнительным комитетом Лаишевского муниципального района РТ 22.07.2022 вынесено Постановление № 1758 об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 общей площадью 4972 кв.м. в кадастровом квартале 16:24:090102, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский муниципальный район, Песчано-Ковалинское сельское поселение, с. Песчаные Ковали, из категории земель населенных пунктов. Указанным постановлением постановлено установить образуемому земельному участку общей площадью 4972 кв.м., из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилая застройка. Указанным постановлением предоставлено ФИО2 право обращаться без доверенности с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета испрашиваемого ею (остающейся части) земельного участка, а также с заявлением о государственной регистрации права муниципальной собственности на испрашиваемый земельный участок.

Считая Постановление № 1758 об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 общей площадью 4972 кв.м. в кадастровом квартале 16:24:090102 (далее по тексту – оспариваемое Постановление, Постановление №1758), незаконным, ООО «Специализированный застройщик» «Новые Ковали» обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, решение и действие (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данный ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствует закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Рассмотрев материалы дела, изучив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, заслушав представителей сторон и пояснения третьих лиц, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:24:090102:228 общей площадью 80 614 кв.м., расположенный по адресу: РТ, Лаишевский муниципальный район, Песчано – Ковалинское сельское поселение, с. Песчаные Ковали, на основании договора аренды земельного участка согласно протоколу о результатах торгов от 20.11.2020 по лоту №10№1-01-083 от 27.11.2020 был передан в аренду ФИО6. Указанный земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов с разрешенный использование – жилая застройка. Указанным договором аренды установлен срок действия аренды – с 26.11.2020 по 25.11.2023 (л.д. 15 – 18, том 1). 

Письмом исх. №3093 от 01.12.2021 Палата земельных и имущественных отношений дала разрешение ФИО6 передать право аренды вышеуказанного земельного участка в субаренду обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новые Ковали" в пределах срока действия договора аренды №1-01-083 от 27.11.2020, а именно по 25.11.2023 (л.д. 29, том 1). 

ФИО6 на основании договора субаренды земельного участка от 18.11.2021 передал указанный земельный участок в субаренду обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новые Ковали" (л.д. 21 – 24, том 1). 

Отделом архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан утверждены проекты планировки территории: проект строительства Комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры Песчано – ФИО7, Лаишевский район; проект застройка двух –, трех-, четырехсекционных домов в с. Песчаные Ковали.   

Из материалов дела следует, что Исполнительным комитетом Лаишевского муниципального района РТ заявителю 17.02.2022 выдано Разрешение на строительство № RU 16-24-15-2022 комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры, Трехсекционный трехэтажный жилой дом № 1 со сроком действия до 17.02.2024.

На земельном участке с кадастровым номером 16:24:090102:228 на основании указанного разрешения на строительство заявителем возведен жилой дом, который как объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:24:090102:815 общей площадью 735,7 кв.м. – многоквартирный дом, принадлежит заявителю на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.05.2022 (далее - объект незавершенного строительства).

Представитель заявителя пояснил, что на испрашиваемом земельном участке ООО «Специализированный застройщик» «Новые Ковали», пользуясь им на основании договора  субаренды, заключенного по письменному согласию ответчика, и в соответствии с разрешением на строительство комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры,  подвело частично коммуникации для 15-ти многоквартирных домов, получило положительное заключение экспертизы наружного газопровода для ЖК «Новые Ковали», проложило электрические сети для 5-ти многоквартирных домов, заключило договор на возведение водозаборного узла площадью 1 га с охранной зоной и построило один жилой многоквартирный дом степенью готовности 60 процентов.

Вместе с тем, 23 июня 2022 года на основании соглашения о расторжении между ФИО6 и Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района РТ договор аренды №1-01-083 от 27.11.2020 расторгнут (л.д. 25 – 26, том 1), что повлекло расторжение и договора субаренды.

ООО «Специализированный застройщик» «Новые Ковали» обратился в Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района РТ с заявлением исх. №39 от 16 июня 2022 года о предоставлении земельного участка 16:24:090102:228 в аренду для завершения строительства и строительства новых домов в соответствии с видом разрешенного использования, которое оставлено Исполнительным комитетом без рассмотрения. 

Не получив ответа, заявитель повторно обратился в Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района РТ исх. № 43 от 13.07.2022 с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, а 19.07.2022 направил дополнительные пояснения исх. № 44 от 19.07.2022.

Каких-либо действий или мотивированного ответа в установленный срок от Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района РТ в адрес Заявителя не последовало, что и явилось основанием для обращения заявителя в суд с заявлением о признании незаконными действий, выраженных в незаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228, бездействие по которому оспаривается в Арбитражном суде Республики Татарстан в рамках дела № А65-22178/2022. Исполнительным комитетом Лаишевского муниципального района РТ 22.07.2022 вынесено Постановление № 1758 об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 общей площадью 4972 кв.м. в кадастровом квартале 16:24:090102, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский муниципальный район, Песчано-Ковалинское сельское поселение, с. Песчаные Ковали, из категории земель населенных пунктов. Указанным постановлением постановлено установить образуемому земельному участку общей площадью 4972 кв.м., из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилая застройка. Указанным постановлением предоставлено ФИО2 право обращаться без доверенности с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета испрашиваемого ею (остающейся части) земельного участка, а также с заявлением о государственной регистрации права муниципальной собственности на испрашиваемый земельный участок.

Из сведений из ЕГРН от 09.09.2022 судом установлено, что из земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 16:24:090102:829 и 16:24:090102:423. 

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с абзацем 3 пункта 3 статьи 5 ЗК РФ, землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования.

Частью 1 статьи 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как установлено судом, общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новые Ковали" с 25 мая 2022 года является собственником объекта незавершенного строительства – многоквартирный дом с кадастровым номером 16:24:090102:815, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:24:090102:228 по адресу: РТ, Лаишевский муниципальный район, Песчано – Ковалинское сельское поселение, село Песчаные Ковали, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 27 – 28, том 1). Из указанной выписки следует, что площадь застройки составляет 735,7 кв.м.

Согласно части 1 статьи 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки);

5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса;

6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не предусмотрено договором залога.

Указанные обстоятельства, изложенные в подпунктах 1 - 6 пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ, в данном случае отсутствуют. Следовательно, по правилам пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ раздел спорного земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 был возможен только при наличии письменного согласия общества Специализированный застройщик "Новые Ковали", на котором находится объект недвижимости, принадлежащий Обществу на праве собственности.

Кроме того, пунктом 11 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003, предусмотрено, что Лица, права которых могут быть затронуты при проведении межевания (собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, соответствующие органы государственной власти и (или) органы местного самоуправления), не позднее чем за 7 календарных дней до начала работ извещаются о времени и месте проведения межевания. При составлении карты (плана) объекта землеустройства исполнителем работ дополнительно направляются письменные запросы о наличии на территории объекта землеустройства принадлежащих иным лицам инженерных коммуникаций и (или) их охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования земель.

В пунктах 14.1 и 14.4 названных Методических рекомендаций также разъяснено, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводится в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, или уполномоченных ими лиц (представителей) при наличии надлежащим образом оформленных доверенностей. Согласование границ предшествует формированию земельного участка, является одним из условий постановки его на кадастровый учет, с момента которого этот участок рассматривается в качестве объекта гражданских прав.

Результаты согласования границ оформляются актом (актами) согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ, включая исполнителя работ.

Между тем из материалов дела следует, что межевание земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 произведено ответчиком без уведомления и без согласия землепользователя с нарушением норм действующего законодательства и с нарушением прав заявителя. Доказательств наличия согласия Общества на раздел земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 и уведомления его об этом, в материалах дела не имеется и Исполнительным комитетом не представлен.

В пункте 6 статьи 11.4 ЗК РФ предусмотрено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. 

На необходимость сохранения в измененных границах исходного земельного участка  указано и в оспариваемом постановлении. Однако, как уже было отмечено, из сведений из ЕГРН от 09.09.2022 судом установлено, что из земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 16:24:090102:829 и 16:24:090102:423, то есть исходный земельный участок не сохранен. 

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 16:24:090102:228  находится принадлежащий заявителю на праве собственности объект незавершенного строительства. Следовательно, заявитель, как обладатель вещных прав на объект незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке, имеет право пользования земельным участком под принадлежащим ему объектом и (или) частью участка, которая необходима для эксплуатации этого объекта, а потому по правилам пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ раздел участка с кадастровым номером 16:24:090102:228  возможен только при установлении факта его делимости и при наличии письменного согласия собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства, на возведение которого у заявителя имеется действующее разрешение на строительство и утвержденный проект планировки территории. 

Между тем, из материалов дела следует, что межевание земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 произведено Исполнительным комитетом без уведомления и без согласия землепользователя, который после прекращения договора субаренды земельного участка просил его в аренду, с нарушением норм действующего законодательства и с нарушением права заявителя. Собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, не был уведомлен о разделе земельного участка и не давал согласия на его раздел, не определены между ними и границы и площади образуемого и остающегося земельных участков.

Указанный вывод суда подтверждается судебной практикой, в частности, определением Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2016 по делу № А12-58591/2015;  решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.04.2021 по делу № А57-19414/2019, оставленного без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2021и др.

 На основании изложенного суд приходит к выводу, что постановление Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан №1758 от 22.07.2022 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 в кадастровом квартале 16:24:090102 в Республике Татарстан, Лаишевского муниципального района, Песчано-Ковалинское сельское поселение, с.Песчаные Ковали», противоречит положениям пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ, нарушает права и законные интересы заявителя, что влечет признание его недействительным.

Следовательно, требование заявителя  подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

РЕШИЛ

Заявление удовлетворить.

Признать постановление Муниципального учреждения "Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района Республики Татарстан" №1758 от 22.07.2022 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 16:24:090102:228 в кадастровом квартале 16:24:090102  в Республике Татарстан, Лаишевского муниципального района, Песчано-Ковалинское сельское поселение, с.Песчаные Ковали» недействительным. 

Обязать Муниципальное учреждение "Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района Республики Татарстан"  устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новые Ковали".

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья                                                                                          Ф. С. Шайдуллин