Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А45-8154/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Хлебникова А.В.,

ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием веб-конференции помощником судьи Ткачук А.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 29.11.2024 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Гофман Н.В.) и постановление от 22.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лопатина Ю.М., Апциаури Л.Н., Киреева О.Ю.) по делу № А45-8154/2024 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (630007, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным одностороннего отказа от 22.12.2023 № 20755-05/38 от исполнения договора аренды.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Ассоциация кадастровых инженеров» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), государственное бюджетное учреждение Новосибирской области «Управление ветеринарии города Новосибирска» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Посредством системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) в судебном заседании приняли участие представители департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области – ФИО3 по доверенности от 10.09.2024, диплом об образовании, индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 11.03.2024, удостоверение адвоката.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – департамент, заинтересованное лицо, уполномоченный орган) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительным и незаконным одностороннего отказа департамента от 22.12.2023 № 20755-05/38 от исполнения договора аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 13.06.2018 № 114656а (далее – договор аренды); о признании недействительным и незаконным одностороннего отказа департамента от 22.12.2023 № 20755-05/38 от исполнения договора аренды в части начисления и требования ответчика об уплате неустойки в общей сумме 150 000 руб.; о признании недействительным и незаконным одностороннего отказа департамента от 22.12.2023 № 20755-05/38 от исполнения договора аренды в части отказа от заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032190:18 на новый срок; об обязании департамента заключить с ИП ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032190:18 на новый срок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью «Ассоциация кадастровых инженеров», государственное бюджетное учреждение Новосибирской области «Управление ветеринарии города Новосибирска» (далее – ГБУ НО «Управление ветеринарии города Новосибирска»).

Решением от 29.11.2024 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 22.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что объект, принадлежащий предпринимателю, не является капитальным, что подтверждается выводом эксперта, тем самым у департамента не имелось правовых снований для одностороннего отказа от договора; судами не рассмотрены уточненные требования, не дана им правовая оценка; ИП ФИО2 имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка сроком на пять лет без проведения торгов, поскольку является арендатором такого участка с 2013 года.

В отзыве на кассационную жалобу департамент указывает на необоснованность доводов жалобы, просит отказать в ее удовлетворении.

В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Учитывая надлежащее извещение третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между мэрией города Новосибирска (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) 13.06.2013 заключен договор аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта, в силу пунктов 1.1., 1.3 которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду часть земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:032190:18, расположенную в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 240 кв. м из общей площади земельного участка 5 111 кв.м для эксплуатации автомобильной автомойки по улице Тимирязева (71).

Срок действия договора установлен с 13.06.2013 по 13.06.2018 (пункт 1.4 договора аренды).

В соответствии с распоряжением Правительства Новосибирской области от 22.04.2019 № 162-рп земельный участок с кадастровым номером 54:35:032190:18 площадью 5 111 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественные здания административного назначения, расположенный по адресу: 

<

...> в числе иного недвижимого имущества принят в государственную собственность Новосибирской области, о чем 18.06.2019 сделана запись государственной регистрации № 54:35:032190:18-54/001/2019-3.

Согласно пункту 3 указанного распоряжения право государственной собственности Новосибирской области на имущество возникает у Новосибирской области с даты утверждения передаточного акта.

Передаточный акт № 133 утвержден начальником департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска 31.06.2019, согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороной по договору аренды (арендодателем) стал департамент.

Департамент 22.12.2023 направил в адрес ИП ФИО2 уведомление № 20755-05/38 об одностороннем отказе от договора аренды с 01.04.2024, в котором также указал на начисление неустойки на основании пунктов 5.3, 5.8 договора аренды, на необходимость освобождения земельного участка.

Полагая односторонний отказ от договора аренды недействительным, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Определением от 28.06.2024 Арбитражного суда Новосибирской области назначена судебная экспертиза с целью установления факта является ли автомойка, расположенная на спорном земельном участке, объектом капитального строительства.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 450.1, 610, 621 ГК РФ, статьями 22, 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), исходили из того, что нормы ЗК РФ, действующие после 01.03.2015, не предусматривают преимущественного права арендатора земельного участка на продление такого договора; по условиям договора аренды арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).

Соответственно, установленные законодателем и реализуемые органами власти исключения из этого принципа должны быть экономически и социально оправданными, а их практическая реализация – обеспечиваться эффективным публичным, в том числе судебным, контролем.

Согласно части 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в законе, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (только заключение новых договоров, как правило, на торгах и в случаях, указанных в законе – без проведения торгов). При отсутствии у арендатора земельного участка оснований и условий, предусмотренных законодательством, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (часть 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды установили на основании заключения эксперта № 2006-1/1 от 07.10.2024, что объект-автомойка, расположенный по адресу: улица Тимирязева, 71 в городе Новосибирске, является объектом модульного типа (временным сооружением, нестационарным объектом), не является объектом капитального строительства, не имеющим неразрывной связи с землей, перемещение которого возможно без повреждения его конструкций и нанесения несоразмерного ущерба их назначению; уведомлением от 22.12.2023 департамент реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды в соответствии с его условиями; у предпринимателя отсутствуют основания для преимущественного заключения договора аренды на новый срок; на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Новосибирской области, а также на праве оперативного управления ГБУ НО «Управление ветеринарии города Новосибирска», для эксплуатации которых необходим спорный участок; вследствие чего суды пришли к аргументированному выводу об отсутствии оснований для реализации предпринимателем правового механизма продления арендных отношений.

Довод кассационной жалобы о том, что объект, принадлежащий предпринимателю, не является капитальным, что подтверждается выводом эксперта, тем самым у департамента, который в обоснование отказа от договора аренды ссылался на нарушение его условий в виде строительства арендатором на участке объекта недвижимости, не имелось правовых оснований для одностороннего отказа от договора, несостоятелен.

В силу статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Трехмесячный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, не свидетельствует о продлении договорных отношений, а представляет собой срок, в течение которого вторая сторона получает возможность принять меры, необходимые для освобождения арендуемого земельного участка от принадлежащего арендатору имущества.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 по делу № 308-ЭС17-10134, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения.

Поскольку как арендатор, так и арендодатель после окончания срока действия договора аренды считали его продленным на неопределенный срок, отказ департамента от данного договора является безусловным, вне зависимости от того, какие причины были приведены в соответствующем уведомлении.

Несмотря на то, что департамент в письме от 22.12.2023 указал, что отказывается от договора по причине строительства арендатором объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном для размещения некапитального объекта, а проведенная по делу экспертиза данное обстоятельство опровергла, арендные правоотношения, вопреки доводам подателя жалобы, считаются прекращенными.

Таким образом, учитывая, что уполномоченным органом недвусмысленно выражена воля на прекращение арендных отношений, направление предпринимателю уведомления об одностороннем отказе от договоров не противоречит действующему законодательству и, по сути, является реализацией арендодателем права, предоставленного законом.

Суждение кассатора о том, что суды не исследовали основания для предоставления предпринимателю в аренду земельного участка без торгов в соответствии с пунктом 21.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также правомерность отказа департамента в заключении договора аренды на новый срок, также подлежит отклонению, поскольку с заявлением об однократном продлении договора аренды на 5 лет на основании указанной нормы права предприниматель к уполномоченному органу не обращался, данное заявление департаментом в соответствии с установленным законом порядком рассмотрено не было.

Из уточнений к исковому заявлению следует, что требование об обязании заключить договор аренды на новый срок обосновывалось заявителем не положениями приведенной нормы права – Федеральным законом от 24.07.2023 № 370-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в действие 04.08.2023, а его мнением о незаконности отказа департамента от договора аренды.

По указанным причинам, поскольку в кассационной жалобе предпринимателем приведены новые доводы, которые судами не рассматривались и не оценивались, более того, не являлись предметом рассмотрения заинтересованного лица в установленном законом порядке, соответствующее решение, которое может быть предметом самостоятельного обжалования в судебном порядке, не принималось, суд кассационной инстанции не имеет возможности оценивать соответствующие доводы подателя жалобы (пункт 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

В отношении утверждения подателя жалобы об отсутствии оценки судов изложенным в уведомлении от 22.12.2023 сведениям о начислении неустойки за нарушение условий договора аренды, суд кассационной инстанции полагает правильным вывод суда апелляционной инстанции о недоказанности нарушения прав предпринимателя в указанной части, поскольку данные сведения по сути являются информированием заявителя о применении к нему штрафных санкций и не были предъявлены департаментом.

По существу, доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию с выводами судов относительно фактов, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами. Между тем полномочия суда округа по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок в виде неправильного применения норм материального и процессуального права при отправлении правосудия, а не для пересмотра дела по существу (статья 286 АПК РФ, пункты 1, 28, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные при обращении в суд, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 29.11.2024 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 22.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-8154/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                      Т.А. Зиновьева

Судьи                                                                                    А.В. Хлебников

ФИО1