АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 августа 2024 года

Дело №

А21-8897/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Савицкой И.Г., судей  Соколовой С.В., Толкунова В.М.,

при участии от Министерства градостроительной политики Калининградской области ФИО1 (доверенность от 09.01.2024 № 1), от общества с ограниченной ответственностью «Марс» ФИО2 (доверенность от 05.08.2024),

рассмотрев 14.08.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства градостроительной политики Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.12.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2024 по делу № А21-8897/2023,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Марс», адрес: 236022, Калининград, ул. Генерал-Лейтенанта ФИО3, д. 17Б, лит. IX из лит. А3, эт. 9, каб. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Министерства градостроительной политики Калининградской области, адрес: 236007, Калининград, ул. Д. Донского, д. 1, ОГРН   

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Министерство), в выдаче разрешения на строительство гостиницы коттеджного типа по адресу: Калининградская область, Зеленоградский муниципальный округ, пос. Заостровье, на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:911 и понуждении Министерства выдать испрашиваемое разрешение.

Решением суда первой инстанции от 13.12.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.04.2024, заявленные требования  удовлетворены.

В кассационной жалобе Министерство, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 13.12.2023, постановление от 22.04.2024 и принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Как указывает Министерство, в случае внесения изменений в правила землепользования и застройки правообладатель вправе продолжать использовать земельный участок и объект капитального строительства в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования, однако, вопреки выводам судов, создание новых объектов, не соответствующих градостроительному регламенту, не допускается.

По мнению подателя жалобы, суды не учли, что в силу Правил землепользования и застройки муниципального образования «Зеленоградский городской округ», утвержденных решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 31.08.2021 № 99 (далее – Правила землепользования и  застройки № 99), а также ранее действовавших Правил землепользования и застройки муниципального образования «Ковровское сельское поселение», утвержденных решением поселкового Совета депутатов «Ковровское сельское поселение» от 24.12.2012 № 49, такой вид разрешенного использования земельного участка, как строительство гостиниц коттеджного типа, не предусмотрен ни в составе основных видов разрешенного использования, ни в составе условно разрешенных видов использования, установленных для актуальной территориальной зоны «О-1» и ранее существовавшей зоны «ОДЗ».

Кроме того, Министерство обращает внимание, что согласно генеральному плану муниципального образования «Зеленоградский городской округ», утвержденному решением Совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 24.06.2019 № 320, земельный участок с кадастровым номером 39:05:040101:911 располагается в границах многофункциональной общественно-деловой зоны, которая предназначена для застройки объектами делового, общественного, коммерческого и коммунально-бытового назначения с размещением сопутствующих объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, а также объектов производственной деятельности. 

Общество в отзыве на кассационную жалобу, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Министерства поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражала против удовлетворения данной жалобы. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» Калининградской области (впоследствии – Администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», адрес: 238530, Калининградская обл., Зеленоградск, Крымская ул., д. 5А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Администрация) и ООО «ВамСтройСервис»  был заключен договор от 31.10.2006 № 519-КЗО/2006 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:0126, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский район, пос. Заостровье, под строительство гостиницы коттеджного типа на срок до 31.10.2009 (далее – Договор).

Между Администрацией, ООО «ВамСтройСервис» и ФИО4  было заключено соглашение от 15.06.2009 № 218-КЗО/2009 о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору ФИО4 

Впоследствии Администрация и ФИО4 заключили соглашение от 23.09.2011 № 345-КЗО/2011 о внесении изменений в пункт 1.1 Договора следующего содержания:

«1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на (три) года, из земель населенных пунктов, земельные участки, находящиеся по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье:

- площадью 1900 (одна тысяча девятьсот) кв. м с кадастровым номером 39:05:040101:910. Разрешенное использование - под строительство гостиницы коттеджного типа. Кадастровая стоимость земельного участка 1 325 022 руб.

- площадью 1150 (одна тысяча сто пятьдесят два) кв. м с кадастровым номером 39:05:040101:912. Разрешенное использование - под строительство гостиницы коттеджного типа. Кадастровая стоимость земельного участка 801987 руб.

- площадью 950 (девятьсот пятьдесят) кв. м с кадастровым номером 39:05:040101:911. Разрешенное использование - под строительство гостиницы коттеджного типа. Кадастровая стоимость земельного участка 662 511 руб.».

Кроме того,  Администрация и ФИО4 заключили соглашение от 30.09.2009 № 453-КЗО/2009  о продлении установленного по Договору срока аренды земельного участка до 01.08.2012.

Между ФИО4 и ФИО5 27.12.2011 было заключено соглашение о передаче последней прав и обязанностей по Договору в отношении земельного участка площадью 950 кв. м с кадастровым номером 39:05:040101:911 с разрешенным видом использования – под строительство гостиницы коттеджного типа.

В свою очередь, ФИО5 15.12.2020 заключила с  ООО «Марс» договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – гостиницы коттеджного типа общей площадью застройки 155,7 кв. м с процентом готовности 11% с кадастровым номером 39:05:000000:0:774, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:911, и соглашение об уступке прав и обязанностей по Договору в отношении земельного участка площадью 950  кв. м с кадастровым номером 39:05:040101:911. 

Постановлением Администрации  от 11.02.2022 № 327 ООО «Марс» однократно предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:05:040101:911 площадью 950 кв. м с разрешенным использованием - под строительство гостиницы коттеджного типа сроком до трех лет  для завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером 39:05:040101:552 (ранее присовенный кадастровый номер 39:05:000000:0:774), в связи с чем между Администрацией и ООО «Марс» был заключен договор аренды земельного участка от 11.02.2022 № 29-КЗО/2022. 

В дальнейшем, 02.03.2023 между Администрацией и ООО «Марс» было заключено соглашение о внесении изменений в подпункт 2.1 пункта 2  указанного договора, согласно которым срок аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:911  продлен до 10.02.2028.

ООО «Марс»  27.06.2023 обратилось в Министерство с заявлением № 20230627-101-60 (вход. № 2532) о выдаче разрешения на строительство гостиницы коттеджного типа на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:911.

Министерство письмом от 30.06.2023 № 4361-МГП отказало в выдаче разрешения на строительство указанного объекта, указав, что вид разрешенного использования земельного участка «под строительство коттеджного типа» отсутствует в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 (далее – Классификатор № П/0412), а также не отнесен к видам разрешенного использования, предусмотренных градостроительными регламентами для территориальной зоны О-1 (зоны объектов делового и общественного назначения).  Дополнительно Министерство сообщило, что в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:05:040101:552 имеются ограничения в форме запрета регистрации, соответствующие сведения  о которых отражены в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). 

Не согласившись с полученным отказом, ООО «Марс» оспорило его в судебном порядке.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у Министерства  оснований, установленных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), для отказа в выдаче разрешения на строительство, в связи с чем признали оспариваемый отказ незаконным и обязали Министерство выдать испрашиваемое разрешение.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает кассационную жалобу Министерства подлежащей удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Суды на основании отражения в представленных ООО «Марс» документах и в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:911 сведений о виде разрешенного использования «под строительство гостиницы коттеджного типа» и вывода о том, что заявитель не осуществляет строительство нового объекта, а лишь достраивает уже существующий объект, со ссылкой на  пункт 5 статьи 1, части 1, 11, 12 статьи 9, часть 3 статьи 23, часть 1 статьи 26, статьи 41, 43 ГрК РФ, разъяснения, приведенные в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в определениях от 26.03.2020 № 631-О и от 30.06.2020 № 1491-О, и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженные в постановлении Президиума от 18.06.2013 № 136/13, руководствуясь пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и  частью 8 статьи 36 ГрК РФ, заключили о наличии у ООО «Марс» права на  продолжение использования земельного участка с целью строительства гостиницы без какого-либо ограничения. 

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 2  части 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный орган проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В силу части 13 статьи 51 ГрК РФ основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство среди прочего является несоответствие представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство.

Требования и ограничения к строительству устанавливаются документами территориального планирования, которые являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений (статья 9 ГрК РФ).

В рассматриваемом случае основанием для отказа в выдаче испрашиваемого разрешения послужило то обстоятельство, что проектируемый объект «гостиница коттеджного типа» не отнесен к видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренных градостроительными регламентами территориальной зоны «О-1»  (зона объектов делового и общественного назначения).  

В соответствии с Правилами землепользования и застройки № 99 земельный участок с кадастровым номером 39:05:040101:911 располагается в территориальной зоне объектов делового и общественного назначения (зона О-1), которая выделена для обеспечения правовых условий использования, строительства и реконструкции общественно-деловых объектов недвижимости. 

Перечень основных, условно разрешенных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны «О-1» отражен  в таблицах № 16 – 18 пункта 3.1 указанных Правил, который не содержит такой вид разрешенного использования, как строительство гостиниц, в том числе  коттеджного типа. Также в  указанный перечень не включены такие виды разрешенного использования, как гостиничное обслуживание, проведение азартных игр в игорных зонах, туристическое обслуживание,  содержащиеся в Классификаторе № П/0412. 

Поскольку градостроительным регламентом, установленным для  территориальной зоны О-1, не предусмотрена возможность строительства гостиниц, у Министерства в силу частей 1, 11 и 13 статьи 51 ГрК РФ отсутствовали основания для выдачи испрашиваемого разрешения. 

Что касается утверждения апелляционного суда о том, что ООО «Марс» обратилось с заявлением о выдаче испрашиваемого разрешения в связи с необходимостью достроить объект незавершенного строительства и истечением срока действия ранее выданного разрешения на строительство, то в материалах дела  соответствующие доказательства  отсутствуют. 

 ООО «Марс» в материалы дела не были представлены заявление № 20230627-101-60 (вход. № 2532) о выдаче разрешения на строительство гостиницы коттеджного типа, необходимые разделы проектной документации на указанный объект строительства, градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:911, ранее выданное разрешение на строительство, а также документы, оформленные в соответствии с требованиями частей 4 и 9 статьи  52, части  21.14 и пункта 8 части 21.15 статьи 51 ГрК РФ.

С учетом изложенного следует признать, что у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для удовлетворения заявленных  требований.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Учитывая, что при рассмотрении спора фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами, но при этом ими неправильно применены нормы материального права, кассационная инстанция полагает, что в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ решение и постановление следует отменить, а в удовлетворении заявления Общества отказать.

В связи с принятием настоящего постановления и окончанием производства по кассационной жалобе приостановление исполнения решения от 13.12.2023 и постановления от 22.04.2024, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.06.2024, подлежит отмене согласно части 4 статьи 283 АПК РФ. 

Руководствуясь статьей 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, статьей 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.12.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2024 по делу № А21-8897/2023 отменить.

 В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Марс» отказать. 

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Калининградской области от 13.12.2023 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2024 по делу № А21-8897/2023, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.06.2024.

Председательствующий

И.Г. Савицкая

Судьи

В.М. Толкунов

С.В. Соколова