АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-18684/20

10 сентября 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   03 сентября 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            10 сентября 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий Банк "Союзный" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью "Патрино"  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора, взыскании долга, пени,   

при участии:

от истца - представитель  ФИО2 по доверенности от 24.03.2020, диплому,                 

от ответчика – представитель не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий Банк "Союзный" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Патрино"  о расторжении договора аренды, взыскании 1 935 000 руб. долга,  1 935 000 руб. пени.  

 Иск мотивирован невыполнением ответчиком обязательства по договору аренды.  

 При рассмотрении дела истец заявил ходатайство об уточнении иска. Просил суд расторгнуть договор аренды, обязать освободить помещение, взыскать 1 935  000 руб. долга, 39 996 000 руб. пени.

Уточнение исковых требований в виде расторжения договора аренды, взыскании  1 935  000 руб. долга, 39 996 000 руб. пени принято судом определением от 04.08.2020.

Требование об обязании освободить помещение судом к рассмотрению не принято, поскольку данное требование является новым, ранее не заявленным, что противоречит ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании 01.09.2020 представитель истца заявила ходатайство о перерыве  в судебном заседании.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил,  о месте и времени судебного заседания считается уведомленным надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судебная корреспонденция возращена с отметкой Почтой России об истечении срока хранения, правила ее вручения соблюдены.

Суд протокольным определением объявил перерыв в судебном заседании до 03.09.2020 в 11 час. 30 мин.

  После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителя ответчика. Считается уведомленным надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судебная корреспонденция возращена с отметкой Почтой России об истечении срока хранения, правила ее вручения соблюдены.

  Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования, просила иск с учетом принятых судом уточнений удовлетворить в полном объёме. Пояснила, что обеспечительный платеж вносился ответчиком, однако не вычтен истцом из суммы долга. 

Суд, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, установил следующие обстоятельства дела. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО КБ «Союзный» (арендодатель) и ООО «Патрино» (арендатор) 07.08.2018 заключен договор аренды объектов недвижимости (с правом арендатора на выкуп недвижимого имущества) в соответствии с которым 07.08.2018 по акту приема- передачи арендодатель передал, а арендатор принял в аренду следующее имущество:

-Земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Россия, Ростовская область, г. Новошахтинск, уд. Ленинградская, 4, кадастровый (или условный) номер: 61:56:0080203:4, общей площадью 2 309 кв.м., категория земель: Земли населенных пунктов - для размещения швейного. Право собственности арендодателя на объект-1 зарегистрировано управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области «20» июля 2018 года в Едином государственном реестре недвижимости за № 61:56:0080203:4-61/032/2018-12, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от «20» июля 2018 года выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

-Здание швейного цеха № 3, назначение: нежилое, общая площадь 601,7 кв.м. Этажность: 1. Адрес (местонахождение) объекта: Россия, 

<

...> дом №4, кадастровый номер: 61:56:0080203:204.  Право собственности арендодателя на объект-2 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области «20» июля 2018 года в Едином государственном реестре недвижимости за № 61:56:0080203:204-61/032/2018-12, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от «20» июля 2018 года выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

-Котельная, назначение: нежилое. площадью общая 19,1 кв.м., инвентарный номер: 1084. Литер: Г. Этажность: 1, адрес (местонахождение) объекта: Россия, 

<

...> дом №4, кадастровый номер: 61:56:0080203:141. Право собственности арендодателя на объект-3 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области «20» июля 2018 года в Едином государственном реестре недвижимости за № 61:56:0080203:141-61/032/2018-12, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от «20» июля 2018 года выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Пунктом 1.3 договора срок аренды установлен до 07.08.2021.

Согласно пункту 2.1 договора в период действия настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в следующем порядке и размере: 

- с 1 по 35-й месяц - по 150 000 рублей, 36-й месяц - 130 000 рублей, ежемесячно в срок до 30 числа каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. 

Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости объектов недвижимости, указанных в п. 1.1 договора. 

В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченные суммы, поскольку они являются платой за право пользования объектами недвижимости.

Согласно пункту 2.4 договора помимо арендной платы арендатор в день подписания договора вносит обеспечительный платеж в размере 300 000 рублей.

За счет обеспечительного платежа арендодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине арендатора, а именно:

-если арендная плата не внесена в установленные договором сроки, арендодатель вправе счесть соответствующую сумму в счет уплаты задолженности арендатора из суммы обеспечительного платежа;

-в случае истечении срока действия договора или при его расторжении обеспечительный платеж по настоящему договору засчитывается в счет суммы арендной платы, оставшейся невыплаченной на момент прекращения договора;

-в случае если арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, либо с неоднократными нарушениями;

-существенно ухудшает имущество;

-более одного раза подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату;

-не производит капитальный или текущий ремонт имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

-нарушение договора, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Платежным поручением  № 343 от 07.08.2018 ответчиком перечислен обеспечительный платеж  в сумме 300 000 руб. 

Пунктом 3.1.12 договора арендатор обязан своевременно производить арендные и иные платежи предусмотренные договором в сроки, установленные договором. Указанная обязанность арендатора возникает с момента фактической передачи имущества от арендодателя к арендатору по акту приема-передачи объектов недвижимости.

Согласно разделу 4 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, если арендатор однократно нарушает условия договора в части оплаты арендных и иных платежей предусмотренных договором а также, в случаях существенного нарушения арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) арендодатель может потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд. 

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы установленного договором или платежей предусмотренных п, 2.1. договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 10 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа.

Ответчик обязательства по оплате арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность, которая составила 1 935  000 руб.

 В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы  истец направлял ответчику письма о нарушении обязательств, в которых сообщалось ответчику о погашении имеющейся задолженности по арендным платежам, а в случае неисполнении требований – истец имеет право расторгнуть договор аренды. 

Задолженность по арендной плате на дату рассмотрения иска ответчиком не погашена.

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды от 07.08.2018, истец обратился в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим иском.   

Рассмотрев материалы дела, оценив доказательства в их совокупности с точки зрения относимости, допустимости и достаточности, арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.  

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с нормами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В обоснование иска истец представил в материалы дела договор аренды, акты приема-передачи, претензии.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исходя из материалов дела, судом также  установлено, что расчет арендной платы, в общей сумме принимается судом как надлежащий. Задолженность ответчика по арендной плате по договору от 07.08.2018 за период октябрь 2018 года по октябрь 2019 года составляет  1 935 000 руб.  

Между тем, платежным поручением  № 343 от 07.08.2018 ответчиком перечислен обеспечительный платеж  в сумме 300 000 руб.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2.4 договора данная сумма подлежит зачету в счет уплаты долга по договору.

На основании вышеизложенного, требование истца о взыскании долга подлежит частичному удовлетворению, на сумму   1 635 000 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки за период с 31.08.2018 по 22.11.2019 в сумме 39 592 500 руб. 

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы установленного договором или платежей предусмотренных п, 2.1. договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 10 %  от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа.

Факт просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства установлен судом и подтверждается материалами дела.

Проверив расчет истца, суд установил, что он произведен неверно, без учета норм статей 191 и 193 ГК РФ. Согласно перерасчету суда размер пени, исходя из размера 10%, размер пени составляет 39 592 500 руб. 

Кроме того, судом рассмотрен вопрос о чрезмерности заявленной истцом неустойки. 

В абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 81) разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Кодекса) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 названного Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. 

Ответчик ходатайство о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в ходе рассмотрения дела не заявлял. 

Не смотря на то, что ответчик не воспользовался своей процессуальной возможностью для прошения у суда рассмотрения вопроса о снижении неустойки, суд полагает целесообразным и разумным уменьшить размер взыскиваемой санкции по следующим основаниям. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу. 

Хотя положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу применяются исключительно по заявлению должника, однако это не означает, что заявленные исковые требования о взыскании штрафных санкций за неисполнение договорных обязательств не могут быть проверены арбитражным судом на предмет их соответствия основным началам гражданского законодательства, смыслу закона. Установив явное несоответствие заявленных требований, которые хотя формально и основываются на положениях заключённой сторонами сделки, целям правового регулирования, направленности действий истца на необоснованное получение имущественной выгоды, суд должен дать оценку рассматриваемому требованию на предмет его соответствия положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, установить такой баланс во взаимоотношениях сторон, который будет максимально учитывать законные интересы каждой стороны. 

Применительно к рассматриваемому спору суд полагает, что с учетом фактических обстоятельств дела, заявленный истцом размер неустойки, исчисленный из ставки 10% в день от размера долга, не только явно не соответствует последствиям нарушения обязательства, но и искажает содержание самого правового института неустойки, создает дополнительный источник обогащения взыскателя. 

Определенный спорным договором размер неустойки свидетельствует о злоупотреблении правом свободного определения размера неустойки, что в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает наличие у истицы охраняемого законом интереса во взыскании неустойки в заявленном размере. 

Суд учитывает, что процессуальное бездействие ответчика в данном случае повлечет несоразмерные негативные последствия для самого общества, с учетом взыскания неустойки в размере 39 996 000 руб. при сумме основного долга 1 935 000 руб. 

Следуя основной цели правосудия – предоставление справедливой и соразмерной защиты прав и законных интересов всех участников гражданского оборота со стороны государства, суд приходит к выводу о необходимости снижения заявленной к взысканию неустойки до 0,5 % в день от суммы задолженности. 

Данная ставка штрафной санкции в полной мере будет соответствовать обычно применяемым ставкам в договорной практике, будет соответствовать последствиям ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, периоду просрочки платежа. 

С учетом вышеизложенного, суд самостоятельно произвел перерасчет неустойки за период с 31.08.2018 по 04.09.2018,  применив ст. 191, 193 ГК РФ, а также правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, общий размер неустойки, согласно прилагаемому расчету, подлежащий взысканию с ответчика, составляет  1 979 625 руб. 

Исковые требования о расторжении договора аренды также подлежат удовлетворению. 

  По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

 1) при существенном нарушении договора другой стороной;

 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 указанного Кодекса.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Из материалов дела усматривается, что истцом в адрес ответчика направлено письмо о необходимости исполнения условий договора аренды, с требованием об оплате образовавшейся задолженности, а также уведомление о расторжении договора, в случае невыполнения требований.

В соответствии с пунктом 2 статей 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка истцом указано на существенное нарушение договора аренды ответчиком, со ссылкой на пункт 1  части 2 статьи  450 Гражданского кодекса РФ.

Понятие существенного нарушения определено в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Материалами дела подтвержден факт существенного нарушения условий договора аренды по внесению арендных платежей,  что является основанием в силу ст. 619 ГК РФ для расторжения договора аренды.

Исходя из вышеизложенного, оценив фактические обстоятельства дела, условия заключенного договора, содержание переписки сторон, субъективные признаки допущенных ответчиком нарушений, суд считает возможным сделать вывод о том, что требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению. 

Расходы по госпошлине в размере 206 000 руб. в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды объектов недвижимости  ( с правом арендатора на выкуп недвижимого имущества) от 07.08.2018, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Коммерческий Банк "Союзный" и обществом с ограниченной ответственностью "Патрино".  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Патрино"  в пользу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий Банк "Союзный" 1 635 000 руб. задолженности, 1 979 625 руб. неустойки, а также 206 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяО.В. Золотарёва