АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8808/23 

Екатеринбург

01 февраля 2024 г.

 

Дело № А34-19866/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И.А.,

судей Краснобаевой И.А., Лазарева С.В.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 16.06.2023 по делу № А34-19866/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация города Кургана (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) о расторжении договора аренды от 12.03.2018 № 50 земельного участка с кадастровым номером 45:25:030702:68 общей площадью 3579 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> в районе АГЗНКС-1. 

Решением суда первой инстанции от 16.06.2023 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением суда апелляционной инстанции от 12.09.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное  применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и предоставленным доказательствам. Ссылаясь на положения пунктов 1, 4 статьи 421, статей 422, 619, 450, 452  Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, условия пункта 4.1.1 пункта 4.1, пункта 6.3 договора, допущенные предпринимателем ФИО1 существенные нарушения условий договора аренда в части несвоевременного внесения арендной платы, администрация настаивает на законности требований о расторжении договора от 12.03.2018 № 50 аренды земельного участка.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу подпункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 28, 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной  в определении от 29.09.2016 № 1958-О, суд в силу своих дискреционных полномочий определяет, является ли нарушение договора одной из сторон существенным в каждом конкретном деле.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 12.03.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 50 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передает за плату в пользование на условиях аренды, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030702:68 площадью 3579 кв. м, адрес (описание местоположения) участка: 

<

...> в районе АГЗНКС-1 (пункт 1.1 договора). 

Договор заключен на 32 месяца с момента подписания акта приема-передачи участка (пункт 2.1. договора), в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрирован 19.03.2018 за номером 45:25:030702:68-45/016/2018-2. 

Соглашением от 05.11.2020 срок действия договора продлен до 12.07.2023. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора ежегодный размер арендной платы за участок определен на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды и составляет 242 155 руб. 

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата за текущий год вносится ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца. 

В соответствии с пунктом 5.1 договора за нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. 

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в пункте 4.1.1 договора (пункт 6.3 договора).

Администрация 24.12.2020 направила в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность, также сообщило о намерении расторгнуть договор аренды. 

Истец 31.08.2021 в адрес ответчика направил уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2018 № 50 с приложением соглашения о расторжении договора. 

Поскольку ответчик обязательства надлежащим образом не исполнил, истец обратился в арбитражный суд.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды пришли к выводу о соблюдении администрацией предусмотренного законом порядка расторжения договора аренды.

Оценивая доводы администрации со ссылкой на обстоятельства, установленные в рамках дел  № А34-8444/2020, А34-15786/2021, о законности требований о расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору, суды приняли во внимание следующее.

Из обстоятельств, установленных в рамках дела № А34-8444/2020, суды выявили, что предприниматель обращался с заявлениями о предоставлении рассрочки исполнения решения суда и приостановлении исполнительного производства, а также неоднократно обращался в орган местного самоуправления во внесудебном порядке с заявлением об отсрочке оплаты ввиду начала пандемии. 

В рамках дела № А34-15786/2021 ответчиком погашена задолженность и часть неустойки до завершения его рассмотрения по существу. 

Приняв во внимание, что задолженность оплачена ответчиком в разумный срок, что учтено судами как смягчающее обстоятельство, характеризующее степень вины ответчика, при этом иных нарушений обязательств по договору аренды предпринимателем ФИО1 не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды заключили, что избранная администрацией мера ответственности (расторжение договора) является несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. 

При таких обстоятельствах, заключив, что формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к обстоятельствам настоящего дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды, и с учетом необходимости соблюдения баланса интересов сторон, стабильности гражданского оборота, суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленных администрацией требований к предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, являлись предметом исследования судов, по существу сводятся к несогласию с выводами судов о фактических обстоятельствах и с оценкой положенных в их основу доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 16.06.2023 по делу № А34-19866/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Кургана – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            И.А. Краснобаева

 

                                                                                             С.В. Лазарев