ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Москва                                                                Дело № А40-248054/20-50-1587

23.06.2021 г.                                                                                                 

Резолютивная часть решения объявлена 17.06.2021г.

Полный текст решения изготовлен 23.06.2021г.

Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой 

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фуд Сервис" (127566, 

<

...>, эт. 5, пом. VII, ком. 12, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2015, ИНН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Вентус" (117393, 

<

...>, эт/пом 12/49, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.09.2007, ИНН: 

<

***>)

об уменьшении арендной платы по договору № 4/ФЗ-С Краткосрочной субаренды нежилого помещения от 01.12.2019г.,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 06.10.2020 г.

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.07.2019 г.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Фуд Сервис" обратилось в суд с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Вентус" об уменьшении арендной платы по Договору №4/ФЗ-С Краткосрочной субаренды нежилого помещения от 01 декабря 2019 г. за период 2020 года путем уменьшения предусмотренной договором базовой арендной платы за период с 28 марта 2020 года по 29 мая 2020 года на 70 % (с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения).

Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, с учетом принятого судом уточнения.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных истцом требований, мотивы изложены в письменном отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01 декабря 2019 г. между Обществом с ограниченной ответственностью "Фуд Сервис" (далее – Истец, Арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью "Вентус" (далее – Ответчик, Арендодатель) был заключен Договор №4/ФЗ-С Краткосрочной субаренды нежилого помещения (далее - Договор), по условиям  которого во временное владение и пользование (в субаренду) Истцу были предоставлены нежилые помещения общей площадью 111,6 кв.м. по адресу: 117393, 

<

...>.

Договор был заключен на срок до 31 октября 2020 г. (п. 8.1 Договора).

Истец указывает на то, что с 28 марта 2020 г. в связи с угрозой распространения в городе Москве новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) Указом Мэра Москвы от 05 марта 2020 г. № 12-УМ на территории города Москвы был введен режим повышенной готовности, ограничивший работу предприятий общественного питания, была приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов (п. 3.2.1 Указа).

Согласно позиции истца, его деятельность в арендуемых помещениях попала под данное ограничение, помещения в соответствии с Приложением № 2 к Договору были арендованы Истцом под ресторан средиземноморской кухни.

Таким образом, введение режима повышенной готовности на территории Москвы повлекло существенные ограничения в целевом использовании помещений, при которых договорное использование помещений на период действия ограничений стало невозможным.

Согласно заявления, во исполнение данного решения органа государственной власти города Москвы, с 28 марта 2020 г. Истец приостановил свою деятельность в арендуемых помещениях в связи с невозможностью использования помещений по их целевому назначению, о чем Ответчик был уведомлен 27 марта 2020 г. (письмо исх. № 26/02 от 26.03.2020 г.).

Письмом № б/н от 30.04.2020 г. Истец обратился к Ответчику с просьбой о снижении арендной платы на сумму ежемесячного платежа по Договору за период, в котором использование помещения в соответствии с Договором оказалось невозможным, а также просил Ответчика о предоставлении отсрочки в уплате арендной платы на условиях постановления Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439.

Письмом № б/н от 12.05.2020 г. Ответчик сообщил Истцу, что постановление Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 носит для него исключительно рекомендательный характер и предложил рассмотреть 2 предложения по пересмотру коммерческих условий Договора: 1. Арендная плата за период аренды с 01.04.2020 до 31.07.2020 включительно оплачивается из расчета 50 % от ставки МАП договора аренды. 2. Арендная плата за период аренды с 01.04.2020 до 31.05.2020 включительно оплачивается из расчета 30 % от ставки МАП договора аренды, а с 01.06.2020 до 31.07.2020 включительно оплачивается из расчета 30 % от ставки МАП договора аренды. При этом, в случае отказа Ответчик указал, что уведомляет Истца о расторжении в одностороннем порядке Договора, в соответствии с подпунктом В) пункта 8.2 Договора с «29» мая 2020 года. 

Истец письмом от 13.05.2020 г. в ответ на предложение Ответчика сообщил о том, что ввиду отсутствия торговой выручки не имеет финансовой возможности оплачивать в том числе 30% от арендной ставки, предусмотренной договором аренды, уведомил Ответчика о том, что дальнейшие отношения сможет продолжить на условиях, указанных ранее в письме от 30.04.2020 г.

29.05.2020 г. Истец по требованию Ответчика возвратил арендуемые помещения, о чем между сторонами был подписан акт приема-передачи (возврата) от 29.05.2020 г. к Договору Краткосрочной субаренды нежилого помещения №4/ФЗ-С от 01.12.2019г.

Истец полагает, что имеет право на уменьшение арендной платы в порядке части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее -Закон).

22 октября 2020 г. Истцом в адрес Ответчика было направлено предложение о заключении дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы по Договору период с 28 марта 2020 года по 29 мая 2020 года на следующих условиях:

1.В связи с невозможностью использования Арендатором Помещений, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, Стороны пришли к соглашению установить на период с 28 марта 2020 года по 29 мая 2020 года (включительно) Базовую арендную плату в размере 0 % (ноль процентов) от размера, указанного в пункте 4.1.1 Договора № 4/ФЗ-С краткосрочной субаренды нежилого помещения от 01 декабря 2019 г.

2.Стороны учитывают, что на момент заключения настоящего Дополнительного соглашения Арендатор полностью оплатил Базовую арендную плату за период с 01 марта 2020 года по 31 марта 2020 года в размере, указанном в пункте 4.1.1 Договора № 4/ФЗ-С краткосрочной субаренды нежилого помещения от 01 декабря 2019 г. Соответственно, Базовая арендная плата за данный период подлежит перерасчету и с учетом условий настоящего Дополнительного соглашения составит 274 354,84 (Двести семьдесят четыре тысячи триста пятьдесят четыре рубля 84 копейки), в т.ч. НДС 20 %.

3.За период с 01 апреля 2020 года по 29 мая 2020 года Базовая арендная плата с учетом условий настоящего Дополнительного соглашения Арендатором не уплачивается.

Поскольку предложение истца было оставлено ответчиком без ответа, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Как установлено частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Стороны согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

При этом суд исходит из того, что по смыслу положений ст. 268 АПК РФ доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции, который разрешает спор по существу. 

В силу части 1 статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с условиями данного Договора сумма арендной платы за передаваемые помещения устанавливается в сочетании базовой арендной и переменной арендной платы (п. 4.1 Договора).

Как уже было указано выше, Ответчиком Истцу было предложено рассмотреть 2 (два) предложения по пересмотру коммерческих условий договора аренды, вместе с тем, от Арендатора был получен отказ от двух вышеназванных коммерческих условий.

Срок действия Договора истекал 31.10.2020 г., вместе с тем, 29.05.2020г. Арендодатель расторг Договор досрочно в одностороннем порядке, поскольку Арендатор дважды нарушил установленный Договором срок внесения арендной платы (п. 8.2 Договора).

Согласно материалам дела, на момент расторжения Договора у Арендатора перед Арендодателем образовалась задолженность по арендной плате в общей сумме 877 806,45 рублей, из них: базовая арендная плата: за март 2020г. - 264 193,55 руб.; за апрель 2020г. - 315 000 руб.; за май 2020г. - 294 677,42 руб.; по Договору рекламы - 1 935,48 руб.

Обеспечительный взнос, согласно условиям Договора составляет 843 300 рублей и был удержан Арендодателем в счет погашения задолженности п. 4.7 Договора). 

Таким образом, задолженность Арендатора по оплате Базовой арендной плате перед Арендодателем составляет 34 506,45 рублей.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По смыслу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантии, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Предусмотренный Договором обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения Арендатором обязательств, вытекающих из договора, обязанность по его предоставлению является дополнительной обязанностью Арендатора, а в случае нарушения условий договора, ненадлежащего исполнения Арендатором взятых обязательств, названный способ обеспечения трансформируется и становится способом самозащиты права, поскольку по условиям договора может быть реализован контрагентом по сделке самостоятельно, без обращения в суд. Удержанием обеспечительного депозита могут обеспечиваться требования Арендодателя о погашении долга, неустоек.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами иди договором.

В соответствии с условиями Договора Арендодатель уведомил Арендатора (уведомление от 12.05.2020 г.) о прекращении исполнения договора в связи с двукратным нарушением условий договора.

Таким образом, договор субаренды считается расторгнутым с 29.05.2020 г.

Как указывает Истец, в соответствии с Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» приостановлена деятельность предприятий общественного питания, осуществляемая ООО «Фуд Сервис» в арендуемом помещении в связи с проведением государством мероприятия по предупреждению распространения новой коронавирусной инфекции.

Вместе с тем, 01.04.2020г. вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ).

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции ( в ред. Постановлений Правительства РФ от 10.04.2020 № 479, от 18.04.2020 № 540, от 12.05.2020, от 26.05.2020 № 745), утвержден перечень пострадавших отраслей экономики.

Основным видом деятельности истца является Деятельность ресторанов и услуг по доставке продуктов питания (код деятельности - 56.10).

Таким образом, деятельность, осуществляемая истцом, не попадает в перечень, утвержденный вышеуказанным Постановлением Правительства РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020г., арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

В случае не достижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по смыслу указанных норм уменьшение размера арендной платы на основании ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ по договору аренды является правом, а не обязанностью арендодателя, и недостижение соглашения об уменьшении арендной платы влечет за собой следующие правовые последствия - право арендатора на отказ от договора в установленном порядке.

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции № 1», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего осуществление обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Применительно к ст. 401 Гражданского кодекса РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

Доказательств фактического ухудшения имущественного положения арендатора или невозможности осуществления экономической деятельности, в том числе, дистанционным способом, а также невозможности использования спорного имущества истцом не представлено.

Согласно п. 1.1 договора, помещения предоставляются арендатору для осуществления хозяйственной деятельности определяемой его уставом и договором. Переданные в аренду помещения имеют назначение торговые, склад.

Таким образом, ограничительные меры не повлекли невозможность использования арендуемого помещения в соответствии с разрешенным использованием (п. 1.1 договора аренды). 

Арендодателем в условиях установленного режима повышенной готовности не допущено нарушение или неисполнение каких либо обязанностей, или условий договора. 

Вынужденный простой в работе предприятия арендатора, не является следствием действий или бездействий арендодателя, происходит не по вине арендодателя, а также не по причинам, зависящим от арендодателя.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оснований для уменьшения арендной платы в спорный период не имеется.

Учитывая, изложенное, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.

Расходы истца по уплате госпошлины в силу ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 9, 65,70,71, 75,110, 167-171, 176, 188 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.  

СУДЬЯ:И.А. Васильева