ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Староникитская ул., 1, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс 

<

***> e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула Дело № А23-3280/2025 Резолютивная часть постановления объявлена 22.10.2025  

Постановление изготовлено в полном объеме 31.10.2025 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Большакова Д.В., судей Мордасова Е.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковалевой М.А., при участии  

в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Высота» (г. Калуга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 05.05.2025), в отсутствие заинтересованного лица – государственной жилищной инспекции Калужской области (г. Калуга, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества  

с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Высота» на решение Арбитражного суда Калужской области от 07.08.2025 по делу № А23-3280/2025,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Высота» (далее – ООО УК «Высота», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к государственной жилищной инспекции Калужской области (далее – инспекция) о признании недействительным предписания от 04.03.2025 № 413.  

Решением Арбитражного суда Калужской области от 07.08.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.  

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ООО УК «Высота» обжаловало 

его в апелляционном порядке. Ссылается на то, что в рассматриваемом случае устранение выявленного нарушения требует выполнение работ по переустройству (в том числе демонтажу) котельной и системы горячего водоснабжения, что не является текущим ремонтом либо содержанием общего имущества, как это приведено в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего  

имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, а является полным переустройством инженерной системы (капитальным ремонтом). Указывает, что прокуратурой города Калуги подано исковое заявление с требованием возложить на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строймонтаж-С» обязанность устранить дефекты и недостатки системы теплоснабжения и горячего водоснабжения (которые аналогичны тем, что указаны в оспариваемом предписании).  

Инспекция возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, представителя в судебное заседание не направила, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.  

Дело рассмотрено в ее отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит  

к выводу об отсутствии оснований для его отмены в связи со следующим. 

Как следует из материалов дела, ООО УК «Высота» имеет лицензию от 16.09.2021 № Л045-01321-40/00585936 на осуществление предпринимательской деятельности  

по управлению многоквартирными домами. 

На основании договора управления от 26.11.2022 № 04/22 ООО УК «Высота» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.  

В жилищную инспекцию 10.02.2025 и 18.02.2025 от собственников квартир № 140  

и № 90 указанного многоквартирного дома поступили обращения по вопросам ненадлежащей температуры горячего водоснабжения.  

Заместителем начальника инспекции на основании упомянутых обращений вынесено решение от 28.02.2025 № 413 о проведении внеплановой выездной проверки в отношении деятельности ООО УК «Высота».  

Уведомлением от 28.02.2025 № 413 руководителю ООО УК «Высота» сообщено о том, что 03.03.2025 в 12 час. 00 мин. состоится внеплановая выездная проверка. 

Решение от 28.02.2025 № 413 и уведомление от 28.02.2025 № 413 направлены управляющей организации по электронной почте.  

Информация о проведении внеплановой выездной проверки в отношении  

ООО УК «Высота» размещена в едином реестре контрольных (надзорных) мероприятий под № 40250944040017365120.  

В ходе проведения проверки проведено инструментальное обследование, по итогам которого составлен протокол от 03.03.2025 № 413.  

По результатам выездной проверки составлен акт от 04.03.2025 № 413, в котором отражено, что температура горячего водоснабжения в точках водоразбора квартиры  

 № 140 составила: ванная комната +47,4 °С, температура горячего водоснабжения в точках водоразбора квартиры № 90 составила: ванная комната +46,6 °С, кухня +52,6 °С,  

что является нарушением пунктов 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), пункта 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень), подпунктов «а», «б», «г» пункта 10, подпункта «а» пункта 11 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).  

В акте отражено, что замеры производились термометром контактным цифровым ТК-5.06 зав. № 1991408, поверка действительна до 07.08.2025.  

Инспекцией в адрес ООО УК «Высота» выдано предписание от 04.03.2025 № 413 об устранении выявленных нарушений в срок до 21.04.2025. 

Решением жилищной инспекции от 19.03.2025 жалоба ООО УК «Высота» на выданное предписание оставлена без удовлетворения.  

ООО УК «Высота» 16.04.2025 в инспекцию направлено ходатайство о продлении срока исполнения предписания от 04.03.2025 № 413.  

Решением от 17.04.2025 ходатайство ООО УК «Высота» о продлении срока исполнения предписания оставлено без удовлетворения.  

Не согласившись с предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.  

Рассматривая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.  

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных  

интересов заявителя.  

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим  

в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 данного Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих  

в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.  

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений 

в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:  

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;  

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;  

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений  

в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых 

для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений  

в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации (часть 1.1 статьи 161 ЖК РФ).  

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской  

Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме,  

за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки  

и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем  

(часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ). 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, которые устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности  

по управлению многоквартирным домом. 

В пункте 2 Правил № 416 установлено, что под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных  

на достижение целей, установленных статьей 161 ЖК РФ, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.  

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества  

в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (пункт 3 Правил № 416).  

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.  

В пункте 10 Правил № 491 указано, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе 

о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:  

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; 

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;  

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен  

многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;  

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;  

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам  

и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. 

Из подпункта «а» пункта 11 Правил № 491 следует, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости  

от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.  

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации  

по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, являющимися обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.  

Пунктом 5.3.1 Правил № 170 предусмотрено, что расход воды на горячее водоснабжение жилых зданий должен обеспечиваться исходя из установленных норм. Качество воды, подаваемой в системы горячего водоснабжения жилого дома, должно отвечать требованиям ГОСТов. Температура воды, подаваемой к водоразборным точкам (кранам, смесителям), должна быть не менее 60 град. С в открытых системах горячего водоснабжения и не менее 50 град. С – в закрытых. Температура воды в системе горячего водоснабжения должна поддерживаться при помощи автоматического регулятора, установка которого в системе горячего водоснабжения обязательна. Температура воды  

на выходе из водоподогревателя системы горячего водоснабжения должна выбираться  

из условия обеспечения нормируемой температуры в водоразборных точках, но не более 75 град. С.  

В пункте 5.3.2 Правил № 170 закреплено, что инженерно-технические работники и  

рабочие, обслуживающие систему горячего водоснабжения, обязаны: изучить систему в натуре и по чертежам; обеспечить исправную работу системы, устраняя выявленные недостатки. Инженерно-технические работники обязаны проинструктировать жителей обслуживаемых домов о необходимости своевременного сообщения об утечках и шумах в водопроводной арматуре, об экономном расходовании горячей воды и осуществлять контроль за выполнением этих требований.  

Согласно пункту 5.3.3 Правил № 170 системы горячего водоснабжения здания,  

а также трубопроводы внутриквартальной сети по окончании ремонта следует испытывать на давление, равное 1,25 рабочего, но не выше 1,0 МПа (10 кгс/см2) и не ниже 0, 75 МПа (7,5 кгс/см2).  

Постановлением Правительства Российской Федерации № 290 утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания  

и выполнения и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.  

Пунктом 18 Минимального перечня предусмотрено, что общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного  

и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах, включают в том числе: проверку исправности, работоспособности, регулировку и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов  

и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения  

и герметичности систем; контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.).  

Из материалов дела усматривается, что температура горячего водоснабжения в точке водоразбора квартиры № 140 многоквартирного дома № 2А по ул. Белинского в г. Калуге, в ванной комнате составляет +47,4 °C. Температура горячего водоснабжения в точке водоразбора квартиры № 90 составляет в ванной комнате +46,6 °С, на кухне +52,6 °С, полотенцесушитель прогрет неравномерно.  

По обоснованному суждению суда первой инстанции, указанные обстоятельства свидетельствует о ненадлежащем техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома – системы теплоснабжения и горячего водоснабжения,  

ответственность за которое несет ООО УК «Высота» как управляющая организация.  

Оспаривая предписание инспекции, управляющая компания ссылается на то, что дефекты и недостатки системы теплоснабжения и горячего водоснабжения вызваны действиями застройщика при строительстве котельной, пристроенной к дому. Заявителем представлено заключение экспертизы рабочей документации от 10.12.2024, выполненной ООО «Рантех». В выводах заключения указано, что смонтированное оборудование пристроенной котельной частично не совпадает с рабочей документацией, выбор схемы подключения системы ГВС не соответствует требованиям СП 510.1325800.2022 «Тепловые пункты и системы внутреннего теплоснабжения», подбор оборудования не корректен, система горячего водоснабжения как по конструктиву, так и по примененному оборудованию не подходит для данного дома и подлежит демонтажу и замене. Кроме того, заявитель указывал, что прокуратурой города Калуги в суд общей юрисдикции подано исковое заявление о возложении на застройщика обязанности устранить дефекты и недостатки системы теплоснабжения и горячего водоснабжения.  

Суд правомерно отклонил вышеуказанные доводы по следующим основаниям. В пункте 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации  

 № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, разъяснено, что сам по себе факт выявления строительных дефектов вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщика (или, как в данном случае, подрядчика) и наличия у него обязанности по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не освобождает управляющую организацию  

от исполнения обязанностей, установленных законодательством и договором управления многоквартирным домом.  

Освобождение управляющей компании от ответственности за несоблюдение требований к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг обременяет потребителей коммунальных услуг необходимостью обращаться за защитой своих прав  

и законных интересов к иным лицам, с которыми они не связаны никакими правовыми отношениями.  

Иной подход применительно к установленным по делу фактическим обстоятельствам означал бы самоустранение управляющей компании от принятия неотложных и срочных мер по приведению имущества дома в нормативное состояние  

со ссылкой на ответственность за это иных лиц (в данном случае на застройщика). 

Более того, все понесенные ООО УК «Высота» затраты могут быть впоследствии предъявлены к взысканию в порядке регресса к застройщику.  

Доводы заявителя о том, что перечень работ по реконструкции и переустройству  

котельной и систем горячего водоснабжения не входит в услуги и работы, необходимые для обеспечения надлежащего содержания общего имущества многоквартирном доме,  

их финансирование не предусмотрено договором управления, решение о выполнении данных работ и источнике финансирования должно приниматься общим собранием собственников помещений МКД, правомерно отклонен судом на основании следующего.  

Устранение выявленных нарушений является составной частью содержания  

и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, носит обязательный характер для управляющей компании и направлено на поддержание технического состояния дома в соответствии с обязательными требованиями и нормами действующего законодательства.  

Согласно приложению № 2 к договору управления от 26.11.2022 № 04/22 в общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного  

и горячего), отопления и водоотведения, входит проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, контрольно-измерительных приборов, постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения.  

ООО УК «Высота» как лицо, ответственное за предоставления коммунальных услуг надлежащего качества собственникам и пользователям помещений в спорном доме, зная  

о наличии указанных проблем, было обязано со своей стороны предпринять все необходимые меры по восстановлению нарушенных прав граждан, проживающих в доме.  

В свою очередь, управляющая компания не лишена права на основании статьи 45, части 7 статьи 156 ЖК РФ обратиться к собственникам помещений в многоквартирном доме с предложением о проведении внеочередного собрания по вопросу устранения дефектов и недостатков системы теплоснабжения и горячего водоснабжения,  

и их финансирования. 

Заявителем в материалы дела представлено письмо от 11.12.2024 № 555 адресованное застройщику, в котором управляющая компания просила принять меры по замене системы ГВС и предотвращению ущерба внутренних систем теплоснабжения МЖД в случае выхода из строя циркуляционного насоса системы отопления  

и вентиляции. К данному письму приложена экспертиза рабочей документации, произведенной ООО «Рантех».  

Однако, как верно указал суд, данное письмо не является достаточным доказательством принятия управляющей организацией мер, направленных на устранение выявленной проблемы.  

Вопреки доводам заявителя, представленное заключение экспертизы рабочей документации не освобождает управляющую компанию от выполнения возложенных жилищным законодательством обязательств по приведению общего имущества дома в нормативное состояние.  

Доказательств того, что управляющая компании предпринимала какие-либо действия для организации проведения общего собрания собственников или какие-либо иные действия для устранения выявленной проблемы, в материалы дела не представлено.  

Оценив содержание оспариваемого предписания, суд пришел к обоснованному выводу о том, что предписание является исполнимым, доступным по содержанию для понимания, направленным на пресечение и устранение выявленного нарушения,  

в предписании описано выявленное нарушение, имеются ссылки на нарушенные нормы права, установлен срок исполнения, какая-либо неопределенность относительно изложенных в предписании требований отсутствует.  

Кроме того, инспекцией был организован мониторинг исполнения данного предписания, по итогам которого установлено, что мероприятия по нормализации температуры горячего водоснабжения в точке водоразбора квартиры № 140 и в точке водоразбора квартиры № 90 в срок, установленный в предписании не проведены.  

За неисполнение оспариваемого предписания управляющая организация постановлением мирового судьи судебного участка № 52 Калужского судебного района Калужской области от 09.07.2025 по делу № 5-393/2025 привлечена к административной ответственности по части 24 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.  

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых  

для признания недействительным оспариваемого предписания. 

Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы, проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.  

Обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся в нем выводы суда не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельства и имеющимся доказательствам.  

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.  

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 07.08.2025 по делу № А23-3280/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. 

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Д.В. Большаков  

Судьи Е.В. Мордасов Е.Н. Тимашкова