Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                          Дело № А21-16829/2019

«13» марта 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 11 марта 2020 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 13 марта 2020 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Пройссен-Инвест»

к Администрации муниципального образования «Янтарный городской округ»,

    Муниципальному казенного учреждению Администрации муниципального образования «Янтарный городской округ» «Комитет по управлению муниципальным имуществом»,

    Обществу с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР ОЦЕНКИ»

о признании недостоверным (недействительным) отчета о рыночной стоимости земельного участка

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Пройссен-Инвест» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236008, 

<

...>) (далее – Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Янтарный городской округ» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 238580, Калининградская область, поселок городского типа Янтарный, ул. Советская, 76) (далее – Администрация), Муниципальному казенного учреждению Администрации муниципального образования «Янтарный городской округ» «Комитет по управлению муниципальным имуществом» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 238580, Калининградская область, поселок городского типа Янтарный, ул. Советская, 76) (далее – Комитет),    Обществу с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР ОЦЕНКИ» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 238050, 

<

...>) (далее – ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ) о признании недостоверным (недействительным) отчет ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ» от 21.03.2017 № 166-03/17 о рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Калининградская область МО «Янтарный городской округ», пгт. Янтарный, в 395 м на восток от дома № 15 по ул. Железнодорожная, с кадастровым номером 39:22:010011:148 с момента его составления.

Представитель истца  в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения исковых требований и указал на то, что ООО «Пройссен-Инвест» при заключении договора № 807/2016 аренды земельного участка от 21.03.2017 знало о наличии отчета № 166-03/17 от 21.03.2017, который положен в основу определения размера арендной платы, указанный отчет арендатором не оспорен.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как видно из документов и не оспаривается сторонами, на земельном участке с кадастровым номером 39:22:010011:148, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 39:22:000000:29 площадью 1405,6 кв.м. и с кадастровым номером 39:22:000000:30 площадью 372,9 кв.м., принадлежащие на праве собственности Обществу.

Между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 807/2016 от 21.03.2017  (далее – договор) площадью 6973 кв.м., с кадастровым номером 39:22:010011:148, расположенный по адресу: Калининградская область, пгт. Янтарный, в 395 м на восток от дома № 15 по ул. Железнодорожная, с разрешенным использованием – туристическое обслуживание.

Срок аренды участка установлен с 21.03.2017 по 21.03.2020.

Согласно расчету арендной платы ей размер составил 161 887,50 руб.  в год.  Основанием для произведенного расчета явились: решение Окружного Совета Депутатов от 20.02.2014  № 97 и  Отчета № 166-03/17 от 21.03.2017.  Расчет подписан арендатором без возражений, 

Посчитав, что размер арендной платы, установленный в договоре аренды и определенный исходя из отчета о рыночной стоимости, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суд находит требование Общества не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (часть 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Постановление Правительства Калининградской области от 15.05.2012 N 336 утвержден Порядок  определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила N 582).

В соответствии с пунктом 6 Правил N 582 (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из материалов дела усматривается, что размер арендной платы рассчитан Администрацией на основании подпункта «г» пункта 2 и пункта 6 Правил N 582.

В соответствии с пунктом 6 Правил и на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту – Закон N 135-ФЗ)

Администрацией проведена рыночная оценка земельного участка с кадастровым номером 39:22:010011:148, которая по состоянию на 21.03.2017 составила 10 792 500 руб. (отчет № 166-03/17 от 21.03.2017 (заказчик -    Муниципальное казенное учреждение Администрации муниципального образования «Янтарный городской округ» «Комитет по управлению муниципальным имуществом»).

В расчете  стороны согласовали, что размер ежегодной арендной платы за участок в год составляет 161 887,50 руб.

Таким образом, в рассматриваемом случае, порядок определения размера арендной платы, методика расчета арендной платы соответствуют вышеуказанным законодательным нормам.

В связи с этим суд приходит к выводу о соблюдении сторонами при заключении спорного договора аренды земельного участка принципа государственного регулирования цен за пользование публичными земельными участками.

Фактически в настоящем деле истцом оспаривается достоверность отчета № 166-03/17 от 21.03.2017 ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ» о рыночной стоимости арендуемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 Правил N 582, арендная плата за земельный участок, применительно к спорной ситуации, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом Правила не наделяют уполномоченный орган правом изменять установленную отчетом независимого оценщика рыночную стоимость земельного участка.

В связи с тем, что арендодатель при определении размера арендной платы обязан руководствоваться рыночной стоимостью, которая приведена в отчете независимого оценщика, суд приходит к выводу обязательном характере такой величины для сторон сделки.

Следовательно, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению разъяснения, изложенные в четвертом абзаце пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" о том, что оспаривание согласованного сторонами размера арендной платы, после заключения договора, по мотиву недостоверности ранее оценки не допускается.

Вместе с тем достоверность указанного отчета о рыночной стоимости земельного участка не была оспорена истцом в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" до момента заключения договора аренды земельного участка.

Приложение к договору аренды (расчет арендной платы) подписан сторонами со ссылкой на отчет № 166-03/17.

Истец не представил доказательств направления ответчику протоколов разногласий до заключения спорного договора, обращений с намерением представить собственный отчет об оценке, что свидетельствует о выражении ООО «Пройссен-Инвест» воли на заключение договора аренды земельного участка в редакции, предложенной ответчиком.

Договор подписан арендатором без протокола разногласий, сторонами исполнялся, с настоящим иском арендатор обратился спустя два после заключения сделки.

В то же время, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, истец осуществлял фактическое пользование участком, и у него отсутствовала необходимость в незамедлительном подписании договора аренды на предложенных условиях.

Истец имел возможность осуществить мониторинг рыночной стоимости аналогичных земельных участков, и оценить возможность выполнения принимаемых на себя обязательств, поскольку данная обязанность следует из природы осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется на свой риск.

На основании изложенного суд приходит к выходу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований  и ходатайства истца о проведении судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова