АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-80/2024

12 июля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2024 года.

Мотивированное решение изготовлено 12 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кливера Е.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дубровиной Ю.П., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к товариществу собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое товарищество «Дружба-2» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № ДГУ/13-3070-Ц-35 от 30.01.2013 в общем размере 55 677 руб. 96 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 (по доверенности от 11.10.2023),

от ответчика – ФИО2 (по доверенности от 12.01.2024),

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к товариществу собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое товарищество «Дружба-2» (далее – ТСН «СНТ «Дружба-2», товарищество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № ДГУ/13-3070-Ц-35 от 30.01.2013 в общем размере 55 677 руб. 96 коп., в том числе: основной долг за период с 01.01.2022 по 31.08.2023 в сумме 42 940 руб. 45 коп., а также пени за период с 11.02.2021 по 31.08.2023 в сумме 12 737 руб. 51 коп., с последующим начислением неустойки, начиная с 01.09.2023, исходя из расчета неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Определением Арбитражного суда Омской области от 16.01.2024 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с положениями Главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ); ответчику предложено представить отзыв.

В установленный судом срок от ответчика в материалы дела поступил отзыв, в котором изложены возражения относительно удовлетворения искового заявления, заявлено о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Сторона сослалась на письмо Департамента от 05.08.2016 № Исх-ДИО/11353, в котором истец уведомил товарищество об окончании срока действия договора 09.02.2016.

В связи с этим ответчик полагает, что отношения по поводу пользования арендованным земельным участком между Департаментом и ТСН «СНТ «Дружба-2» прекратились.

28.02.2024 в материалы дела от ответчика поступили дополнения к отзыву на исковое заявление, в котором означенное лицо сослалось на то, что не пользовалось земельным участком, ранее предоставленном по договору ввиду направления письма Департамента об окончании срока его действия.

Определением от 07.03.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил судебное заседание; истцу предложено представить пояснения на правовую позицию ответчика, изложенную в отзыве на исковое заявление и дополнениях к отзыву.

26.03.2024 от ответчика в материалы дела поступили копии обращений товарищества в Департамент о расторжении договора аренды земельного участка.

Истцом представлены в материалы дела копии ответов на обращения ответчика.

18.04.2024 Департаментом представлены возражения на отзыв товарищества, в котором истец сослался на то, что письмом от 05.08.2016 № Исх-ДИО/11353 истец не уведомлял о прекращении действия договора, а уведомлял о сроках его действия, поскольку в дальнейшем мероприятий по действительному расторжению договора не осуществлялось – акт приема-передачи не подписывался, начисления не прекращались, арендатор продолжал вносить арендную плату до 31.12.2021.

08.05.2024 от товарищества поступили дополнительные пояснения к возражениям на отзыв Департамента, в которых сторона ссылалась на неоднократные уведомления о намерении товарищества отказаться от договора аренды. Кроме того, ответчик полагал возможным признать договор расторгнутым с 30.04.2021.

Помимо изложенного товарищество также заявило о необходимости учета периода действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 и ходатайствовало о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

13.06.2024 в материалы дела от Департамента поступили возражения на дополнительные пояснения товарищества, в которых истец высказал позицию о том, что соглашение о расторжении договора было направлено истцу только 04.10.2022.

19.06.2024 ТСН «СНТ «Дружба-2» представлены возражения на дополнительные пояснения Департамента, в которых сторона повторно сослалась на расторжение договора на основании письма от 05.08.2016 № Исх-ДИО/11353.

В судебном заседании, состоявшемся 09.07.2024, приняли участие представители сторон, поддержавшие свои процессуальные позиции.

Представителем истца также представлен альтернативный расчет задолженности, подготовленный по предложению суда.

 

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, Арбитражный суд Омской области установил следующие обстоятельства.

 

30.01.2013 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ТСН «СНТ «Дружба-2» (Арендатор) заключен договор аренды № ДГУ/13-3070-Ц-35 (далее – Договор) земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:690.

В соответствии с Законом Омской области «О внесении изменений в закон Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области» от 06.12.2012     № 1496-ОЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления, Главное управление по земельным ресурсам Омской области утратило данные полномочия.

Указом Губернатора Омской области от 07.02.2013 № 17 принято решение о ликвидации Главного управления по земельным ресурсам Омской области.

В соответствии с Решением Омского городского совета от 26.10.2011 № 452 в редакции Решения Омского городского совета от 27.02.2013 № 110 Департамент выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в пределах своей компетенции.

Таким образом, после ликвидации Главного управления по земельным ресурсам Омской области арендные правоотношений продолжились с Департаментом (Арендодатель).

Пунктом 1.1. Договора установлено, что Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 3 года, земельный участок площадью 850 кв.м государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, и относящийся к категории земель населенных пунктов, именуемый в дальнейшем – Участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, в соответствии с приложением № 1 к настоящему договору.

Пунктом 1.2. Договора определен кадастровый номер Участка – 55:36:040112:690.

Местоположение Участка: г. Омск, Центральный административный округ, по улице 3-я Раздольная (пункт 1.3. Договора).

В соответствии с пунктом 1.4. Договора цель использования Участка: строительство объекта инженерной инфраструктуры (двух водонасосных станций).

Обосновывая исковые требования, Департамент ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

С целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом направлена претензия ответчику от 18.10.2023 № Исх.-ДИО/14582.

Оставление ответчиком претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Департамента в суд с соответствующим исковым заявлением.

 

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

 

Согласно статье 8 ГК РФ основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей являются основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Проанализировав Договор, суд пришел к выводу о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).

В силу части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что во исполнение условий Договора ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 55:36:040112:690.

Возражая против удовлетворения исковых требований Департамента, товарищество сослалось на прекращение действия Договора после направления истцом письма 05.08.2016 № Исх-ДИО/11353.

Означенный довод судом отклоняется, поскольку после направления в адрес товарищества письма 05.08.2016 № Исх-ДИО/11353 стороны длительное время находились в прежних правоотношениях без каких-либо взаимных претензий по поводу освобождения земельного участка, начисление арендной платы истцом не прекращалось.

Кроме того, из акта сверки Департамента, представленного в материалы дела, следует, что ответчиком вносилась арендная плата по Договору до 31 декабря 2021 года.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что прекращение договора аренды не состоялось, волеизъявление, зафиксированное в вышеуказанном письме, сторонами арендных отношений фактически не было реализовано.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что стороны по взаимному согласию продолжили регулировать свои отношения условиями договора аренды, что не противоречит гражданскому законодательству, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 622 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела также следует, что 20.01.2022 в Департамент от товарищества поступило заявление, в котором ТСН «СНТ «Дружба-2» отказалось от Договора, в том числе с приложением подписанного ответчиком акта приема-передачи Участка на возвращение Участка из аренды.

В ответ на означенное заявление истцом направлены письма от 10.02.2022 № Исх-ДИО/1601, от 24.03.2022 № Исх-ДИО/3851, в которых Департамент фактически отказал в расторжении договора, указав, что полагает нецелесообразным расторжение Договора по причине нахождения на арендованном земельном участке разрушенных строений.

В ходе рассмотрения дела представитель Департамента также поддержал правовую позицию истца, согласно которой Договор является действующим, поскольку истец правомерно отказался от подписания акта приема-передачи земельного участка.

Суд полагает изложенную позицию Департамента ошибочной на основании следующего.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По смыслу статьи 622 ГК РФ наличие недостатков у арендованного имущества, которые не устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества.

Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в связи с возвратом имущества в худшем состоянии, либо предъявления иска об устранении выявленных недостатков в натуре.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 308-ЭС15-11360 по делу № А63-746/2014, постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.10.2020 по делу № А56-97762/2019.

В связи с этим Департамент, как арендодатель не вправе требовать с товарищества, как арендатора, арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Аналогичный вывод содержится в пункте 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Поскольку стороны после окончания действия Договора продолжали арендные отношения, такой договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку заявление товарищества об отказе от Договора поступило 20.01.2022, суд приходит к выводу о том, что арендные отношения по договору аренды от 30.01.2013 № ДГУ/13-3070-Ц-35 прекратились 20.04.2022.

Департаментом по предложению суда представлен в материалы дела расчет исковых требований за период с 01.01.2022 по 20.04.2022, согласно которому сумма основного долга товарищества по Договору составила 6 103 руб. 77 коп.

Правильность указанного расчета судом проверена, ответчиком не оспорена.

При таких обстоятельствах, учитывая, что материалами дела подтверждается факт передачи ответчику в аренду земельного участка, в свою очередь, доказательств надлежащего исполнения обязанности по своевременному внесению арендной платы по Договору до прекращения действия последнего (с 01.01.2022 по 20.04.2022) ответчиком не представлено, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения искового требования о взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы по Договору за указанный период в размере 6 103 руб. 77 коп.

 

Департаментом также заявлено требование о взыскании пени за период с 11.02.2021 по 31.08.2023 в сумме 12 737 руб. 51 коп., с последующим начислением неустойки, начиная с 01.09.2023, исходя из расчета неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В соответствии с требованиями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 5.2. Договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Возражая против требований о взыскании неустойки, товарищество полагало необходимым учитывать период действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, а также ходатайствовало снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определённой договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

По смыслу статьи 330 ГК РФ неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату добросовестной стороне такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Закон предписывает участникам гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 683-О-О указано, что право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При этом суд обязан выяснить соответствие взыскиваемой неустойки наступившим у кредитора негативным последствиям нарушения должником обязательства и установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора.

По смыслу приведённой правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В силу пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно.

В рассматриваемой ситуации, по мнению суда, истцом не доказано наличие негативных последствий ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по Договору. При этом размер неустойки, установленный в договоре – 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки – суд находит чрезмерным применительно к рассматриваемому конкретному спору.

Таким образом, приняв во внимание обстоятельства рассматриваемого дела и изучив условия Договора, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для уменьшения начисленной ответчиком договорной неустойки по Договору с 0,1 % до 0,05 %.

По мнению суда, дальнейшее снижение размера взыскиваемой неустойки может повлечь за собой ущемление прав истца и нарушение баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером ущерба, причиненного в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств.

Принимая во внимание, изложенные обстоятельства, а также удовлетворение ходатайства товарищества о снижении неустойки, учитывая период действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, размер неустойки за период с 11.02.2021 по 31.08.2023 составит 1 997 руб. 28 коп.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 65 Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Исходя из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по Договору, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с товарищества пени за просрочку платежей за период с 11.02.2021 по 31.08.2023 в сумме 1 997 руб. 28 коп., с последующим начислением неустойки, начиная с 01.09.2023, исходя из расчета 0,05 % неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований государственная пошлина в размере 2 000 руб. согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от её уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с товарищества собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое товарищество «Дружба-2» в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска задолженность по договору аренды № ДГУ/13-3070-Ц-35 от 30.01.2013 в общем размере 8 101 руб. 05 коп., в том числе: основной долг за период с 01.01.2022 по 20.04.2022 в сумме 6 103 руб. 77 коп., а также пени за период с 11.02.2021 по 31.08.2023 в сумме 1 997 руб. 28 коп., с последующим начислением неустойки, начиная с 01.09.2023, исходя из расчета 0,05 % неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с товарищества собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое товарищество «Дружба-2» в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                      Е.П. Кливер