﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А67-9601/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена  26 ноября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 ноября 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Демидовой Е.Ю. 

судей                                                    Тихомирова В.В.

                                                             Шуйской С.И.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств  видеоконференц-связи помощником судьи Мухаровой С.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска на решение от 22.05.2019 Арбитражного суда Томской области (судья Павлов Г.Д.) и постановление от 06.08.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Бородулина И.И., Кривошеина С.В.) по делу № А67-9601/2018 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Регар» (634059, г. Томск, пр. Мира, 40, ИНН 7019030410 ОГРН1027000879290) к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, г. Томск, пер. Плеханова, 4, ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) о признании незаконным решения.

Другие лица, участвующие в деле: временный управляющий обществом с ограниченной ответственностью «Регар» - Гордиенко Захар Андреевич, учредитель общества с ограниченной ответственностью «Регар» - Епанчинцев Александр Михайлович.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Томской области (судья Ломиворотов Л.М.) в заседании (до объявления перерыва) участвовал представитель Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска – Плетенкина М.Н. по доверенности от 05.04.2019.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Регар» (далее - ООО «Регар», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Департамента, изложенного в письме от 27.07.2018 № 9344, содержащем проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв.м, расположенного по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40 в части установления: выкупной цены, равной 50% от кадастровой стоимости, установленной на дату направления проекта договора купли-продажи согласно письму от 27.07.2018 № 9344 в размере 14 378 000 руб.; пунктом 5.1 проекта договора условия «5.1. В случае просрочки платежа Покупатель уплачивает пеню (штраф) в размере 1% от выкупной цены Участка за каждый день просрочки»; пунктом 5.2 проекта договора условия «5.2 Уклонение покупателя от подписания акта приема-передачи земельного участка в сроки, установленные п. 2.1.2 Договора, считается отказом покупателя от обязанности принять имущество. В этом случае Покупатель уплачивает штраф в десятикратном размере выкупной цены Участка», а также об обязании Департамента устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем заключения с заявителем договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв. м, расположенного по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40, по цене 2 259 748, 49 руб. на условиях проекта договора, представленного в материалы дела ООО «Регар»; с изложением пункта 5.1 в новой редакции «5.1. В случае просрочки платежа Покупатель уплачивает пеню (штраф) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки» на условиях проекта договора, представленного в материалы дела ООО «Регар»; с исключением пункта 5.2 из проекта договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечен временный управляющий ООО «Регар» - Гордиенко Захар Андреевич и единственный участник ООО «Регар» - Епанчинцев Александр Михайлович.

Решением от 22.05.2019 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 06.08.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Податель жалобы считает, что обжалуемыми судебными актами суды фактически пересмотрели вступившие в законную силу судебные акты по другим делам, которыми отказы департамента в предоставлении спорного земельного участка были признаны законными; заявление общества о выкупе спорного земельного участка от 25.06.2012 не является надлежащим, не соответствует условиям, перечисленным в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104, следовательно, выкупная цена испрашиваемого земельного участка не может быть определена из расчета 2,5% от его кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством, действовавшим на момент обращения общества с первым заявлением от 25.06.2012. 

В своих отзывах на кассационную жалобу Епачинцев А.М. и Гордиенко З.А., соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании, представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы.

Определением от 21.11.2019 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлен перерыв на 26.11.2019. Об объявленном перерыве лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом.

По окончании перерыва судебное заседание продолжено без осуществления видеоконференц-связи, в связи с плотным графиком судебных заседаний суда округа, и отсутствием у Арбитражного суда Томской области технической возможности обеспечения продолжения заседания в указанном режиме.

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд округа приходит к выводу о их частичной отмене.

При рассмотрении спора судами установлено, что 07.08.2017 ООО «Регар» обратилось в Департамент с заявлением от 04.08.2017 № 19 о предоставлении, на основании статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельного участка находящегося в муниципальной собственности площадью 7 109 кв.м с кадастровым номером 70:21:0100027:417 в собственность без проведения торгов.

Письмом от 06.09.2017 № 10759 Департамент отказал обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка на праве собственности.

Посчитав указанный отказ Департамента, оформленный письмом от 06.09.2017 № 10759 «Об отказе в предоставлении земельного участка» незаконным, ООО «Регар» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Решением от 23.01.2018 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 12.04.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-8972/2017, указанный отказ Департамента признан незаконным. На муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить ООО «Регар» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417, площадью 7 109 кв. м, местонахождение которого: г. Томск, пр. Мира, 40.

Общество 17.05.2018 обратилось к Департаменту с заявлением № 5569 с просьбой подготовить договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 70:21:0100027:417 согласно Федеральному закону от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) по льготной цене 2,5% от кадастровой стоимости на момент подачи заявления о приватизации (выкупа) от 26.06.2012, поданное до 01.07.2012.

Департаментом в адрес общества был направлен проект договора купли-продажи земельного участка, в котором цена участка установлена равной 50% его кадастровой стоимости; выкупная цена участка составляет 14 378 000 руб. (пункты 3.2, 3.3 проекта договора).

Также пунктами 5.1, 5.2 проекта договора купли-продажи земельного участка предусмотрено, что в случае просрочки платежа покупатель уплачивает пеню (штраф) в размере 1% от выкупной цены участка за каждый день просрочки. Уклонение покупателя от подписания акта приема-передачи земельного участка в сроки, установленные пунктом 2.1.2 договора, считается отказом покупателя от обязанности принять имущество. В этом случае покупатель уплачивает штраф в десятикратном размере выкупной цены участка.

К указанному проекту договора купли-продажи земельного участка 04.07.2018 общество представило в Департамент протокол разногласий, в котором предлагало исключить из текста договора пункт 5.2 и изложить пункты 3.2, 3.3, 5.1 проекта договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции: «3.2. Цена Участка устанавливается равной 2,5% его кадастровой стоимости, установленной на момент обращения с заявлением о приобретении прав на данный земельный участок, а именно 25.06.2012»; «3.3. Выкупная цена участка составляет: 2 259 748, 49 руб. (два миллиона двести пятьдесят девять тысяч семьсот сорок восемь рублей 49 копеек), НДС не облагается»; «5.1. В случае просрочки платежа Покупатель уплачивает пеню (штраф) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки».

По результатам рассмотрения протокола разногласий Департамент направил в адрес общества письмо от 27.07.2018 № 9344, в котором указал, что порядок определения выкупной цены земельного участка в рассматриваемом случае установлен решением Думы города Томска от 24.12.2013 № 934 «О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Томск», при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» (в редакции от 01.11.2016), в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 которого выкупная цена установлена в размере 50% кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем отказал в согласовании договора купли-продажи земельного участка в редакции, предложенной в протоколе разногласий.

Полагая, что указанное решение Департамента, изложенное в письме от 27.07.2018 № 9344, не соответствует законодательству Российской Федерации и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 330, 331, 420-422, 424, 432 445, 446, 484, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 20, 36 ЗК РФ, статьями 198, 201 АПК РФ, положениями Закона № 137-ФЗ, и исходили из того, что нормами гражданского законодательства, регулирующими отношения купли-продажи уплата неустойки, за ненадлежащее исполнение обязанности принять товар, не предусмотрена, как и не предусмотрен конкретный размер неустойки за просрочку уплаты цены, и наличия между сторонами разногласий по размеру неустойки; а так же поскольку все последующие действия общества после подачи первого заявления от 25.06.2012 свидетельствуют о направленности воли заявителя на приобретение спорного земельного участка в собственность, следовательно, заявление общества подано в предусмотренный Законом №137-ФЗ период действия льготной выкупной цены (2,5%), удовлетворив заявленные обществом требования.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. 

По смыслу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Как следует из материалов дела и установлено судами первое заявление о приобретении в собственность земельного участка было подано обществом 25.06.2012.

Письмом от 25.03.2013 № 1670 в предоставлении земельного участка в собственность заинтересованным лицом было отказано, в качестве оснований для отказа указано, что строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен в аренду, в полной мере не осуществлено, следовательно, земельный участок не может быть признан участком, необходимым для эксплуатации возведенных на нем объектов. Учитывая отсутствие сведений о введении в эксплуатацию объектов недвижимости, для строительства которых предоставлялся земельный участок, возможность предоставления права собственности на данный земельный участок, отсутствует.

Решением от 07.06.2015 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-5999/2014 в удовлетворении требований общества о признании незаконным указанного отказа, в выкупе земельного участка отказано. При этом суд указал, что ООО «Регар» не представлено доказательств, обосновывающих размер испрашиваемого земельного участка для эксплуатации, указанных в заявлении объектов, и правомерность предоставления земельного участка для данных объектов при фактическом отсутствии крытого оптового рынка, учитывая, что земельный участок образован и предоставлен для строительства данного комплекса, имеет соответствующий вид разрешенного использования, что является основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка, так как противоречит пункту 2 статьи 35 и пункту 3 статьи 33 ЗК РФ.

Общество 16.04.2015 вновь обратилось к заинтересованному лицу с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка, в ответ на которое получило отказ, изложенный в письме от 18.05.2015 № 2964, со ссылкой на то, что поскольку ранее обществу уже было отказано, и указанный отказ признан судом законным при рассмотрении дела № А67-5999/2014.  

Решением от 24.12.2015 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 28.03.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-6128/2015, требования общества о признании указанного отказа незаконным и обязании заинтересованного лица подготовить проект договора купли-продажи земельного участка удовлетворены частично. Отказ, оформленный письмом от 18.05.2015 № 2964 признан недействительным, как несоответствующий требованиям статьи 39.16 ЗК РФ, поскольку вообще не содержал ссылку на данную норму и основания отказа не соответствуют перечисленным в статье 39.16 ЗК РФ. В остальной части заявленных требований отказано. Отказывая в удовлетворении остальной части требований общества, суды указали, что при подаче заявления обществом 10.04.2015 не исполнены требования статей 39.14, 39.15 39.17 ЗК РФ, а также указали, что при рассмотрении заявления, суд не может заменить судебным разбирательством и вынесением судебного акта обязательной процедуры предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотренной ЗК РФ.

В ответ на заявление общества от 15.09.2016 Департамент письмом от 13.10.2016 № 13215 вновь отказал в предоставлении спорного земельного участка на праве собственности по основаниям пунктов 4 и 19 статьи 39.16 ЗК РФ, в связи с тем, что заявитель не предоставил сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (инвентарных, условных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих ему на соответствующем праве.

Решением от 19.04.2017 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 27.06.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-8459/2016 заявленные требования общества о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка, оформленного письмом от 13.10.2016 № 13215 удовлетворены частично. Указанный отказ признан незаконным в части ссылки на пункт 19 статьи 39.16 ЗК РФ; на Департамент возложена обязанность устранить нарушения прав и законных интересов общества. При этом суды указали, что отказывая обществу в выкупе земельного участка по основаниям пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ Департамент принял обоснованное решение, поскольку наличие на испрашиваемом земельном участке объектов, не принадлежащих заявителю на праве собственности, является достаточным основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность,в указанной части обжалуемый отказ не нарушает прав и интересов общества.

Общество 07.08.2017 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка в порядке статьи 39.17 ЗК РФ, по результатам рассмотрения которого, Департамент письмом от 06.09.2017 № 10759 отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка, на основании пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ и наличием в ЕГРН сведений о расположении на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости (здание с кадастровым номером 70:21:0100027:2988) право собственности на который не подтверждено, сведения о правообладателе объекта недвижимости отсутствуют.

Решением от 23.01.2018 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 12.04.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-8972/2017 заявленные обществом требования удовлетворены, отказ Департамента, изложенный в письме от 06.09.2017 № 10759 признан незаконным. Признавая отказ Департамента, изложенный в письме от 06.09.2017 № 10759 незаконным, суд установил, что на момент обращения общества с заявлением (07.08.2017), часть здания с кадастровым номером 70:21:0100027:2988, расположенная на спорном земельном участке демонтирована и при фактическом отсутствии объекта, в данном конкретном случае, сама по себе запись в ЕГРН не может являться основанием для отказа в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104, выкупная стоимость земельного участка должна определяться в соответствии с тем законодательным регулированием, которое действовало на дату обращения общества в Департамент с заявлением о выкупе земельного участка, если последовавший затем отказ Департамента в продаже земельного участка был признан судом незаконным.

Учитывая, что отказ заинтересованного лица, оформленный письмом от 18.05.2015 № 2964 признан недействительным, как несоответствующий требованиям статьи 39.16 ЗК РФ, однако заявление общества от 10.04.2015 также не соответствовало требованиям статей 39.14, 39.15 39.17 ЗК РФ, и только отказ Департамента, изложенный в письме от 06.09.2017 № 10759 признан незаконным, то надлежащим заявлением о выкупе земельного участка, является заявление общества от 07.08.2017.

В связи с чем, вывод судов о наличии у заявителя права на выкуп земельного участка по льготной цене (2,5% кадастровой стоимости) предусмотренной Законом №137-ФЗ является ошибочным.

С 01.03.2015 случаи предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов определены пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При этом, характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, например, при реализации статьи 2 Закона № 137-ФЗ, статьи 39.20 ЗК РФ, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 ЗК РФ), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.

На дату обращения общества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка (07.08.2017), действовало решение Думы города Томска от 24.12.2013 № 934 «О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Томск», при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» (в редакции от 01.11.2016), в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 которого, выкупная цена испрашиваемого земельного участка установлена в размере 50% кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая, что на момент обращения общества с соответствующим заявлением кадастровая стоимость испрашиваемого земельного участка установлена в размере 28 756 000 руб., следовательно, выкупная стоимость составляет 14 378 000 руб. (28 756 000 руб. х 50%).

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции считает указание Департаментом в проекте договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 его выкупной цены равной 50 % от кадастровой стоимости в размере 14 378 000 руб., соответствующим действующему законодательству.

С учетом изложенного, у судов отсутствовали основания для признания незаконным решения Департамента, изложенного в письме от 27.07.2018 № 9344, содержащем проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Мира, 40 в части установления выкупной цены, равной 50 % от кадастровой стоимости, в размере 14 378 000 руб., и как следствие, удовлетворения заявления общества в указанной части.

При этом, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о незаконности оспариваемого решения Департамента в части установления: пунктом 5.1 проекта договора условия «5.1. В случае просрочки платежа Покупатель уплачивает пеню (штраф) в размере 1% от выкупной цены Участка за каждый день просрочки»; пунктом 5.2 проекта договора условия «5.2 Уклонение покупателя от подписания акта приема-передачи земельного участка в сроки, установленные п. 2.1.2 Договора, считается отказом покупателя от обязанности принять имущество. В этом случае Покупатель уплачивает штраф в десятикратном размере выкупной цены Участка» исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как верно указано судами, действующее законодательство (статья 556 ГК РФ) прямо предусматривает, что уклонение покупателя от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом покупателя от исполнения обязанности принять имущество, необходимость воспроизведения данного императивного требования в пункте 5.2 договора отсутствует.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее отношения купли-продажи, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение обязанности принять товар, как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, суды правомерно исключили из договора купли-продажи спорный пункт 5.2, а пункт 5.1 договора о применении ответственности в виде неустойки за просрочку платежа, изложили в редакции предложенной обществом. При этом суды правомерно исходили из того, что установленный проектом договора размер неустойки (1% в день или 365 процентов годовых) в 47 раз превышает размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) ЦБ РФ действующей на день рассмотрения заявления, и принимая во внимание компенсационную природу процентов, уменьшили размер указанной в проекте договора неустойки до 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

На основании изложенного подлежат отклонению доводы Департамента, о том, что названные пункты договора не противоречат законодательству и не нарушают права общества в случае надлежащего исполнения условий договора.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат частичной отмене. 

Определением от 30.08.2019 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа удовлетворено ходатайство Департамента о приостановлении исполнения решения от 22.05.2019 Арбитражного суда Томской области и постановления от 06.08.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд на основании статьи 283 АПК РФ отменяет принятое приостановление исполнения судебного акта.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 22.05.2019 Арбитражного суда Томской области и постановление от 06.08.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-9601/2018 в части признания незаконным решения Департамента муниципальной собственности администрации города Томска, изложенного в письме от 27.07.2018 № 9344, содержащем проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Мира, 40 в части установления: выкупной цены, равной 50 % от кадастровой стоимости, установленной на дату направления проекта договора купли-продажи согласно письма от 27.07.2018 № 9344 в размере 14 378 000 рублей; и в части обязания муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска устранить нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Регар» путем заключения с заявителем договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Мира, 40, по цене 2 259 748, 49 рублей на условиях проекта договора, представленного в материалы дела общества с ограниченной ответственностью «Регар», отменить.

В отмененной части принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Меры по приостановлению исполнения решения от 22.05.2019 Арбитражного суда Томской области и постановления от 06.08.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-9601/2018, принятые определением от 30.08.2019 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                  В.В. Тихомиров

 

                                                                                    С.И. Шуйская