Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-41004/2022

03 марта 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  07 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  03 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1 

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Первый? заместитель прокурора Ленинградской? области в интересах неопределенного круга лиц, публичных интересах, а также в интересах Муниципального образования «Всеволожский? муниципальный? район» в лице Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области;

Ответчик 1: Общество с ограниченной? ответственностью «Исток СВ» (адрес: 188661, г. Мурино, Всеволожский район, Ленинградская область, ул. Центральная, 46, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

Ответчик 2: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (адрес: 188643, г. Всеволожск, Всеволожский район, Ленинградская область, Колтушское шоссе, 138, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствии? недеи?ствительности сделки;

при участии

от Истца: ФИО2,

от Ответчика 1: представитель ФИО3 доверенность от 14.06.2022, представитель ФИО4 доверенность от 14.06.2022,

от Ответчика 2: ФИО5 доверенность от 22.12.2021,

эксперт: ФИО6 

 

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Ленинградской области в интересах неопределенного круга лиц, публичных интересах, а также в интересах Муниципального образования «Всеволожский? муниципальный? район» в лице Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Истец, Прокурор), обратился к ООО «Исток СВ» (далее – Ответчик 1, Общество) и Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Ответчик 2, Администрация) с иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка № 18/1.6-06 от 30.01.2014 и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ООО «Исток СВ» в пользу Муниципального образования «Всеволожский? муниципальный? район» Ленинградской области в лице Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области разницы между уплаченной по договору купли-продажи земельного участка № 18/1.6-06 от 30.01.2014 ценой и действительной рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 47:07:0711004:59.

Определением от 03.05.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание. 

Определением от 18.10.2022 суд удовлетворил ходатайство Ответчика 1 о проведении судебной экспертизы и в связи с необходимостью разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, назначил по настоящему делу строительно-техническую экспертизу, поставив перед экспертом вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0711004:59 площадью 107 333 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Всеволожский? район, пос. Мурино по состоянию на 11.07.2013 с учетом подготовки под его использование, производство по делу приостановил.

Определением от 20.11.2022 суд назначил судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу.

Определением от 20.12.2022 суд возобновил производство по делу, вызвал эксперта для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебное заседание 07.12.2023 явились представители сторон.

В данном судебном заседании опрошен эксперт ФИО6 по замечаниям на экспертное заключение.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика  1 возражал по доводам, изожженным в отзыве.

Представитель ответчика 2 против удовлетворения исковых требований не возражал.

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему. 

Между Администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области и ООО «Исток СВ» заключен договор купли-продажи земельного участка № 18/1.6-С6 от 30.01.2014 (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Договора Администрация (далее - Продавец) обязуется передать в собственность, а ООО «Исток СВ» (Далее - покупатель) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли дл! обеспечения комической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 107333 кв.м., кадастровый номер 47:07:0711004:59, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе пос. Мурино (далее -Участок), для строительства здания складского комплекса, в границах, указанных в кадастром паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемся его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 2.1. Договора цена Участка составляет 19 400 000 руб. 

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 31.01.2014 к Договору Продавец передал, а Покупатель принял в собственность Участок, расчеты по договору произведены полностью.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 25.12.2013 № 47/201/13/459272 кадастровая стоимость Участка составляет 193 66093,19 рублей. Участок частично входит в охранные зоны воздушной линии электропередачи и инженерных коммуникаций.

Заключению Договора предшествовало издание постановления Администрации от 21.02.2012 № 376 «Об утверждении ООО «Исток СВ» акта выбора земельного участка и предварительном согласовании места размещения складского комплекса по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе пос. Мурино», которым утвержден соответствующий акт выбора земельного участка ориентировочной площадью 107333 кв.м.

На основании данного постановления заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 35/1.6-34 от 25.04.2012, согласно которому Администрация передала Обществу в аренду Участок на срок с 01.03.2012 по 27.02.2013 для использования в целях проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования складского комплекса.

Постановлением Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 26.12.2012 № 4358 на основании заявления ООО «Исток СВ», подписанного по доверенности ФИО7, названный договор аренды от 24.02.2012 расторгнут. Обществу Участок предоставлен в аренду сроком на 15 месяцев для строительства задания складского комплекса.

Администрацией и Обществом заключен договор аренды земельного участка № 4236/1.6-08 от 27.03.2013, согласно которому Администрация передала Обществу в аренду Участок на срок с 01.01.2013 по 31.03.2014 для использования в целях строительства здания складского комплекса. Согласно п. 1.2 данного договора на участке объекты недвижимости отсутствуют. По акту приема-передачи от 27.03.2013 Участок передан от Администрации Обществу.

Обществом 12.12.2013 получено свидетельство серия 47-АВ № 220026 о государственной регистрации права собственности на объект - открытая площадка № 3 под хранение контейнеров, изделий и материалов с административно-бытовым корпусом, назначение: объект незавершенного строительства, 2-этажный. Площадь застройки 772,9 кв.м., степень готовности объекта 9 %, адрес (местонахождения) объекта: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, в районе поселка Мурино.

Основанием для регистрации права собственности явились договор аренды земельного участка № 4236/1.6-08 от 27.03.2013, разрешение на строительство от 27.05.2013 №RU47504307-29.

При этом постановлениями администрации муниципального образования «Муринское сельское поселение» от 16.08.2013 № 258, от 22.11.2013 № 410 указанное разрешение на строительство отменено.

После оформления права собственности на данный объект 13.12.2013 Общество обратилось к и.о. главы Администрации ФИО7 с заявлением на выкуп земельного участка по кадастровой стоимости в размере 19 366 093 руб. 19 коп.

Согласно выписке из протокола заседания межведомственной земельной комиссии муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 18.12.2013 № 48/13, утвержденного постановлением Администрации от 25.12.2013 № 4010, принято решение об отказе в предоставлении в собственность по кадастровой стоимости земельного участка, о предоставлении в собственность, за плату, по рыночной стоимости, после сверки по соответствующим договорам.

ООО «Исток СВ» 25.12.2013 обратилось с заявлением на имя и.о. главы Администрации ФИО7 о предоставлении Участка за плату по рыночной стоимости.

Постановлением Администрация от 21.01.2014 № 89 «О предоставлении земельного участка в собственность ООО «Исток СВ» для строительства здания складского комплекса по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе пос. Мурино» расторгнут договор аренды земельного участка № 4236/1.6-08 от 27.03.2013, Обществу на основании ст. 28, 32, 66 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости участка, передан в собственность Участок.

На основании указанного постановления заключен оспариваемый Договор.

Как указывает истец при заключении Договора нарушены требования земельного законодательства, влекущие его ничтожность.

Как указано выше, основанием для выкупа Участка явился факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, площадью 772,9 кв.м.

Согласно позиции истца материалами уголовного дела доказано физическое отсутствие данного объекта недвижимости. При этом, указанные выше конкретные обстоятельства свидетельствуют о создании лишь видимости возведения объекта незавершенного строительства в целях внесения заведомо для ООО «Исток СВ» недостоверных сведений о создании объектов капитального строительства в соответствующий публичный реестр и впоследствии регистрации права собственности в целях осуществления выкупа земельного участка из неразграниченной государственной собственности в льготном порядке.

Установлено, выкупная цена Участка в размере 19400000 руб. на основании оценки рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО «Бизнес-ТЕМА», от 11.07.2013. При этом в данном отчете указана рыночная стоимость Участка в размере 57 839 607 руб. 

Учитывая изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском. 

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25), оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления» (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на 30.12.2013, действующей на момент заключения спорной сделки, далее – ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. 

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ст. 30 ЗК РФ (пункты 1, 2, 3) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи (в рамках договора о развитии застроенной территории).

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов (что предусматривает финансирование получателем земельного участка проведения работ по его формированию) осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, – в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Как установлено судом Администрацией предоставлен Обществу земельный участок для использования в целях проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования складского комплекса по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 35/1.6-34 от 25.04.2012, заключённому на основании утвержденного постановлением Администрации от 21.02.2012 № 376 акта выбора земельного участка с предварительным согласованием места размещения складского комплекса, то есть в соответствии с пунктами 1, 3 ст. 30 ЗК РФ без проведения торгов (конкурса, аукциона).

После проведения Обществом инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования складского комплекса данный земельный участок был предоставлен Обществу по договору аренды № 4236/1.6-08 от 27.03.2013 для использования в целях строительства складского комплекса.

До окончания срока договора аренды № 4236/1.6-08 от 27.03.2013 Общество 13.12.2013 обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого земельного участка по кадастровой стоимости в целях строительства складского комплекса, указав, что на участке имеется недостроенный объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности.

Межведомственная земельная комиссия муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, рассмотрев заявление Общества, разрешила выкуп данного земельного участка по рыночной стоимости.

Как указано в Постановлении Администрации № 89 от 21.01.2014 земельный участок был предоставлен ООО «Исток СВ» в собственность, за плату, по цене, определенной на основании отчёта независимого оценщика об определении рыночной стоимости участка, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и утвержденного администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области.

Из материалов дела следует, что основанием для выкупа участка явился факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 772,9 кв.м.

Материалами уголовного дела доказано физическое отсутствие данного объекта недвижимости. Указанные выше конкретные обстоятельства свидетельствуют о создании лишь видимости возведения объекта незавершенного строительства в целях внесения заведомо для ООО «Исток СВ» недостоверных сведений о создании объектов капитального строительства в соответствующий публичный реестр и впоследствии регистрации права собственности в целях осуществления выкупа земельного участка из неразграниченной государственной собственности в льготном порядке.

Выявление на Участке элементов фундамента не опровергает факт отсутствия спорных объектов на указанной территории, представленные в дело фотоматериалы опровергают капитальный характер указанного объекта.

Таким образом, бесспорно доказано нарушение императивных требований земельного законодательства, в результате чего указанный договор заключен в обход конкурсных процедур, целью которых является, в том числе, продажа объекта по надлежащим образом определенной рыночной цене.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 411-ФЗ, действующего с 31.12.2013) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении, в том числе, земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, – органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 17.09.2012 № 293 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках» (в редакции Постановления Правительства Ленинградской области № 407 от 17.12.2012), действующем до признания его утратившим силу Постановлением Правительства Ленинградской области № 179 от 25.05.2015, было установлено, что до 01.01.2015 продажа в Ленинградской области земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, осуществляется: по цене, равной 3 процентам кадастровой стоимости земельного участка, – в отношении земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования), вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство), а по цене, равной 15 процентам кадастровой стоимости земельного участка, – в отношении прочих земельных участков.

В силу п. 8 ст. 22 ЗК РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно письму Министерства экономического развития РФ от 03.03.2010 № Д23-688 «О преимущественном праве арендатора», «с учётом того, что арендованный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть выставлен на торги (статьи 38, 38.1, 38.2 Земельного кодекса), преимущественное право арендатора земельного участка на его покупку фактически является исключительным правом и может быть реализовано в порядке, предусмотренном заключенным договором аренды. В случае отсутствия в договоре аренды положений о цене продажи земельного участка арендатору, земельный участок подлежит продаже на общих основаниях, то есть по рыночной цене. Право на выкуп земельного участка у арендатора возникает с момента вступления в силу договора аренды, если договором аренды не предусмотрено иное при условии наличия решения органа государственной власти или органа местного самоуправления о продаже данного земельного участка. Наличия указанного решения не требуется в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 30.2 и статьей 36 Земельного кодекса».

В письме Министерства экономического развития РФ от 05.07.2011 № Д23-2832 «О приватизации земельного участка, предоставленного в аренду для строительства объекта недвижимости» указано: «…арендатор может обладать правом покупки арендованного земельного участка, как в силу договора (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в силу закона. Что касается оснований, предусматривающих приобретение земельного участка его арендатором, то в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, в том числе и при отсутствии особого указания на данное право в договоре аренды.

Земельный участок свободный от застройки, находящийся в государственной или муниципальной собственности, продается арендатору по цене, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»».

Таким образом, в период совершения спорной сделки и до изменений, внесенных в Земельный кодекс РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившими в силу 01.03.2015, арендатор земельного участка имел возможность выкупить его либо по цене – равной 15 процентам кадастровой стоимости земельного участка, при условии наличия на участке завершенного объекта капитального строительства, что было предусмотрено п. 1 ст. 36 ЗК РФ и Постановлением Правительства Ленинградской области от 17.09.2012 № 293, либо по рыночной цене, что было предусмотрено п. 8 ст. 22 ЗК РФ и подтверждается указанными разъяснениями Министерства экономического развития РФ.

Истец указывает, что оспариваемая сделка совершена по цене, заниженной по сравнению с рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта экспертно-криминалистического отдела управления криминалистики Главного следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по г. Санкт-Петербургу ФИО8 № 106-50/6/19-99 от 24.01.2020, отклоняется судом, поскольку документов, подтверждающих надлежащую квалификацию эксперта не представлено – срок действия аттестации на право самостоятельного производства экспертиз закончился 11.12.2019 (до подготовки указанного заключения).

В силу ст. 89 АПК РФ заключение специалиста является иным доказательством по делу наряду с заключением эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, что также следует из п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Согласно Отчёту № 18/05/22-1(ПР-Н)а от 20.06.2022 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка), расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе пос. Мурино, с кадастровым номером 47:07:0711004:59, подготовленного АО «Региональное управление оценки» рыночная стоимость земельного участка по состоянию и в ценах на 30.01.2014 составляет 18 920 000 рублей. Диапазон рыночной стоимости объекта оценки (округленно) составляет 17 028 000 – 20 812 000 рублей.

Заключением эксперта № 3641/22О от 18.11.2022 по назначенной судом экспертизе сделан вывод, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0711004:59 площадью 107 333 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Всеволожский? район, пос. Мурино по состоянию на 11.07.2013 с учётом подготовки под его использование составляет 19 614 160 рублей.

При этом, эксперт указал, что рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Затратный подход. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (ФСО №1, п. 19). Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за земельный участок большую сумму, чем та, за которую обойдется создание (воспроизводство) земельного участка. 

При оценке рыночной стоимости земельного участка применение затратного подхода невозможно в силу следующих причин:  Модель построения расчета рыночной стоимости земельного участка по затратному подходу не применима для оценки земельных участков, т.к.:  Отсутствуют затраты на создание (воспроизводство) земельного участка. Земельный участок априорно существует в овеществленном виде.  Земельный участок не подвержен износу.

Рыночная стоимость земельных участков, представленных на первичном и вторичном рынках, практически полностью зависит от сложившейся на нем конъюнктуры, т.е. сложившегося уровня цен на сопоставимые по местоположению и прочим потребительским качествам земельные участки. Поэтому, даже в случае адекватного построения модели оценки стоимости земельного участка по затратному подходу, полученное значение будет в минимальной степени учитывать реальную ситуацию на рынке земельных участков.

 Таким образом, Эксперт счел невозможным применить затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка. 

Доходный подход применяется (ст. 16 ФСО-1), когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода эксперт определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Доходный подход к оценке земельного участка основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает право аренды на земельный участок, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость земельного участка может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Для применения методов капитализации земельной ренты и предполагаемого использования, необходима информация по арендным ставкам на аналогичные земельные участки. 

Во всех доступных источниках информации Экспертам не удалось найти для проведения анализа достаточного количества предложений/сделок по сдаче в аренду земельных участков аналогичного функционального назначения в Ленинградской области. 

Таким образом, Эксперт не имеет возможности корректно определить рыночную стоимость оцениваемого земельного участка при помощи доходного подхода. 

Сравнительный подход. Для оценки сравнительным подходом требуется наличие информации о ценах сделок с объектами, аналогичными оцениваемому. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке земельных участков является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости, аналогичной полезности. 

В результате проведенного исследования рынка земельных участков Ленинградской области и отбора информации с целью повышения ее достоверности был выделен для сравнительного анализа ряд объектов. Вследствие того, что ни один из выбранных объектов не может быть абсолютно идентичен оцениваемому, эксперты пришли к выводу, что сравнению должны подлежать какие-то общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. 

Обоснование единицы сравнения - для аналогичных объектов недвижимости наиболее подходящей единицей сравнения является стоимость предложения 1 кв. м. площади земельного участка как наиболее типичные единицы сравнения, т.к. традиционно на рынке недвижимости данные единицы сравнения используется при предложениях к продаже земельных участков. 

Исходя из вышеизложенного в качестве единицы сравнения Экспертом выбрана цена за 1 кв. м. площади земельного участка. Этим же объясняется отказ от использования других единиц сравнения.

 Таким образом, Эксперт счел целесообразным применить сравнительный подход для оценки земельного участка. Оценка земельных участков с применением сравнительного подхода основана на методе сравнения продаж, методе выделения, методе распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. При расчет сравнительным подходом корректировки вносились к стоимости 1 кв. м. объектов аналогов. Найти значения относительной корректировки на указанные критерии Эксперту не удалось, поэтому она была рассчитана с учетом необходимости устранения отрицательных факторов влияющих на стоимости объекта оценки в целом и применена как абсолютная корректировка к скорректированной стоимости аналогов.

 В данном случае учитывая назначение участка с кадастровым номером 47:07:0711004:59 площадью 107 333 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Мурино (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения - для строительства здания складского комплекса) наиболее конкурентным и привлекательным для покупателя (инвестора) при выборе в процессе покупки в данном случае будет участок наиболее подходящий по своим характеристикам для использования его в коммерческих целях в данном случае для строительства складского комплекса.

 В данном случае есть два фактора, которые могут привлечь покупателя (инвестора) это: 1) расположение; 2)площадь участка. 

Также имеются факторы отрицательно влияющие на инвестиционную привлекательность участка, не позволяющие использовать его сразу после покупки по своему прямому назначению, это: 1) отсутствие подъездных путей (дорог); 2) заболоченность, неровность рельефа; 3)лесная растительность на большей площади участка; 4)отсутствие коммуникаций (инженерной инфраструктуры). 

Учитывая достаточно большую площадь участка отрицательные факторы присущие ему на дату оценки 11.07.2013, перечисленные выше, потребуют от покупателя (инвестора) существенных финансовых вложений для их устранения и приведения его в состояние позволяющие использовать по своему прямому назначению, поэтому рыночной стоимостью участка является его стоимость, учитывающая необходимость данных финансовых вложений. эксперт полагает, что данные отрицательные факторы существенно влияющие на инвестиционную привлекательность участка, не позволяющие использовать его сразу после покупки по своему прямому назначению имеют значение для суда. Устранение отрицательных факторов выводит участок на конкурентный уровень по привлекательности для покупателей (инвесторов) и дает возможность продать его на открытом рынке по привлекательной рыночной стоимости. На стр.52 Заключения экспертом в таблице №9 определена стоимость участка с допущением и условием, что он пригоден для использования по своему назначению в текущем состоянии сразу после покупки, что фактически невозможно учитывая: 1) отсутствие подъездных путей (дорог); 2) заболоченность, неровность рельефа; 3)лесная растительность на большей площади участка; 4)отсутствие коммуникаций (инженерной инфраструктуры). 

Таким образом, учитывая формулировку вопроса поставленного судом, с учетом проведенных расчетов, учитывающих все корректировки применяемые при сравнительном подходе в том числе корректировку на устранение отрицательных факторов (подготовки участка под его использование), рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 47:07:0711004:59 площадью 107 333 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Мурино по состоянию на 11.07.2013 в данном случае является стоимость 19 614 160,00 рублей.

Следовательно, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка, по которому участок был выкуплен за 19 400 000 руб., заключён Администрацией и Обществом на взаимовыгодных условиях, по цене, соответствующей рыночной, которую стороны согласовали с учетом состояния земельного участка, требующего значительных расходов для использования в предоставленных целях (охранные зоны, заболоченность, отсутствие дорог, свалки), и уже вложенных Обществом средств к моменту выкупа земельного участка, которым оно владело с 2012 г. по договорам аренды (проектно-изыскательские работы, межевание границ данного земельного участка и постановка на государственный кадастровый учёт, архитектурно-строительное проектирование складского комплекса, строительство незавершенного объекта недвижимости).

Согласно представленным в материалах дела протоколам открытых аукционов, диапазон рыночных цен за 1 кв.м. земельных участков в пос. Мурино составлял от 114,28 руб. до 131,63 руб. При том, что Общество за земельный участок площадью 107 333 кв.м. уплатило 19 400 000 рублей, то есть стоимость за 1 кв.м. составила 180,75 руб., что превышает стоимость земельных участков, проданных на торгах.

Таким образом, утверждение Истца, что предоставление участка без проведения торгов нарушает интересы муниципального образования, лишило его возможности передать имущество в пользование на наиболее выгодных условиях, не соответствует законодательному регулированию, действующему в период заключения спорной сделки, и опровергается доказательствами по делу.

Земельный участок был выкуплен Ответчиком 1 в соответствии с действующим в тот период земельным законодательством – п. 8 ст. 22 ЗК РФ по рыночной цене, а не по «льготной» цене на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ, как ошибочно полагает Истец. Требования земельного законодательства при покупке земельного участка нарушены не были, конкурсные процедуры при наличии действующего долгосрочного договора аренды применяться не могли.

Как следует из п. 1 ст. 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами, то есть земельный участок для строительства «без предварительного согласования места размещения объекта». В то же время земельный участок Ответчику 1 был предоставлен по процедуре «предварительного согласования мест размещения объектов», что признаёт сам Истец в исковом заявлении.

Невозможность продажи данного земельного участка с торгов подтверждается также ответом заместителя главы Администрации Муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области ФИО9 № 12528/1.0-15 отв. от 29.07.2013, в котором указано, что согласно Земельному кодексу РФ земельный участок не может быть предметом аукциона, а, следовательно, продан с аукциона, в случае его обременения правами третьих лиц (в частности, предоставленный на праве аренды).

В соответствии со статьями 34, 37 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Администрация входит в структуру Муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области и является его исполнительно-распорядительным органом, который наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Иск в настоящем деле предъявлен Прокурором в интересах Муниципального образования «Всеволожский? муниципальный? район» в лице Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области. Соответственно Прокурор может выдвигать только те доводы, которые могло бы выдвинуть лицо, в защиту которого он выступает.

Между тем в силу абзаца четвертого п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует её воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении её воли.

В соответствии с пунктом 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как указано в п. 70 Постановления Пленума ВС РФ № 25 «Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ)».

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 10.02.2014 № 47/201/14-57416 и № 47/201/14-57414  из спорного земельного участка выделены земельные участки с кадастровыми номерами 47:07:0711004:225 (площадью 77333 кв.м.) и 47:07:0711004:226 (площадью 30 000 кв.м.).  

Таким образом, при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки, учитывая отсутствие возможности возвратить полученное имущество в натуре, на ответчика должна быть возложена обязанность по возмещению его действительной цены (рыночной стоимости).

Указанная правовая позиция подтверждается сформированной судебной практикой, в частности определением Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14 и иными.

Разница между уплаченной по договору купли-продажи земельного участка № 18/1.6-06 от 30.01.2014 ценой и действительной рыночной стоимостью составила 214 160 руб. (19 614 160 руб. – 19 400 000 руб.).

Ответчиком 1 заявлено об истечении срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Как указано в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» «по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (…часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление».

 Физическое отсутствие спорного объекта недвижимости установлено материалами уголовного дела №11902410038000017, возбужденного на основании Постановления следователя по ОВД по расследованию особо важных дел Следственного управления СК РФ по Ленинградской области от 17.04.2019.  

При этом, Постановлением от 17.04.2019 МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области признано потерпевшим. 

Учитывая изложенное, о нарушение своих прав истец мог узнать не ранее 17.04.2019. 

17.04.2022 (воскресенье) является нерабочим днем, в связи с чем последний день срока истекает 18.04.2022. 

Настоящее исковое заявление подано истцом 18.04.2022.

Следовательно, трехлетний срок исковой давности по данной сделке считается не пропущенным. 

В соответствии с ч. 4 ст. 110 АПК РФ при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

Ответчик 1 в соответствии с таким соглашением принимает судебные расходы на себя.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № 18/1.6-06 от 30.01.2014, заключенный между Администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Исток СВ».

Применить последствия недействительности сделки, в виде взыскания с ООО «Исток СВ» в пользу муниципального образования «Всеволожский район»   Ленинградской   области   в   лице Администрации образования    «Всеволожский    муниципальный район» Ленинградской области  214 160 руб. - разницы между уплаченной по договору купли-продажи земельного участка № 18/1 рыночной стоимостью 47:07:0711004:59, 6-06 от 30.01.2014 ценой и действительной земельного    участка    с    кадастровым    номером 47:07:0711004:59.

 Взыскать с Общества с ограниченной? ответственностью «Исток СВ» в доход федерального бюджета 13 283 руб. государственной пошлины. 

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                          Нетосов С.В.