ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-13202/2024, 18АП-13203/2024

Дело № А76-13762/2021

27 декабря 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 и апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2024 по делу № А76-13762/2021.

В судебном заседании до и после перерыва приняли участие:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (паспорт);

представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО5 (удостоверение адвоката, доверенность от 01.08.2023, сроком действия на 2 года).

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец 1, ИП ФИО2), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец 2, ИП ФИО3), индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец 3, ИП ФИО4) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83, определив размеры долей в праве общей долевой собственности пропорционально площадям частей земельных участков, исходя из площадей принадлежащих объектов недвижимости, а именно: доля в праве ИП ФИО1 – в размере 87930/100000; доля в праве ИП ФИО2 – в размере 4023/100000, доля в праве ИП ФИО3 – в размере 4023/100000; доля в праве ИП ФИО6 – в размере 4023/100000. Общая площадь земельного участка 440 кв.м. Адрес: месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Категория земель: земли населенных пунктов (с учетом уточнения предмета исковых требований, т. 2 л.д. 3-4).

В период рассмотрения спора ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Челябинской области со встречным исковым заявлением к ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 об обязании снести самовольное строение – гараж с кадастровым номером 74:36:0515005:471, общей площадью 48,4 кв.м, литер Д, расположенный по адресу: 

<

...> (с учетом уточнения предмета встречного иска, представленного в судебном заседании 20.06.2024).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Сети» (далее – ООО «Сети»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра), Комитет по имуществу и земельными отношениями города Челябинска (далее – Комитет), ФИО7 (далее – ФИО7).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2024 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласились ИП ФИО1, а также ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 (далее также – податели апелляционной жалобы, апеллянты), которые подали апелляционные жалобы. 

ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 подали совместную апелляционную жалобу, в которой просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований.

В апелляционной жалобе истцы не согласились с выводом суда первой инстанции о том, что для корректировки сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о ранее поставленных на кадастровый учет с реестровой ошибкой объектах недвижимости (спорном земельном участке) сторонам необходимо подготовить корректирующий межевой план, содержащий сведения об объектах недвижимого имущества, соответствующие действительности, то есть содержащие сведения об установленной судом по настоящему делу общей межевой границе земельных участков, скорректированное описание границ каждого из земельных участков и их площадей. Истцы полагали, что приобретение ООО «Ан-2» (первоначальный собственник земельного участка) в собственность в 2010 году всего земельного участка с кадастровым номером 74:36:0515005:83, включая часть участка, на котором расположен объект недвижимости истцов с нарушением статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также последующая регистрация в 2020 году спорного земельного участка за ИП ФИО1 нарушают исключительное право истцов на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим им недвижимым имуществом.

Истцы указали, что не оспаривают договор купли-продажи спорного земельного участка, не оспаривают границы сформированного земельного участка, в связи с чем, по их мнению, обстоятельства его формирования не входят в предмет доказывания, поскольку истцы избрали способ, предусмотренный законом, признание права долевой собственности. Представленный судом первой инстанции вариант решения спора путем корректировки сведений ЕГРН о ранее поставленных на кадастровый учет с реестровой ошибкой объектах недвижимости касается собственников смежных земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0515005:83 (ИП ФИО1) и 74:36:0515005:3204 (ФИО7), но не приводит к возникновению права собственности истцов на земельный участок под спорным гаражом.

ИП ФИО1 в своей апелляционной жалобе просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного искового заявления.

В апелляционной жалобе ИП ФИО1 указал, что в ходе рассмотрения дела была назначена и проведена судебная экспертиза. При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции использовал лишь те выводы эксперта, которые свидетельствуют в пользу отказа в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки, при этом выводы эксперта истолкованы судом неверно, выводам эксперта, свидетельствующим о строительстве гаража в период после 1998 года, и о том, что часть гаража представляет собой стены лесосушилки, и именно они построены в период до 1993 года суд оценки не дал, хотя, по мнению ИП ФИО1, именно эти выводы соответствуют иным доказательствам по делу, показаниям свидетелей, графическим материалам. 

ИП ФИО1 также указал, что экспертным заключением, и иными доказательствами по делу установлено, что по состоянию на 1993 год в месте, где в настоящее время находится гараж, располагался открытый склад инертных материалов, представляющий собой пространство между тремя стенами лесосушилок и открытую часть обращенную к улице Энтузиастов. Лишь в конце 2000-х годов (согласно показаниям свидетелей) и в 1998-м году согласно техническому паспорту указанное пространство было использовано для строительства гаража путем пристроя выступающей части гаража, установления ворот и крыши. ИП ФИО1 полагал, что указанные обстоятельства имеют существенное значение для дела, доказывая самовольный характер строительства здания гаража.

ИП ФИО1 полагал, что, отказывая предпринимателю в защите права на освобождение земельного участка от самовольной постройки, суд указал на вывод, не соответствующий обстоятельствам, установленным экспертом в ходе осмотра объекта, а именно, что спорный гараж является самостоятельным отдельно стоящим объектом недвижимости, хотя указанное прямо противоречит выводам эксперта, что лит. Д, Л, Л3 имеют общие конструкции (стены) и являлись составными частями одного производственного здания. Указывая на отсутствие нарушения права собственности ИП ФИО1 сохраняющейся самовольной постройкой, суд не учел, что в результате устранения якобы допущенной кадастровой ошибки земельный участок, принадлежащий предпринимателю, изменит свою конфигурацию и уменьшится в площади. ИП ФИО1 считал, что суд не применил положения статей 12, 209, 222, 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), устанавливающих право собственника объекта недвижимости на защиту своего права собственности любыми, предусмотренными законом способами, в том числе путем обращения в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 10.10.2024.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 поступила дополненная апелляционная жалоба, в которой истцы сослались на неприменение судом первой инстанции норм статей 36 ЗК РФ в прежней редакции и норм статьи 39.20 ЗК РФ в актуальной редакции, на лишение истцов возможности реализовать право общей долевой собственности на земельный участок, на котором распложен принадлежащий им объект недвижимости.

ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 также сослались на применение закона (статья 222 ГК РФ), не подлежащего применению к спорным правоотношениям, на неправомерный вывод суда первой инстанции о том, что здание гаража обладает признаками самовольной постройки; указали, что судом первой инстанции не была дана оценка законности возникновения у  ИП ФИО1 права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2024, от 24.10.2021 судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб откладывалось на 24.10.2024 и на 29.11.2024 соответственно.

Протокольным определением от 29.11.2024 в судебном заседании по рассмотрению апелляционных жалоб был объявлен перерыв на 13.12.2024.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом, в итоговое судебное заседание представители ИП ФИО2, ИП ФИО4 и третьих лиц не явились.

В отсутствии возражений ИП ФИО3 и представителя ответчика, в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей ИП ФИО2, ИП ФИО4 и третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно выписке из ЕГРН от 05.03.2021 № КУВИ-002/2021-18566382 в долевой собственности истцов находится объект недвижимости - гараж с кадастровым номером 74:36:0515005:471, общей площадью 48,4 кв.м, литер Д, расположенный по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 16-18).

Спорный гараж принадлежал ранее на праве собственности ИП ФИО8 на основании договора купли-продажи от 29.03.1999 и решения Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2013 по делу № А76-25370/2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 74 АД № 422137 от 07.06.2013 (т. 1 л.д. 77).

По договору купли-продажи от 17.09.2014 гараж был продан ИП ФИО2 (т. 1 л.д. 88), впоследствии  ИП ФИО2 по договору купли-продажи от 06.07.2017 продала доли (по 1/3) в праве собственности на гараж ИП ФИО3 и ИП ФИО4 (т. 1 л.д. 89-92). 

Право собственности истцов на доли (по 1/3) в праве собственности на гараж зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем на договоре имеются соответствующие отметки (т. 1 л.д. 93).

В ходе проведения кадастровых работ по определению места расположения земельного участка под гаражом кадастровым инженером ФИО9 было установлено, что частично (площадь 34 кв.м) гараж расположен на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:83, частично (площадь 24 кв.м) – на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:1841 площадью 1 747 кв.м, собственниками которого согласно сведениям из ЕГРН являются ФИО10, ИП ФИО3 и ИП ФИО4 (т. 1 л.д. 95-97).

Указанные обстоятельства также отражены в заключении кадастрового инженера ФИО11.( т. 1 л.д. 128-145).

В последствии земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:1841 разделен на три земельных участка в соответствии с соглашением о перераспределении земельных участков от 26.08.2021 (т. 1 л.д. 115-121), часть спорного гаража истцов (площадь 24 кв.м) оказалась расположенной на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:3204, принадлежащем на дату рассмотрения спора на праве собственности третьему лицу – ФИО7, в подтверждение чего представлена выписка из ЕГРН от 08.08.2022 № 99/2022/485964595.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 на праве собственности принадлежит ответчику ИП ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.09.2020 № КУВИ-002/2020-201908805 (т. 1 л.д. 13-14). 

На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости ответчика: нежилое здание (здание лесосушилки) площадью 130 кв.м, кадастровый номер 74:36:0515005:1941, нежилое здание (пристрой к зданию лесосушилки) площадью 60,5 кв.м, кадастровый номер 74:36:0515005:1939. 

Указанные объекты были приобретены ответчиком у ООО «Сети» по договору купли-продажи от 12.02.2020 (т. 1 л.д. 148-151), которое, в свою очередь, приобрело объекты у ООО «АН-2».

Спорный земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 был поставлен на кадастровый учет 30.09.2009 ООО «АН-2», приобретен ООО «Сети» в собственность в порядке приватизации по договору купли-продажи от 23.04.2010 (т. 3 л.д. 82-87, 92-98), участок передан по акту приема-передачи от 03.06.2010 (т. 3 л.д. 88).

ООО «АН-2» ликвидировано 19.11.2020.

Ссылаясь на то, что приобретение в собственность ответчиком (его правопредшественником) земельного участка с кадастровым номером 74:36:0515005:83, на котором расположена часть объекта недвижимости истцов, нарушает их права и является основанием для возникновения права общей долевой собственности на спорный земельный участок, истцы обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми первоначальными исковыми требованиями.

Согласно техническому паспорту на здание РСУ-1 по адресу: ул. Энтузиастов, д. 26А, инвентарный номер 22829, по состоянию на 06.12.2000, в описании объектов «Здание лесосушилки», литера Л, «Пристрой к зданию лесосушилки», литера Л1, отсутствуют сведения о каком-либо пристрое (о гараже) к объектам (т. 2 л.д. 83-114). 

В материалы дела ответчиком представлены фотографии, являющиеся приложением к отчету № 1114-18/3 об определении рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, из которых усматривается отсутствие гаража в 2007-2011 годах (т. 2 л.д. 115) и наличие гаража в 2017 году (т. 2 л.д. 116).

ИП ФИО1 указано, что в документах в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (договор купли-продажи от 29.06.2006, протокол собрания учредителей ООО «Уралстройинвест-Запад» от 12.04.2006, выписка из ЕГРН от 12.03.2007, письмо в ОАО Банк ВТБ, кадастровый план территории от 27.10.2008), отсутствуют сведения о наличии на земельном участке такого объекта недвижимости как гараж (т. 2 л.д. 119-133).

Ссылаясь на то, что здание гаража было построено в 1967 году, располагалось на некотором расстоянии от здания лесосушилки, в дальнейшем здание гаража было разрушено, и новый гараж был пристроен к зданию лесосушилки с нарушением требований действующего законодательства без получения соответствующих разрешений, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми встречными исковыми требованиями.

В период рассмотрения спора, определением Арбитражного суда Челябинской области от 20.09.2023, по ходатайству ИП ФИО1 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО12.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1) Определить, в какое время возведен объект недвижимости гараж с кадастровым номером 74:36:0515005:471 общей площадью 48,4 кв.м, литер Д, расположенный по адресу: 

<

...>, с указанием времени возведения стен, фундамента, крыши, ворот?

2) Определить, является ли гараж с кадастровым номером 74:36:0515005:471 общей площадью 48,4 кв.м, литер Д, расположенного по адресу: 

<

...>, самостоятельным объектом недвижимости или пристроем (составной частью) нежилого здания (здания лесосушилки) площадью 130 кв.м, кадастровый номер 74:36:0515005:1941?

В материалы дела поступило экспертное заключение № 97/2024 от 16.04.2024 (т. 7 л.д. 40-145) 

При ответе на первый вопрос эксперт пришел к выводу, что установить точную дату строительства спорного объекта – гаража не представляется возможным. Период возведения стен и фундаментов спорного гаража (за исключением его выступающей части) соответствует периоду возведения данного объекта – не позднее 1993 года. Стены и фундамент выступающей части гаража (фасад со стороны ул. Энтузиастов) возведены в период с 1993 по 1998 годы. Крыша/кровля исследуемого объекта возведена в промежутке времени с мая 2014 года по май 2015 года. Ворота гаража установлены в период возведения кровли в промежутке времени с мая 2014 года по май 2015 года.

При ответе на второй вопрос эксперт пришел к выводу, что по результатам экспертного осмотра объектов – гаража и здания лесосушилки установлено, что на момент возведения спорный гараж (лит. Д) и помещения лесосушилки (лит. Л и лит. Л3) являлись составными частями одного производственного здания. В настоящее время, учитывая, что помещения лесосушилки не эксплуатируются, а большинство ее конструкций и инженерные коммуникации подверглись полному разрушению, спорный гараж лит. Д может рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости, т.к. обладает признаками изолированного и обособленного помещения.

Также экспертом в порядке экспертной инициативы указано, что в рамках проведенной судебной экспертизы выполнялся анализ представленной в материалы дела документации, по результатам которого усмотрены признаки реестровой ошибки, допущенной при установлении границ земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0515005:83 и 74:36:0515005:3204 в части прохождения смежной границы по гаражу (лит. Д). По мнению судебного эксперта, для устранения реестровой ошибки необходимо смежную границу между земельными участками с кадастровыми номерами 74:36:0515005:83 и 74:36:0515005:3204 установить по фактическим конструкциям гаража (лит. Д).

В заключении экспертом представлена графическая схема устранения реестровой ошибки и определены координаты поворотных точек.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции, исходя из результатов проведенной по делу судебной экспертизы, пришел к выводу, что поскольку спорный гараж истцов является самостоятельным отдельно стоящим объектом недвижимости, имеется возможность формирования земельного участка под ним. Исходя из того, что основания для возникновения права собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 истцами не оспорены, приняв во внимание выводы судебной экспертизы о наличии реестровой ошибки и возможности ее исправления, обстоятельств, что на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:83 расположены объекты недвижимости истцов, судом первой инстанции установлено не было, в силу чего суд пришел к выводу, что оснований для возникновения права общей долевой собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 также не имеется.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции установил, что строительство гаража в том виде, в котором он существует в настоящее время, была окончено в мае 2015 года, доказательств строительства гаража с соблюдением требований действующего законодательства истцами представлено не было, что позволяет квалифицировать объект в качестве самовольной постройки. Тем не менее, поскольку в случае устранения реестровой ошибки и внесения корректных сведений в ЕГРН спорный гараж будет расположен вне границ земельного участка с кадастровым номером 74:36:0515005:83, принадлежащего ответчику на праве собственности; ответчик не доказал того обстоятельства, что исключительно в случае удовлетворения встречного иска будут восстановлены его нарушенные права и законные интересы, поскольку восстановление его нарушенного права возможно путем устранения реестровой ошибки, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб сторон, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ, при этом избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований заявителя должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП, в том числе, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права на недвижимое имущество.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 Постановления № 10/22).

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления № 10/22).

Статьей 273 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В соответствии с пунктом 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 было разъяснено, что по смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее – Закон о кадастре недвижимости).

Исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю. Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11 также было разъяснено, что иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок может быть заявлен как при согласии лиц, чье право нарушено, с выбранным ответчиком правом собственности на землю, так и тогда, когда сделка по приватизации земельного участка не может быть признана недействительной по тем или иным причинам (например, истек срок исковой давности). Поскольку иск об установлении права общей долевой собственности в подобных спорах направлен на защиту прав собственников, объекты недвижимости которых находятся на приватизированном земельном участке, на требование этих лиц об установлении общей долевой собственности срок исковой давности не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 АПК РФ назначить проведение кадастровых работ. Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

Резолютивная часть решения суда по такому делу должна содержать указание на уникальные характеристики земельных участков, информация о которых подлежит внесению в кадастр в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»: площадь и текстовое описание вновь образуемых в результате раздела земельных участков, указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения. Судебный акт, резолютивная часть которого соответствует этим требованиям, является впоследствии основанием для постановки на кадастровый учет образованных на основании такого решения суда земельных участков и регистрации прав на них.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 по вопросу реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду в порядке пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2015), применимой к отношениям по приобретению земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 названного Кодекса. 

То есть, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет, а не на смежные земельные участки.

В рассматриваемом случае здание гаража с кадастровым номером 74:36:0515005:471, общей площадью 48,4 кв.м, литер Д, расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащее истцам на праве общей долевой собственности, располагается одновременно на двух земельных участках.

Так, в ходе проведения кадастровых работ по определению места расположения земельного участка под гаражом кадастровым инженером ФИО9 было установлено, что частично (площадь 34 кв.м) гараж расположен на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:83, частично (площадь 24 кв.м) – на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:1841.

В последствии земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:1841 был разделен на три земельных участка в соответствии с соглашением о перераспределении земельных участков от 26.08.2021 (т. 1 л.д. 115-121), в результате чего часть спорного гаража истцов (площадь 24 кв.м) оказалась расположенной на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:3204.

Указанное положение дел (нахождение гаража истцов одновременно на двух земельных участках) не отвечает требованиям действующего законодательства, поскольку не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4 статьи 11.9 ЗК РФ); не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5 статьи 11.9 ЗК РФ); образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ).

Апелляционный суд исходит из того, что пересечение границ здания и границ земельного участка, на которых расположены здание, строение, сооружение, является препятствием для оформления в установленном законодательством порядке земельно-правовых отношений (пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ). При размещении здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках (сформированных под помещениями в таком здании) нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со статьей 1 ЗК РФ.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 20.09.2023, по ходатайству ИП ФИО1 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО12.

В материалы дела поступило экспертное заключение № 97/2024 от 16.04.2024.

Из содержания указанного экспертного заключения следует, что в порядке экспертной инициативы экспертом ФИО12 по результатам анализа документации, представленной в материалах дела, были усмотрены признаки реестровой ошибки, допущенной при установлении границ земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0515005:3204 и 74:36:0515005:83 в части прохождения смежной границы по гаражу (лит. Д).

Эксперт указал, что параметры спорного объекта (за исключением его высоты) - гаража с литерой Д – остаются неизменными, как минимум с 1998 г. по настоящее время, при этом граница между участками проходит по его конструкциям.

Проанализировав документацию из материалов дела, эксперт пришел к выводу, что данное несоответствие в документах возникло в связи с тем, что первый раз граница, пересекающая спорный гараж (лит. Д), была сформирована в проекте границ земельного участка с кадастровым номером 74:36:051505:05 по ул. Энтузиастов, 26а (т. 2 л.д. 33-38). При сопоставлении данного проекта с планшетом 763-2 за 1999 г. (т. 2 л.д. 28) видно, что данный документ был топографической основой для проекта.

Эксперт указал, что вероятнее всего такое отклонение возникло, когда при обновлении планшета было зафиксировано изменение общего контура гаража и лесосушилки с восточной стороны, в виде выступа гаража, и данное изменение было воспринято, как пристройка, а не наоборот, как демонтаж части конструкций (лит. ЛЗ), в результате которого гараж стал выступать за общий контур. В результате были внесены некорректные сведения относительно местоположения гаража (лит. Д) в планшет 763-2. Позднее на основе данного планшета были сформированы границы, которые затем были внесены в ЕГРН, что и привело к реестровой ошибке.

С учётом причины возникновения реестровой ошибки для её устранения эксперт ФИО12 предложила смежную границу между участками с кадастровыми номерами 74:36:0515005:83 и 74:36:0515005:3204 установить по фактическим конструкциям гаража (лит. Д).

Указанное предложение экспертом ФИО12 было выдвинуто с учетом ранее сделанного в экспертном заключении № 97/2024 от 16.04.2024 вывода о том, что в настоящее время, учитывая, что помещения лесосушилки ответчика не эксплуатируются, а большинство ее конструкций и инженерные коммуникации подверглись полному разрушению, спорный гараж лит. Д может рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости, т.к. обладает признаками изолированного и обособленного помещения, а также было принято судом первой инстанции  за основу для разрешения требований по первоначальному и встречному искам.

Вместе с тем, апелляционный суд полагает необходимым отметить следующее.

На основании пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлено, что здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Помещением является часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

При производстве по делу судебной экспертизы экспертом ФИО12 было выявлено и отражено в экспертном заключении № 97/2024 от 16.04.2024, что на момент возведения спорный гараж (лит. Д) и помещения лесосушилки (лит. Л и лит. Л3) являлись составными частями единого производственного здания, что подтверждается совокупностью следующих обстоятельств: лит. Д, Л, Л3 имеют общие конструкции (стены); перевязка кладки в местах пересечения стен гаража и лесосушилки (лит. Л, Л3), а также идентичность кладки данных объектов (из одного и того же вида кирпича с одинаковой степенью разрушений, по сравнению с другими литерами), позволяют утверждать, что лит. Д, Л, Л3 возводились одновременно; фрагменты трубопроводов и других металлических элементов, которые видны как со стороны помещения гаража, так и со стороны помещений лит. Л, Л3, указывают на то, что данные помещения ранее были связаны технологически и имели общие инженерные коммуникации.

Из представленных в материалы дела сведений из ЕГРН апелляционным судом выявлено, что в собственности ответчика продолжают находится нежилое здание (пристрой к зданию лесосушилки), литер Л1, с кадастровым номером 74:36:0515005:1939 и нежилое здание (здание лесосушилки), литер Л, с кадастровым номером 74:36:0515005:1941. Объекты имеют статус актуальных объектов в ЕГРН.

На основании пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости подтверждается актом обследования.

В соответствии с положениями части 1 статьи 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости.

Из материалов дела не следует, что в отношении вышеуказанных объектов недвижимости ответчика составлялись акты обследования в подтверждение прекращения существования здания, что право собственности ответчика на нежилое здание (пристрой к зданию лесосушилки), литер Л1, с кадастровым номером 74:36:0515005:1939 и нежилое здание (здание лесосушилки), литер Л, с кадастровым номером 74:36:0515005:1941 было прекращено в установленном законом порядке.

Таким образом, частичное разрушение конструкций и инженерных коммуникаций здания лесосушилки, литер Л, вопреки выводам судебного эксперта, не привело к утрате статуса спорного гаража (лит. Д) и помещений лесосушилки (лит. Л) как составных частей единого производственного здания.

Следовательно, предложенный судебным экспертом вариант, при котором смежная граница между участками с кадастровыми номерами 74:36:0515005:83 и 74:36:0515005:3204 должна быть установлена по фактическим конструкциям гаража (лит. Д), а точнее по внутренним границам гаража в составе указанного единого производственного здания, также противоречит положениям статьи 11.9 ЗК РФ.

Из собранных материалов дела, из экспертного заключения № 97/2024 от 16.04.2024, усматривается, что спорный гараж (лит. Д) и помещения лесосушилки (лит. Л) изначально были построены как составные части единого производственного здания, следовательно, указанное обстоятельство подлежало учету при формировании земельного участка, расположенного под данным объектом недвижимости.

На основании пункта 3 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003 (далее – Методические рекомендации), при образовании новых и упорядочении существующих земельных участков определяются: 1) местоположение границ земельных участков, в том числе ограниченных в использовании частей земельных участков; 2) варианты использования земель с учетом размера земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры; 3) площади земельных участков и ограниченных в использовании частей земельных участков; 4) иные характеристики земель, необходимые для принятия решений собственниками земельных участков по их распоряжению.

Согласно пункту 7.1 Методических рекомендаций при образовании новых и упорядочении существующих земельных участков проекты территориального землеустройства составляются в виде проектов границ земельных участков (вновь образуемых или упорядочиваемых земельных участков) и проектов перераспределения сельскохозяйственных угодий (на территории реорганизуемых или реорганизованных сельскохозяйственных организаций).

В пункте 7.5 Методических рекомендаций предусматривалось, что в проекте территориального землеустройства, по результатам подготовительных работ и в соответствии с заданием на выполнение работ (на проектирование), решаются вопросы размещения земельных участков (участка), изменения или восстановления (упорядочения) границ земельных участков, перераспределения земель. В процессе проектирования рассматриваются возможные варианты проектных решений, проводится их обоснование и делается выбор наилучшего варианта. При этом учитывалось, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами (подпункт 3).

Таким образом, указанными Методическими рекомендациями, действующими с 17.02.2003, также исключалась возможность пересечения границ здания и границ земельного участка, на котором расположено такое здание.

Однако, из материалов дела, следует, что в 2003 г. для ОАО «РСУ №1» был разработан проект границ земельного участка с кадастровым номером 74:36:051505:05 по ул. Энтузиастов, 26а (т. 2 л.д. 33-38). Графическая часть проекта содержит схему границ земельного участка (т. 2 л.д. 36), выполненную на топографической подоснове 1999 года (т. 2 л.д. 28).

Согласно данной схеме граница образуемого земельного участка ОАО «РСУ №1» устанавливается по внешним стенам помещений лесосушилки и внутренним стенам гаража.

В сентябре 2005 г. по заказу директора ООО «Уралстройинвест-Запад» ФИО8 было осуществлено межевание земельного участка по ул. Энтузиастов, 28 (ранее территория производственной базы ОАО «СРСУ № 6) для оформления правоустанавливающих документов. В результате межевания был образован земельный участок площадью 4 082 кв.м. Согласно землеустроительному делу № 86 (т. 5 л.д. 1-20), границы данного земельного участка были определены по границам смежных землепользователей, в том числе и ОАО «РСУ №1».

В 2006 г. было снова произведено межевание земельного участка ООО «Уралстройинвест-Запад» с выделением трех земельных участков для их последующей продажи. В результате межевания образовался, в том числе, земельный участок площадью 3150 кв.м., которому позже был присвоен кадастровый номер 74:36:0515005:43. Согласно землеустроительному делу №23 от 10.05.2006 (т. 4 л.д. 118-148), границы данного земельного участка с западной стороны определяются уже установленными границами смежного участка ООО «Витен» (бывшая территория ОАО «РСУ №1», границы которой были установлены в 2003 г.).

В 2008 г. для ЗАО Компания «ДБМ» было разработано землеустроительное дело № 229/08 (т. 5 л.д. 24-32) по установлению границ земельного участка для эксплуатации зданий лесосушилки. В результате межевания был образован земельный участок площадью 440 кв.м., которому позже был присвоен кадастровый номер 74:36:0515005:83 (земельный участок, который в настоящее время принадлежит ответчику ИП ФИО1).

На основании вышеизложенного, апелляционный суд пришел к выводу, что в ходе формирования исходных земельных участков ОАО «СРСУ № 6» и ОАО «РСУ №1» была допущена не реестровая ошибка, как указал судебный эксперт, а были нарушены нормы земельного законодательства в части, не допускающей  возможность пересечения границ здания и границ земельного участка, на котором расположено такое здание, в результате чего отдельные части единого производственного здания лесосушилки оказались на разных земельных участках, граница между которыми прошла по зданию лесосушилки, а впоследствии было допущено и «смещение» такой границы на здание гаража.

Требования ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 по первоначальному иску касаются установления права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 ответчика ИП ФИО1

Однако в условиях нахождения здания гаража истцов на двух земельных участках, которые были образованы из исходных земельных участков, сформированных без учета необходимости расположения единого производственного здания лесосушилки, включая здание гаража, в пределах только одного из них, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требования ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 по первоначальному иску не могут быть удовлетворены и носят преждевременный характер до момента формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации единого производственного здания лесосушилки, включая здание гаража.

Невозможность удовлетворения в настоящее время требований ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 ответчика ИП ФИО1 также объясняется и тем, что доли указанных лиц в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежат исчислению, исходя из всей площади здания гаража, тогда как данная площадь гаража располагается на двух земельных участках, на  земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:83 располагается только 34 кв.м от общей площади здания гаража.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции истцу – ИП ФИО3 задавался вопрос относительно необходимости формирования земельного участка для эксплуатации единого производственного здания лесосушилки, включая здание гаража, однако был получен отрицательный ответ с мотивировкой о праве истцов в любом случае требовать установления права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 ответчика ИП ФИО1

При указанных выше обстоятельствах дела судебная коллегия, по существу не оспаривая право истцов на получение в собственность (в общую долевую собственность) земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации принадлежащего им здания гаража, пришла к выводу о преждевременности заявленного первоначального иска до момента формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации единого производственного здания лесосушилки, включая здание гаража, и невозможности определения долей на земельный участок, который сформирован неверно и пересекает границы спорого здания гаража.

Следовательно, судом первой инстанции по существу было правильно отказано в удовлетворении первоначального иска ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4

Доводы апелляционной жалобы ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4, дополнения к ней не опровергают вышеуказанных фактических обстоятельств и выводов суда апелляционной инстанции, в силу чего отклонены судебной коллегией за необоснованностью.

В рамках встречного иска ИП ФИО1, ссылаясь на положения статей 222, 304 ГК РФ, просил суд первой инстанции обязать истцов снести самовольное строение – гараж с кадастровым номером 74:36:0515005:471, общей площадью 48,4 кв.м, литер Д, расположенный по адресу: 

<

...>.

На основании пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В силу пункта 47 указанного постановления Пленума № 10/22, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44) разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (пункт 8 постановления Пленума № 44).

Согласно пункту 12 постановления Пленума № 44 с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

В абзаце втором пункта 16 постановления Пленума № 44 разъяснено, что если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 137, 151 ГПК РФ, статьи 130, 132 АПК РФ).

В силу пункта 25 постановления Пленума № 44 возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По смыслу постановления Пленума № 44 выделяются два основных способа судебной защиты, связанные с самовольным строительством объекта, - иск о признании права собственности на самовольную постройку и иск о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями. Следовательно, констатация того факта, что объект является самовольным, возможна лишь при удовлетворении одного из указанных исков.

Однако в рассматриваемом случае при предъявлении и рассмотрении судом первой инстанции встречного иска ИП ФИО1 не было представлено достоверных и достаточных доказательств того, что наличие гаража с кадастровым номером 74:36:0515005:471, общей площадью 48,4 кв.м, литер Д, расположенного по адресу: 

<

...>, который, как установил судебный эксперт, возводился одновременно со зданием лесосушилки (лит. Л, Л3) и являлся составной частью этого производственного здания, создает объективные препятствия для эксплуатации принадлежащих ИП ФИО1 объектов недвижимости.

Доводы ИП ФИО1 о том, что здание гаража находилось на отдалении от здания лесосушилки (лит. Л, Л3), а впоследствии было перемещено и пристроено к нему, не нашли своего объективного подтверждения по материалам дела и были опровергнуты судебным экспертом, который установил одновременное возведение указанных частей единого производственного здания.

Ссылки ИП ФИО1 на последующую реконструкцию спорного здания гаража без получения разрешительной документации отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку при предъявлении встречного иска  ИП ФИО1 не был обоснован охраняемый законом интерес в сносе спорного здания, в частности не было представлено доказательств того, что наличие и сохранение в натуре здания гаража создает препятствия  в использовании принадлежащих ИП ФИО1 объектов недвижимости таким образом, что снос здания гаража (а не, к примеру, его приведение в соответствие) в данном случае является единственно возможным способом судебной защиты.

Обосновывая заявленный встречный иск, ИП ФИО1 указывал, что сохранение здания гаража может создать препятствия в дальнейших сносе или реконструкции здания лесосушилки ввиду необходимости учета наличия встроенного гаража. Однако апелляционный суд отмечает, что в силу того, что изначально гараж (ранее – склад инертных материалов) строился вместе со зданием лесосушилки и являлся составной частью этого производственного здания, ИП ФИО1 при осуществлении своей хозяйственной деятельности не может игнорировать указанный факт и создавать себе более выгодные условия для использования принадлежащего ему недвижимого имущества за счет сноса недвижимого имущества иных лиц (статья 10 ГК РФ).

Поскольку ИП ФИО1 не было представлено доказательств реальной угрозы нарушения его права собственности или законного владения со стороны истцов путем сохранения спорного здания гаража (наличия нарушений строительных норм и правил, противопожарных норм и правил, норм градостроительного законодательства при реконструкции объекта, угрозы жизни и здоровью ИП ФИО1  и его сотрудникам), ИП ФИО1 не обосновал и не подтвердил возможность применения такой крайней меры судебной защиты как снос здания гаража, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований и отказал в удовлетворении встречного иска.

Доводы апелляционной жалобы ИП ФИО1 о том, что экспертным заключением установлено, что в 1998 году согласно техническому паспорту пространство было использовано для строительства гаража путем пристроя выступающей части гаража, установления ворот и крыши, отклонены судом апелляционной инстанции как не подтверждающие  возможность применения вышеуказанной крайней меры в виде сноса гаража.

Кроме того, апелляционный суд применительно к приведенным ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 в дополнениях к своей апелляционной жалобе доводам о том, что суд первой инстанции необоснованно усмотрел признаки самовольной постройки в спорном здании гаража, полагает необходимым отметить следующее.

Так, как уже указывалось ранее, при ответе на первый вопрос эксперт пришел к выводу, что установить точную дату строительства спорного объекта – гаража не представляется возможным. Период возведения стен и фундаментов спорного гаража (за исключением его выступающей части) соответствует периоду возведения данного объекта – не позднее 1993 года. Стены и фундамент выступающей части гаража (фасад со стороны ул. Энтузиастов) возведены в период с 1993 по 1998 годы. Крыша/кровля исследуемого объекта возведена в промежутке времени с мая 2014 года по май 2015 года. Ворота гаража установлены в период возведения кровли в промежутке времени с мая 2014 года по май 2015 года.

Иное из материалов дела не следует, сторонами достоверными и непротиворечивыми доказательствами иные фактические обстоятельства не подтверждены.

Поскольку стены и фундамент спорного гаража (за исключением его выступающей части) был возведен не позднее 1993 года, судебный эксперт не смог установить точный период, когда были возведены стены и фундамент выступающей части гаража (фасад со стороны ул. Энтузиастов), ограничившись указанием на то, что они были  возведены в период с 1993 по 1998 годы, а истцы утверждали, что это было до 1995 г., апелляционный суд пришел к выводу, что указанное должно быть оценено в пользу истцов, как защищающейся по встречному иску стороны.

Следовательно, поскольку основной конструктив спорного здания (фундамент, стены) был возведен до 01.01.1995, указанное исключает возможность применения к нему понятия самовольной постройки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 6557/13, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Из технического паспорта на административно-бытовой корпус, склады, гаражи по состоянию на 22.03.1998 (т.4 л.д. 81) усматривается, что здание гаража имело крышу из профнастила и металлические двери.

Эксперт в заключении указал, что крыша/кровля исследуемого объекта в том виде, в котором они имеют место на момент проведения судебной экспертизы, были возведены в промежутке времени с мая 2014 года по май 2015 года; ворота гаража установлены в период возведения кровли в промежутке времени с мая 2014 года по май 2015 года.

Апелляционный суд отмечает, что по смыслу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ под реконструкцией здания понимается изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания; замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Таким образом, при реконструкции проводятся работы, в результате которых изменяются характеристики уже существующего здания, меняются (восстанавливаются) несущие конструкции здания.

Реконструкция отличается от капитального и текущего ремонта характером проводимых работ. Так, при реконструкции здание может перестраиваться, в нем могут возводиться надстройки и пристройки. Кроме того, могут проводиться работы по замене, восстановлению несущих конструкций. При капитальном ремонте здания в силу пункта 14.2 статьи 1 ГрК РФ проводится замена и (или) восстановление его строительных конструкций (кроме несущих) или их элементов; систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов; отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Поскольку восстановление собственниками (истцами) крыши/кровли исследуемого объекта, ворот гаража не касалось изменения параметров здания, имевших место по состоянию на 01.01.1995, или замены и восстановления его несущих строительных конструкций, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что восстановление конструктивной целостности здания гаража не могло быть признано самовольной реконструкцией объекта.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что спорное здание гаража имеет признаки самовольной постройки. Указанные выводы суда подлежат исключению из мотивировочной части обжалуемого решения суда первой инстанции.

  В целом, решение суда первой инстанции является по существу верными, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на апеллянтов, их оплативших.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2024 по делу № А76-13762/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 и апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина