АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-58976/2021

13 мая 2022 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 мая 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 13 мая 2022 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи О.И. Исмаиловой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Кореньковым, рассмотрев в судебном заседании материалы объединённого дела № А60-58976/2021 

по иску Администрации города Екатеринбурга  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), далее – истец, администрация

к обществу с ограниченной ответственностью  «Коммерсант»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), далее – ответчик 1, ООО «Коммерсант» 

о взыскании 895 871 руб. 36 коп., в том числе 887025 руб. 42 коп. – долг по договору аренды земельного участка от 21.02.2018 №Т-104 с кадастровым номером 66:41:0508901:11 за период с 17.06.2021 по сентябрь 2021 года, 8845 руб. 94 коп. – неустойка за период с 11.09.2021 по 02.11.2021,

а также к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой дом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), далее – ответчик 2, ООО «Деловой дом»

о взыскании 1 333 488 руб. 48 коп., в том числе 1326393 руб. 15 коп. – долг по договору аренды земельного участка №Т-104 от 21.02.2018 с кадастровым номером 66:41:0508901:11 (доплата за 2021 год), 7095 руб. 33 коп. – неустойка за период с 11.09.2021 по 09.10.2021

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность №525/05/01-14/0111 от 21.10.2021, удостоверение;

от ООО «Деловой дом»: ФИО2, доверенность №5 от 29.11.2021, паспорт;

от ООО «Коммерсант»: ФИО3, ФИО4, доверенность от 09.02.2022, паспорта, дипломы.

Процессуальные права и обязанности разъяснены, отводов суду не заявлено.

26.04.2022 от ООО «Коммерсант» в электронном виде представлен дополнительный отзыв с приложениями.

В судебном заседании 04.05.2022 представитель ООО «Коммерсант» ходатайствовал о приобщении к материалам дела выписки ЕГРН. Ходатайство удовлетворено.

В судебном заседании 04.05.2022 представитель истца ходатайствовала о приобщении к материалам дела судебной практики.

Иных заявлений, ходатайств не поступило.

Администрация города Екатеринбурга обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании (с учетом уточнения от 10.03.2022): 

 - с ООО «Коммерсант» 281838 руб. 22 коп. за период июль 2021 года – сентябрь 2021 года, проценты за период с 11.09.2021 по 02.11.2021 в сумме 2810 руб. 64 коп.;

- с ООО «Деловой дом» 387504 руб. 60 коп. – доплата за 2021 год, 2072 руб. 89 коп. – проценты за период с 11.09.2021 по 09.10.2021.

Ответчики возражают относительно удовлетворения иска, указывая, что в рассматриваемом случае недопустимо применять ставку 7%, расчет арендной платы следует производить по ставке 2%, с применением понижающего коэффициента.

Третье лицо указывает, что утвержденный приказом Министерства от 29.12.2020 №4406 коэффициент развития, подлежащий применению для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов в размере 0,36 подлежит применению для строительства и реконструкции объектов, на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, в том числе такого разрешения, срок действия которого продлен по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации. Поскольку установленный вид разрешенного использования земельного участка соответствует наименованию и описанию одного из видов разрешённого использования, предусмотренных Классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412, основания для применения ставки АП 2% (иное использование) отсутствуют.

Таким образом, МУГИСО полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области города Екатеринбурга и ООО "Деловой Дом" заключен договор аренды земельного участка № Т-104 от 21.02.2018 с кадастровым номером 66:41:0508901:11, расположенного по адресу: 

<

...> в 90 метрах на запад от ориентира дом № 2-а, общей площадью 10 859,00 кв. м. Земельный участок передан по акту приема - передачи участка (приложение к Договору).

На основании заявления ООО «Коммерсант» от 28.06.2021, договора о передаче прав и обязанностей от 08.06.2021 № 07/06-2 по договору аренды от 21.02.2018 № Т-104 подготовлен проект дополнительного соглашения, в соответствии с которым права и обязанности по договору возникают у ООО "Коммерсант" с 17.06.2021.

Указывая на наличие у: 

- ООО «Деловой Дом» задолженности по арендной плате за 2021 год в размере 1 326 393,15 руб., а также неустойки за период с 11.09.2021 по 09.10.2021 в размере 7 095,33 руб.

- ООО «Коммерсант» задолженности по арендной плате за период с 17.06.2021 по сентябрь 2021 года 887 025,42 рублей, а также неустойки за период с 11.09.2021 по 02.11.2021 в размере 8 845,94 руб.

администрация города Екатеринбурга во исполнение претензионного порядка и с целью досудебного урегулирования спора направила в адрес ответчиков письма об оплате задолженности.

В связи с тем, что задолженность на данный момент не погашена, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми заявлениями (с учетом уточнения).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства на предмет относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности как того требует ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО «Деловой Дом»  являлся, ООО "Коммерсант" с 17.06.2021 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0508901:11 площадью 10 859 кв.м. по адресу: 

<

...> в 90 метрах на запад от ориентира дом № 2-а по Договору аренды № Т-104 от 21.02.2018 и дополнительному соглашению от 27.11.2020 к Договору аренды земельного участка № Т-104 от 21.02.2018, заключенному с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области, для завершения строительства торгового центра.

Между ООО «Коммерсант» и третьим лицом МУГИСО в апреле 2022 года заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.02.2018 № Т-104 о продлении договора аренды на 3 года - по 28.12.2026.

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с КН 66:41:0508901:32, площадью 19 289,9 кв.м., степень готовности 11%, адрес: 

<

...> в 90 метрах на запад от ориентира дом № 2-а, который принадлежит ООО «Коммерсант» на праве собственности. Государственная регистрация     права  собственности  произведена   16.06.2021,     номер  регистрации 66:41:0508901:32-66/199/2021-6, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.06.2021 (1й лист: степень готовности ОКН 11%).

Письмом от 28.06.2021 исх.№ 21/06-268 ООО «Коммерсант» обратилось в земельный комитет Администрации города Екатеринбурга за получением расчета арендной платы по договору аренды земельного участка № Т-104 от 21.02.2018.

В полученном ответчиком 1 расчете арендной платы на 2021 год применена ставка арендной платы 7%, используемая для земельных участков, предоставленных под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры).

Однако, как полагает ответчик 1, земельный участок не используется для размещения объекта торговли, на арендуемом участке размещен объект незавершенного строительства со степенью готовности 11%, строительство торгового центра не завершено, объект не построен, не введен в эксплуатацию, право собственности в ЕГРН не зарегистрировано.

Таким образом, учитывая вид фактического использования земельного участка и цели его предоставления, при расчете арендной платы должна применяться ставка 2%, как для земельных участков с иным (прочим) использованием.

Кроме того, предыдущему собственнику ОНС - арендатору земельного участка ООО «Деловой Дом» (ответчик 2) на 2021 год был выставлен расчет арендной платы, исходя из ставки 2%.

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса РФ покупатель одновременно с правом собственности на недвижимое имущество приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и Продавец недвижимости.

Таким образом, ответчик 1 полагает, что новый арендатор земельного участка ООО «Коммерсант», как и предыдущий, вправе был рассчитывать на применение для расчета ставки 2% как для прочих земельных участков.

Не согласившись с полученный расчетом по ставке 7% ООО «Коммерсант» направило Администрации возражения на расчет от 18.08.2021 за № 21/08-388, на которое был получен ответ Администрации о расчетах арендной платы от 07.09.2021 № 23.5-01/001/2609, в котором администрацией отказано на том основании, что Порядок расчета арендной платы за земельные участки в 2021 году регулируется иным нормативным актом, а решение арбитражного суда по делу №А60- 7964/20 принято с учетом ранее действующих норм.

Истцом в адрес Ответчика направлено требование от 07.10.2021 № 8048 в соответствии с которым ставка арендной платы и размер арендной платы были увеличены.

Истцом подготовлен новый расчет арендной платы, в котором была изменена ставка арендной платы с 2,00% (иное использование) до 7,00% (объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры), в связи с чем у ответчика 2 также образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 331 526,11 рублей, указанная в расчете как «доплата 2021».

Суд не принял позицию истца, согласно которой, поскольку установленный вид разрешенного использования земельного участка соответствует наименованию и описанию одного из видов разрешённого использования, предусмотренных Классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412, основания для применения ставки АП 2% (иное использование) отсутствуют, руководствуясь следующим.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Между сторонами возникли правоотношения по поводу владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:0508901:11, на условиях, установленных договором аренды земельного участка от 21.02.2018 № Т-104.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73  (ред.  от  25.12.2013)  "Об  отдельных вопросах  практики  применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 N 82- ПП (ред. от 19.11.2021) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов.

Указанный Порядок применяется для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, с 1 января 2021 года.

В соответствии с п. 2 Порядка размер арендной платы за земельные участки определяется в соответствии с настоящим порядком, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Исполнительный орган государственной власти Свердловской области, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества и утверждение результатов определения кадастровой стоимости таких объектов:

1) определяет и утверждает ставки арендной платы за земельные участки, понижающие коэффициенты для отдельных категорий лиц и в целях поддержки социально значимых видов деятельности - коэффициенты развития;

2) ежегодно утверждает с учетом уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, коэффициенты увеличения (п. 3 Порядка).

Как указано в п. 4 Порядка годовой размер арендной платы за земельные участки определяется по формуле, элементами которой являются в частности ставка арендной платы за земельные участки, коэффициент развития.

Кроме того, в силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр. В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению исходя из фактического вида его использования.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0508901:11 предоставлен ответчику для размещения торгового центра, имеет соответствующий вид разрешенного использования.

Согласно акту обследования № 59/5-2018 от 19.01.2018 земельного участка установлено, что он представляет собой частично огороженную неохраняемую территорию с толстым снежным покровом. Визуальным осмотром выявлен факт наличия в западной части земельного участка установленных бетонных конструкций и арматуры. На момент проведения обследования какие-либо лица на данной территории отсутствовали, признаков ведения каких-либо строительных работ не выявлено.

Из акта обследования № 793/5-2020 от 14.07.2020 также следует, что на территории земельного участка какая-либо деятельность не осуществляется, ограждение отсутствует, участок порос древесно-кустарниковой растительностью, в западной части земельного участка установлен опорностолбчатый фундамент из 20 железобетонных блоков с арматурой.

Оценка данным актам была дана судом при вынесении решения по делу №А60-7964/2020, ровно как и оценена степень готовности объекта незавершенного строительства в 11%, также указано, что вопреки доводам Администрации  отсутствуют доказательства использования земельного участка для размещения объекта торговли (не установлено оснований для применения  ставки 6,8%).

В договоре аренды от 21.02.2018 указано, что на участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 11% (п.1.2).

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Преюдициальность вытекает из законной силы судебных актов (постановлений), их свойства неопровержимости и обязательности. 

Преюдициальные факты могут быть опровергнуты только через отмену того акта суда, которым они установлены.  

09.02.2022 администрацией составлен акт №50/5-2022 обследования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0508901:11, из которого следует, что на территории земельного участка какая-либо деятельность не осуществляется, ограждение отсутствует, выявлен факт наличия установленных бетонных конструкций и арматуры.

Таким образом, вопреки доводам истца, в материалах дела отсутствуют доказательства использования земельного участка в настоящее время для размещения объектов торговли, в связи с чем, не имеется оснований для применения ставки арендной платы в размере 7%.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 N 4365 (ред. от 20.04.2021) утверждены ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов.

Данным приказом установлены размеры ставок арендной платы применительно к каждому виду разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург», включенных в соответствующий Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412.

Размер коэффициента развития согласно приказу МУГИСО от 29.12.2020 № 4406 составляет 0,36.

Данный коэффициент установлен в размере 0,36 для строительства жилых и нежилых зданий и применяется для земельных участков предоставленных в аренду для строительства и реконструкции объектов, на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, в том числе такого разрешения, срок действия которого продлен по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, данный льготный коэффициент для расчета арендной платы подлежит применению при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом.

При отсутствии разрешения на строительство необходимо устанавливать вид фактического использования земельного участка и применять соответствующую ставку.

При отсутствии введенного в эксплуатацию объекта, для строительства которого предоставлялся в аренду земельный участок (вид разрешенного использования – место размещения торгового центра), невозможно использовать ставку арендной платы, предусмотренную для его эксплуатации, поскольку это не соответствует принципу экономической обоснованности.

В случае если земельный участок, предоставленный для строительства, не используется, целесообразно применять ставку, установленную разрешенного использования земельного участка, как «Иное использование», поскольку существует принцип платности землепользования и неиспользование земельного участка находится в зоне риска арендатора.

ООО «Деловой дом» выдано разрешение от 17.11.2015 №RU 66302000-5438-2015 на строительство торгового центра с автостоянкой на первом этаже, трансформаторной подстанцией, локальными очистными сооружениями, срок действия которого продлен до 15.08.2019.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 02.07.2012 № 2829 утвержден административный регламент по предоставлению муниципальной услуги по выдаче, продлению (прекращении) действия разрешения на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства (далее – Регламент).

ООО «Коммерсант» проводит подготовку и сбор документов, для подачи соответствующего заявления по получению муниципальной услуги «выдача разрешения на строительство», в частности проводится разработка проектной документации с дальнейшей передачи её на экспертизу с целью получения положительного заключения (1.5 – 1.7. п.14 Регламента). В подтверждение представлены договоры, заключенные в период с июля 2021 года по декабрь 2021 года.

Следовательно, суд приходит к выводу, что поскольку на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0508901:11 площадью 10859 кв.м (для размещения  торгового центра) не возведен и не функционирует торговый центр, недопустимо применять ставку 7%. Подлежит применению ставка 2%, установленная строкой 164 Приказа МУГИСО от 26.12.2020 № 4365 («иное использование»).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области № 17-09-03/134 от 26.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0508901:11 по адресу: 

<

...> в 90 метрах на запад от ориентира дом № 2-а по состоянию на 01.01.2020 установлена в сумме 29 918 000 руб. (2 755,13 руб. за 1 кв.м). Дата начала применения кадастровой стоимости - 01.01.2021.

Сведения об изменении кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 09.02.2022, что подтверждается выписками из ЕГРН от 09.02.2022 по состоянию на 01.01.2021 и на 09.02.2022.

Из уточнений истца от 10.03.2022 следует, что указанные обстоятельства учтены при произведении расчетов задолженности.

Между тем, из представленных истцом расчетом и контррасчета ООО «Коммерсант» следует, что в спорный период на стороне ответчиков отсутствует какая-либо задолженность по основному долгу, поскольку арендная плата уплачивалась, исходя из ставки 2%. Таким образом, оснований для взыскания с ответчиков арендной платы в заявленный период.

С учетом представления ООО «Коммерсант»   документов, свидетельствующих о принятии мер к получению разрешения на строительства, наличие ранее выданного разрешения у ООО «Деловой дом», заключение между МУГИСО и ООО «Коммерсант»   дополнительного соглашения  к договору аренды, со сроком аренды с 29.12.2017 до 28.12.2026, судом не усмотрено недобросовестных действий со стороны ответчиков.

Учитывая, что арендная плата ответчиками оплачивалась своевременно, исходя из ставки 2%, оснований для начисления истцом неустойки, исходя из ставки арендной платы в 7% не имелось, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью  «Коммерсант»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой дом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

 

СудьяО.И. Исмаилова