АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-30903/21

20 января 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   17 января 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            20 января 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

            к обществу с ограниченной ответственностью «Мега Строй» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> 

            о взыскании задолженности 1 424 196 рулей 40 копеек, пени 16 734 рубля 31 копейка, пени по день фактической оплаты

третье лицо: ФИО2

            при участии:

            от истца: представитель ФИО3 по доверенности № 27/13 от 05.02.2021;

            от ответчика: представитель не явился. 

от третьего лица: ФИО2 

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мега Строй» с требованием о взыскании задолженности 1 424 196 рулей 40 копеек, пени 16 734 рубля 31 копейка, пени по день фактической оплаты.   

           Протокольным определением от 06.12.2021 суд привлек к участию в деле  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 – единственного участника общества с ограниченной ответственностью «Мега Строй».

           В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.   

           Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на иск не направил, о рассмотрении дела конкурсный управляющий ответчика извещен.

            Третье лицо против удовлетворения иска возражало, оспорило методику расчета задолженности, представило котррасчет исковых требований.

При таких обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие ответчика.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 № 668 «Об утверждении Положения «О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону» между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО «Мега Строй» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 36879 от 25.10.2016, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050631:23, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 977 кв. м, для завершения проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (2 очередь строительства 1 пусковой комплекс) (пункт 1.1. договора). 

Срок аренды устанавливается с момента передачи земельного участка до 07.09.2019 (пункт 2.1. договора). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок в год составляет 2 451 385,82 рублей.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора). 

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Земельный участок передан по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован 03.11.2016.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2018 по делу А53-4869/2018 договор аренды земельного участка № 36879 от 25.10.2016 расторгнут, на общество возложена обязанность в месячный срок возвратить департаменту по акту приема-передачи спорный земельный участок путем сноса объекта незавершенного строительства со степенью готовности 4% с кадастровым номером 61:44:0050631:232. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018 решение от 28.04.2018 отменено в части, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении искового требования об обязании общества в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить департаменту по акту приема-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050631:23 общей площадью 977 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Постановление мотивировано тем, что на земельном участке находятся кирпичное строение, забор и объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%.           

Согласно выписке из ЕГРН ООО «Мега Строй» является собственником объекта незавершенного строительства, площадью 377,2 кв. м с 02.06.2015. 

В постановлении указано, что суд первой инстанции не учел положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению к спорным правоотношениям. Законодатель предусмотрел единственно возможный вариант развития событий в случае, когда прекращается действие договора аренды земельного участка, занятого принадлежащим арендатору объектом незавершенного строительства - его изъятие по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 1 статьи 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2019 по делу № А53- 42046/2018 в удовлетворении исковых требований департамента об изъятии объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки: 377,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичных торгов, отказано. 

Постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 30.12.2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2019 по делу № А53-42046/2018 отменено, исковое заявление Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону оставлено без рассмотрения со ссылкой на необходимость обращения с данным требованием в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Мега Строй».  

Решением суда от 16.04.2019 ООО «Мега Строй» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО4 Определением суда от 23.05.2019 ФИО4 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден ФИО5

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением об изъятии у должника объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Тургеневская, дом № 20, общая площадь застройки: 377,2 кв. м, степень готовности 4%, Литера А, кадастровый номер 61:44:0050631:232, инвентарный номер 6649, литера А, путем продажи с публичных торгов и об обязании передать техническую документацию на указанный объект. 

Определением суда от 13.07.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.08.2020 и постановлением кассационного суда от 20 ноября 2020 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды указали, что по общему правилу, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В силу части 11 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ (об изъятии земельного участка под объектом незавершенного строительства) не применяются. Собственники объекта незавершенного строительства не лишены права пользования земельным участком, на котором данный объект расположен, в том числе в целях завершения его строительства.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 424 196 рулей 40 копеек за период с 01.01.2020 по 30.06.2020.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.  

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

   Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и  части  1 статьи  424 Гражданского кодекса Российской Федерации  является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

   Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы. 

            В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

            Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

            Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

            Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

            Тот факт, что ответчик в силу закона лишен возможности возвратить департаменту земельный участок, не может служить основанием для освобождения ответчика от оплаты арендной платы.

            Истец, руководствуясь постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования город Ростов-на-Дону, о расчете платы за место для стоянки для технических средств и других средств передвижения, и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону" произвел начисление арендной платы в соответствии с условиями договора, применив для расчета арендной платы рыночную стоимость права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком с КН 61:44:0050631:23, установленную на основании отчета об оценке, в размере 2 451 385,82 рублей.

            Третье лицо, оспаривая требования по размеру, полагает, что плата за земельный участок подлежит расчету на основании кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с подпунктом «д» пункта 8 Приложения № 1 к постановлению № 576.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок в год составляет 2 451 385,82 рублей.

Арендная плата согласована сторонами и определена на основании отчета об оценке.

Указанное условие договора ответчиком не оспорено.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Решениями Арбитражного суда Ростовской области неоднократно взыскивалась с ответчика задолженность по арендной плате в установленном договором размере и порядке (дела № А53-20810/18, № А53-1492/19).

В соответствии со статьей  69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Основания для изменения, установленного договором размера и порядка оплаты арендной платы, у суда отсутствуют.

            С учетом изложенного, требование истца о взыскании арендной платы в размере 1 424 196 рулей 40 копеек является правомерным и по существу, и по размеру, в связи с чем подлежит удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом также  заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 21.03.2020 по 06.08.2020 в размере 16 734 рубля 31 копейка.

Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспорен факт невнесения арендных платежей по договору. 

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлена обязанность должника, уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена пунктом 5.2 договора в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтверждается материалами дела, а потому требование истца о взыскании неустойки правомерно.

            Представленный истцом расчет пени соответствует условиям договора, действующему законодательству и основан на материалах дела, в связи с чем, принимается судом как надлежащий. 

            Таким образом, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в сумме 16 734 рубля 31 копейка.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку, начиная с 07.08.2020 по день фактической уплаты суммы долга. 

   В соответствии с п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации  об ответственности за нарушение обязательства по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

   Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

   Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника статья 179 АПК РФ).

   При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

С учетом изложенного, суд считает требование о взыскании пени по день фактической оплаты обоснованным и подлежащим удовлетворению.

            При таких обстоятельствах суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

           Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мега Строй» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> задолженности 1 424 196 рулей 40 копеек, пени 16 734 рубля 31 копейка, всего 1 440 930 рублей 71 копейка.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мега Строй» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> пеню в размере 1/300 ключевой ставки банка России, начисленную на сумму 1 424 196 рулей 40 копеек, за период с 07.08.2020 по день фактической оплаты.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мега Строй» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в доход федерального бюджета 27 409 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.