Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-71350/21

11 августа 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2022 года.

В полном объеме решение изготовлено 11 августа 2022 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Ротовой К.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИРС» (140003, 

<

...>, пом. VIII, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области (140000, 

<

...>, каб. 323, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: 1) Администрация Муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>, 140000, 

<

...>), 2) Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>, 123592, 

<

...>), 3) Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 143407, 

<

...>), 4) Государственное бюджетное учреждение Московской области «Мосавтодор» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 5) Министерство имущественных отношений Московской области (143407, бульвар Строителей, д. 1, г. Красногорск, Московская область, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 6) Федеральное казенное учреждение «Федеральное Управление Автомобильных Дорог «Центральная Россия» Федерального Дорожного Агентства» (143002, Московская Область, Одинцово Город, Акулово Село, Новая Улица, 139, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.07.2002, ИНН: 

<

***>), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Московской области (адрес: 143026, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 70/18 от 28.07.2020 (с учетом уточнения иска)

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ИРС» (далее – истец, ООО «ИРС») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области (далее – ответчик, комитет) о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 70/18 от 28.07.2020, заключенный без проведения торгов между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области, действующим от имени и в интересах городского округа Люберцы Московской области, и обществом с ограниченной ответственностью «ИРС» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в отношении земельного участка общей площадью 13 000 кв. м, с кадастровым номером 50:22:0010213:65, расположенного по адресу: вдоль Новорязанского шоссе, а именно дополнить его следующим условием: 

«Размер арендной платы за арендуемый земельный участок в рамках настоящего договора, начиная с 28.07.2020, составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Указанный размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации (выкупе в собственность) или до отмены либо соответствующего изменения принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (абзац 8 Основных принципов, принцип № 7)» (

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (Мособлархитектура), Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области, Государственное бюджетное учреждение Московской области «Мосавтодор», Министерство имущественных отношений Московской области, Федеральное казенное учреждение «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Московской области.

Дело рассмотрено в порядке статьей 121-123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, просил удовлетворить иск, представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, просил отказать. 

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, ООО «ИРС» на основании договора аренды земельного участка № 70/18 от 28.07.2020, заключенного без проведения торгов между комитетом и ООО «ИРС» и зарегистрированного в установленном законом порядке за номером государственной регистрации 50:22:0010213:65-50/215/2021-7 от 22.03.2021 (далее – договор аренды, договор), на праве аренды принадлежит земельный участок общей площадью 13 000 кв.м. с кадастровым номером 50:22:0010213:65, расположенный по адресу: вдоль Новорязанского шоссе (далее – земельный участок).

В соответствии с условиями договора аренды вышеуказанный земельный участок передан арендатору во временное владение и пользование с видом разрешенного использования – под строительство многофункционального комплекса с автомобильным паркингом в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (пункты 1.1, 1.3 Договора).

Срок действия данного договора аренды установлен до 27.07.2023 (пункт 2.1 договора).

На арендуемом земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:22:0010213:13243, принадлежащий истцу на праве собственности, что подтверждается записью о регистрации права в ЕГРН № 50:22:0010213:13243-50/022/2018-1 от 29.08.2018 (пункт 1.4 договора).

В соответствии с разделом 3 договора аренды и приложением № 1 к данному договору установлены положения, регулирующие порядок определения и внесения арендных платежей, в том числе порядок их расчета. 

При этом, арендная плата по рассматриваемому договору определена, исходя из коэффициентов, порядок определения которых установлен статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Вместе с тем, согласно полученному истцом заключению Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 20.08.2021, а также согласно информации, размещенной на официальном интернет-ресурсе «Геопортал Подмосковья» по адресу: https://rgis.mosreg.ru/, рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65:

1) Полностью расположен в зоне планируемого размещения линии рельсового скоростного пассажирского транспорта (ЛРТ) «Люберцы-Лыткарино-Молоково» (площадь пересечения: 13 000 м2; процент пересечения: 100%);

2) Частично расположен в зоне реконструкции автомобильной дороги федерального значения М-5 «Урал» (площадь пересечения: 4 640 м2; процент пересечения: 35,7%);

3) Частично расположен в зоне строительства транспортной развязки федерального значения между автомобильными дорогами «М-5 «Урал» и «Дзержинское шоссе» (площадь пересечения: 2 284 м2; процент пересечения: 17,6%).

Основанием указанных ограничений в отношении рассматриваемого земельного участка, указанных Мособлархитектурой, является постановление Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8 «Об утверждении Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области».

Таким образом, истец полагает, что в настоящее время в силу подпункта 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 ограничен в обороте.

При указанных обстоятельствах, в целях реализации своих прав и законных интересов, 12.08.2021 ООО «ИРС» обратилось в адрес Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области и в адрес Главы Администрации Муниципального образования городской округ Люберцы Московской области с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 70/18 от 28.07.2020, в части установления арендной платы в размере земельного налога в соответствии с Основными принципами определения арендной платы, предусмотренными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (исх. № ИРС-04/21 от 05.08.2021).

Истец просил установить размер арендной платы за арендуемый земельный участок в рамках рассматриваемого договора аренды в сумме, равной земельному налогу за этот земельный участок, на период с 28.07.2020 (дата заключения договора аренды) до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации (выкупе в собственность) или до отмены либо соответствующего изменения принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (абзац 8 Основных принципов, принцип № 7).

Письмом от 16.08.2021 № 4272/1-1-14 администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области отказала истцу во внесении в договор аренды испрашиваемых изменений. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями. 

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Следовательно, в судебном порядке договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3).

Из материалов дела следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ.

Судом установлено, что размер арендной платы по договору аренды определен на основании норм Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ.

Заявляя требования о внесении изменений в спорный договор, истец ссылается на то, что земельный участок ограничен в обороте.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2107 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция о том, что, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

При этом в силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Как следует из заключения Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области на момент рассмотрения спора земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 ограничен в обороте, а именно: полностью расположен в зоне планируемого размещения линии рельсового скоростного пассажирского транспорта (ЛРТ) «Люберцы-Лыткарино-Молоково» (площадь пересечения: 13 000 м2); частично расположен в зоне реконструкции автомобильной дороги федерального значения М-5 «Урал» (площадь пересечения: 4 639 м2); частично расположен в зоне строительства транспортной развязки федерального значения между автомобильными дорогами «М-5 «Урал» и «Дзержинское шоссе» (площадь пересечения: 2 284 м2; процент пересечения: 17,6%).

Планируемые мероприятия по размещению линий рельсового скоростного пассажирского транспорта учтены постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8 «Об утверждении Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области».

Схема территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденная постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8, является действующим нормативно-правовым актом, которым определены зоны планируемого размещения объектов транспортной инфраструктуры.

При наличии указанных ограничений земельный участок ограничен в обороте в соответствии со статьей 27 ЗК РФ и в силу пункта 6 ст. 39.16 ЗК РФ не может быть предоставлен в собственность по правилам статьи 39.20 ЗК РФ.

Рассматриваемый договор аренды заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный Земельный участок в силу подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничен в обороте.

Согласно п.п. «г» п. 3 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 % от кадастровой стоимости в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

При таких обстоятельствах, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 ограничен в обороте, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, на земельном участке расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:22:0010213:13243, к этому земельному участку при определении размера арендной платы за его аренду в полной мере применим Принцип N 7, изложенный в абзаце 8 "Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009. 

Таким образом, поскольку ограничения со спорного земельного участка не сняты и являются действующими, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в части внесения изменений в договор аренды земельного участка.

Доводы администрации об отсутствии у истца права на выкуп земельного участка в связи с расположением на нем объекта незавершенного строительства,  в связи с чем в отношении спорного земельного участка при определении размера арендной платы не подлежит  применению Принцип № 7, судом отклоняются как необоснованные, поскольку названный принцип применяется в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ - земельные участки, ограниченные в обороте, что подтверждено представленными в материалы дела доказательствами.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статей 8, 9, 10, 65 АПК РФ на основе принципа равноправия, состязательности, непосредственности судебного разбирательства, а также правил об исследовании и оценке доказательств.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах спора, с учетом вышеприведенных положений действующего законодательства, необходимости соблюдения законных прав и баланса интересов сторон, а также внесения определенности в их правоотношения, суд считает, что требования общества подлежат удовлетворению. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить.

Внести изменения в договор аренды земельного участка от 28.07.2020 № 70/18, дополнив его условием о том, что «размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65, начиная с 28.07.2020 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИРС» 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления в полном объеме). 

 

Судья                                                                                        А.А. Летяго