Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-25316/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена   12 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   18 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                                      Демидовой Е.Ю.,

судей                                                                                     Донцовой А.Ю.,

                                                                                      Щанкиной А.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу администрации города Оби Новосибирской области на решение от 29.01.2024 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Галкина Н.С.) и постановление от 06.05.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лопатина Ю.М., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.)  по делу № А45-25316/2023 по иску закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации города Оби Новосибирской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора.

            В судебном заседании принял участие представитель закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» - ФИО1 по доверенности от 21.09.2023.

Суд установил:

закрытое акционерное общество «Инвестиционно-строительная компания» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации города Оби Новосибирской области (далее - администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка № 1/8-23а (далее – договор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 и считать договор заключенным с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу на следующих условиях:

1) абзац 1 пункта 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы составляет 95 631 (девяносто пять тысяч шестьсот тридцать один) рубль 46 копеек по ставке 2 (два) % от кадастровой стоимости земельного участка 4 781 573 рубля 01 копейка»;

2) пункт 2.4 договора исключить; 

3) пункт 8.1 договора изложить в следующей редакции: «Срок настоящего договора устанавливается 3 (три) года с даты вступления в законную силу решения суда по делу № А45-25316/2023».

Решением от 29.01.2024 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 06.05.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 путем изложения спорных пунктов договора в предложенной обществом редакции.

Не согласившись с результатами рассмотрения спора, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, приняв новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы указано, что спорный договор не является договором, заключенным в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку данным правом общество воспользовалось ранее, при заключении договора аренды земельного участка от 19.06.2012 № 1/4-12а, в связи с чем льготная ставка в размере 2% от кадастровой стоимости к спорному договору не применима, следовательно, арендная плата должна быть определена исходя из рыночной стоимости права аренды.

В отзыве на кассационную жалобу общество против изложенных доводов возразило.

В судебном заседании представитель истца, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение администрации о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие ее представителя в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы с учетом представленного на нее отзыва, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Судами установлено, что на основании постановления администрации от 02.08.1999 № 277 обществу в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:0054 площадью 9941,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

На основании постановления администрации от 04.06.2012 № 477 по заявлению общества прекращено право постоянного (бессрочного) пользования последнего и земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:0054 предоставлен ему в аренду с разрешенным использованием – жилищное строительство.

На основании договора аренды земельного участка от 19.06.2012 № 1/4-12а между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:54, общей площадью 8170,70 кв.м., разрешенное использование – жилищное строительство представлен в аренду обществу.

Срок действия договора с 19.06.2012 по 13.06.2013.

В соответствии с приложением № 2 к договору от 19.06.2012 № 1/4-12а арендная плата установлена в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Дополнительными соглашениями срок аренды продлен до 28.02.2017.

Общество 10.12.2012 получило разрешение на строительство № RU54304000-026-12 (с изменениями) сроком действия до 10.12.2015.

Разрешение предоставляло право осуществления строительства пятиэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по улице Октябрьская в городе Обь на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:54.

В процессе строительства жилого дома и действия договора от 19.06.2012 № 1/4-12а, общество произвело межевание (межевой план № 30-1159272 от 14.07.2014) земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:54, в результате которого образовалось два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:323 площадью 1420 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:54 площадью 6751 кв.м.

Обществом 20.12.2013 получено разрешение на строительство № RU 54304000-060-13 сроком действия до 10.12.2015, согласно которому общество осуществляет строительство жилого дома с нежилыми помещениями по улице Октябрьская в городе Обь, строительство которого предполагалось на земельном участке с кадастровым номером 5436:020163:323.

Обществом 18.01.2016 получено разрешение на ввод в эксплуатацию № RU54304000-028-15/1 пятиэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по улице Октябрьская в городе Обь (строительный адрес – 

<

...>), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:54.

Право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства 30%, площадью 1115,7 кв.м., кадастровый номер 54:36:020163:324, расположенный по адресу: 

<

...> в границах земельного участка с кадастровым номером 53:36:020163:323 зарегистрировано обществом 16.11.2021.

Письмом от 22.01.2021 № 428/69-Исх администрация отказала обществу в предоставлении в аренду без проведения аукциона в целях завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:020163:324.

В рамках дела № А45-4617/2022 постановлением от 25.04.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа признан незаконным отказ администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, расположенного по адресу: 

<

...> выраженный в письме от 22.01.2021 № 428/69-Исх. Суд обязал администрацию области повторно рассмотреть заявление общества от 07.12.2021 № 07/21 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, расположенного по адресу: 

<

...>.

Обществом от администрации получен проект договора аренды земельного участка № 1/8-23а.

Проект договора подписан обществом с протоколом разногласий от 18.08.2023, согласно которому: абзац 1 пункта 2.1. изложен в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы составляет: 95 631 (девяносто пять тысяч шестьсот тридцать один) рубль 46 копеек и определяется по ставке 2 (два) % от кадастровой стоимости земельного участка 4 781 573, 01 руб.»; пункты 2.4., 3.4.3 договора исключены; пункт 8.1 изложен в следующей редакции: «Срок настоящего договора устанавливается 3 (три) года с даты заключения настоящего договора» и направлен администрации.

Поскольку возникшие разногласия не урегулированы, договор между сторонами не подписан, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Удовлетворяя заявленные требования и урегулировав разногласия сторон, суды руководствовались статьями 421, 422, 424, 432, 445, 446, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 39.7, 39.8, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), правовой позицией, выраженной в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2015 № 306-ЭС15-6588, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 и исходили при определении размера арендной платы из обстоятельств получения права аренды в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, признав расчет платы в пределах 2 % от кадастровой стоимости земельного участка правомерным.

Регулируя условие о сроке договора, суды пришли к выводу о том, что предложенная администрацией редакция пункта 8.1 договора, предполагающего его заключение на срок до 31.07.2026, фактически нарушает права общества, поскольку уменьшает срок аренды.

Суд округа поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанций, находя их соответствующими установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным отношением законодательству.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу статьи 65 ЗК РФ, положений статьи 424 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Регулируемый характер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, сохранен в статье 39.7 ЗК РФ, согласно пункту 3 которой порядок определения размера арендной платы устанавливается Правительством Российской Федерации - в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом местного самоуправления - в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В пункте 7 Обзора от 26.06.2015, указано, что поскольку содержащиеся в Законе № 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, установив, что право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:0054, из которого впоследствии образован земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:323, переоформлено на право аренды до 01.07.2012, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для определения условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 о размере арендной платы в соответствии с требованиями Закона № 137-ФЗ, установив годовой размер арендной платы в пределах 2 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. 

Вопреки доводам администрации, факт повторного заключения обществом договора аренды при определении арендной платы в порядке Закона № 137-ФЗ не имеет правового значения для настоящего спора, учитывая совершение истцом действий по переоформлению прав, последовательное заключение с истцом договоров аренды земельного участка.

Таким образом, суд округа приходит к выводу о том, что спор разрешен правильно, разногласия урегулированы в соответствии с действующим законодательством, основания для отмены обжалуемых судебных актов по заявленным доводам, а также для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

 Суд округа не усмотрел нарушения судами норм материального и (или) процессуального права, а также несоответствия выводов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела, кассационная жалоба признается полностью необоснованной, а обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения (пункт 1 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 29.01.2024 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 06.05.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-25316/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                                               Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                                             А.Ю. Донцова

 

                                                                                     А.В. Щанкина