АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15452/2018

г. Владивосток

19 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2018 года . 

Полный текст решения изготовлен 19 ноября 2018 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Кирильченко М.С., при ведении протокола помощником ФИО1, рассмотрев исковое заявление Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Регион-1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 05.09.2005) 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.01.2008 № 03-Ю-10291 в общей сумме 2 032 827,38 рублей, в том числе по арендной плате 1 774 528,06 рублей, 258 299,32 рублей по пени.

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 23.07.2018 (до перерыва), ФИО3 по доверенности от 14.09.2018(после перерыва), 

от ответчика – извещены, не явились, 

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края (далее – истец, департамент) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Регион-1» (ООО «Регион-1», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.01.2008 № 03-Ю-10291 в общей сумме 2 032 827,38 рублей, в том числе по арендной плате 1 774 528,06 рублей, 258 299,32 рублей по пени.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени проведения судебного разбирательства, не явился, представителей не направил. В силу статей 123, 156 АПК РФ судебное разбирательство проведено в отсутствие ответчика.

Истец в судебном заседании требования поддержал, настаивает на удовлетворении  в полном объеме.

Ответчик письменный отзыв на заявленные требования в материалы дела не представил.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Регион-1» заключен договор аренды от 31.01.2008 № 03-Ю-10291 земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:181, площадью 2 424 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 20%, расположенного в границах участка), для использования в целях завершения строительства жилого дома (далее - договор). Срок аренды участка установлен с 06.12.2007 по 05.12.2012.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю 27.02.2008 № 25-25-01/039/2008-66, земельный участок передан по акту приема-передачи.

Согласно пунктам 2.1,  2.3. договора арендная плата составляет 10308,63 рубля,  вносится арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца.

Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы выплачивается пеня в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.

На основании соглашения от 20.08.2012 о внесении изменений в договор аренды от 31.01.2008 № ОЗ-Ю-10291 земельного участка, зарегистрированного в управлении Росреестра по Приморскому краю 10.09.2012 за № 25-25-01/171/2012-241, внесены следующие изменения: срок аренды составляет с 06.12.2012 по 05.12.2017; арендная плата установлена за период с 18.06.2012 по 05.12.2012 в размере 4 646,57 руб. в месяц, за период с 06.12.2012 по 05.12.2017 в размере 34 849,30 руб. в месяц;  арендная плата вносится ежемесячно до 1 числа следующего месяца; за нарушение сроков внесения арендной платы выплачивается пеня в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.

Управление градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:181 по адресу: 

<

...> письмом от 06.08.2018 № 8577Д  сообщило, что ответчику выдавалось разрешение на строительство объекта «жилой дом» от 16.05.2008, повторное от 04.06.2012 с продлением срока действия до 31.03.2015. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 24.12.2014.

Истец полагает, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, в результате чего образовалась задолженность в сумме 2 032 827,38 руб., в том числе задолженность по арендным платежам за период с 01.03.2013 по 28.02.2018 в сумме 1774 528,06 руб., по пени за период с 14.06.2016 по 28.03.2018 в сумме 258 299,32 руб.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 06.04.2018 № 20/04/07-12/12121 о наличии задолженности и необходимости ее погашения.

Ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, что явилось поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между сторонами возникло обязательственное правоотношение, регулируемой главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) и общими положениями гражданского законодательства об обязательствах. 

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с п.3. указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Величина арендной платы по спорному  договору аренды определена с учетом нормативных актов Приморского края и муниципальных правовых актов г. Владивостока, действовавших в соответствующий расчетный период.

Суд, проверив представленный истцом расчет арендной платы, находит его неверным в части определения величины арендной платы за период с 24.12.2014 в силу следующего.

Пункт 1 постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» устанавливает, что размер арендной платы определяется по формуле:  А = К x Сan, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сan - ставка арендной платы за использование земельного участка. Ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

В силу Муниципального правового акта города Владивостока от 05.03.2008 N 17-МПА "Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока" (принят Думой города Владивостока 28.02.2008, в редакции от 04.05.2009) ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн x Кфи x Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога, %;  Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

Величины коэффициента функционального использования, применяемого при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке, установлены Решением Думы г. Владивостока от 24.11.2009 N 396 (ред. от 05.10.2012).  Согласно пункта 1.2 названного нормативного акта для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов установлены следующие величины КФИ: на период строительства в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления -2; на период строительства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка – 15;   для эксплуатации и обслуживания  - 1.

Многоквартирный жилой дом, возведённый на спорном земельном участке, введён в эксплуатацию 24.12.2014. Соответственно с 25.12.2014 при расчете величины арендной платы по договору аренды должен применяться КФИ - 1 (для эксплуатации и обслуживания), а не КФИ- 15 (на период строительства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка).

Оценив доводы истца и ответчика, суд приходит к выводу, что истцом неверно произведен расчет арендной платы, поскольку неверно применен КФИ в завышенном размере.

Суд произвел собственный расчет величины арендной платы, значения которого совпали с уточненным справочным расчетом, представленным истцом в материалы дела 29.10.2018, таким образом, установлено, что задолженность по арендной плате перед истцом отсутствует.  

На основании вышеизложенного требования истца не подлежат удовлетворению.

Кроме того, как установил суд  07.07.2015 на основании договора об участии в долевом строительстве впервые зарегистрировано право собственности на квартиру в многоквартирном доме, созданном на спорном земельном участке.  

Согласно правовой позиции представленной в пункте 26 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Данная правовая позиция основана на императивных нормах статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"  и пункте 5 статьи 40 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. 

Аналогичная позиция представлена в пунктах 66,67 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. (в ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Соответственно с момента государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме требования, связанные с использованием спорного земельного участка, в том числе в части оплаты арендных платежей, не могут быть заявлены исключительно к ООО «Регион-1» как застройщику земельного участка.

Также истцом заявлено о взыскании 258299,32 рублей пени за период с 14.06.2016 по 28.03.2018.

В силу статьи 330 неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За нарушение сроков внесения арендной платы выплачивается пеня в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств (пункт 4.2. договора).

Поскольку судом установлено отсутствие задолженности по арендной плате, оснований для применения ответственности в виде пени не имеется. Таким образом, требования истца о взыскании пени подлежат отклонению.

С учетом результатов рассмотрения спора в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца, который освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья           Кирильченко М.С.