Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                                

«19» апреля 2024 года                                                                          Дело № А12-32322/2023

Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Лазурит» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя ФИО4, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания»

о взыскании задолженности, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Лазурит» (далее – ответчик, общество) о взыскании 373 660 руб. задолженности за период с 01.10.2022 по 30.11.2022, 750 122 руб. 45 коп. неустойки за период с 06.10.2022 по 26.11.2023, с последующим начислением неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору субаренды от 06.12.2021.

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения иска по следующим основаниям:

- истец не является правопреемником бывшего субарендодателя ФИО4, так как между ними не заключался договор перенайма (уступки права аренды);

- между сторонами отсутствовали и отсутствуют договорные отношения, а договор субаренды от 06.12.2021, заключенный между ООО «ТД «Лазурит» и ФИО4, прекратил свое действие в порядке статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- ответчиком как добросовестным участником гражданских правоотношений произведена полная оплата арендной платы бывшему субарендодателю за период с 01.09.2022 по 31.10.2022;

- фактически спорное помещение возвращено 31.10.2022 уполномоченному представителю собственника помещения – ООО «Управляющая компания»;

- сведения о расторжении договора аренды № 16, заключенного между ООО «Управляющая компания» и ФИО4, доведены истцом до ответчика через два с половиной месяца после его расторжения;

- арендная плата за фактическое (внедоговорное) пользование помещением начисляется до даты фактического возврата помещения и не может быть начислена после возврата помещения правообладателю, с учетом позиции Верхового Суда Российской Федерации, следовательно, требование оплаты арендной платы за период с 01.11.2022 по 30.11.2022 необоснованно;

- истцом не учтено, что на основании платежного поручения № 1708 от 07.02.2022 ответчиком был осуществлен обеспечительных платеж на сумму 185 685 руб., который в силу пункта 4.2 договора подлежал зачету с счет оплаты арендной платы за последний месяц аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания».

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв, после которого рассмотрение дела было продолжено.

Представитель истца уточнила исковые требования, просила взыскать с ответчика 186 830 руб. задолженности за период с 01.11.2022 по 30.11.2022, 186 830 руб. -  неустойки за период с 06.11.2022 по 16.04.2024.

Суд принял к рассмотрению уточненные требования, как соответствующие положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третьи лица присутствия представителей в судебном заседании не обеспечили, отзывов на иск не представили.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, 01.08.2018 между ООО «Управляющая компания» (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) был заключен договор № 16 аренды нежилого помещения, расположенного в здании торгового центра «Стройград» по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 2.1 договора дата начала срок аренды 01.08.2018. Договор заключается сроком до 30.06.2019 включительно.

На основании дополнительных соглашений срок аренды был продлен до 28.02.2023.

06.12.2021 между ИП ФИО4 (арендатор) и ООО «Торговый дом «Лазурит» (субарендатор) заключен договор субаренды спорного нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 2.1 договора субаренды (в редакции протокола разногласий) он заключен сроком до 31.10.2022. 

В силу пункта 3.1 договора субаренды (в редакции протокола разногласий) субарендатор обязан ежемесячно вносить арендные платежи в размере:

- 177 670 руб. за торговую площадь;

- 9 160 руб. за складскую площадь.

Пунктом 3.3.2 договора субаренды было предусмотрено внесение арендной платы без выставления счета арендодателем не позднее 5-го числа текущего месяца.

31.08.2022 между контрагентами подписано дополнительное соглашение № 6 о расторжении договора аренды № 16 от 01.08.2018.

01.09.2022 между ООО «Управляющая компания» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № 210 в отношении спорного помещения.

ИП ФИО3 указывает на то, что в силу положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации к нему перешли права и обязанности арендатора в рамках договора субаренды, заключенного с ООО «Торговый дом «Лазурит», последнее, в свою очередь, не вносило плату за пользование помещением за период с 01.10.2022 по 30.11.2022, что привело к образованию задолженности в сумме 373 660 руб.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для инициирования ФИО3 настоящего судебного разбирательства.

В ходе рассмотрения дела истец, приняв во внимание доводы ответчика о внесении им обеспечительного платежа, уточнил заявленные требования, просил взыскать задолженность за ноябрь 2022 года в сумме 186 830 руб.

Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

В постановлениях от 16.11.2010 № 8467/10, от 06.09.2011 № 4275/11, от 19.06.2012 № 2665/12, от 07.02.2012 № 12573/11, от 24.07.2012 № 5761/12, от 09.10.2012 № 5377/12 и от 10.12.2013 № 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц

Правоотношения сторон по данному спору подлежат урегулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (его часть). 

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» выражена правовая позиция по применению пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Также указанным пунктом разъяснено, что к договорам субаренды применяются положения статьи 617 Кодекса о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон. 

При таких обстоятельствах, суд находит обоснованной позицию истца о том, что с момента перехода к нему права аренды на нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже ТЦ «Стройград» по адресу: 

<

...>, общей площадью 513,15 кв.м., в том числе 487 кв.м. – торговая площадь, 3,25 кв.м. – дополнительная площадь, 22.9 кв.м. – складская площадь, произошла замена стороны субарендодателя с ИП ФИО4 на ИП ФИО3 при сохранении договора субаренды от 06.12.2021 в силе.

Как видно из материалов дела 11.10.2022 истец предпринял попытку передать  уведомление о смене арендодателя представителям ответчика – продавцам магазина, занимающего спорные помещения. Между тем, они от приемки данного документа отказались.

По указанной причине 11.10.2022 в адрес ответчика (как юридический, так и фактический) были направлены телеграммы с предложением провести 14.10.2022 совместный осмотр помещений для подтверждения фактического занятия ответчиком площадей ИП ФИО3

Как видно из предоставленных истцом уведомлений, телеграмма, направленная по адресу: 

<

...> (который значится как фактический адрес ответчика по договору субаренды от 06.12.2021) была получена представителем ответчика 13.10.2022.

В назначенный день - 14.10.2022 состоялся осмотр площадей, находящихся в субаренде по договору от 06.12.2021, в котором представители ответчика участия не приняли, в связи с чем ИП ФИО3 был составлен односторонний акт, которым подтверждается, что на дату осмотра ответчик занимал вышеуказанные помещения.

29.10.2022 истцом также было направлено ответчику уведомление о смене арендодателя, которое было получено ООО «ТД «Лазурит» 12.11.2022, но и оно оставлено без внимания.

Как следует из договора субаренды от 06.12.2021, он был заключен сроком до 31.10.2022.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Согласно пункту 5.2.7 договора субаренды, по истечении срока действия договора не позднее 3 дней с момента окончания срока аренды субарендатор обязан передать помещение арендатору по акту приема-передачи свободным от любого имущества субарендатора в том состоянии, в котором оно находилось на дату подписания сторонами договора, за исключением обычного износа.

Как утверждает ответчик, им 19.10.2022 было направлено в адрес ИП ФИО4 соглашение о расторжении договора аренды от 06.12.2021 с 31.10.2022 и из-за неявки третьего лица 31.10.2022 на составление акта возврата помещения ответчик обратился за составлением такого акта к ООО «Управляющая компания». В связи с его подписанием ООО «Управляющая компания» 31.10.2022, ответчик полагает, что исполнил свою обязанность по возврату помещения надлежащим образом.

Между тем, в силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

ООО «Управляющая компания» никогда не являлось стороной договора субаренды от 06.12.2021, более того, данное лицо не могло не знать, что с 01.09.2022 им именно с истцом, а не ИП ФИО4 был заключен договор аренды вышеуказанных площадей, занимаемых ответчиком.

При таких обстоятельствах, акт приема-передачи (возврата) помещения от 31.10.2022, составленный между ООО «Управляющая компания» и ООО «Торговый дом «Лазурит» не подтверждает исполнения ответчиком обязанности по возврату помещения субарендодателю в рамках договора субаренды от 06.12.2021.

Кроме того, суд отмечает, что в силу пункта5.2.7 договора субаренды возврат нежилого помещения ответчиком должен был производится по истечение срока действия договора свободным от любого имущества субарендатора в том состоянии, в котором оно находилось на дату подписания сторонами договора, за исключением обычного износа.

Между тем, как усматривается из акта от 02.11.2022, ответчиком не были демонтированы конструкции, установленные последним при заключении договора субаренды, что свидетельствует о том, что помещение не было приведено ответчиком на момент окончания срока действия в состояние, предусмотренное договором субаренды от 06.12.2021. 

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации  произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, суд соглашается с доводами истца о том, что спорное помещение фактически продолжало использоваться ответчиком после прекращения договора субаренды от 06.12.2021 по причине нахождения в нем принадлежащего арендатору имущества.

В связи с тем, что помещение после истечения срока субаренды продолжало заниматься имуществом ООО «ТД «Лазурит», ИП ФИО3 из-за невозможности использования частью своего помещения был вынужден подписать с арендодателем – ООО «Управляющая компания» дополнительное соглашение № 3 к договору аренды № 210 от 01.09.2022 об уменьшении размера арендуемой площади с 01.12.2022.

Из материалов дела усматривается, что 30.10.2023 года истец направил в адрес ответчика претензию об оплате задолженности, которая была оставлена последним без исполнения.

По указанной причине суд полагает, что требования истца об оплате арендных платежей за ноябрь 2022 года в сумме 186 830 руб. подлежат удовлетворению.

Также истец просил взыскать с ответчика 186 830 руб. неустойки за период с 06.11.2022 по 16.04.2024.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Как указано в пункте 8.1 договора субаренды обязательства субарендатора по оплате арендных платежей были обеспечены неустойкой в размере 0,5% от подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки, которая применительно к возникшим правоотношениям исчислена истцом за период с 06.11.2022 по 16.04.2024 в 489 494,60 руб.

Указанный расчет судом проверен и признан верным.

При этом, оценивая довод ответчика о несоразмерности суммы неустойки последствиям неисполнения обязательства, суд отмечает, что в силу статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

 Как видно из заявления истца об уточнении исковых требований, размер неустойки был самостоятельно снижен до суммы основного долга - до 186 830 руб., то есть уменьшен более чем в 2,5 раза.

При таких обстоятельствах, оснований для снижения заявленной к взысканию суммы неустойки суд не усматривает.

Судебные расходы по делу подлежат отнесению на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Лазурит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 186 830 руб.  задолженности за период с 01.11.2022 по 30.11.2022, 186 830 руб.  неустойки за период с 06.11.2022 по 16.04.2024, 10 473 руб. 20 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.  

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) из бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 13 736 руб. 60 коп.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев