ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-23463/2016

01 ноября 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Колосовой Ж.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Винниковым А.В.

при участии: 

от истца: Ященкова И.С. по доверенности от 01.10.2017, Нерсесян М.А. по доверенности от 01.01.2017,

от ответчиков: 1. Гавриловой С.А. по доверенности от 29.12.2016, Краевского А.А. по доверенности от 29.12.2016,

2. Мороз Н.Г. по доверенности от 31.05.2017, Коршуновой Н.В. по доверенности от 09.01.2017, Чудаковой Н.Н. по доверенности от 17.08.2017,

от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-22540/2017, 13АП-22542/2017) (заявление) Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2017 по делу № А56-23463/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "АРТ-галерея С" 

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" 

третье лицо: акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" 

об урегулировании разногласий по договору, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АРТ-галерея С» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – СПб ГУП «ГУИОН») об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, пр.Невский, д.40-42, литера А, пом. 26-Н, кадастровый номер 78:31:0001287:3058, площадью 76,6 кв.м., обязании заключить договор купли-продажи помещения с учетом протокола разногласий по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика, привлеченного судом.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга».

Решением от 13.07.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, пр.Невский, д.40-42, литера А, пом. 26-Н, кадастровый номер 78:31:0001287:3058, площадью 76,6 кв.м., изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: Цена продажи объекта составляет 13 900 000 руб. С Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АРТ-галерея С» взыскано 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 90 000 руб. расходов на проведение экспертизы.

СПб ГУП «ГУИОН» обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить, назначить по делу повторную судебную экспертизу и принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы полагает, что указанное решение является незаконным и необоснованными, вынесенным с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, а потому подлежащим отмене. СПб ГУП «ГУИОН» указывает на то, что вопрос о соответствии отчета СПб ГУП «ГУИОН» оценочному законодательству не ставился, отчет ГУП «ГУИОН» экспертом не анализировался, выводов о каких-либо нарушениях, имеющихся в Отчете ГУП «ГУИОН» заключение эксперта, а также оспариваемое решение не содержат. СПб ГУП «ГУИОН» полагает, что суд пришел к ошибочному выводу о том, что представленное заключение эксперта является надлежащим и достоверным доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта. По мнению подателя жалобы, заключение эксперта является необоснованным и недостоверным, не соответствует нормам действующего процессуального законодательства, в частности, положениям статей 4 и 8 Федерального закона № 73-ФЗ, а также выполнено с нарушениями законодательства в области оценочной деятельности

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Общества. По мнению Комитета, истцом не указано, в чем состоит недостоверность отчета о рыночной оценке, выполненного СПб ГУП «ГУИОН», не приведены доказательства его недостоверности, несоответствия Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принятым в соответствии с ним стандартам оценки.

ООО «АРТ-галерея С» в отзыве на апелляционную жалобу СПб ГУП «ГУИОН» возражает против ее удовлетворения.

В судебном заседании представители СПб ГУП «ГУИОН» поддержали ходатайство о назначении повторной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого Обществом объекта, заявленное в апелляционной жалобе. 

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 №73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, СПб ГУП «ГУИОН» не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Таким образом, предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у апелляционного суда отсутствуют.

В судебном заседании представители СПб ГУП «ГУИОН» и Комитета имущественных отношений поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заявило ходатайство о рассмотрения апелляционных жалоб в отсутствие своего представителя.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «ЛенАрт» (арендатор) был заключен договор аренды от 08.01.2002 №10-А161140 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 40-42, литера А, пом. 26-Н. 

Дополнительным соглашением №3 к Договору аренды от 26.09.2007 ЗАО «ЛенАрт» уступило свои права и обязанности по Договору аренды Обществу.

30.07.2014 Общество обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости. 

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2015 по делу № А56-3247/2015, вступившим в законную силу 01.10.2015, признано незаконным бездействие Комитета в части уклонения от рассмотрения и принятия решения по заявлению Общества от 30.07.2014 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого помещения, суд обязал Комитет рассмотреть заявление Общества и принять решение, предусмотренное пунктами 3 либо 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 31.12.2015 № 1659-рз «Об условиях приватизации объектов нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д.40-42, литера А, пом. 26-Н» определено осуществить приватизацию объекта Обществу по цене 18 300 000 руб. в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 № 31-8-0119(009)-2015, выполненным СПб ГУП «ГУИОН» (далее - отчет).

Комитет в лице Фонда направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением подписанного проекта договора купли-продажи, согласно п. 2.1. которого цена продажи объекта составляет 18 300 000 руб.

Общество направило протокол разногласий, в котором предложило определить цену продажи объекта 13 980 000 руб.

Ссылаясь на то, что Комитет уклоняется от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом. 

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Судом первой инстанции по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков Бойко Андрею Юрьевичу.

Как следует из экспертного заключения № 2 от 24.04.2017, составленного по итогам судебной экспертизы, рыночная стоимость оцениваемого объекта на 30.07.2014 составляет 13 900 000 руб. 

Суд первой инстанции признал экспертное заключение № 2 от 24.04.2017 надлежащим доказательством по делу и пришел к выводу о том, что цена продажи объекта подлежит определению в соответствии с выводами эксперта, изложенными в данном заключении.

СПб ГУП «ГУИОН» и Комитет в апелляционных жалобах ссылаются на то, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания отчета, составленного СПб ГУП «ГУИОН» недостоверным. Кроме того, СПб ГУП «ГУИОН» полагает, что заключение эксперта № 2 от 24.04.2017 выполнено на основании недостоверной и неподтвержденной информации, является необоснованными и выполнено с нарушениями действующего законодательства.

СПб ГУП «ГУИОН» утверждает, что в заключении эксперта содержатся противоречивые выводы в отношении наиболее эффективного варианта использования объекта исследования, определенного экспертом, что повлияло на неверный подбор объектов-аналогов, и, как следствие привело к занижению итогового результата расчета. Эксперт в своих возражениях (т.3 л.д. 132-135), предоставленных в суд первой инстанции, не отрицает возможность торгового использования оцениваемого объекта, однако в рамках анализа наиболее эффективного использования не рассматривает этот вариант (стр. 18 Заключения). Выводы заключения в отношении анализа наиболее эффективного использования основаны на обстоятельствах расположения объекта. Вопреки утверждению СПб ГУП «ГУИОН», на стр.18 заключения проводится анализ и рассматриваются варианты торгового использования, указываются причины отказа от такого варианта использования.

Возражения СПб ГУП «ГУИОН» относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, неправильного применения корректировок, а также использования в заключении недостоверной информации, по мнению суда апелляционной инстанции, не подтверждены допустимыми доказательствами. В заключении, письменных и устных комментариях эксперта достаточно обоснован подбор объектов-аналогов. Использование в качестве аналогов объектов, расположенных в более выгодных локациях и/или обладающих лучшими характеристиками, даже при размещении этих объектов в одном здании с рассматриваемым объектом, привело бы, либо к необходимости внесения большого количества корректировок, либо отказе от этих аналогов.

СПб ГУП «ГУИОН» указывает на то, что эксперт использует в заключении скидку на торг, которая не соответствует периоду экспонирования объектов-аналогов, что привело к занижению итоговой рыночной стоимости.

Ответ на данное замечание был дан в возражениях эксперта Бойко А.Ю. Экспертом проведен анализ рынка, по результатам которого определено, что существенных изменений цен за период оферт объектов, использованных в качестве аналогов, не произошло (подробный анализ приведен на стр.32 Заключения). Размер скидки на торг, как указано экспертом в заключении: «В 90% случаев продажи, реальная цена продажи отличается от первоначальной цены, по которой выставлялся объект, на 5-15% в сторону снижения», в полном объеме отражает мнение эксперта. С точки зрения оценки, эксперт обязан проводить корректировки, сложившиеся именно на дату оценки, приведя стоимость объектов-аналогов именно к этой дате, что и было выполнено экспертом при проведении расчётов. Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание продолжительность экспозиционирования объектов от полутора-двух месяцев до полугода, а иногда и более (стр.21 заключения), кроме того отсутствие информации о дате сделки по таким объектам, мнение ГУП ГУИОН о некорректности примененной экспертом скидки на торг в размере 5,3% , при этом о корректности применения скидки на торг в размере 4,6% к отдельным объектам, использованным в качестве аналогов, ошибочно. Также эксперт обращал внимание суда на то, что отклонение итогового результата в рамках сравнительного подхода при применении скидки в размере 4,6%), а не 5,3%, как это сделано экспертом, составит всего 0,31%, что является допустимым, с точки зрения оценки.

СПб ГУП «ГУИОН» указывает на то, что в заключении отсутствует анализ рынка купли-продажи встроенно-пристроенных помещений, а анализ рынка аренды встроенно-пристроенных помещений не является достаточным для проведения исследования, что привело к недостоверности итогового результата расчета.

Ответ на данное замечание был дан в возражениях эксперта Бойко А.Ю. На стр. 70-77 заключения приведены все данные по офертам встроенных помещений сферы услуг, которые были доступны эксперту. Из предоставленных данных видно, что цены сделок и предложений купли-продажи и цены предложений к аренде за период с 2013 по 2014 гг. практически не изменились. Виден уровень цен на помещения «сферы услуг». Заливкой выделены объекты-аналоги, использованные при расчёте стоимости.

По мнению СПб ГУП «ГУИОН, результат расчета рыночной стоимости оцениваемого помещения не соответствует интервалу значений цен предложений на продажу помещений, представленному в заключении. Между тем, как следует из заключения эксперта, подобранные экспертом объекты-аналоги дают диапазон цен предложений до проведения корректировок 162 059 - 179 612 руб. за кв.м и 157 676 - 184 919 руб. за кв.м. после проведения корректировок. С учётом офисной функции: 162 059 - 205 444 руб. за кв.м и 157 676 - 206 297 руб. за кв.м. после проведения корректировок. Объекты-аналоги сервисной функции, как до, так и после проведённых корректировок не попадают в диапазон помещений, обладающих торговым потенциалом, расположенных на первой линии Невского проспекта - 300 000 - 1 400 000 руб. за кв.м до корректировки на "вход с улицы" и 228 000 до 1 064 000 руб.за кв.м после корректировки. Добавление объектов-аналогов, предполагаемых продавцом под офисное использование, несколько увеличили верхнюю границу диапазона, но также не достигли нижней отметки диапазона цен помещений, обладающих торговым потенциалом. 

Как указал эксперт в возражениях, в заключении (Приложение 2, стр 70-77) приведены цены сделок и предложений, как по купле-продаже объектов, так и по аренде. Представленные в Приложении 2, а также используемые при определении стоимости в расчётах аналоги, свидетельствуют о реальном диапазоне цен для объектов, в том числе, "не на первой линии" Невского проспекта и для объектов с весьма спорным "торговым потенциалом".

Также СПб ГУП «ГУИОН» полагает, что в заключении эксперта содержатся противоречивые выводы, которые привели к занижению итогового результата расчета.

Как указал в своих возражениях эксперт Бойко А.Ю., в качестве единицы сравнения выбран широко используемый участниками рынка удельный показатель стоимости объекта за 1 квадратный метр общей площади, руб./кв. м. Данный показатель является универсальным для рассматриваемого сегмента ввиду того, что отобранные объекты-аналоги отличаются по площади, использование в качестве единиц сравнения полных цен объектов будет некорректным. На стр. 28 заключения также указано, что исследование носит ретроспективный характер, эксперт для подбора аналогов воспользовался базой данных нежилого фонда СПб СПб ГУП «ГУИОН», размещенной на сайте НП СРОО «СПО» (http://www.cpa-russia.org/base), в которой представлены предложения по продаже/аренде и сделки по нежилым помещениям СПб начиная с 2009 г. В целях решения задач данного исследования была рассмотрена информация о предложениях на продажу помещений под сферу услуг, офисы, выставленных в период с 01.01.2014 по 30.07.2014 г. На стр. 29 заключения указано, что данные об объектах-аналогах, приведенные в расчетной таблице, приняты согласно информации, взятой из база данных СПб ГУП «ГУИОН», размещенной на сайте НП СРОО «СПО» (http://www.cpa-russia.org/base). Из пояснений к описанию объектов, приведенных в базе, эксперт делает вывод, что данные объявлений, размещенных в интернет-источниках, были уточнены сотрудниками СПб ГУП «ГУИОН» в результате телефонных интервью с представителями продавцов.

Эксперт принял к расчёту и привёл в обоснование данных полную исходную информацию, которая непротиворечива, проверяема, обоснована и не искажает результат расчёта.

Не допуская искажения сведений СПб ГУП «ГУИОН», опубликованных на сайте НП СРОО «СПО», эксперт, тем не менее, дополнительно провёл проверку на предмет "существенности влияния" учёта/не учёта НДС в отношении рассматриваемого объекта-аналога. Добавление НДС к цене рассматриваемого аналога отражается на итоговом результате расчёта менее чем на 5%, что не может быть признано существенным влиянием.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что экспертное заключение № 2 от 24.04.2017 соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, определенная экспертом величина рыночной стоимости в размере 13 900 000 руб. является достоверной.

Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2017 по делу № А56-23463/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Т.А. Кашина

 

Судьи

 

Ж.В. Колосова

 Н.С. Полубехина