Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А81-3465/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена  30 января 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Полосина А.Л.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой на решение от 13.07.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Осипова Ю.Г.) и постановление от 12.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Халявин Е.С.) по делу № А81-3465/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания «Вертикаль» (117246, 

<

...>, эт. 1, пом XL1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой (629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельного участка.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Компания «Вертикаль» (далее – ООО «Компания «Вертикаль», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой (далее – департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров: исключив из проектов договоров аренды земельного участка от 16.01.2023 № НУ-41-23, от 18.01.2023 № НУ-42-23, от 16.01.2023 № НУ-43-23, от 16.01.2023 № НУ-44-23 пункты 6.3 и 6.4.

Решением от 13.07.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 12.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов кассационной жалобы предприниматель ссылается на то, что оспариваемые пункты договоров являются диспозитивными и учитывают интересы сторон договора; представленная ответчиком редакция спорных условий не нарушает прав истца, не противоречит законодательству, а направлена на соблюдение баланса прав и интересов сторон договора; включение в договоры штрафных санкций обусловлено нормами действующего законодательства, а также необходимостью минимизировать возможность наступления неблагоприятных последствий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на предоставленном арендатору земельном участке и прилегающих к нему территориях, вызванных нарушением арендатором условий землепользования, учитывая нахождение арендуемых земельных участков в черте города, а также специфику региона - район Крайнего Севера; форма договора аренды земельного участка утверждена приказом департамента от 14.11.2022 № 935 (далее – приказ № 935); спорные пункты включаются во все договоры аренды земельных участков, заключаемые департаментом; установление различных условий ответственности для арендаторов создает дискриминационные условия и нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений, что не соответствует положениям Федеральных законов от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), от 25.12.2008 № 273-ФЗ «О противодействии коррупции» (далее – Закон № 273-ФЗ).

ООО «Компания «Вертикаль» отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не представило.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество обратилось в департамент с целью заключить договоры аренды земельных участков с кадастровым номером 89:05:020501:6644 (договор аренды от 16.01.2023 № НУ-41-23), кадастровым номером 89:05:020501:6643 (договор аренды от 18.01.2023 № НУ-42-23), кадастровым номером 89:05:020501:6645 (договор аренды от 16.01.2023 № НУ-43-23), кадастровым номером 89:05:020501:6646 (договор аренды от 16.01.2023 № НУ-44-23) (далее – договоры аренды).

Департаментом направлены проекты указанных договоров аренды земельных участков.

В редакции проектов договоров аренды департамента включены пункты 6.3 и 6.4 следующего содержания.

В соответствии с пунктом 6.3 договоров аренды в случае установления факта использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, и (или) не в соответствии с целью его предоставления, предусмотренной пунктом 1.1 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере суммы арендной платы, начисленной за год.

Согласно пункту 6.4 договоров аренды в случае выявления загрязнения, захламления, скопления снега на земельном участке, указанном в пункте 1.1 договора, и на прилегающей к нему территории арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 50 (пятьдесят) тысяч руб.

ООО «Компания «Вертикаль» выразило несогласие с пунктами о начислении штрафных санкций за нарушение условий договорных обязательств, направило в адрес ответчика протоколы разногласий, в которых просило исключить из указанных договоров аренды пункты 6.3 и 6.4.

Письмом от 27.02.2023 № 89-176-03/01-08/1538 департамент отказал в исключении указанных пунктов, полагая, что пункты 6.3 и 6.4 договоров аренды соответствует целям правового регулирования, направлены на стимулирование стороны к добросовестному исполнению обязанностей по договорам, защиту прав и интересов других арендаторов, недопущению нарушения баланса интересов сторон.

Ввиду сложившейся невозможности урегулировать возникшие разногласия во внесудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями 330, 331, 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Закона № 135-ФЗ, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» (далее – Информационное письмо № 56), установил, что разногласия сторон обусловлены различной позицией о применении штрафных санкций; соглашение о неустойке по правилам статьи 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства, за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством, в связи с чем пришел к выводу, что суд не вправе включать в публичный договор несогласованные сторонами условия (пункты 6.3 и 6.4), поскольку их содержание не предусмотрено законом или иным нормативным правовым актом.

Установив, что действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не содержит императивных требований об установлении штрафных санкций или неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды, учитывая отсутствие согласия обеих сторон на включение неустойки или штрафных санкций в спорные договоры аренды, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований, в связи с чем исключил из договоров аренды пункты 6.3 и 6.4. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд округа поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанций, находя их соответствующими установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным отношением законодательству.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Следуя положениям пункта 4 статьи 421 ГК РФ, договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному согласию сторон. Суд не вправе устанавливать размер санкции за нарушение условий договора, по которым стороны не пришли к соглашению.

В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор, исходя из того, что пункт 2 статьи 425 ГК РФ не может применяться при наличии возражений хотя бы одной стороны в договоре.

Согласно позиции, выраженной в пункте 11 Информационного письма № 56, арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Как указано в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление № 16) при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

В соответствии с пунктом 10 Постановления № 16 при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Поскольку во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, общество является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, исходя из предусмотренной законом возможности включения в договор условия о неустойке и ее размере только по обоюдному согласию сторон, отсутствия правовых обоснований для включения в договор штрафных санкций, учитывая особенность правового статуса участников спора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об исключении из договоров аренды пунктов 6.3 и 6.4, предусматривающих взыскание с арендатора спорных штрафных санкций.

Суд округа считает, что подобное согласование соответствует императивным положениям действующего законодательства, а также обеспечивает должный баланс интересов сторон, оснований для иных выводов по приведенным в кассационной жалобе мотивам не имеется.

Руководствуясь положениями статей 7, 42, 72 ЗК РФ, суд апелляционной инстанции верно указал, что доводы департамента о том, что включение в договоры штрафных санкций обусловлено необходимостью минимизировать возможность наступления неблагоприятных последствий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на предоставленном арендатору земельном участке и прилегающих к нему территориях, правового значения не имеют, поскольку в случае выявления со стороны общества нарушения требований земельного законодательства, за которое законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, должностные лица органов местного самоуправления направляют сведения в орган государственного земельного надзора, в порядке, предусмотренном статьей 72 ЗК РФ.

Изложенные в кассационной жалобе доводы департамента о том, что форма договора аренды земельного участка утверждена приказом № 935, подлежат отклонению судом округа, поскольку исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора (статья 426 ГК РФ), не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом, к которым указанный приказ департамента (стороны спора) отнесен быть не может.

Суждение подателя жалобы о том, что установление различных условий ответственности для арендаторов создает дискриминационные условия и нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений, ограничивает конкуренцию, является необоснованным, поскольку департаментом не аргументировано, в чем именно заключается данное нарушение с учетом того, что действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление штрафа за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение штрафа в спорный договор не достигнуто.

Согласно пункту 3 статьи 39.20 ЗК РФ, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу положений пункта 3 части 1 статьи 1 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон № 44-ФЗ), данный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок, в части, касающейся: заключения предусмотренных настоящим Федеральным законом контрактов.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Нормы Закона № 44-ФЗ направлены на создание конкурентных процедур проведения закупок для государственных и муниципальных нужд, в то время как права истца на заключение договора аренды земельного участка основаны на положениях пункта 3 статьи 39.20 ЗК РФ. Субъектом такого права не может быть лицо, не являющееся правообладателем объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, что исключает конкурентные процедуры.

В силу положений части 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Правовая позиция относительно приоритета положений статьи 39.20 ЗК РФ над нормами Закона № 44-ФЗ неоднократно приводилась Верховным Судом Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2017 № 301-ЭС17-12556, определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2017 № 301-ЭС17-12556).

Отклоняя иные доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Принятые по делу судебные акты соответствуют цели судебной защиты, заключающейся во внесении правовой определенности в отношения сторон спора.

Само по себе несогласие департамента с выводами судов не свидетельствует о неверном применении судами норм права.

Вопреки утверждению подателя жалобы, спор разрешен судами правильно (статья 2 АПК РФ).

Поскольку суд округа не усмотрел нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и (или) процессуального права, а также несоответствия выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, кассационная жалоба признается необоснованной, а решение и постановление по настоящему делу подлежат оставлению без изменения (пункт 1 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом не рассматривается, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 13.07.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 12.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-3465/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              А.Л. Полосин

 

ФИО1