Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А59-5689/2021

г. Владивосток

24 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Е.А. Грызыхиной, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента землепользования города Южно-Сахалинска,

апелляционное производство № 05АП-1679/2022

на решение от 26.01.2022 судьи Ю.А. Дремовой

по делу № А59-5689/2021 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 65 244,89 рублей,

при участии (в режиме веб-конференции) от истца: ФИО3 по доверенности от 01.12.2021 сроком действия до 31.12.2022, от ответчика: ФИО4 по доверенности от 01.10.2021 сроком действия 1 год, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП Доля В.А., предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – Департамент) о взыскании 65 244,89 рублей излишне оплаченной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:01:0104003:24 (далее – спорный земельный участок) по договору аренды земельного участка № 13792 от 25.08.2017 за период с 27.01.2021 по 30.09.2021 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 26.01.2022 исковые требования предпринимателя удовлетворены в заявленном размере.

Не согласившись с вынесенным решением, Департамент обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не ограничивает в обороте земельные участки, которые находятся в границах земель общего пользования, что свидетельствует о законности отказа Департамента в перерасчете арендной платы. Отмечает, что при принятии спорного участка в аренду истец должен был знать о невозможности приобретения участка в собственность, что лишает истца права на применение принципа № 7, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009. Полагает, что поскольку на момент отказа в предоставлении земельного участка на праве собственности истец продолжал пользоваться участком на праве аренды, в рассматриваемом случае применение принципа № 7 в любом случае невозможно ранее 02.04.2021 – даты отказа истцу в выкупе земельного участка, тогда как истец необоснованно применяет указанный принцип с момента приобретения им права собственности на возведенный на участке объект недвижимости (27.01.2021).

Определением от 15.03.2022 апелляционная жалоба принята к производству, её рассмотрение назначено на 21.04.2022.

Определением от 21.04.2020 суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 19.05.2022 и обязал стороны предоставить письменные пояснения относительно нормативного основания для отнесения спорного земельного участка к земельным участкам, ограниченным в обороте в соответствии с пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, и относительно того, какие объекты планируются к возведению на данном участке в соответствии с Проектом планировки и межевания юго-западного района города Южно-Сахалинска, утвержденным постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 11.04.2014 № 624.

В канцелярию суда от апеллянта поступили письменные пояснения, в которых Департамент подчеркнул, что, исходя из положений пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, он не считает земельный участок с кадастровым номером 65:01:0104003:24 относящимся к землям, ограниченным в обороте. Также податель жалобы сообщил, что согласно Правилам землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденным постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 14.02.2022 № 256-па, названный земельный участок расположен в коммунально-складской территориальной зоне (П-1), и проектными решениями на земельном участке установлена зона планируемого размещения объектов капитального строительства производственного назначения.

В заседании апелляционного суда представитель апеллянт поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, на вопрос суда пояснил, что часть спорного земельного участка находится в пределах улично-дорожной сети переулка Солнечный.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражала, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 25.08.2017 года между Департаментом и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка             № 13792, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок, находящийся в 

<

...>, с кадастровым номером 65:01:0104003:24, под объект незавершенного строительства (литер Г.Г.).

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 13792 от 25.08.2017, заключенным 26.08.2017, права и обязанности по договору перешли к Доле В.А.

На основании разрешения на строительство от 30.01.2019 истцом на арендованном земельном участке завершено строительство объекта капитального строительства – склада с кадастровым номером 65:01:0104003:609, право собственности на который зарегистрировано за истцом 27.01.2021.

После регистрации права собственности на объект капитального строительства Доля В.А. обратился в Департамент по управлению муниципальным имуществом города Южно-Сахалинска с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Письмом от 02.04.2021 № 013-00007/МУ истцу было отказано в предоставлении земельного участка в собственность ввиду расположения участка в пределах красных линий и, соответственно, отнесения к землям общего пользования.

13.04.2021 истец обратился в Департамент с заявлением о перерасчёте арендной платы по ставке земельного налога, в удовлетворении которого письмом Департамента                    от 03.05.2021 № 3177-014/08 было отказано.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования истца обоснованными и удовлетворил их в заявленном размере.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

При разрешении настоящего спора судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем применены нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК РФ об обязательствах.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Во исполнение указанной нормы постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, среди которых закреплен принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (далее – принцип №7 (введен в действие постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531)).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 №710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ №582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа №7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)).

При этом Верховным Судом Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу №АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу №АПЛ18-523, было дано толкование принципа №7. Суд пришел к выводу о его применении исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Такой же правовой подход содержится и в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2019 по делу №А60-66858/2017.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 №305-ЭС19-4399 по делу №А41-51086/2018 указано, что поскольку принципы, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе №7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Как было указано выше, письмом от 02.04.2021 года № 013-00007/МУ предпринимателю было отказано в предоставлении земельного участка в собственность за плату, поскольку земельный участок с кадастровым номером 65:01:0104003:24 расположен в пределах красных линий.

В пунктах 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) даны следующие определения:

- красные линии – линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории;

- территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В силу положений ГрК РФ красные линии устанавливаются в документации по планировке территории. К такой документации по общему правилу относятся (пункт 2 части 3, часть 4 статьи 41 ГрК РФ):

- проект планировки территории (часть 3 статьи 42 ГрК РФ);

- проект межевания территории (в случаях, если подготовка проекта проводится без проекта планировки территории (пункт 2 части 6 статьи 43 ГрК РФ).

Согласно фрагментам чертежей планировки и межевания территории из Проекта планировки юго-западного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 11.04.2014 № 624-па, пояснениям сторон, часть арендуемого истцом земельного участка расположена в границах красных линий и в пределах улично-дорожной сети переулка Солнечный.

Как предусматривает часть 3 статьи 129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Пункт 5 статьи 27 ЗК РФ предусматривает перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в который, помимо прочих, входят предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения (подпункт 7).

В пунктах 1, 5 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 № 257- ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» даны следующие понятия:

автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог;

элементы обустройства автомобильных дорог - сооружения, к которым относятся дорожные знаки, дорожные ограждения, светофоры, устройства для регулирования дорожного движения, работающие в автоматическом режиме специальные технические средства, имеющие функции фото- и киносъемки, видеозаписи для фиксации нарушений правил дорожного движения, сохранности автомобильных дорог и сбора платы в счет возмещения вреда, причиняемого автомобильным дорогам общего пользования федерального значения транспортными средствами, имеющими разрешенную максимальную массу свыше 12 тонн, места отдыха, остановочные пункты, объекты, предназначенные для освещения автомобильных дорог, пешеходные дорожки, пункты весового и габаритного контроля транспортных средств, пункты взимания платы, стоянки (парковки) транспортных средств, сооружения, предназначенные для охраны автомобильных дорог и искусственных дорожных сооружений, тротуары, другие предназначенные для обеспечения дорожного движения, в том числе его безопасности, сооружения, за исключением объектов дорожного сервиса

На основании изложенных норм апелляционная коллегия приходит к выводу, что с учетом размещения на территории спорного земельного участка автомобильных дорог улично-дорожной сети местного значения, данный участок в силу подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ и вопреки доводу ответчика является ограниченным в обороте, в связи с чем размер арендной платы по спорному договору в соответствии с принципом №7 не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Поскольку материалами дела подтверждается, что в заявленный истцом период – с 27.01.2021 по 30.09.2021 истцом внесены арендные платежи, сумма которых на 65 244,89 рублей превышает сумму арендной платы, подлежащей внесению в соответствии с принципом № 7, суд первой инстанции обоснованно взыскал с Департамента названную сумму переплаты в пользу предпринимателя на основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ.

То обстоятельство, при принятии спорного земельного участка в аренду истец должен был знать о невозможности его приобретения в собственность, вопреки доводам апеллянта, не лишает истца права на установление справедливой (экономически обоснованной) арендной платы, рассчитанной с применением принципа № 7.

В связи с указанным также подлежит отклонению довод апеллянта о том, что применение принципа № 7 возможно только с 02.04.2021.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 26.01.2022 по делу №А59-5689/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Е.А. Грызыхина

 

С.М. Синицына