РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-79302/21-122-471

23 июля 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 23 июля 2021 года

Арбитражный суд в составе: судьи Девицкой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению АО «Завод слуховых аппаратов «РИТМ»

к Управлению Росреестра по г. Москве

третье лицо: ФИО2

о признании незаконным решения от 19.03.2021г. №КУВД-001/2021-8540244/2,

при участии: 

от заявителя – ФИО3 (паспорт, диплом, дов. от 16.11.2020г.)

от ответчика – не явился, извещен

от третьих лиц – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

АО «Завод слуховых аппаратов «РИТМ» (Заявитель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве с требованием признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной реги¬страции, кадастра и картографии по Москве о приостановлении в государственной регистрации права№КУВД-001/2021-8540244/2от 19.03.2021 г.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АО «Завод слуховых аппаратов «Ритм» путем государственной регистрации перехода права собственности от АО «Завод слуховых аппаратов «Ритм» к гражданину РФ ФИО2, а также ипотеки в силу закона в отношении нежилого помещения общей площадью 53,4 квадратных метров, находящееся в Здании по адресу: 

<

...>: этаж: мансарда, комната 6, кадастровый (или условный) номер: 77:09:0002025:1682.

Представитель заявителя требования подержал.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Ответчиком представлен отзыв, в котором он требования не признал.

Выслушав представителя заявителя, рассмотрев материалы дела, изучив доводы заявления и отзыва на него, арбитражный суд установил, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Кодекса, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как указывает заявитель, Акционерное общество «Завод слуховых аппаратов «Ритм» (Продавец) и Гражданин РФ ФИО2 (Покупатель/Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора) заключили договор купли-продажи недвижимости № АВ-А-144 от 29.12.2020 г. (далее «Договор»), в отношении нежилого помещения (объекта недвижимости), находящегося в здании по адресу: 

<

...>, а именно: Недвижимость: нежилое помещение, общей площадью 53,4 (пятьдесят три целых и 4/10) квадратных метров, находящееся в Здании, а именно: этаж: мансарда, комната 6, кадастровый (или условный) номер: 77:09:0002025:1682.

Недвижимость принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 АС номер 519148 от «24» сентября 2015 г, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «24» сентября 2015 года сделана запись регистрации № 77-77/009-77/009/062/2015-368/1., а также Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выданной Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве, сформированной в форме электронного документа с использованием федеральной государственной информационной системы «Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Договор был подан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) на государственную регистрацию перехода права собственности «10» марта 2021 года.

Уведомлением № КУВД-001/2021-8540244/2 от 19.03.2021 г. Ответчик приостановил осуществление государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимость со ссылкой на п. п. 3,5,7 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» («Закон о регистрации или Закон о недвижимости»).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований Заявителя, суд соглашается с доводами Ответчика, при этом исходит из следующего.

Управление осуществляет свою деятельность в рамках полномочий предоставленных ему ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о недвижимости) и иными нормативными правовыми актами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется в порядке, определенном п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости. Основным этапом государственного кадастрового учета и регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Установлено, что в Управление были представлены документы на государственную регистрацию права собственности АО «Завод слуховых аппаратов «РИТМ» в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый № 77:09:0002025:1682).

В соответствии с положениями п. 3, ч. 1, ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон о недвижимости) регистрирующий орган должен проводить правовую экспертизу документов, представленных для государственной регистрации, а именно: их действительность и наличие соответствующих прав у лица; проверять законность сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявленными ми и уже зарегистрированными.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.11.2011 №7088/11 проверка законности сделки определена как установление соответствия формы, содержания и результата сделки действующему законодательству.

В ходе проведения правовой экспертизы документов были выявлены следующие обстоятельства, препятствующие проведению государственной регистрации прав.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Из условий представленного на регистрацию договора купли-продажи недвижимости от 29.12.2020 № АВ-А-144, составленного в простой письменной форме между АО «Завод слуховых аппаратов «РИТМ» в лице генерального директора ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) следует, что предметом Договора является нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0002025:1682, площадью 53,4 кв. м, расположенное этаж мансарда, комната 6 в здании по адресу: 

<

...>.

19.10.2017 в Управление поступило письмо Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы (Госинспекции по недвижимости) от 10.10.2017 № Гин-исх-23518/17 согласно которому, установлено, что проведены работы по реконструкции здания с адресным ориентиром: 

<

...>, в результате чего общая площадь здания увеличилась на 5275,9 кв. м. Земельный участок (кадастровый номер 77:09:0002025:23) для целей строительства (реконструкции) не предоставлялся, разрешение на строительство и вод объекта в эксплуатацию не оформлялись.

При этом в случае поступления документов в отношении данных объектов, указано на необходимость информирования Госинспекции по недвижимости.

На основании изложенного, Управлением в силу специального правового регулирования, установленного Законом, а также с учетом п. 3 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» ранее для получения дополнительных сведений, необходимых для проведения регистрационных действий в адреса Госинспекции по недвижимости и Департамент городского имущества города Москвы были направлены соответствующие запросы.

Согласно полученным ответам земельный участок по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77:09:0002025:23, общей площадью 20010 кв.м предоставлен в аренду ОАО Завод «РИТМ» (доля 19289,64 кв.м) для эксплуатации зданий и сооружений под производство слуховых аппаратов и медицинских приборов и ООО «АЛЬТАИР-НЕДВИЖИМОСТЬ» (для 720.36 кв.м) для осуществления административно-хозяйственной деятельности договором от 28.05.2002 №М-09-021083 сроком действия до 28.05.2051.

По данным ГБУ МосгорБТИ на указанном земельном участке учтено шестиэтажное нежилое здание 1982 года постройки площадью 20178,3 кв.м с адресным ориентиром: 

<

...> (кадастровый номер 77:09:0002025:1013).

Установлено, что к указанному зданию возведены пристройки цокольного, первого, второго и третьего этажей, надстройки технического этажа, вследствие чего площадь указанного здания увеличилась на 5987,7 кв.м.

Земельный участок для целей строительства (реконструкции) не предоставлялся. Разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию не оформлялись.

Таким образом, имеются противоречия между заявленным правом и зарегистрированным.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее прав собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу п. 15 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей I высоты, количества этажей, площади, объема).

Таким образом, реконструкцией признаются работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность.

Правила о самовольной постройке применимы в случаях, когда внутри здания создаются новые помещения, поскольку таковые являются самостоятельными объектами недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения. Работы по обустройству надстроенных этажей и антресолей затрагивают конструктивные характеристики здания и влияют на его надежность и безопасность. В результате фундаменты основного строения в настоящее время загружены дополнительной нагрузкой, на которую они возможно не рассчитаны.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земли Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории, указанной в п. 1 ст. 7 ЗК РФ, отдельно. В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся  собственниками  земельных  участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Определением Конституционного суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П установлено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации.

При этом, как указывалось выше, недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, в соответствии с п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ признается самовольной постройкой, а лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться данным объектом - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу, что оспариваемое решение отмене не подлежит.

В соответствии с абзацем 1 статьи 13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным. 

В совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в абзаце втором пункта 1 установлено следующее: если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 ГК РФ он может признать такой акт недействительным.

Для признания недействительным оспариваемого Заявителем решения необходимо наличие двух обязательных условий: наличие нарушения прав заявителя и несоответствие оспариваемого акта закону.

Обязанность Заявителя доказать нарушение своих прав вытекает из части 1 статьи 4, части 1 статьи 65, части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 АПК РФ.

Судом проверены и оценены все доводы заявителя, но отклонены как противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм права, поскольку заявителем не доказано несоответствие оспариваемого отказа действующему законодательству. 

На основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований заявителя.

Госпошлина в соответствии с ч. 110 АПК РФ относится на заявителя. 

На основании ст. ст. 8, 12, 13 Гражданского кодекса РФ, и руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 71, 75, 150, 159, 167 -170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований  отказать полностью.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья          Н.Е. Девицкая