АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1941/2024

Дело № А12-25140/2022

г. Казань

26 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Нагимуллина И.Р., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

истца – ФИО1, по доверенности от 15.07.2022,

ответчика – ФИО2, лично,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2023

по делу № А12-25140/2022

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Волгограда, Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, общества с ограниченной ответственностью «Астинон», ФИО4, муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное Бюро технической инвентаризации», администрации Красноармейского района Волгограда, государственного унитарного предприятия Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки», об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области  с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик, заявитель) о признании помещений №№ 10, 13, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 34, 35, 41 общей вспомогательной площадью 99,8 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> этаж, находящимися в общей долевой собственности ИП ФИО2 и ИП ФИО3; об установлении размера доли ИП ФИО3 в праве общей долевой собственности равным 24,2 %; об установлении размера доли ИП ФИО2 в праве общей долевой собственности равным 75,8 %; о понуждении ответчика не препятствовать истцу, её арендаторам и посетителям в пользовании недвижимым имуществом – нежилыми помещениями №№ 10, 13, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 34, 35, 41, являющимися помещениями общего пользования; о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 000 руб.; о признании перепланировки помещений № 16 (коридор), № 19 (туалет), № 20 (умывальная) в составе 2 этажа здания № 33Б по бульвару Энгельса незаконной; о возложении на ответчика обязанности привести помещения № 16 (коридор), № 19 (туалет), № 20 (умывальная) в составе 2 этажа здания № 33Б по бульвару Энгельса в первоначальное состояние, в соответствии с планом объекта БТИ, а именно: восстановить дверной проем между помещениями № 13 (коридор общего пользования) и № 16 (коридор) с последующим заполнением дверным блоком; восстановить дверной проем между помещениями №16 (коридор) и №20 (умывальная) с последующим заполнением дверным блоком; ликвидировать перегородку в помещении №19 (туалет).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.10.2023 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2023 решение от 11.10.2023 отменено, исковые требования удовлетворены частично. Помещения №№ 16, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, расположенные по адресу: 

<

...> этаж, признаны общим имуществом. Суд обязал ИП ФИО2 не препятствовать ИП ФИО3, ее арендаторам и посетителям в пользовании помещениями, являющимися местами общего пользования: №№ 16, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, путем обеспечения свободного доступа к данным помещениям. С ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО3 взыскано неосновательное обогащение в сумме 2 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Обжалуя принятый судебный акты в кассационном порядке, ответчик просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, мотивируя кассационную жалобу нарушением судом норм материального права.

Доводы заявителя подробно изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

Проверив законность обжалуемого судебного акта по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, здание, расположенное по адресу: бульвар Энгельса, 33Б г. Волгограда, является трехэтажным нежилым строением общественного назначения с кадастровым номером 34:34:080074:4868, состоящим из подвального, первого и второго этажей (т. 1 л.д. 28-39). 

Согласно выписке из ЕГРН в состав здания входят нежилые помещения с кадастровыми номерами: 34:34:080074:4904; 34:34:080074:4922; 34:34:080074:4923; 34:34:080074:4930; 34:34:080074:4931; 34:34:080074:6262; 34:34:080074:6313; 34:34:080074:6321; 34:34:080074:6356; 34:34:080074:6357; 34:34:080086:4829; 34:34:080086:5414. 

Кроме того, по указанному адресу имеется нежилое помещение с кадастровым номером 34:34:080086:5413 площадью 65,2, расположенное на 1, 2 этажах и принадлежащее ФИО5, ФИО6, ФИО7 по 1/3 доли каждому.

ФИО3 на основании договора купли-продажи от 20.09.2017 принадлежат на праве собственности помещения, расположенные на втором этаже здания по адресу: 

<

...>: 

- нежилое помещение общей площадью 109,7 кв.м с кадастровым номером 34:34:080074:6356; 

- нежилое помещение общей площадью 21,3 кв.м с кадастровым номером 34:34:080074:4931. 

ФИО2 на основании договора купли-продажи от 07.07.2021 принадлежит на праве собственности нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 509,9 кв.м, кадастровый номер: 34:34:080074:6357. 

Помещения истца и ответчика входили ранее в состав одного помещения площадью 640,9 кв.м, кадастровый номер: 34-34-01/265/2007-504, занимавшего всю площадь второго этажа здания. Данное помещение принадлежало на праве собственности ООО «Астинон» и приобретено им у ФИО4 на основании соглашения об отступном от 11.03.2013. 

В результате сделок от 17.10.2013 и 03.07.2015 между ООО «Астинон» (продавец) и ФИО1 (покупатель) из помещения площадью 640,9 кв.м с кадастровым номером 34-34-01/265/2007-504 были выделены кабинеты №№ 3, 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 14, 15, сформированы нежилые помещения с кадастровыми номерами: 

- 34:34080074:4931 площадью 21,3 кв.м (в которое вошли кабинеты 7, 8); 

- 34:34080074:6356 площадью 109,7 кв.м (в которое вошли кабинеты 3, 4, 5, 6, 11, 12, 14, 15), которые перешли в собственность ФИО1 

Оставшейся части помещения площадью 509,9 кв.м присвоен кадастровый номер 34:34:080074:6357 (в него вошли остальные помещения второго этажа указанного здания). 

Впоследствии помещения с кадастровыми номерами 34:34080074:4931 и 34:34080074:6356 (21,3 кв.м и 109,7 кв.м) приобретены истцом у ФИО1 (он же ее представитель в рамках рассматриваемого спора) по договору купли-продажи от 20.09.2017. 

Помещение с кадастровым номером 34:34:080074:6357 площадью 509,9 кв.м в июле 2021 года продано ответчику на торгах в рамках дела о банкротстве ООО «Астинон». 

Как указал истец, через некоторое время после приобретения помещения ответчик потребовал плату за пользование санузлами, расположенными на 2-м этаже, мотивируя тем, что они принадлежат ИП ФИО2 

Ссылаясь на то обстоятельство, что истцу, как собственнику отдельных помещений в спорном здании, принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество, ИП ФИО3 обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с учетом экспертного заключения № 158/02-2023 исходил из принадлежности спорных объектов в силу своего назначения к помещениям, находящимся в общей долевой собственности, принадлежащим собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, определив величину долей каждого из совладельцев. 

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в части, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 224 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. 

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.

 Между тем из разъяснений, изложенных в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», следует, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании и прямо законом не урегулированным, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ. 

В статьях 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 

При этом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. 

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Аналогичные критерии отнесения имущества к общему имуществу владельцев недвижимого объекта приведены в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) (далее – Правила № 491) и в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума № 64). 

Вместе с тем, как неоднократно разъяснял Конституционный Суд РФ, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19.05.2009 № 489-О-О, от 25.09.2014 № 2110-О, от 23.04.2015 № 912-О). 

Также из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09, от 02.03.2010 № 13391/09, от 22.01.2013 № 11401/12 следует, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. 

О возможности самостоятельного использования спорного подвального помещения свидетельствует множество факторов, в частности, наличие у объекта нескольких отдельных входов/выходов, системы холодного/горячего водоснабжения, противопожарной безопасности, дымоудаления, вентиляционного обеспечения; обеспечение помещения электрической энергией, отоплением и другими техническими и коммунальными сетями, допускающими возможность независимой от остального здания эксплуатации. 

Таким образом, критерием отнесения того или иного имущества к числу общедомового является его функциональное назначение, предполагающее возможность использования для обслуживания более одного помещения в здании. К такому имуществу домовладельцев могут быть отнесены исключительно те помещения, которые не имеют самостоятельного назначения. 

Согласно пункту 2 постановления Пленума № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

В пункте 8 постановления Пленума № 64 разъяснено, что если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. 

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица. 

Из пункта 9 указанного постановления следует, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРН за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество. 

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 14828/12 от 26.03.2013 собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2 статьи 290 ГК РФ). Таким образом, отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество. 

Как разъяснено в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда, что такие помещения, как умывальные, туалеты, коридоры, обеспечивающие переход в иные помещения, а также вход (выход) на лестничную клетку здания, по своему функциональному назначению предназначены для обслуживания более одного помещения в данном здании, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, и надлежащим способом защиты является признание права общей долевой собственности.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции, с учетом выводов экспертов, правомерно пришел к выводу, что спорные помещения не могут быть расценены как принадлежащие только истцу и ответчику без учета иных собственников помещений в здании, в связи с чем требование о признании за ними права собственности на доли в размере 23,16 % и 72,49 % признал необоснованным.

Материалы дела не содержат сведений, что второй этаж является автономным, изолированным от иных помещений здания, а располагающиеся на втором этаже общие инженерные коммуникации для всего здания и наличие санузлов на других этажах не свидетельствует о принадлежности спорных помещений только собственникам второго этажа.

По общему правилу, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Отказывая в удовлетворении требований в отношении помещений №№ 10, 13, 34, 35, 41, суд апелляционной инстанции, с учетом пояснений сторон, правомерно исходил из отсутствия данных помещений и недоказанности истцом факта препятствования в пользовании указанным имуществом.

Относительно помещений №№ 16, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, апелляционная инстанция согласилась с выводом суда первой инстанции, в соответствии с которым,  указанное имущество признано местами общего пользования, принадлежащие собственникам помещений на праве общей долевой собственности, в связи с чем требования об устранении препятствий в пользовании указанными нежилыми помещениями подлежат удовлетворению.

Разрешая требования в части признания перепланировки незаконной и возложении на ответчика обязанности привести помещения №№ 16, 19, 20 в первоначальное состояние, суд апелляционной инстанции, с учетом заявленного ответчиком ходатайства, правомерно пришел к выводу, что указанные требования заявлены по истечении сроков, установленных статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В части взыскания неосновательного обогащения суд первой инстанции, и согласившийся с ним апелляционный суд, установив, что санузлы являются общей долевой собственностью, факт перечисления спорной суммы, правомерно признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем оснований для иной оценки выводов суда у суда кассационной инстанции не имеется.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого акта, нарушений судами норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено. Судом были установлены все существенные для дела обстоятельства, изучены все доказательства по делу, и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.

Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако, они подлежат отклонению как направленные на переоценку выводов суда по фактическим обстоятельствам дела, что, в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, недопустимо при проверке судебных актов в кассационном порядке.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта по делу не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2023 по делу № А12-25140/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                              Э.Р. Галиуллин

 

Судьи                                                                                   И.Р. Нагимуллин

         

                                                                                                   Р.В. Ананьев