649/2021-13033(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

17 марта 2021 года Дело № А05-3221/2020  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,  

Сапоткиной Т.И., 

рассмотрев 11.03.2021 в открытом судебном заседании кассационную  жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации  Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от  02.10.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного  суда от 29.12.2020 по делу № А05-3221/2020,   

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Гелион», адрес: 164500,  

<

...>,  

ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в  Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением, уточненным в  порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным  имуществом администрации Северодвинска, адрес: 164501, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>  (далее – Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении  договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого встроенного  помещения общей площадью 47,1 кв.м, расположенного по адресу:  

<

...>, а именно:  

– пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: Имущество продано  покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по  цене 984 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость; далее – НДС) в  соответствии с заключением эксперта по гражданскому делу № А05-3221/2020,  

– пункт 5.2 договора исключить, – пункт 5.4.1 договора исключить. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены: общество с  ограниченной ответственностью «Биллион» (далее – Компания), ФИО1.  

Решением суда от 02.10.2020 пункт 2.1 договора изложен в редакции  Общества, остальные пункты в редакции Комитета.  

Постановлением апелляционного суда от 29.12.2020 названное решение  оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм  материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты  отменить, дело направить на новое рассмотрение. Комитет считает, что  

установленная экспертным заключением цена существенно занижена, даже с  учетом того, что заключение эксперта и отчет об оценке произведены в разные  даты. Заявитель полагает, что заключение эксперта индивидуального  предпринимателя Уткиной К.В. не отвечает признакам относимости и  допустимости, вводит в заблуждение, не отвечает принципам достоверности и  полноты, имеет технические ошибки, которые существенно повлияли на  конечный результат по определению стоимости объекта недвижимости. По  мнению кассатора, при таком количестве имеющихся нарушений суды  необоснованно отказали в проведении повторной экспертизы.  

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые  судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания  извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не  направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить  препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.  

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о  месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте  Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно- телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие  размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на  официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет  (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 06.06.2014  

 № 03-07/653-14 аренды муниципального имущества, в соответствии с которым  Обществу во временное владение и пользование была передана часть  нежилого встроенного помещения общей площадью 47.1 кв.м, расположенного в  по адресу: 

<

...> (кадастровый (условный) номер  объекта 29-29-06/039/2013-408), для использования под бытовые услуги  производственного характера (изготовление ключей, ателье для ремонта и  пошива одежды).  

Распоряжением заместителя главы администрации Северодвинска по  финансово-экономическим вопросам от 26.02.2020 № 16-рфэ утверждено  решение об условиях приватизации названного выше нежилого встроенного  помещения, цена продажи муниципального имущества определена в сумме  

1 452 000 руб. без учета НДС исходя из отчета об оценке рыночной стоимости  имущества от 03.02.2020 № 19/3-20/01/20, выполненного Компанией.  

Комитет уведомил Общество о наличии у него преимущественного права  на приобретение помещения и направил Обществу проект договора купли-  продажи муниципального имущества с графиком платежей.  

Не согласившись с редакцией пунктов 2.1, 5.2, 5.4.1 договора, Общество  направило в адрес Комитета письмо от 18.03.2020 № 07, в котором предложило  согласовать стоимость нежилого помещения в размере 1 200 000 руб. (пункт 2.1  договора), а также исключить из договора пункты 5.2 и 5.4.1.  

Письмом от 24.03.2020 № 11-04-04/2532 Комитет уведомил Общество об  отклонении протокола разногласий.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения  Общества в суд с рассматриваемым иском.  

Суд первой инстанции исследовал представленные в материалы дела  доказательства и пришел к выводу о соответствии заключения эксперта  

ФИО2 требованиям действующего законодательства, регулирующего  

оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое  может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого  нежилого помещения, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами  разногласия, определив цену выкупаемого объекта на основании этого  заключения в размере 984 000 руб. При этом пункты 5.2, 5.4.1 договора изложил  в редакции ответчика.  

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. 

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы  кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых по делу  судебных актов в связи со следующим.  

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или  муниципальной собственности, может быть передано его собственником в  собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном  законами о приватизации государственного и муниципального имущества.  

Отношения, связанные с приватизацией государственного и  муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001   № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»,  согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и  среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного  или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены  федеральным законом.  

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального  имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены  Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения  недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности  субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -  Закон № 159-ФЗ).  

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего  предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение  арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной  собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной  независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от  29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  (далее – Закон № 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного  самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к  выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем  отчете о рыночной стоимости этого имущества.  

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и  среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном  законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины  рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены  выкупаемого имущества.  

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего  предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для  публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении  договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.  

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с  пунктом 2 статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись  

разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).  

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены  выкупаемого помещения.  

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной  стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в  порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной  и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в  судебном порядке не установлено иное.  

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о  достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,  установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об  оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом,  арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью,  третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим  оценочную деятельность.  

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить  сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном  заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии  с законодательством Российской Федерации.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о  достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в  рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или  принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или  решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет  независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка  которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.  Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по  ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле  лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой  оценки.  

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены  выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил проведение по делу  судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости объекта по  состоянию на 22.11.2019, проведение которой поручено эксперту общества с  ограниченной ответственностью «Бюро оценки» ФИО2  

Согласно экспертному заключению от 11.08.2020 № 1/2020-ЭЗ рыночная  стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 47,1 кв.м с  кадастровым номером 29-29-06/039/2013-408, расположенного по адресу:  

<

...>, по состоянию на  22.11.2019 составляет 1 010 000 руб.  

После ознакомления с экспертным заключением № 1/2020-ЭЗ от  11.08.2020 ответчик заявил ряд замечаний к выводам эксперта. Стороны  заявили ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений в судебном  заседании.  

По вызову суда эксперт ФИО2 явилась в судебное заседание и дала  пояснения в отношении представленного экспертного заключения. По  результатам рассмотрения замечаний ответчика экспертом представлено  уточнение к заключению, согласно которому рыночная стоимость указанного  

объекта недвижимого имущества по состоянию на 22.11.2019 составляет  

984 000 руб. 

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили положения  статей 445, 446 ГК РФ, статьи 3 Закона № 159-ФЗ, а также статей 12 и 13 Закона   № 135-ФЗ, учли разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного  письма № 92, и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к  обоснованному к выводу о том, что выкупная цена объекта должна быть  установлена в соответствии с рыночной стоимостью, определенной в  результате проведения судебной экспертизы.  

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной  экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения  эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.  

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной,  согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда,  рассматривающего спор по существу.  

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает  доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на  всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании  имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на  предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в  отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их  достаточность и взаимную связь в совокупности.  

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы  заключение эксперта ФИО2 (с учетом ее устных в судебном заседании и  письменных пояснений) по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в  качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего  рыночную стоимость объекта по состоянию на 22.11.2019. При этом суды  пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего  законодательства, посчитали, что экспертом при проведении экспертизы  исследован необходимый и достаточный материал, проведен анализ рынка  объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся  непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, составлено  описание объекта оценки с приведением ссылок на документы,  устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта  оценки, осуществлен анализ наилучшего и наиболее эффективного  использования объекта оценки, использован сравнительный и доходный  подходы.  

Как видно из заключения эксперта, при использовании метода прямого  сравнительного анализа продаж экспертом выбраны три объекта-аналога  (помещения), сходные по своим параметрам (местоположение, площадь) с  объектом оценки, с указанием источника информации об объектах  недвижимости, актуальности объявлений на дату оценки. Для проверки  однородности выборки объектов-аналогов эксперт рассчитал коэффициент  вариации. По отличающимся от оцениваемого объекта критериям вносились  соответствующие корректировки: на условия продажи, на передаваемые  имущественные права, на местоположение, на этаж, на площадь, на состояние  помещения. При использовании доходного подхода применен метод  капитализации доходов. По результатам используемых подходов выбрана  единая стоимостная оценка.  

Возражения Комитета по данному заключению были подробно  исследованы судом апелляционной инстанции и мотивированно отклонены. При  этом суд счел, что наличие опечаток и неточностей на итоговый результат не  

отразилось.  

 Податель жалобы, оспаривая заключение эксперта, не привел ссылок на  нарушение экспертом положений федерального стандарта оценки «Оценка  недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства  экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, который  определяет требования к проведению оценки недвижимости.  

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности экспертного заключения  суды не установили предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований  для удовлетворения ходатайства Комитета и назначения повторной экспертизы.  

Несогласие Комитета с выводами судов по существу сводится к  переоценке доказательств, полномочий на которую у кассационного суда не  имеется в силу статей 286, 287 АПК РФ.  

Кроме того, приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют  доводы, изложенные в апелляционной жалобе, которые были рассмотрены  судом апелляционной инстанции и отклонены с приведением соответствующих  мотивов.  

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все  существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую  оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании  доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.  Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием  для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не  установлено.  

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный  суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 02.10.2020 и  постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  29.12.2020 по делу № А05-3221/2020 оставить без изменения, а кассационную  жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации  Северодвинска – без удовлетворения.  

Председательствующий М.В. Захарова 

Судьи Г.М. Рудницкий  Т.И. Сапоткина