АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-22457/20

04 марта 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   25 февраля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            04 марта 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Захарченко О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Регионэнергострой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, о сносе самовольной постройки,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Регионэнергострой» о сносе самовольной постройки кирпичного здания торгового павильона с кирпичной пристройкой, используемого под магазин «Мой мясник», площадью 60,9 кв.м, кадастровый номер 61:44:0072701:578, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072701:54, площадью 104 кв.м, по адресу: 

<

...>. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены при участии третьих лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, администрации города Ростова-на-Дона, ФИО2, ФИО3, ФИО4,  ООО «Интернет Решения», ООО «УК Вторая».

Представитель истца в судебное заседание не явился.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв не представлен.

Трети лица  явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

От администрации г.Ростова-на-Дону и а имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в материалах дела имеется отзыв на иск.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление рассмотрено судом в отсутствие лиц, участвующих в деле о банкротстве, надлежащим образом извещенных о судебном заседании.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как усматривается из материалов дела, Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в ходе проверки (акты от 22.10.2018,  от 26.11.2018) установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072701:54, площадью 104 кв.м, с разрешенным видом использования – "для эксплуатации торгового павильона" по адресу: пр.Коммунистический, 51/1 в г.Ростове-на-Дону расположено кирпичное здание с кирпичной пристройкой, используемое под магазин "Мой мясной". Департаментом разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию капитальных объектов по вышеуказанному адресу не выдавалось. Согласно топографической съемке эго-восточная часть здания, площадью 4 кв.м расположена за границами земельного участка с кадастровым номером  61:44:0072701:54 и находится на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:44:00727701:10 с разрешенным видом использования- "эксплуатация многоквартирного жилого дома, магазина".

Согласно выписке из ЕГРН от 15.06.2020 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0072701:54 площадью 104 кв.м, относится к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования "для эксплуатации торгового павильона" является собственностью Российской Федерации.

Сведения о собственнике нежилого здания (торговый павильон) площадью 60,9 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0072701:578, расположенного по адресу: 

<

...> строен 1, отсутствуют, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 07.07.2020.

Департамент, указывая, что возведенное нежилое здание, возведенное без получения на это необходимого разрешения, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обратился в суд к собственнику с иском о сносе самовольно возведенного объекта.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица В силу статьи 302 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).

Негаторный иск является одним из способов защиты права собственности и иных вещных прав. Он представляет собой требование законного владельца к лицу, не владеющему индивидуально-определенной вещью, об устранении препятствий в осуществлении права, не связанного с лишением владения имуществом (статьи 304, 305 ГК РФ).

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

В соответствии с пунктом 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Самовольное занятие земельного участка является нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов. В этом случае собственник или правообладатель вправе требовать устранения нарушения в порядке статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации и возмещения убытков, причиненных таким нарушением.

Из указанных положений следует, что для освобождения земельного участка при его самовольном занятии необходимо установить круг лиц, виновных в таких правонарушениях, чтобы обязать установленных лиц осуществить демонтаж объектов или возместить затраты на освобождение самовольно занятого участка.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2007 года N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Осуществление самовольной постройки фактически является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно общему правилу, установленному статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом, для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Как следует из положений пункта 22 постановления Пленума Верховного суда и Высшего Арбитражного суда от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" (далее - постановление N 10/22), информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

На основании пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможность предъявления требования о сносе.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

Судом установлено, что на спорное нежилое здание (торговый павильон) площадью 60,9 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0072701:578, расположенное по адресу: 

<

...> строен 1, право собственности не зарегистрировано.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.07.2020 нежилое здание поставлено не кадастровый учет 02.07.2011, сведения об объекте недвижимости имеют статус "Актуальные, ранее учтенные".

С целью установления собственника объекта капитального строительства судом истребовались документы регистрационных дел в Управление Росреестра по Ростовской области в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0072701:54 и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0072701:578.

В ходе исследования материалов регистрационного дела суд установил, что между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Ростова-на-Дону и ОАО «Механизированная колонна 7» на основании постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 12.04.2001 № 951 был заключен договор аренды земельного участка №21536 от 11.09.2001 с кадастровым номером 61:44:072701:0054, площадью 104 кв.м для эксплуатации павильона, в т.ч. 73 кв.м. торговая площадь, расположенный по адресу: 

<

...>, сроком до 12.04.2004.

Также 24.10.2001 в ЕГРН внесены сведения о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0072701:54.

04.08.2008 осуществлена государственная регистрация сделки – соглашения к договору аренды земельного участка № 21536 от 11.09.2001 от 10.07.2008, согласно которому договор аренды 1 сторонами расторгнут.

22.10.2008 осуществлена государственная регистрация сделки и ограничения (обременения) прав  аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0072701:54 на основании договора аренды земельного участка от 19.09.2008 № 30682 (договор аренды 2), заключенного между  ДИЗО г.Ротстова-на-Дону и  ООО «Механизированная колонна 7».

На основании заявления арендатора от 08.02.2012 и договора купли продажи здания (сооружения) от 30.09.2008, в связи с переходом права на временный объект общей площадью 65,3 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке площадью 104 кв.м кадастровый номер 61:44:0072701:54 к ООО «Регионэнергострой», договор аренды земельного участка № 30682 от 19.09.2008 был расторгнут.

21.02.2018 запись о государственной регистрации договора аренды от 19.09.2008  № 30682 погашена. 

В материалы дела представлен составленный Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону акт проверки юридическоголица № 196 от 06.02.2014, согласно которому в ходе проверки  выявлены нарушения обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами: на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, площадью 104 кв.м, расположено строение с признаками капитальности, эксплуатируемое под павильон- магазин по выпечке и продаже хлебобулочных изделий. Земельный участок используется ООО «Регионэнергострой» без правоустанавливающих документов на землю, что является нарушением ст. 26 ЗК РФ, ст. 4ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Проверка проводилась с участием директора ООО «Регионэнергострой» ФИО5, с актом проверки директор ознакомлен под роспись. 

Постановлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской  области от 24.08.2016,  01.07.2015, 20.11.2014,  13.03.2014 ООО "Регионэнергострой" было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка с кадастровым номером  61:44:0072701:54  под размещение объекта капитального строительства – магазина по выпечке и продаже хлебобулочных изделий без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю и ему назначено наказание в виде штрафа.

За невыполнение предписаний, вынесенного Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об устранении нарушений законодательства по оформлению прав  на земельный участок площадью 104 кв.м, кадастровый номер 61:44:0072701:54, ООО "Регионэнергострой" и директор общества неоднократно привлекались в административной ответственности по ст. 19.5 КоАП РФ по постановлению мирового судьи. При этом, как следует из постановления мирового судьи участка №1 Советского судебного района г.Ростова-на-дону от 15.06.2015 в судебном заседании директор общества – ФИО5 пояснил, что принадлежащее обществу строение расположено на земельном участке без оформления правоустанавливающих документов. Обществом предпринимаются попытки к оформлению прав на земельный участок.

Таким образом, материала дела подтверждается принадлежность спорного объекта ответчику.

С учетом изложенного, в отношении спорного объекта, присутствуют следующие квалифицирующие признаки самовольной постройки: осуществление строительства без разрешительной документации; возведение объектов на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; отсутствие земельно-отводной документации.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно техническому паспорту от 23.06.2009 спорный объект обладает признаками капитального строения: имеет каменный ленточный фундамент, кирпичные наружные и внутренние капитальные стены, деревянные перегородки, железную крышу, указан 1975 год постройки спорного строения.  Указанное также визуально усматривается из фотоматериала спорного строения.

За получением разрешения на строительство вышеуказанного здания собственник в установленном законом порядке не обращался.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что строительство объекта, не отвечает требованиям градостроительного законодательства - объект построен без получения на это необходимого разрешения, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

  Кроме того, у ответчика отсутствует вещное право на земельный участок, на котором расположен спорный объект, что подтверждается материалами дела. Ранее заключенные договоры аренды земельного участка от 11.09.2001 №21536 и от 19.09.2008 № 30682 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0072701:54 не предусматривали строительство на земельном участке объекта капитального строительства. 

 Указанные обстоятельства свидетельствуют о возведении самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072701:54, в связи с чем, обязанность по сносу данного строения возлагается именно на ответчика, приобретшего данный объект по договору купли-продажи от 30.09.2008.

Согласно абз.2 ст. 24 постановления пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Департаменте архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (далее - департамент), утвержденным Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 № 138 «Об утверждении Положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону» Департамент осуществляет реализацию полномочий Администрации города Ростова-на-Дону, в пределах компетенции в области градостроительной деятельности, в части выдачи разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства объектов капитального строительства, расположенных на территории города Ростова-на-Дону (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, выдачу разрешений на которые осуществляют главы администраций районов города).

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что истцом по делам о сносе объектов самовольного строительства может выступать местная администрация, по причине того, что именно органом местного самоуправления (согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) выдается разрешение на строительство объектов недвижимого имущества, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в муниципальном образовании Город Ростов-на-Дону данными полномочиями наделен Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону).

Безусловно, строительство объекта капитального строительства без получения соответствующего разрешения нарушаются права органов местного самоуправления в области регулирования планировки и застройки территории муниципального образования.

Таким образом, департамент обладает полномочиями на подачу в суд искового заявления о сносе объекта самовольного строительства.

Установив, что собственник за проектной и разрешительной документацией на произведенные работы в установленном законом порядке не обращался, земельный участок  не отведен для целей строительства объектов капитального строительства в установленном законом порядке, суд приходит к выводу о том, что построенное здание обладает признаками самовольной постройки.

При этом приобретение указанного объекта у третьих лиц без документов, подтверждающих легальность возведения, не снимает ответственности приобретателя и несение соответствующих правовых последствий как собственника такого нелегального строения, в том числе сноса объекта недвижимого имущества. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Поскольку ответчик не обосновал соответствие возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, строительство объекта был произведено без соответствующего разрешения, объект подлежит сносу.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, относятся на лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Взысканию с общества в доход федерального бюджета подлежит 6 000 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Регионэнергострой» в течение двенадцати месяцем со дня вступления настоящего решения в силу снести своими силами и за счет собственных средств объект недвижимого имущества кирпичное здание торгового павильона с кирпичной пристройкой, используемого под магазин «Мой мясник», площадью 60,9 кв.м, кадастровый номер 61:44:0072701:578, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Регионэнергострой»  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

 Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд,  вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья      О.П. Захарченко