/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-36429/2017

г. Краснодар

28 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  21 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области), при участии в судебном заседании от истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304) – Голубовой Н.Н. (доверенность от 20.10.2017), от ответчика – индивидуального предпринимателя Цинделиани Теймураза Михайловича (ОГРНИП 312616424200016) – Багнюк Н.В. (доверенность от 10.01.2018), в отсутствие представителей ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ» (ОГРН 1076168000952), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2018 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 (судьи Еремина О.А., Новик В.Л., Шапкин П.В.) по делу № А53-36429/2017, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Цинделиани Теймуразу Михайловичу (далее – предприниматель) и обществу с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ» (далее – общество), в котором просил:

– признать недействительным (ничтожным) договор от 26.09.2017 уступки прав и обязанностей по договору от 12.05.2014 № 35340 аренды земельного участка, заключенный обществом и предпринимателем;

– применить последствия недействительности данной сделки путем прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу предпринимателя в отношении земельного участка общей площадью 1 046 кв. м (кадастровый номер 61:44:0073012:91), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон, № 6, а также возврата прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 12.05.2014 № 35340 к обществу (уточненные требования; т. 1, л. д. 81, 104 – 105).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление Росреестра; т. 1, л. д. 1 – 3).

Решением от 14.02.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.04.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что для заключения соглашения о перенайме по договору аренды, совершенному на торгах, в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, на срок свыше 5 лет, достаточным является уведомление первоначальным арендатором арендодателя об уступке прав и обязанностей по договору. Суд первой инстанции указал, что согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изложенное следует также из письма Минэкономразвития России от 17.09.2015 № Д23и-4569, в котором со ссылкой на пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса указано, что в отношении уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, в первую очередь применяются положения статьи 22 Земельного кодекса. Ссылка департамента на пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) ошибочна, поскольку эта норма не подлежит применению к спорным правоотношениям. Довод департамента о том, что спорная сделка посягает на публичные интересы, не подтвержден материалами дела. Доказательств ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по договору аренды в материалы дела не представлено. Ссылку департамента на то, что основным видом деятельности предпринимателя является производство хлеба и мучных кондитерских изделий, тортов и пирожных недлительного хранения, суд апелляционной инстанции отклонил. В соответствии с условиями договора от 26.09.2017 уступки прав и обязанностей по договору аренды предпринимателю переданы права и обязанности арендатора в отношении земельного участка для использования в целях строительства административного здания. В выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (далее – ЕГРИП) в отношении предпринимателя среди дополнительных видов деятельности предусмотрено строительство жилых и нежилых зданий (пункт 45). Апелляционный суд также указал, что в данном случае договор аренды земельного участка заключен 12.05.2014, то есть до даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ), следовательно, на него не распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса). Сделка уступки прав и обязанностей арендатора связана с реализацией условий договора от 12.05.2014 № 35340, в связи с чем не противоречит закону (пункт 1 статьи 388, статья 392.3 Гражданского кодекса) и совершена ответчиками с соблюдением положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса (пункты 15, 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление Пленума № 11).

В кассационной жалобе департамент просит решение от 14.02.2018 и апелляционное постановление от 23.04.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. По мнению подателя жалобы, выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для применения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса являются ошибочными. Названная норма обеспечивает защиту интересов публичного органа от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и направлена на исключение случаев, при которых права приобретает лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора. Правоотношения из договора уступки прав и обязанностей арендатора от 26.09.2017 возникли у ответчиков в 2017 году (с момента государственной регистрации сделки), то есть после вступления в силу новой редакции статьи 448 Гражданского кодекса. Ссылка суда первой инстанции на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающий возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, ошибочна. Диспозитивная конструкция указанной нормы допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Общество не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка мог быть заключен только на торгах и фактически заключен обществом на аукционе. В силу законодательного запрета общество не обладало правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды иному лицу. Договор уступки прав и обязанностей арендатора, при заключении которого нарушен установленный законом явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. В данном случае передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 недопустима, поэтому судебные инстанции неправомерно отказали департаменту в удовлетворении исковых требований. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункты 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Освоение спорного земельного участка в целях строительства административного здания неэффективно при исполнении договора аренды предпринимателем, предметом деятельности которого является производство хлеба и мучных кондитерских изделий.

Общество и предприниматель представили письменные отзывы с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

Обществом письменно заявлено ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие его представителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Судебное заседание арбитражного суда округа проводилось с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса).

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель предпринимателя полагал, что судебные акты основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют нормам действующего законодательства.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного     акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей департамента и предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола (о результатах аукциона) от 08.06.2012 № 2/293-1 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) 14.08.2012 заключили договор № 34142 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью  376 700 кв. м (кадастровый номер 61:44:0073012:48), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6, в целях комплексного освоения в целях жилищного строительства. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 13.09.2012 (т. 1, л. д. 17 – 20).

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 17.03.2014 № 261 земельный участок площадью 376 700 кв. м (кадастровый номер 61:44:0073012:48) разделен и сохранен в измененных границах, в том числе с образованием земельного участка площадью 1046 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:91, местоположение: город Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6, предназначенного для строительства административного здания (т. 1, л. д. 21 – 25).

12.05.2014 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 35340 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1046 кв. м (кадастровый номер 61:44:0073012:91), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон, № 6, для использования в целях строительства административного здания. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 29.05.2014 (т. 1, л. д. 12 – 14, 26 – 29).

Срок аренды участка установлен с момента регистрации договора аренды до 13.09.2022 (пункт 2.1 договора). 

На основании договора уступки прав и обязанностей от 26.09.2017 общество передало предпринимателю права и обязанности арендатора по договору аренды от 12.05.2014 № 35340. Сделка перенайма зарегистрирована в установленном порядке (т. 1, л. д. 12 – 14).

Уведомлением от 10.10.2017 общество сообщило департаменту о состоявшейся уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 12.05.2014 № 35340 (т. 1, л. д. 85).

Департамент, ссылаясь на нарушение норм действующего законодательства (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса) при заключении 26.09.2017 обществом и предпринимателем договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору от 12.05.2014 аренды спорного земельного участка, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

  Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

  Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

   В соответствии с приведенными нормами ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При этом под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом № 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01 июня 2015 года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Договор аренды от 12.05.2014 заключен до даты вступления в силу пункта 7              статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015                     № 42-ФЗ), следовательно, на него не распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса). Сделка уступки прав и обязанностей арендатора связана с реализацией условий договора от 12.05.2014 № 35340, поэтому не противоречит закону (пункт 1 статьи 388, статья 392.3 Гражданского кодекса) и совершена ответчиками с соблюдением положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса (пункты 15, 18 постановления Пленума № 11). С учетом изложенного, суды правомерно отказали в удовлетворении иска департамента.

Довод кассационной жалобы о заключении обществом и предпринимателем договора уступки прав и обязанностей от 26.09.2017 в нарушение установленного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса ограничения, подлежит отклонению. Податель жалобы не учитывает, что названная норма, введенная в действие с 01.06.2015, не может быть применена к правоотношениям, возникшим из договора аренды                           от 12.05.2014, заключенного до 01.06.2015.

Вывод суда первой инстанции о приоритете положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса является ошибочным. Правила названной нормы допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору. В то же время данный ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного акта.

Довод департамента о том, что предприниматель не сможет эффективно использовать земельный участок, рассмотрен апелляционным судом и правомерно отклонен. Кроме того, вопросы надлежащего использования участка подлежат исследованию при рассмотрении иска о расторжении договора аренды. В настоящем деле такие требования не заявлены.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 14.02.2018 и апелляционного постановления от 23.04.2018 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами верно. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 по делу А53-36429/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      Н.С. Мазурова

Судьи                                                                                                                    Я.Е. Волков                                                                                                                                    А.И. Мещерин