﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 июля 2019 года

Дело №

А56-74453/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «РОЛЬФ Эстейт Санкт-Петербург» Шаяхметовой Э.Т. (доверенность от 18.06.2018), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РОЛЬФ Эстейт Санкт-Петербург» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2018 (судья Геворкян Д.С.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2019 (судьи Жиляева Е.В., Полубехина Н.С., Тимухина И.А.) по делу № А56-74453/2018,					

у с т а н о в и л:

Санкт-Петербургское государственное казённое учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее – учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РОЛЬФ Эстейт Санкт-Петербург», место нахождения: 196015, Санкт-Петербург, Витебский пр., д. 17, корп. 6, лит. Б О, ОГРН 1057810067150, ИНН 7810019725 (далее – общество), о взыскании 343 573 руб. 08 коп. задолженности за период с 01.04.2016 по 30.06.2016 и 312 823 руб. 29 коп. неустойки за несвоевременное внесение арендной платы по состоянию на 08.12.2018 по договору аренды земельного участка от 01.04.2011 № 17/ЗД-06280. 

Решением суда от 03.12.2018 иск удовлетворён.

Постановлением апелляционного суда от 18.03.2019 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы ссылается на то, что выводы судов противоречат имеющимся в деле доказательствам, указывает, что согласно представленным в материалы дела платёжным поручениям, акту сверки, составленному обществом, и справке о расчётах, выданной обществу Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, задолженность общества по договору аренды, в том числе в спорный период, отсутствует, имеется переплата 344 042 руб. 70 коп.

Податель жалобы считает, что оснований для взыскания задолженности и неустойки не имеется.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. 

Учреждение о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно- телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (комитет, арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.04.2011 № 17/ЗД-06280 аренды земельного участка площадью 20 879 кв. м с кадастровым номером 78:34:4145:36, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 103, лит. А, сроком до 17.12.2057.

Согласно пункту 3.4 договора годовой размер арендной платы за пользование участком составил 5 185 709 руб. 28 коп., за квартал - 1 296 427 руб.  32 коп. 

В соответствии с пунктом 3.7 арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. 

Пунктом 4.3.6 предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно и в полном объёме выплачивать арендную плату в определённом договором размере и порядке. 

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность за несвоевременное перечисление арендной платы в виде неустойки, составляющей 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как следует из акта приёма-передачи от 01.04.2011, участок передан арендатору.

Комитет направил обществу уведомление от 28.09.2016 № 106153-32 взамен разосланного ранее уведомления от 01.02.2016 № 7015-32.

В  уведомлении от 28.09.2016 комитет сообщил обществу о том, что по результатам проведенной ГУП ГУИОН инвентаризации по функциональному использованию земельного участка, начиная с 24.08.2015 по 30.11.2015, величина квартальной арендной платы за участок при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга равен 1.00, составляет 1 247 92 руб. 20 коп.; в связи с изменением базовых ставок арендной платы размер арендной платы по договору с 01.12.2015 при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга равен 1.00, составляет 1 448 927 руб. 94 коп.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 установлен коэффициент динамики рынка недвижимости в 2016, равный 1,2.

Учреждение направило обществу претензию от 08.12.2017 № 13168-пр./17 с требованием погасить задолженность по договору и уплате пеней в течение пяти дней с момента получения данной претензии,  указав в претензии, что на 08.12.2017 выявлена задолженность по договору за период с 01.01.2012 – 31.03.2012, 01.01.2014 – 31.03.2014, 01.04.2016 – 30.06.2016 в размере 343 573 руб. 10 коп., и начислены пени в размере 312 823 руб. 29 коп. 

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору за период с 01.04.2016 – 30.06.2016 в размере 343 573 руб. 08 коп. и начисление на сумму задолженности пеней в размере 312 823 руб. 29 коп. по состоянию на 08.12.2018, учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

	Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по договору за указанный в иске период и предусмотренных договором пеней на указанную в иске дату.

	Суды, удовлетворяя исковые требования  учреждения, сослались на то, что арендная плата в указанный в иске период составила с учётом установленного коэффициента динамики рынка недвижимости 1 738 713 руб. 53 коп., ответчиком в спорный период оплачено 1 395 140 руб. 45 коп.

	При этом суд первой инстанции указал в решении, что общество платёжными поручениями от 08.04.2016 №№ 914 и 915 перечислило арендодателю по договору 600 164 руб. 17 коп. и 794 976 руб. 28 коп., всего 1 395 140 руб. 45. коп. Исходя из этого суд посчитал, что образовалась задолженность в заявленном в иске размере в указанный в иске период.

Суд не принял доводы ответчика о том, что оплата в спорный период произведена им в меньшем размере в связи с тем, что за период с 01.04.2015 по 31.03.2016 образовалась переплата по договору на сумму 685 185 руб. 73 коп. При этом суд указал в решении, что условиями договора стороны не предусмотрели право арендатора на досрочное внесение арендной платы. Суд сослался на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении и зачёте (статьи 1102 и  410 ГК РФ), а также на то, что ответчик не представил доказательств того, что истец признал факт переплаты за предыдущий период, на то, что сверка расчётов сторонами не проведена.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и указал в постановлении, что не принимает доводы общества, поскольку в назначении платежа отсутствует  указание на перечисление денежных средств в качестве аванса, указано на внесение арендной платы за конкретный период.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что изложенные в них выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса  Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакциях, действовавших до 01.03.2015), пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ссылаясь на то, что в период с 01.04.2016 по 30.06.2016 общество перечислило арендную плату по договору в меньшем размере, чем установлено нормативным актом, учреждение обратилось с настоящим иском о взыскании задолженности и договорной неустойки. 

Общество, возражая против иска, заявило в отзыве на иск об отсутствии задолженности и наличии переплаты по договору, обосновав при этом перечисление платы по договору с период с 01.04.2016 по 30.06.2016 в меньшем размере тем, что при этом им была учтена переплата по договору, образовавшаяся за период с 01.04.2015.

В подтверждение своих доводов общество представило в суд первой инстанции подписанный его представителем акт сверки расчётов за период, начиная с 01.04.2015, платёжные поручения о перечислении арендной платы по договору за этот период, а также справку о расчётах по упомянутому договору от 30.08.2018, которая, по сообщению общества, получена обществом от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, из которой следует, что имеется переплата по договору в сумме 344 042 руб. 70 коп. на 30.08.2018.

Однако суды обстоятельства,  на которые ссылается в своих возражениях на иск ответчик, об отсутствии задолженности и о наличии переплаты по договору не проверили.

Ссылка судов на то, что договором не предусмотрено внесение авансовых платежей, в данном случае является несостоятельной.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении спора о взыскании задолженности по договору аренды  установленный судом факт переплаты по договору относится к основаниям для отказа в удовлетворении иска. Иной подход приведёт к возникновению неосновательного обогащения на стороне арендодателя.

В связи с тем, что в опровержение доводов истца о наличии задолженности ответчик ссылается на её отсутствие в  связи с переплатой по договору за предыдущий период, обстоятельства перечисления арендной платы по договору за период, начиная с 01.04.2015, являются юридически значимыми для настоящего дела. 

Ссылка суда на акт сверки, представленный истцом, необоснованна, поскольку истец представил подписанный им акт сверки только за период с 01.04.2016 по 30.06.2016, и не опроверг представленный ответчиком акт сверки за период, начиная с 01.04.2015, а также представленные ответчиком платёжные поручения о перечислении арендной платы за указанный период, не опроверг доводы ответчика о наличии переплаты по договору. 

Суды, сославшись на то, что истец не признает наличие переплаты по договору за предыдущий период, необоснованно не дали оценку представленным ответчиком в подтверждение его доводов доказательствам.

Поскольку судами не исследованы указанные обстоятельства, сделанные судами выводы о наличии оснований для взыскания с общества в пользу учреждения задолженности по договору за период 01.04.2016 по 30.06.2016 и пеней, не могут быть признаны обоснованными.

При таких обстоятельствах решение и постановление следует отменить, а дело передать на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить доводы ответчика о том, что оплата за спорный период произведена им в меньшем размере с учётом того, что за предыдущие периоды образовалась переплата, о том, что задолженность по договору отсутствует, а имеет место переплата. Суду следует обязать стороны произвести сверку расчётов за  весь спорный период, начиная с 01.04.2015, и в случае необходимости решить вопрос о привлечении к участию в деле Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга. После чего суду следует дать установленным обстоятельствам правовую оценку с учётом доводов всех  участвующих в деле лиц.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа    

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2019 по делу № А56-74453/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Е.В. Чуватина