ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, 

<

...>, тел. 

<

***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

11АП-9363/2025

Дело № А49-10826/2024

г. Самара

25 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Наумовой Е.Н., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Щербининой В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 сентября 2025 года в зале № 7 помещения суда апелляционную жалобу заместителя прокурора Пензенской области

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 08 июля 2025 года по делу № А49-10826/2024 (судья Алексина Г.В.)

по иску заместителя прокурора Пензенской области в защиту интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования Пензенского района Пензенской области в лице Собрания представителей Пензенского района Пензенской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Константа», администрации Пензенского района Пензенской области, обществу с ограниченной ответственностью Агрофирма «Пчела», ФИО1 – главе крестьянского (фермерского) хозяйства «Заря»

о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области; 2) общества с ограниченной ответственностью «РУС-РОСТ»,

с участием в заседании:

от прокуратуры – представитель ФИО2 (удостоверение № 309077),

от ООО «Константа» – представитель ФИО3 по доверенности от 25.07.2024,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Пензенской области в защиту интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования Пензенского района Пензенской области в лице Собрания представителей Пензенского района Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Константа», администрации Пензенского района Пензенской области, обществу с ограниченной ответственностью Агрофирма «Пчела» и ФИО1 о:

- признании недействительным договора аренды от 12.04.2021, заключенного между Администрацией Пензенского района и ООО «Константа», в отношении земельных участков, находящихся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования:

- кадастровый номер 58:24:0292302:511, площадью 1 355 008 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:510 площадью 164 458 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:512, площадью 648 659 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:513, площадью 841 162 кв. м;

- признании недействительным договора субаренды земельного участка № 1/3 от 17.09.2021, заключенного между ООО «Константа» и ООО Агрофирма «Пчела» в отношении земельных участков, находящихся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования:

- кадастровый номер 58:24:0292302:510 площадью 164 458 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:512, площадью 648 659 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:513, площадью 841 162 кв. м;

- признании недействительным договора субаренды земельного участка № 2/3 от 17.09.2021, заключенного между ООО Агрофирма «Пчела» и главой КФХ «Заря» ФИО4 в отношении земельных участков, находящихся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования:

- кадастровый номер 58:24:0292302:510 площадью 164 458 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:512, площадью 648 659 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:513, площадью 841 162 кв. м;

и применении последствий недействительности сделок в виде обязания главы КФХ «Заря» ФИО4 возвратить администрации Пензенского района Пензенской области земельные участки, находящиеся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования:

- кадастровый номер 58:24:0292302:510 площадью 164 458 кв. м,

- кадастровый номер 58:24:0292302:512, площадью 648 659 кв. м,

- кадастровый номер 58:24:0292302:513, площадью 841 162 кв. м,

и обязания ООО «Константа» возвратить администрации Пензенского района Пензенской области земельный участок, находящийся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 58:24:0292302:511, площадью 1 355 008 кв. м.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 08 июля 2025 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, заместитель прокурора Пензенской области обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что ООО «Константа» не является сельскохозяйственным производителем; указывает, что прокурор обратился в суд с иском в пределах срока исковой давности.

В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества «Константа» просил обжалуемое решение оставить без изменения по доводам представленных суду письменных возражений на апелляционную жалобу.

Остальные участники арбитражного процесса возражений на апелляционную жалобу суду не направили, явку представителей в апелляционный суд не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда http://11ааs.аrbitr.ru.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции полагает, что судебный акт подлежит отмене с вынесением нового судебного акта, исходя из следующих обстоятельств.

Как установлено судом первой инстанции, в обоснование заявленных исковых требований заместитель прокурора Пензенской области указал, что 01.03.2005 между администрацией Пензенского района Пензенской области и ООО Агрофирма «Богословская» был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 116, согласно которому последнему переданы следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 58:24:0292302:511 (ранее присвоенный кадастровый номер 58:24:292302:192), площадью 1 355 008 кв.м., находящийся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства;

- земельный участок с кадастровым номером 58:24:0292302:510 (ранее присвоенный кадастровый номер 58:24:292302:195), площадью 164 458 кв.м., находящийся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства;

- земельный участок с кадастровым номером 58:24:0292302:512 (ранее присвоенный кадастровый номер 58:24:292302:193), площадью 648 659 кв.м., находящийся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства;

- земельный участок с кадастровым номером 58:24:0292302:513 (ранее присвоенный кадастровый номер 58:24:292302:196), площадью 841 162 кв.м., находящийся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Вступившим в законную силу решением от 31.07.2018 по делу № А49-10873/2017 Арбитражный суд Пензенской области признал Договор № 116 возобновленным на неопределенный срок в отношении обозначенных земельных участков.

В ходе проверки было установлено, что дополнительным соглашением от 15.01.2021 в Договор № 116 были внесены изменения, согласно которым арендатор принимает в пользование земельные участки с кадастровыми номерами 58:24:0292302:511, 58:24:0292302:510, 58:24:0292302:512, 58:24:0292302:513, расположенные на территории Богословского сельсовета, для сельскохозяйственного использования, т.е. вид разрешенного использования земельных участков был изменен.

18.01.2021 между ООО Агрофирма «Богословская» и ООО «Константа» был заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 01.03.2005 № 116, согласно которому последний принимает на себя права и обязанности арендатора.

Заместитель прокурора указал, что указанные дополнительное соглашение от 15.01.2021 и договор от 18.01.2021 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 01.03.2005 № 116 противоречат закону, поскольку в силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи; согласно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается, условия Договора № 116 не предусматривали возможности передачи прав и обязанностей арендатора третьему лицу; переуступка прав по договору аренды от 01.03.2005 была возможна, но с согласия арендодателя, которого не давалось.

В последующем на основании соглашения от 11.04.2021, заключенного между Администрацией Пензенского района и ООО «Константа», договор аренды №116 от 01.03.2005 был расторгнут с 11.04.2021, а 12.04.2021 между Администрацией Пензенского района и ООО «Константа» был заключен новый договор аренды № 19 на срок с 12.04.2021 по 11.04.2070 (49 лет).

Заместитель прокурора просит суд признать данный договор аренды недействительным указывая, что основанием для заключения нового договора аренды от 12.04.2021 послужило заявление директора ООО «Константа» от 10.03.2021, в котором в обоснование предоставления земельного участка указано на п. 31 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно использование земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Заявляя о недействительности договора аренды № 19 от 12.04.2021, заместитель прокурора указывает, что с момента изменения вида разрешенного использования и уступки прав и обязанностей арендатора до заключения нового договора аренды на основании п. 31 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ прошло 3 месяца (январь 2021 года - апрель 2021 года), то есть незначительный промежуток времени, оценить в полном объеме рациональное использование ООО «Константа» земель сельскохозяйственного назначения в зимний период и в столь короткий промежуток времени было невозможно; отсутствие сведений о нарушениях при использовании земельных участков в Управлении Россельхознадзора по Республике Мордовия и Пензенской  области в обозначенный период (с января 2021 года по апрель 2021 года) не свидетельствует о добросовестном использовании земельных участков новым арендатором.

Таким образом, в связи с тем, что с момента уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды №116 от 01.03.2005 обществу с ограниченной ответственностью «Константа» до заключения нового договора аренды №19 от 12.04.2021 между Администрацией Пензенского района и ООО «Константа» прошел незначительный промежуток времени, заместитель прокурора полагает, что у ООО «Константа» не возникло права получить без проведения торгов на основании п. 31 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ в новую аренду спорные земельные участки, поскольку таким правом обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Заместитель прокурора указал, что заключение администрацией Пензенского района с ООО «Константа» договора аренды по льготному основанию, предусмотренному п. 31 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, незаконно, поскольку Общество не являлось арендатором, добросовестно использующим земельный участок по целевому назначению и не допустившим (устранившим) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Также заместитель прокурора полагает поведение ООО «Константа» после заключения нового договора аренды от 12.04.2021 также свидетельствующим о его недобросовестности при использовании земельных участков, поскольку 17.09.2021 земельные участки были переданы в субаренду иным лицам.

Так, на основании договора субаренды земельного участка № 1/3 от 17.09.2021 земельные участки с кадастровыми номерами 58:24:0292302:510, 58:24:0292302:512, 58:24:0292302:513 были переданы ООО Агрофирма «Пчела», которое в этот же день на основании договора субаренды земельного участка № 2/3 от 17.09.2021 передало их главе КФХ «Заря» ФИО1

В этой связи договор аренды от 12.04.2021, заключенный между Администрацией Пензенского района и ООО «Константа», а также заключенные впоследствии договоры субаренды с ООО Агрофирма «Пчела» и главой КФХ «Заря» ФИО4, заместитель прокурора просит признать недействительными сделками.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 167-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, установив, что ООО «Константа» обратилось к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участка на новый срок в период действия (до истечения срока действия) ранее заключенного договора как надлежащий арендатор, добросовестно использующий по целевому назначению арендованные им земельные участки на протяжении срока действия договора, пришел к выводу о том, что процедура заключения нового договора аренды была соблюдена, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

При этом суд  первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение договоров субаренды от 17.09.2021 с ООО Агрофирма «Пчела» и ФИО1 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 58:24:0292302:510, 58:24:0292302:512, 58:24:0292302:513 не свидетельствует о недобросовестном поведении ООО «Константа» и нарушении земельного законодательства.

Между тем арбитражным судом не было принято во внимание следующее.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержится перечень случаев, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов.

Согласно подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести этот земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае, если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов. Учитывая, что в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставлено право на заключение нового договора аренды земельного участка (продление срока ранее заключенного договора) без торгов, опубликование извещения о предоставлении земельного участка в порядке статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации не требуется.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков, что закреплено в подпункте 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Особенности отношений, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, регулируются в том числе Федеральным законом от 16.07.1998 N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", статьей 8 которого предусмотрено, что на арендаторов таких земельных участков возлагаются дополнительные, помимо предусмотренных общими нормами, обязанности: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду; обеспечивать проведение мероприятий по воспроизводству плодородия земель; соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель; информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв и другие.

Указом Президента Российской Федерации от 02.07.2021 N 400 утверждена Стратегия национальной безопасности (далее - Стратегия), являющаяся базовым документом стратегического планирования, определяющим национальные интересы и стратегические приоритеты, цели и задачи государственной политики в области обеспечения национальной безопасности и устойчивого развития Российской Федерации на долгосрочную перспективу.

Согласно пунктам 78, 81 Стратегии хищническое использование природных ресурсов ведет к деградации земель и снижению плодородия почв. Российская Федерация рассматривает свою территорию, ее ландшафтное и биологическое разнообразие, уникальный эколого-ресурсный потенциал в качестве национального достояния, сохранение и защита которого необходимы для обеспечения жизни будущих поколений, гармоничного развития человека и реализации права граждан на благоприятную окружающую среду.

Подпунктом 9 пункта 83 Стратегии предусмотрено, что достижение целей обеспечения экологической безопасности и рационального природопользования осуществляется путем реализации государственной политики, направленной на решение, в том числе задач предотвращения деградации земель и снижения плодородия почв, рекультивации нарушенных земель.

В соответствии с пунктом 7 Доктрины продовольственной безопасности Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 21.01.2020 N 20, национальными интересами государства в сфере продовольственной безопасности на долгосрочный период являются: развитие производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, которые соответствуют установленным экологическим, санитарно-эпидемиологическим, ветеринарным и иным требованиям; повышение эффективности государственной поддержки сельскохозяйственных товаропроизводителей, а также организаций, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих первичную и (или) последующую (промышленную) переработку сельскохозяйственной продукции, а также расширение их доступа на соответствующие рынки сбыта; восстановление и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, предотвращение сокращения площадей земель сельскохозяйственного назначения, рациональное использование таких земель, защита и сохранение сельскохозяйственных угодий от водной и ветровой эрозии и опустынивания.

Федеральным законом от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйств" регулируются отношения, возникающие между гражданами и юридическими лицами, признанными на основании настоящего Федерального закона сельскохозяйственными товаропроизводителями, иными гражданами, юридическими лицами, органами государственной власти в сфере развития сельского хозяйства.

В силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" государственная аграрная политика представляет собой составную часть государственной социально-экономической политики, направленной на устойчивое развитие сельского хозяйства и сельских территорий. Под устойчивым развитием сельских территорий понимается их стабильное социально-экономическое развитие, увеличение объема производства сельскохозяйственной продукции, повышение эффективности сельского хозяйства, рациональное использование земель.

Одними из основных целей государственной аграрной политики являются: обеспечение устойчивого развития сельских территорий, сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов (пункты 2 и 3 части 2 статьи 5 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства").

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства): крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, животноводство, садоводство или огородничество для собственных нужд; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.

В данной статье указаны практически все субъекты права, использующие земли сельскохозяйственного назначения, что обусловлено особым назначением таких земель.

Частью 1 статьи 3 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" предусмотрено, что в целях настоящего Федерального закона сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организация, индивидуальный предприниматель (далее - сельскохозяйственный товаропроизводитель), осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции (в том числе органической продукции, сельскохозяйственной продукции и продовольствия с улучшенными характеристиками), ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым Правительством Российской Федерации, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год.

Законодатель закрепил механизм использования земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно в целях фактического непрерывного использования и надлежащей обработки предоставленной собственникам и пользователям земли. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.

Из указанных норм следует, что право на выкуп земельных участков сельскохозяйственного назначения или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежит лицам, имеющим статус сельскохозяйственных организаций или осуществляющим деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, и которые самостоятельно используют принадлежащие им на указанном вещном или обязательственном праве земельные участки по целевому назначению.

Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения без торгов по льготной цене или получения права на заключение на новый срок договора аренды в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения без проведения торгов для лиц, непосредственно не осуществляющих сельскохозяйственную деятельность и у которых нет намерения использовать участки в дальнейшем для данного вида деятельности, что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения, поскольку публичный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения, в отношении которых заключается договор купли-продажи или договор аренды.

Данная правовая позиция сформулирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 N 301-ЭС21-27876, от 20.05.2024 N 310-ЭС24-2658, от 19.11.2024 N 307-ЭС24-7376.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО «Константа» является деятельность по оказанию услуг в области бухгалтерского учета, по проведению финансового аудита, по налоговому консультированию. Таким образом, ООО «Константа»  не является сельскохозяйственным производителем.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом в материалы дела не представило доказательств, подтверждающих осуществление им хозяйственной деятельности в сфере сельскохозяйственного производства с учетом требований статьи 3 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства", наличия материальных ресурсов для осуществления такой деятельности, включая средства производства, персонал, а также надлежащих доказательств использования им спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Напротив, как указывалось выше, 01.03.2005 между Администрацией Пензенского района Пензенской области (арендодателем) и ООО Агрофирма «Богословская» (арендатором) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 116, права и обязанности арендатора по которому впоследствии перешли к ООО «Константа» в связи с заключением договора от 18.01.2021 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды №116 от 01.03.2005.

На основании договора субаренды № 1/3 от 17.09.2021 земельные участки с кадастровыми номерами 58:24:0292302:510, 58:24:0292302:512, 58:24:0292302:513 переданы ООО Агрофирма «Пчела», которое на основании договора субаренды № 2/3 от 17.09.2021 передало их главе КФХ «Заря» ФИО1

Таким образом, целью заключения договора аренды на новый срок в отношении испрашиваемых земельных участков сельскохозяйственного назначения является не использование их ООО «Константа»  для сельскохозяйственного производства, а передача земельных участков в субаренду третьим лицам, не имеющим права на предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, в обход предусмотренной земельным законодательством публичной процедуры предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, что не может свидетельствовать об его добросовестном поведении (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что оспариваемые сделки не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку ООО «Константа»  не имеет права на заключение без проведения торгов договора аренды испрашиваемых земельных участков на новый срок по основаниям, предусмотренным подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вывод обжалуемого решения о том, что прокурор обратился с настоящим иском в суд за пределами трехгодичного срока исковой давности с момента заключения и начала исполнения договора аренды от 12.04.2021 № 19, а также договоров субаренды от 17.09.2021, является неправомерным в силу следующего.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 названного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» разъяснено, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» также разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

Прокурор обратился с настоящим иском в защиту интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования «Пензенский район Пензенской области» в лице Собрания представителей Пензенского района, указав, что о факте передачи в аренду земельных участков стало известно в октябре 2024 года в ходе прокурорской проверки, что подтверждается представленным в материалы дела письмом представительного органа.

Доказательств того, что истец узнал об указанных выше обстоятельствах ранее получения результатов прокурорской проверки, в дело не представлено.

Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.09.2022 № 306-ЭС22-15982, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 24.06.2022 по делу № А49-5454/2020.

Выводы суда о том, что муниципальное образование в лице Собрания представителей Пензенского района могло и должно было знать о заключении спорных договоров в 2021 году, с учетом установленных материалами дела злоупотреблений со стороны администрации Пензенского района не основан на нормах закона и доказательствами не подтвержден.

Более того, делая вывод о пропуске прокурором срока исковой давности по требованиям о признании недействительными договоров субаренды от 17.09.2021, суд первой инстанции неверно исчисляет дату начала течения указанного срока с даты подписания спорных договоров субаренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от признания ее таковой судом.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно выпискам из ЕГРН на спорные земельные участки договор субаренды с ООО агрофирма «Пчела» зарегистрирован 22.10.2021, с главой КФХ «Заря» ФИО1 - 16.02.2022.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора. Действия сторон до момента регистрации являются фактическими действиями, которые становятся исполнением только в случае и в момент заключения сделки, то есть в момент государственной регистрации договора.

Таким образом, течение срока исковой давности не может начинаться ранее, чем сделка считается заключенной.

При таких обстоятельствах, является обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что прокурор обратился в суд с иском в пределах трехгодичного срока с момента заключения и исполнения договоров субаренды от 17.09.2021.

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, решение арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу подлежит отмене на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как вынесенное при неправильном применении норм материального права, при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу искового заявления и апелляционной жалобы возлагаются на ответчиков в размере, подлежащем уплате при обращении истца в суд с рассмотренными исковыми требованиями.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 08 июля 2025 года по делу № А49-10826/2024 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Признать недействительным договор аренды от 12.04.2021, заключенный между Администрацией Пензенского района и ООО «Константа» в отношении земельных участков, находящихся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования:

- кадастровый номер 58:24:0292302:511, площадью 1 355 008 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:510 площадью 164 458 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:512, площадью 648 659 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:513, площадью 841 162 кв. м.

Признать недействительным договор субаренды земельного участка № 1/3 от 17.09.2021, заключенный между ООО «Константа» и ООО Агрофирма «Пчела» в отношении земельных участков, находящихся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования:

- кадастровый номер 58:24:0292302:510 площадью 164 458 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:512, площадью 648 659 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:513, площадью 841 162 кв. м.

Признать недействительным договор субаренды земельного участка № 2/3 от 17.09.2021, заключенный между ООО Агрофирма «Пчела» и главой КФХ «Заря» ФИО4 в отношении земельных участков, находящихся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования:

- кадастровый номер 58:24:0292302:510 площадью 164 458 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:512, площадью 648 659 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:513, площадью 841 162 кв. м;

Применить последствия недействительности сделок в виде обязания главы КФХ «Заря» ФИО4 возвратить администрации Пензенского района Пензенской области земельные участки, находящиеся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования:

- кадастровый номер 58:24:0292302:510 площадью 164 458 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:512, площадью 648 659 кв. м;

- кадастровый номер 58:24:0292302:513, площадью 841 162 кв. м;

Обязать ООО «Константа» возвратить администрации Пензенского района Пензенской области земельный участок, находящийся по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Богословский сельсовет, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 58:24:0292302:511, площадью 1 355 008 кв. м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Константа» в доход федерального бюджета 45 000 государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Агрофирма «Пчела» в доход федерального бюджета 45 000 государственной пошлины.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства «Заря» – ФИО1 в доход федерального бюджета 45 000 государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Председательствующий                                                                       Е.В. Коршикова

Судьи                                                                                                     Е.Н. Наумова

Л.Л. Ястремский