АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А11-4074/2017

г. Владимир

24 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.10.2019. 

Полный текст решения изготовлен 24.10.2019.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Э.А., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 600025, 

<

...>, дело по иску финансового управляющего ФИО1 ФИО2 (г.Москва, ОГРНИП 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Белый тополь" (600020, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды здания от 15.10.2011 № 1/2011, обязании освободить здание и взыскании 1 352 750 руб.; при участии: от истца ФИО3- по доверенности от 01.08.2019 (сроком действия до 31.12.2019), от ответчика ФИО4- по доверенности от 06.12.2018 (сроком действия на 1 год) (в судебном заседании 10.10.2019 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 час.30 мин. 17.10.2019), установил.

Финансовый управляющий ФИО1 ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Белый тополь", в котором просил: 

- взыскать задолженности по арендной плате по договору аренды здания от 15.10.2011 № 1/2011 за период с января 2013 года по июнь 2019 года в сумме      1 950 000 руб. и пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 05.02.2013 по 05.07.2019 в сумме 240 625 руб.;

- расторгнуть договор аренды здания от 15.10.2011 № 1/2011;

- обязать ответчика освободить занимаемое здание кафе и гостиничные номера общей площадью 438,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, в течение трех рабочих дней с момента вынесения решения суда.

В обоснование своих требований истец сослался на статьи 309, 310, 330, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и невнесение арендатором арендных платежей за период с января 2013 года по июнь 2019 года.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, указав, что, по его мнению, задолженность ООО "Белый тополь" перед ФИО1 отсутствует. В подтверждение своего довода ответчик сослался на расписки в получении денежных средств, заключение договора подряда от 01.06.2015 № 02/15 на производство работ по капитальному ремонту здания кафе и гостиничных номеров, заключение дополнительного соглашения от 05.11.2015 к договору аренды здания от 15.10.2011 № 1/2011 о прекращении обязательства по внесению арендной платы путем зачета обязательства арендодателя в счет оплаты по договору подряда от 01.06.2015 № 02/15.

Определением от 23.11.2017 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по обособленному спору по делу   № А11-426/2016, рассматриваемому Арбитражным судом Владимирской области, по заявлению финансового управляющего ФИО1 ФИО2 о признании дополнительного соглашения от 05.11.2015 к договору аренды здания от 15.10.2011 № 1/2011, заключенного между ФИО1 и ООО "Белый тополь", недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 04.10.2018 по делу № А11-426/2016, вступившим в законную силу 04.09.2019 (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019) дополнительное соглашение от 05.11.2015 к договору аренды от 15.10.2011 № 1/2011 признано недействительным.

Определением от 20.06.2019 производство по настоящему делу возобновлено.

В уточненном отзыве на исковое заявление ответчик сослался на заключение между ним и ФИО1 дополнительного соглашения от 25.05.2015 к договору аренды от 15.10.2011 № 1/2011, по которому ООО "Белый тополь" обязуется произвести капитальный ремонт здания кафе и гостиничных номеров, а арендодатель обязуется возместить затраты на ремонт путем соответствующего уменьшения арендной платы.

Возражая против доводов ответчика, истец указал, что после введения процедуры реализации имущества ФИО1 с 04.10.2016 акты взаимозачета, предусмотренные дополнительным соглашением от 25.05.2015, были бы недопустимы, в связи с чем сторонами и было подписано дополнительное соглашение от 05.11.2015, признанное недействительным. 

Истец полагает, что дополнительное соглашение от 25.05.2015 является недопустимым и недостоверным доказательством, сославшись на оценку данного соглашения, произведенную судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении обособленного спора в рамках дела № А11-426/2016

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между ФИО1 (арендодатель) и ООО "Белый тополь" (арендатор) заключен договор аренды здания от 15.10.2011 № 1/2011, в соответствии с разделом 1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание кафе и гостиничные номера, назначение: кафе и гостиничные номера, 2-этажное с мансардой, общей площадью 438,1 кв.м, инв.№ 17:401:002:000054410, лит.А, А1,А2,А3, расположенное по адресу: 

<

...>; здание сдается в аренду на срок с 15.10.2011 по 30.09.2031; договор вступает в силу с 01.10.2011.

Здание принято арендатором по акту приема-передачи от 15.10.2011.

Договор аренды от 15.10.2011 № 1/2011 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 14.11.2011.

В соответствии с разделом 3 договора сумма арендной платы составляет   25 000 руб. в месяц; размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, а также по взаимной договоренности; арендатор оплачивает аренду ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца, следующего за отчетным; арендатор оплачивает ежемесячно коммунальные услуги (затраты, связанные с охраной помещения, вывоз ТБО, расходы за отопление и горячее водоснабжение, техобслуживание и текущий ремонт, приходящийся на нежилые помещения и обслуживание контейнерной площадки, электроэнергия, услуг водоснабжения и водоотведения).

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 06.05.2016 по делу № А11-426/2016 заявление должника – ФИО1 о признании его несостоятельным (банкротом) признано обоснованным и в отношении него введена процедура реструктуризации долгов. Решением Арбитражного суда Владимирской области от 04.10.2016 по делу № А11-426/2016 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина; финансовым управляющим должника утвержден ФИО2

Финансовый управляющий должника 23.11.2016 направил в адрес ООО "Белый тополь" уведомление от 18.11.2016 № 33Ф-08/02 с предложением расторгнуть договор аренды от 15.10.2011 № 1\2011 по соглашению сторон.

17.02.2017 финансовый управляющий направил в адрес ООО "Белый тополь" претензию от 06.01.2017 № 33Ф-08/02-02, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по дату составления претензии в сумме 1 200 600 руб. и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта  1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Факт передачи истцом здания ответчику и принятия его последним подтверждается материалами дела, а именно актом приема-передачи от 15.10.2011 и ответчиком не оспаривается.

Размер и порядок уплаты арендных платежей определены сторонами в разделе 3 договора.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В силу последнего абзаца данной статьи стороны могут предусматривать в договоре аренды как сочетание указанных в законе форм арендной платы, так и иные формы оплаты аренды.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Положения статей 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность и порядок внесения изменений в уже заключенный между сторонами договор.

Как пояснил ответчик и не оспорено истцом, между ФИО1 (заказчик) и ООО "Белый тополь" (подрядчик) 01.06.2015 заключен договор      № 02/15 подряда на производство работ по капитальному ремонту, по условиям пункта 1.1 которого подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить по заданию заказчика работы по капитальному ремонту здания кафе и гостиничных номеров, расположенных по адресу: 

<

...>, в соответствии с условиями настоящего договора и приложений к нему, сдать результат работы заказчика, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную локальной сметой цену.

10.10.2015 стороны подписали акт от 10.10.2015 № 1 о приемке выполненных работ по договору от 01.06.2015 № 02/15, в соответствии с которым стоимость работ по ремонту составила 4 529 880 руб.

Сторонами подписана справка о стоимости выполненных работ и затрат от 10.10.2015 № 1, согласно которой стоимость работ по капитальному ремонту здания кафе и гостиничных номеров составляет 4 529 880 руб.

До заключения договора подряда от 01.06.2015 № 02/15 ФИО1 и ООО "Белый тополь" заключили дополнительное соглашение от 25.05.2015 следующего содержания:

1)в связи с неисполнением арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта стороны договорились, что арендатор своими силами (либо с привлечением третьих лиц) обязуется произвести капитальный ремонт арендуемого имущества; в свою очередь арендодатель обязан возместить арендатору затраты на проеденный арендатором капитальный ремонт путем соответствующего уменьшения арендной платы;

2)капитальный ремонт должен быть проведен арендатором в срок до 01.11.2015;

3)стороны во исполнение настоящего соглашения заключают договор, в котором определяются виды работ по капитальному ремонту и его стоимость;

4)по окончании работ арендодатель принимает у арендатора работы по капитальному ремонту путем составления акта по форме КС-2, фактические затраты арендатора по проведению капитального ремонта фиксируются сторонами в справке по форме КС-3;

5)возмещение затрат арендатора на капитальный ремонт будет осуществляться путем уменьшения арендной платы за пользование арендуемым имуществом на сумму фактически проведенных затрат; с момента подписания сторонами акта по форме КС-2 арендатор не вносит ежемесячные арендные платежи, установленные в статьи 3 договора аренды здания от 15.10.2011          № 1/2011 до момента, когда сумма ежемесячных арендных платежей, подлежащих уплате арендатором, не будет равна сумме понесенных арендатором затрат на капитальный ремонт; таким образом ежемесячно сумма затрат арендатора уменьшается на сумму ежемесячного платежа до момента полного возмещения затрат арендатора.  

Учитывая, что необходимость проведения в арендованных помещениях капитального ремонта и его фактическое проведения истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуты, условия дополнительное соглашение от 25.05.2015 о порядке погашения обязательства по внесению арендной платы на будущее время путем выполнения работ по капитальному ремонту не может рассматриваться как нарушение закона и является соглашением об установлении иной формы оплаты аренды.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности перед истцом по оплате арендной платы за спорный период. Оснований для взыскания неустойки, предусмотренной разделом 4 договора аренды от 15.10.2011 № 1/2011, также не имеется.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с разделом 5 договора арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в случае систематического (двух раз и более) нарушения арендатором условий об оплате и нарушения пунктов 2.2, 2.3 договора.

Как следует из уведомления от 18.11.2016 № 33Ф-08/02 о расторжении договора аренды, основанием для предложения о его расторжении не служила неоплата арендных платежей, в данном уведомлении финансовый управляющий сослался лишь на признание ФИО1 несостоятельным (банкротом) и нахождение здания в залоге у конкурсного кредитора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 названного Федерального закона.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

Таким образом, конкурсный управляющий при отказе от исполнения договора, предусмотренном пунктом 3 статьи 129, статьей 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ, должен доказать, что исполнение должником такой сделки повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, а также наличие обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае финансовый управляющий не заявил об отказе от договора в установленном пунктом 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ порядке, оснований, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и разделом 5 договора аренды от 15.10.2011 № 1/2011 для расторжения договора не имеется, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды от 15.10.2011 № 1/2011 также не подлежит удовлетворению.

Доводы истца, касающиеся недостоверности дополнительного соглашения от 25.05.2015 и оценки данного соглашения определением Арбитражного суда Владимирской области от 04.10.2018 по делу № А11-426/2016 и постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019 по тому же делу, отклоняются судом.

В тексте определения от 04.10.2018 по делу № А11-426/2016 арбитражный суд Владимирской области указал, что к представленному в материалы дела дополнительному соглашению от 25.05.2015 он относится критически, поскольку обособленный спор рассматривается с 07.11.2017, тогда как дополнительное соглашение от 25.05.2015 представлено в материалы дела 26.09.2018.

Первый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 04.06.2019 по делу № А11-426/2016 указал, что доводы ООО "Белый тополь" о том, что без исследования дополнительного соглашения от 25.05.2015 дополнительное соглашение от 05.11.2015 не может быть признано недействительным, являются несостоятельными, поскольку в рамках настоящего спора заявлено требование о признании недействительным только дополнительного соглашения от 05.11.2015, соответственно у суда не имелось процессуальных оснований для выхода за предмет заявленного требования; что документ, датированный 25.05.2015, представлен в материалы дела только 26.09.2018, при том, что спор рассматривался с 07.11.2017, то есть имели место действия участника спора, направленные на затягивание процесса; что наличие подписанного между сторонами дополнительного соглашения от 25.05.2015 не влияет на правильность и обоснованность выводов суда первой инстанции относительно оспариваемой сделки (дополнительного соглашения от 05.11.2015).

Таким образом, обстоятельств, имеющих в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, касающихся действительности, достоверности или исполнения дополнительного соглашения от 25.05.2015, судами при рассмотрении обособленного спора в рамках дела № А11-426/2016 не установлено. 

О фальсификации дополнительного соглашения от 25.05.2015 в установленном порядке истцом не заявлено, доказательств признания его недействительным не представлено.

С учетом изложенного заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска подлежат взысканию с истца в доход федерального бюджета в связи с предоставлением истцу определением от 10.05.2017 отсрочки по ее уплате.

Руководствуясь статьями 17, 65, 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Финансовому управляющему ФИО1  ФИО2 в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 39 953 руб. в порядке, установленном статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд.

Выдать исполнительный лист в случае непредставления доказательств уплаты.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                     В.В.Романова