АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-2851/2021

г. Биробиджан

17 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2023 года. Полный текст решения изготовлен 17 января 2023 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Нехамкиной А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Север» (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 804 525 рублей 18 копеек задолженности по договору аренды земельного участка № 39 от 23.10.2019, из которых: 732 718 рублей 74 копейки – основной долг за 1, 2, 3 кварталы 2021 года; 71 806 рублей 44 копейки – пени за период с 26.03.2021 по 01.10.2021,

о расторжении договора аренды земельного участка № 39 от 23.10.2019,

при участии представителя истца ФИО2 (на основании доверенности от 09.01.2023 № 1),

УСТАНОВИЛ:

департамент по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Север» (далее - Общество) о взыскании 804 525 рублей 18 копеек задолженности по договору аренды земельного участка № 39 от 23.10.2019, из которых: 732 718 рублей 74 копейки – основной долг за 1, 2, 3 кварталы 2021 года; 71 806 рублей 44 копейки – пени за период с 26.03.2021 по 01.10.2021, о расторжении договора аренды земельного участка № 39 от 23.10.2019.

Ответчик отзыв на иск не представил, в судебном заседании 13.12.2021 представитель ответчика представила платежные поручения от 11.11.2021 № 198 и № 199, пояснив, что Общество оплатило основной долг и пени по договору аренды земельного участка в полном объеме, возражала против удовлетворения требования о расторжении спорного договора.

Общество своего представителя в суд не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

         На основании частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика по имеющимся в материалах дела доказательствам.

         В судебном заседании представитель истца ходатайствовала об отложении судебного разбирательства, ссылаясь на то, что получателем арендной платы не предоставлена информация о задолженности, настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

            Рассмотрев ходатайство истца, суд не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.

            Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, возникновения у суда обоснованных сомнений относительно того, что в судебном заседании участвует лицо, прошедшее идентификацию или аутентификацию, либо относительно волеизъявления такого лица, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи либо системы веб-конференции, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

            Отложение судебного разбирательства по правилам статьи 158 АПК РФ является правом, а не обязанностью суда, и обусловлено поименованными в данной статье основаниями для отложения.

            Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтет возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела доказательствам.

            В данном случае суд считает, что материалы дела располагают достаточным объемом доказательств, позволяющим рассмотреть настоящее дело по существу.

            Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав в судебном заседании представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, между комитетом по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (арендодателем) и Обществом (арендатором) 23.10.2019 заключен договор аренды земельного участка № 39, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 79:06:0900001:13, площадью 11520735 кв.м, местоположение участка: Еврейская автономная область, Смидовичский район, находится примерно в 33 км по направлению на юг от с. Аур, из категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования: выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Постановлением правительства ЕАО от 22.12.2020 № 516-пп комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области переименован в департамент по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области.

Согласно пункту 8.6 договора, земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи земельного участка от 27.10.2016, который является приложением к ранее заключенному договору аренды земельного участка с кадастровым номером 79:06:0900001:13 от 27.10.2016 № 69.

В соответствии с пунктом 1.2 договора, срок его действия составляет 3 года – с 23.10.2019 по 22.10.2022.

Согласно пункту 2.1 договора, арендная плата за пользование объектом вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к договору расчете арендной платы (приложение № 1 к договору).

За пользование объектом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежеквартально равными долями до 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за 4 квартал текущего года вносится арендатором до 01 декабря текущего года согласно приложению № 1 к договору (пункт 2.2 договора). 

В связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, у Общества перед истцом образовалась задолженность в размере 732 718 рублей 74 копеек за 1, 2, 3 кварталы 2021 года.

В направленной ответчику 03.08.2021 претензии от 02.08.2021 № 3164 истец указал на необходимость погашения образовавшейся задолженности в срок до 29.08.2021.

 Непринятие ответчиком мер по добровольной оплате задолженности послужило поводом для подачи настоящего иска в арбитражный суд.

Спорные отношения сторон регулируются нормами Земельного кодекса Российский Федерации (далее – ЗК РФ), параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики применения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Стороны согласовали существенные условия договора аренды, договор аренды земельного участка от 23.10.2019 № 39 подписан уполномоченными представителями истца и ответчика, соответствует требованиям закона. Требование пунктов 1, 2 статьи 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды соблюдено. Следовательно, основания для признания договора незаключенным или недействительным отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В пункте 4.1 договора стороны согласовали, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% за каждый день просрочки  от суммы платежей за истекший расчетный период.

В рассматриваемом случае Департамент просит взыскать с Общества 732 718 рублей 74 копейки основного долга по договору аренды земельного участка № 39 от 23.10.2019 за 1, 2, 3 кварталы 2021 года и 71 806 рублей 44 копейки пени за период с 26.03.2021 по 01.10.2021.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения:

- № 198 от 11.11.2021 на сумму 732 718 рублей 74 копейки с назначением платежа «Оплата по договору № 39 от 23.10.2019 за аренду земельного участка за 1, 2, 3 кварталы 2021 года»;

- № 199 от 11.11.2021 на сумму 71 806 рублей 44 копейки с назначением платежа «Оплата по договору № 39 от 23.10.2019 за аренду земельного участка пеня с 26.03.2021 по 01.10.2021».

Определениями суда от 13.12.2021, от 01.03.2022, от 16.05.2022, от 27.07.2022, от 05.09.2022, от 14.11.2022 истцу предлагалось уточнить исковые требования с учетом произведенной ответчиком оплаты. 

Названные определения суда истцом не исполнены. 

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальный действий.

В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Истец, в порядке статьи 49 АПК РФ, отказ от требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 39 от 23.10.2019 в связи с прекращением обязательства не заявил.

Учитывая, что на момент принятия судом решения по настоящему спору ответчиком в полном объеме произведена оплата спорной задолженности, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требование Департамента о взыскании с Общества 804 525 рублей 18 копеек задолженности по договору аренды земельного участка № 39 от 23.10.2019 удовлетворению не подлежит. 

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № 39 от 23.10.2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

В пункте 6.2.3 договора закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, которым необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" также указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что норма пункта 2 статьи 450 ГК РФ направлена на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной. Ее применение предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным (определения от 24.10.2013 № 1617-О, от 23.06.2016 № 1289-О, от 29.09.2016 № 1958-О). При этом в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 разъяснено, что сам факт существенного нарушения договора не может служить достаточным основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В обоснование требования о расторжении договора аренды земельного участка истец ссылается на пункт 6.2.3 договора.

Как видно из платежных поручений, представленных в материалы дела, задолженность по арендной плате и пени оплачена ответчиком в полном объеме.   

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая устранение ответчиком нарушений, принятие им мер к выполнению договорных обязательств, суд приходит к выводу об отсутствии в рассматриваемом деле оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Учитывая, что на дату рассмотрения дела в суде ответчиком устранены вменяемые ему нарушения, что подтверждено материалами дела, а также не оспорено истцом, суд приходит к выводу о несоразмерности такой меры, как расторжение договора, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. 

            При таких обстоятельствах, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка № 39 от 23.10.2019 следует отказать.  

            Руководствуясь статьями 156, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (ИНН 

<

***>) отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

 

Судья  

А.А. Нехамкина