АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

кассационной инстанции по проверке законности  

и обоснованности судебных актов арбитражных судов, 

вступивших в законную силу

Дело № А14-16450/2022

г. Калуга

29 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18.09.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 29.09.2025  

Арбитражный суд Центрального округа в составе:  

председательствующего судьи Попова А.А., судей Егоровой Т.В., ФИО1, 

при ведении протокола  

судебного заседания  

помощником судьи Католиковым М.А.,  

при участии в заседании: от ООО «ПромИнвест»: представителя ФИО2 (дов. от 03.04.2023, диплом), 

от ООО «ДатаПорт»: представителей ФИО3 и 

 ФИО4  

(дов. от 24.08.2021, дипломы), 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПромИнвест» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.03.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2025 по делу № А14-16450/2022,  

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «ДатаПорт» (далее - истец, ООО «ДатаПорт») обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПромИнвест» (далее - ответчик, ООО «ПромИнвест»), в котором просило истребовать из чужого незаконного  

владения следующее имущество: трёхслойную сэндвич-панель МПТСП-Z-1000-Т- Т-МВ 3,5 шт.; встраиваемые светильники в сборе CSVT-LED/R-E64/350 под грильято 9 шт.; радиаторы KERMI FK V 330314 2 шт., радиатор KERMI FK V 220314 1 шт., вентили Multiflex 7 шт.; светильники ТЛ ЛВО 4*18 встроенные, зеркальная решётка алюминиевая 2 шт.; светильники ДПО-38ц ЛЭД матированные 8 шт., лампы ЛЛ 36 Вт L36/640 G13 белые 8 шт. (с учётом уточнения предмет исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Исковые требования мотивированы тем, что выше указанное имущество является отделимыми улучшениями нежилых помещений, которые арендовались ООО «ДатаПорт» у ООО «ПромИнвест» на основании договора аренды от 01.04.2012. По истечении срока действия договора аренды ответчик в отсутствие к тому законных оснований удерживает у себя спорное имущества, чиня истцу препятствие в его вывозе.  

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.03.2025, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2025, исковые требования были удовлетворены в полном объёме, на ответчика возложена обязанность в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить истцу спорное имущество, по делу распределены судебные расходы, понесённые сторонами.  

С приятыми судебными актами не согласилось ООО «ПромИнвест», в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с кассационной жалобой, в которой просило оспариваемые судебные акты отменить, по делу принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.  

Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что суды необоснованно пришли к выводу о принадлежности всего спорного имущества на праве собственности истцу, т.к. данное имущество находилось в помещениях ответчика на момент заключения договора аренды, что следует из акта приёма-передачи от 01.04.2012, в котором отражено, что помещения находятся в нормальном техническом состоянии и соответствуют требованиям эксплуатации (в отсутствие спорного имущества помещения эксплуатировать было невозможно). Суды не учли, что спорное имущество является неотделимым улучшением нежилых помещений, т.к. его демонтаж приведёт к невозможности использования по целевому назначению как самих нежилых помещений, в которых оно располагается, так и спорного имущества. Суды в данной части не дали оценку заключению специалиста от 14.03.2025, которым опровергаются выводы, изложенные в заключениях первичной и дополнительной судебных экспертиз. Суды не учли, что истец самовольно произвёл перепланировку в арендуемых помещениях, в связи с чем все улучшения подлежали поступлению в собственность ответчика. Истец не представил доказательства, достоверно подтверждающие принадлежность спорного имущества ему на праве собственности.  

В судебном заседании суда округа представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, по делу принять новое решение, которым истцу в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме. На вопрос суда представитель ответчика  

пояснил, что он настаивают на доводе кассационной жалобы о неотделимости спорного имущества от нежилых помещений ООО «ПромИнвест».  

Представители истца с доводами кассационной жалобы не согласились, просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения.  

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.  

Как следует из материалов дела, 16.12.2011 между ООО «ПромИнвест» (арендодатель) и ООО «ДатаПорт» (арендатор) заключён предварительный договор, согласно которому арендатор подтвердил намерение осуществить проект строительства центра обработки данных (далее - ЦОД) на территории арендодателя по адресу: 

<

...>; арендодатель подтвердил возможность предоставления необходимых для строительства ЦОД помещений и открытых площадок, а также гарантировал заключение долгосрочного договора аренды на выбранные арендатором помещения и часть земельного участка; стороны обязались заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

...>, на условиях и в срок, установленные предварительным договором.  

Согласно пункту 1.2.3 предварительного договора арендодатель разрешил арендатору произвести реконструкцию и перепланировку помещения в соответствии с проектом. После проведения реконструкции и перепланировки в помещении арендодатель обязался в течение 6 месяцев за свой счёт зарегистрировать данные изменения в помещениях в соответствии с законодательством Российской Федерации.  

01.04.2012 между ООО «ПромИнвест» (арендодатель) и ООО «ДатаПорт» (арендатор) заключён договор аренды помещения № 01.04.12, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, а именно: часть здания литер А, номер помещения I, первый этаж, поз. 65 - 70, 72 - 104, 113 - 116, общая арендуемая площадь 976 кв.м. в соответствии с кадастровым паспортом (приложение № 1).  

Пунктом 1.2 договора установлено, что основой для фиксации момента передачи, а также качества и количества помещений служит подписываемый обеими сторонами в трёх экземплярах акт приёма-передачи, оригинал которого прилагается к договору в качестве приложения № 2.  

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует до 01.04.2022. Срок аренды начинается с 01.04.2012. По истечении срока действия договора аренды или после досрочного прекращения договора аренды арендатор должен освободить помещения. Возврат помещений оформляется актом приёма-передачи (пункты 4.1, 4.4 договора).  

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора аренды или после досрочного прекращения договора аренды всё  

оборудование, принадлежащее арендатору, а также отделимые улучшения удаляются арендатором за свой счёт.  

В соответствии с пунктом 6.3 договора арендатору предоставлено право по письменному согласованию с арендодателем за свой счёт производить в помещении работы по его перепланировке. Обязательным условием начала производства указанных работ является получение и согласование перепланировки во всех компетентных органах. В случае нарушения условий данного пункта арендатором он обязан возместить арендодателю убытки, понесенные им в результате проведения несогласованной перепланировки, а также возместить расходы по приведению помещений в прежний вид. Внесённые арендатором изменения становятся неотъемлемыми улучшениями, переходят в собственность арендодателя и компенсации не подлежат.  

Сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 1 от 25.04.2013, в соответствии с которым положения пунктов 4.1, 4.4, 4.5, 6.3 изложены в новой редакции, а именно:  

- согласно пункту 4.1 договора в новой редакции договор вступает в силу с даты государственной регистрации и действует до 01.04.2022. Срок аренды начинается с 01.04.2012. В случае если договор не был зарегистрирован до 01.04.2012, то первым днём срока аренды по договору является первое число месяца, следующего за месяцем, в котором договор прошёл государственную регистрацию;  

- согласно пункту 4.4 договора в новой редакции арендатор должен освободить помещения не позднее последнего дня срока аренды по договору или не позднее даты расторжения договора в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора. В случае досрочного прекращения договора по инициативе арендодателя помещения должны быть освобождены арендатором в течение 60 дней со дня прекращения договора. Возврат помещений оформляется актом возврата;  

- согласно пункту 4.5 договора в новой редакции по истечении срока действия договора или после досрочного прекращения договора всё оборудование, принадлежащее арендатору, а также отделимые улучшения удаляются арендатором за свой счёт. С учетом положений пункта 5.3 договора, стационарно установленное оборудование, которое не может быть удалено без существенных повреждений помещения, и другие неотделимые улучшения арендуемого объекта, производимые арендатором за свой счёт, переходят в собственность арендодателя без возмещения арендатору стоимости данного оборудования. Однако в случае досрочного прекращения договора по причинам, за которые арендатор не отвечает (не зависящим от его виновных действий или бездействия), или недействительности договора арендодатель обязуется возместить арендатору расходы последнего, понесённые арендатором в связи с выполнением неотделимых улучшений, закупкой и размещением стационарного оборудования, которое не может быть удалено без существенных повреждений, в полном объёме (но с учётом амортизации) на основании подтверждающих такие расходы документов. Сумма возмещения в таком случае выплачивается арендодателем по письменному требованию арендатора в течение 30 дней с момента получения такого требования;  

- согласно пункту 6.3 договора в новой редакции арендатор имеет право по письменному согласованию с арендодателем за свой счёт производить в помещении работы по его перепланировке. Отказ арендодателя в даче согласия на  

перепланировку помещений должен быть мотивированным. Обязательным условием начала производства указанных работ является получение и согласование перепланировки во всех компетентных органах. В случае нарушения условий данного пункта арендатором он обязан возместить арендодателю убытки, понесённые им в результате проведения несогласованной перепланировки, а также возместить расходы по приведению помещений в прежний вид.  

01.04.2012 между сторонами договора подписан акт приёма-передачи помещений, согласно которому ООО «ПромИнвест» передало во временное владение и пользование ООО «ДатаПорт» часть здания литер А, номер помещения I, первый этаж, поз. 65 - 70, 72 - 104, 113 - 116, общая арендуемая площадь 976 кв.м. В акте отражено, что техническое состояние вышеуказанных помещений нормальное и соответствует требованиям по эксплуатации.  

Договор аренды в установленном законом порядке прошёл государственную регистрацию.  

Судами на основании первичной бухгалтерской документации, представленной истцом, было установлено, что после заключения договора аренды ООО «ДатаПорт» заключило ряд соглашений (договоров) с другими организациями, направленных на проведение строительно-монтажных работ в арендуемых помещения, на поставку строительных материалов и оборудования, необходимых для создания ЦОД, а именно: договор на выполнение строительно-монтажных работ № 16/03-1 от 16.03.2012 с ООО «Холдинг СП»; договор поставки № ЦЗМПп2708/12/В от 06.07.2012 и дополнительное соглашение к нему от 19.04.2012 с ООО «Компания Металл Профиль»; договор на изготовление продукции № М/СЛ-13/041 от 31.07.2013 с ООО «Страж-Лазер»; договор поставки № ЭЦ/Врн-151/2012 от 27.08.2012 с ООО «Энергоцентр»; договор поставки № 0419/Т от 19.04.2013 с ООО «Профиль С».  

Из анализа данных договоров, первичной учётной документации к ним (из актов выполненных работ, товарных и транспортных накладных, счетов-фактур) следует, что ООО «ДатаПорт» фактически произвело ремонт полностью всех арендуемых помещений и оснастило их новым оборудованием, в том числе являющимся спорным по настоящему делу.  

В нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «ПромИнвест» не представило каких-либо первичных документов, подтверждающих факт приобретения им спорного имущества.  

При таких обстоятельствах довод ответчика о том, что истец не доказал факт принадлежности спорного имущества ему на праве собственности, является несостоятельным, опровергается представленными ООО «ДатаПорт» в материалы дела доказательствами, объективность и достоверность которых со стороны ответчика не оспорена.  

Из материалов дела следует, что ООО «ПромИнвест» направило в адрес ООО «ДатаПорт» письмо № 39 от 13.04.2021, в котором указало на то, что срок действия договора аренды истекает 01.04.2022 и арендатору надлежит обеспечить проведение подготовительных мероприятий и работ, позволяющих осуществить своевременный демонтаж и вывоз принадлежащего ему оборудования.  

Об этом арендодатель повторно сообщил арендатору и в письмах № 95 от 31.08.2021, № 120 от 12.11.2021, № 18 от 11.02.2022, дополнительно указав на то, что у арендодателя отсутствует намерение продолжать арендные правоотношения с арендатором.  

Письмом № 28 от 03.03.2022 ответчик сообщил истцу об условиях допуска автотранспорта к арендованному помещению, который будет обеспечен только в дневное рабочее время с 8 час. 20 мин. до 16 час.  

В письме № 33 от 24.03.2022 ООО «ПромИнвест» просило истца обеспечить явку представителей арендатора в арендуемое помещение для совместного комиссионного осмотра нежилого помещения, определения его технического состояния и замечаний на дату возврата.  

Актом приёма-передачи (возврата) помещений от 01.04.2022, подписанным арендатором 25.03.2022, зафиксировано, что арендатор вернул, а арендодатель принял следующие помещения: часть здания литер А, номер помещения I, первый этаж, поз. 65 - 70, 72 - 104, 113 - 116, общей площадью 976 кв.м., по адресу: 

<

...>; часть нежилого здания литер 9А, пом. VI, поз. 1, площадью 52,1 кв.м., пом. VII, поз. 1, площадью 21,2 кв.м., общей площадью 73,3 кв.м., по адресу: 

<

...>. Техническое состояние вышеуказанных помещений удовлетворительное, соответствует последствиям естественного износа и требованиям эксплуатации, о чем указано в пункте 2 акта.  

Арендодателем относительно состояния переданных помещений в указанном акте отмечено, что помещения возвращены арендатором и приняты арендодателем в ненадлежащем состоянии с существенными техническими повреждениями: арендатором без согласия собственника произведена перепланировка ранее арендованных помещений, также произведён демонтаж двойных пластиковых входных дверей, окон, перегородок, входной группы входа в арендованное помещение (1-й, цокольный этаж (крыльцо)); в помещениях демонтированы металлические и межкомнатные двери, повреждены стены, потолок приведён в негодность; демонтированы подоконники и пластиковые окна; присутствует строительный и бытовой мусор; выломаны системы кондиционирования; заложены кирпичом существовавшие оконные и дверные проёемы; повреждены радиаторы и трубы отопления; проделаны дыры в перекрытиях и стенах; повреждено напольное покрытие; демонтирована система водоснабжения, демонтирована система пожарной сигнализации; нарушена система электроснабжения помещений и т.д.  

ООО «ДатаПорт» в своей претензии № 04-1/22 от 04.04.2022, направленной в адрес ответчика, указало на то, что ООО «ПромИнвест» создаются препятствия при вывозе имущества истца путём ограничения доступа автотранспорта к арендованным помещениям, что привело к невозможности своевременного вывоза имущества арендатора из занимаемого им помещения. Истцом предложено предоставить ему 10 календарных дней для вывоза оставшегося имущества общества, производства работ по приведению помещения в первоначальное состояние, производства работ по установке двери входной группы.  

В свою очередь, ответчик в уведомлении № 42 от 20.04.2022 указал на то, что сведения о наличии имущества истца стоимостью более 5 млн. руб. в ранее арендуемом помещении не соответствуют действительности. Кроме того, ООО «ПромИнвест» ссылалось на то, что при возвращении ему арендованных помещений было установлено, что арендатором проведена перепланировка в период аренды 2012-2022 годов; ООО «ДатаПорт» без согласования с ООО «ПромИнвест» демонтировало двойные пластиковые входные двери, окна, перегородки, входную группу в арендованное помещение; установлено наличие неотделимых улучшений помещений, не подлежащих демонтажу арендатором по  

истечении действия договора аренды и переходящих в собственность арендодателя.  

Результаты осмотра и обстоятельства передачи спорного имущества в сравнении с тем, в каком состоянии имущество было передано арендатору, зафиксированы сторонами и следуют из актов осмотра помещений от 28.03.2022 и от 01.04.2022, фототаблицы, копии технического паспорта БТИ на нежилое помещение I в литере А в доме 19 по ул. Землячки в г. Воронеже от 12.12.2014 (после перепланировки), копии плана эвакуации «Центра обработки данных», копии плана благоустройства и озеленения территории платной автомобильной парковки, расположенной перед главным административным зданием ООО «ПромИнвест».  

Ответчик, заявляя о том, что истцу предоставлялся доступ на территорию, прилегающую к арендуемым помещениям для погрузки и вывоза оборудования, мебели и оргтехники 01.02.2022, 04.03.2022 - 05.03.2022, 09.03.2022 - 10.03.2022, с 16.03.2022 по 25.03.2022, представил в материалы дела письма ООО «ДатаПорт», направленные в адрес ООО «ПромИнвест».  

Указывая на то, спорное имущество является отделимыми улучшениями ранее арендованных нежилых помещений, которое в настоящее время неправомерно удерживается ответчиком, ООО «ДатаПорт» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.  

Согласно абзацу 1 пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов № 10/22) спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.  

Фактически между сторонами имеется спор, возникший в результате существования арендного правоотношения, сводящийся к тому, является ли спорное имущество неотделимым улучшением ранее арендованных истцом нежилых помещений, поступило ли оно в собственность ответчика по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и условиям договора аренды, либо продолжает находится в собственности истца, а ответчиком предпринимаются действия по его неправомерному удержанию и, соответственно, по нарушению последствий прекращения арендного правоотношения.  

Положениями пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, что в рассматриваемых обстоятельствах предполагает создание условий для использования переданного в аренду помещения по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды определенному в договоре.  

Статьёй 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия  

арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 названной статьи).  

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).  

Из толкования условий договора аренды, заключённого между сторонами спора, следует, что:  

- по истечении срока действия договора или после его досрочного прекращения всё оборудование, принадлежащее арендатору, а также отделимые улучшения сохраняются в собственности ООО «ДатаПорт» и удаляются последним из арендуемых помещений за свой счёт (пункт 4.5 договора);  

- стационарно установленное оборудование, которое не может быть удалено без существенных повреждений помещения, и другие неотделимые улучшения арендуемого объекта, произведённые арендатором за свой счёт, переходят в собственность арендодателя без возмещения арендатору стоимости данного оборудования, за исключением случая, когда досрочное прекращения договора было вызвано причинам, за которые арендатор не отвечает, либо необходимость освобождения помещений вызвана недействительностью самого договора. В таком случае арендодатель обязался возместить арендатору расходы последнего, понесённые в связи с выполнением неотделимых улучшений, закупкой и размещением стационарного оборудования (пункт 5.3 договора).  

С учётом того, что стороны дополнительным соглашением № 1 от 25.04.2013 изменили первоначальное содержание пункта 6.3 договора, ООО «ПромИнвест» не могло приобрести право собственности на то имущество, которое было непосредственно задействовано ООО «ДатаПорт» при выполнении самовольной перепланировки арендуемых помещениях. В такой ситуации арендодатель получал только право на компенсацию своих убытков, вызванных указанными неправомерными действиями арендатора, и на возвещение расходов по приведению помещений в первоначальное состояние.  

При таких обстоятельствах доводов кассационной жалобы о том, что ООО «ПромИнвест» вправе претендовать на то или иное имущество, принадлежащее ООО «ДатаПорт» на праве собственности, в результате допущения последним неправомерных действий по осуществлению самовольной перепланировки арендованных помещений, не основан ни на положениях норм действующего законодательства, ни на условиях договора аренды, в связи с чем подлежит отклонению.  

Принимая во внимание тот факт, что освобождение арендованных помещений арендатором опосредовалось истечением срока действия договора, а не признанием его недействительным либо его досрочным прекращением по основаниям, за которые не отвечал арендатор, ООО «ПромИнвест» вправе было получить в свою собственность без выплаты соответствующей компенсации арендатору исключительно неотделимые улучшения арендованного объекта.  

С учётом выше приведённых обстоятельств, для правильного разрешения существующего спора судом обоснованно были назначены к проведению по делу первичная и дополнительная судебные экспертизы.  

Из содержания заключения судебных экспертов № 6109-6110/6-3 от 01.02.2024 следует, что имущество, расположенное в ранее арендуемых помещениях, а именно: встраиваемые светильники в сборе CSVT-LED/R-E64/350 под грильято 9 шт.; радиаторы KERMI FK V 330314 2 шт., радиаторы KERMI FK V 220314 1 шт., вентили Multiflex 7 шт.; светильники ТЛ ЛВО 4*18 встроенные, зеркальная решётка алюминиевая 2 шт.; светильники ДПО-38ц ЛЭД матированные 8 шт., лампы ЛЛ 36 Вт L36/640 G13 белые 8 шт. являются отделимым улучшением, т.е. предусмотрена возможность его демонтажа без повреждения имущества и объекта, с возможностью повторно его использовать в полном объёме по назначению.  

Из содержания заключения судебного эксперта № 5083/6-3-24 от 03.02.2025 следует, что негорючая панель, омега-профиль, внутренний L-профиль, наружный F-профиль не являются составными частями (деталями) ЦОДа (сборно-разборной конструкции), так как является элементом отделки административно-бытовых помещений. В свою очередь, ЦОД (сборно-разборная конструкция) является обособленным от административно-бытовых помещений.  

Трёхслойную сэндвич-панель, которая была выявлена в ходе проведения экспертизы № 6109-6110/6-3 от 01.02.2024 (МПТСП-Z-1000-Т-Т-МВ 3,5 шт.), является частью модуля ЦОДа (металлический каркас, панели), в котором непосредственно смонтировано оборудование ЦОДа.  

На вопрос о том, возможно ли использование ранее арендованных помещений без ЦОДа (сборно-разборной конструкции) и без составных частей (деталей) ЦОДа, эксперт пришёл к выводу о том, что т.к. крепление металлических стоек осуществляется через металлические пластины к бетонному полу, то конструктивные элементы ЦОДа (металлический каркас, сендвич панель) не влияют на несущие и ограждающие конструкции арендуемых помещений №№ 104, 105, 106, использовать ранее арендованные помещения без ЦОДа возможно.  

Негорючие панели, омега-профили, внутренние L-профили, наружный F- профили относятся к элементам отделки административно-бытовых помещений и не являются составными частями ЦОДа, соответственно, могут эксплуатироваться без ЦОДа.  

Эксперт указал, что, учитывая конструктивные особенности ЦОДа  

(возможность демонтажа сендвич панелей (МПТСП-Z-1000-Т-Т-МВ 3,5 шт.), разборки металлического каркаса, переноса оборудования (монтаж/демонтаж), сборно-разборный пол), повторное использование конструкций его модуля возможно в идентичном помещении или в большем по габаритам помещении.  

Ответчик, возражая против доводов экспертов, представил в арбитражный суд заключение специалиста ООО «КРОиС» ФИО5 № 9 от 14.03.2025, согласно которому панельные радиаторы KERMI FK V 330314 и KERMI FK V 220314 являются отопительными приборами с установленной запорно-регулирующей арматурой (радиаторным вентилем) Multiflex, которые в совокупности являются элементами единой внутренней системы теплоснабжения, обеспечивающей нормируемую температуру воздуха в течение отопительного периода. Их демонтаж нарушит гидравлическую и тепловую устойчивость системы отопления и не позволит поддерживать заданное расчётное распределение расхода теплоносителя при изменении теплоотдачи в помещении. Расположенные в помещении встраиваемые светильники в сборе CSVT-LED/R-E64/350, светильник ТЛ ЛВО 4* 18 встраиваемый зеркальная решетка алюминиевый, светильник ДПО-38ц ЛЭД матированный, лампа ЛЛ 36 вт L 36/640 G13 (белая) являются осветительными приборами общего освещения и служат для общего равномерного искусственного освещения помещения. Демонтаж указанных осветительных приборов, по мнению специалиста, нарушит распределение светового потока и не позволит обеспечить нормируемые показатели искусственной освещенности в помещении.  

Суды обоснованно критически оценили данное заключение специалиста, т.к. оно не опровергает обоснованность и правильность выводов, изложенных в заключениях судебных экспертиз. Заключение специалиста составлено по заказу ответчика, специалист ФИО5 не был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение специалиста не содержит конкретных выводов о том, является ли осмотренное специалистом оборудование отделимым от нежилых помещений либо не является таковым, фактически специалист описывает возможные неблагоприятные последствия при дальнейшем использовании нежилых помещений, однако такое описание не учитывает ни первоначальное состояние нежилых помещений до их передачи в аренду, ни наличие либо отсутствие у ООО «ДатаПорт» обязанности по обеспечению нежилых помещений ответчика новым и (или) дополнительным оборудованием. В заключении специалиста не отражены конкретные существенные повреждения самих нежилых помещений, которые закономерно и неотвратимо возникнут в результате демонтажа спорного оборудования.  

В кассационной жалобе ответчик привёл довод о том, что до передачи нежилых помещений в аренду истцу они были оборудованы отопительными и осветительными приборами, что, по его мнению, следует из содержания акта приёма-передачи от 01.04.2012, в котором отражено, что техническое состояние помещений нормальное и соответствует требованиям по эксплуатации.  

Суд кассационной инстанции критически оценивает данный довод ответчика.  

Прежде всего, в акте не отражено какое-либо конкретное инженерно-техническое оборудование, расположенное внутри нежилых помещений, которое подлежало бы передаче истцу во владение и пользование в составе нежилых помещений на момент заключения договора аренды и подписания к нему акта  

приёма-передачи.  

Кроме того, суды обоснованно учли цель заключения договора аренды - реализация проекта строительства центра обработки данных, которая предполагала произведение арендатором не только ремонтных работ в отношении всех нежилых помещениях, но и их возможную реконструкцию и перепланировку, что следует из содержания как предварительного договора, так и самого договора аренды. Это означало, что по условиям договора не предполагалась передача со стороны ООО «ПромИнвест» нежилых помещений во владение и пользование ООО «ДатаПорт», которые по своему техническому состоянию изначально были бы пригодны для ведения хозяйственной деятельности последнего в виде размещения ЦОД без проведения ремонтных работ и обустройства объекта недвижимого имущества дополнительным инженерно-техническом оборудованием.  

Доказательства того, что изначально нежилые помещения были оборудованы определёнными отопительными и осветительными приборами, которые были демонтированы истцом, а на их место было установлено спорное имущество, в материалы дела не представлены.  

Суды непосредственно исследовали заключения судебных экспертиз и правомерно пришли к выводу о том, что экспертами даны ясные, непротиворечивые ответы на поставленные перед ними вопросы; оснований усомниться в обоснованности сделанных экспертами выводов у судов не имелось; объективных доказательств, свидетельствующих о том, что методы исследования, применённые экспертами, являлись ошибочными и привели к недостоверным выводам, в материалы дела не представлено.  

Само по себе несогласие ответчика с результатами проведенных по настоящему делу судебных экспертиз не может повлечь признание судами результатов основной и дополнительной экспертизы недопустимыми доказательствами.  

С учётом данных обстоятельств, руководствуясь совокупностью представленных в материалы дела доказательств, в том числе заключениями судебных экспертиз, отвечающими требованиям статьи 25 Федерального закона Российской Федерации № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», суды обоснованно пришли к выводу о том, что спорное имущество на праве собственности принадлежит истцу, на момент вынесения решения фактически находится в помещениях ответчика, является отделимыми улучшениями ранее арендованного истцом объекта недвижимости, право собственности ответчика на спорное имущество в установленном законном порядке не возникало, в связи с чем последний обязан передать всё спорное имущество истцу ввиду прекращения арендного правоотношения.  

Фактически доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов судов и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.  

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.  

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ее заявителя.  

С учётом изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 19 марта 2025 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2025 года по делу № А14-16450/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПромИнвест» - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья А.А. Попов 

Судьи Т.В. Егорова 

ФИО1