﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-469/2020

06 февраля 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     21 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 февраля 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Хариной И.С.

при участии:  

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-34244/2020, 13АП-34246/2020) Петрозаводского муниципального унитарного предприятия «Городской транспорт» и общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.10.2020 по делу № А26-469/2020, принятое по иску

общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» (185001, Республика Карелия, город Петрозаводск, улица Путейская (Железнодорожный р-н), дом 5, офис 6, ОГРН: 1071001018725, ИНН: 1001201047);

к Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию «Городской транспорт» (185031, Республика Карелия, город Петрозаводск, улица Московская (Октябрьский р-н), 14, ОГРН: 1101001002695, ИНН: 1001232020)

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Системы консалтинга и аутсорсинга»; 

2) общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний Астрея» 

об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» (далее – Истец, Общество, ООО «ДЭУ-Р») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию «Городской транспорт» (далее – Ответчик, Предприятие, ПМУП «Городской транспорт») об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 549 428 руб. 60 коп. в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 26.01.2009 (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Системы Консалтинга и Аутсорсинга»,  общество с ограниченной ответственностью «Группа Компаний Астрея».

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 13.10.2020 суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично: обязал Петрозаводское муниципальное унитарное предприятие «Городской транспорт» произвести обществу с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 135 094 руб. в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 26.01.2009; взыскал с Петрозаводского муниципального унитарного предприятия «Городской транспорт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» расходы по уплате государственной пошлины в сумме  3440 руб.; взыскал с общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме  5 741 руб..; взыскал с общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» в пользу Петрозаводского муниципального унитарного предприятия «Городской транспорт» расходы на проведение экспертизы в сумме  37 705 руб. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Предприятие обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части обязания Предприятия произвести Обществу зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 135 094 руб. в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 26.01.2009 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества в полном объеме. По мнению подателя жалобы, у него отсутствует обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений в период действия Договора аренды.

Общество также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, удовлетворив иск в полном объеме. Общество считает, что обжалуемое решение в части отказа в иске принято с нарушением норм материального права и подлежит отмене, поскольку все произведенные им работы относятся к капитальному ремонту.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. 

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства участвующие в деле лица своих представителей в судебное заседание не направили,  жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва Предприятия на апелляционную жалобу Общества, апелляционный суд установил следующее.

26.01.2009 между ПМУП «ДЭУ» (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества (далее – Договор): здания гаража площадью 11.031,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Путейская, д. 5 (далее – Здание),  сроком на  15 лет.  

Актом приема-передачи от 26.01.2009 здание передано ООО «ДЭУ-Р».

Дополнительным соглашением № 2 от 01.04.2010 арендатор и арендодатель согласовали порядок компенсации неотделимых улучшений, согласно которому:

- любые неотделимые улучшения, осуществленные арендатором или привлекаемым им подрядчиком, в результате проведенных ремонтов, замен, улучшений, проведенных на арендуемом имуществе, будут считаться собственностью арендодателя; 

- при условии, что указанные неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя, арендодатель компенсирует их стоимость арендатору с учетом амортизации; сумма расходов на неотделимые улучшения подтверждается договором подряда, локальной сметой на производство работ, платежными поручениями, подтверждающими факт оплаты, актом экспертизы, подтверждающим обоснованность  представленных смет и стоимость произведенных работ, а также другими документами. Все перечисленные документы арендатор подготавливает и представляет арендодателю  за свой счет;

- неотделимые улучшения передаются арендодателю сразу же по завершении работ по улучшению. Арендодатель может компенсировать их стоимость арендатору по истечении срока аренды или в период действия договора. Стоимость неотделимых улучшений, выполненных арендатором, может быть полностью или частично зачтена в счет арендной платы.     

По дополнительному соглашению  № 1  от  01.03.2016 права и обязанности арендодателя по договору аренды были переданы Предприятию.

Письмом № 24 от  21.06.2018 Общество обратилось к Предприятию с просьбой о согласовании производства неотделимых улучшений.

Письмом от  22.08.2018 № 1135 Предприятие дало согласие на производство неотделимых улучшений, указав на необходимость представить в адрес Предприятия  документы, предусмотренные пунктом 1.5 Договора, подтверждающие обоснованность представленных смет  и стоимость произведенных работ.

Письмом от  01.10.2018 № 34 Общество представило Предприятию смету на производство неотделимых улучшений. Указанная смета содержит отметку Предприятия о согласовании с указанием на то, что работы, предусмотренные   позициями сметы №№89-101, 102-120, 135-157, на общую сумму  549 327 руб. согласованы с последующей компенсацией.     

Между ООО «ДЭУ-Р» и ООО «Системы Консалтинга и Аутсорсинга» (далее - ООО «СКА»), заключен договор №ДР1503/18-01 от 15.03.2018 Здания (далее – Договор субаренды).

Для производства работ по ремонту помещений арендованного объекта, между ООО «Системы Консалтинга и Аутсорсинга» (заказчик) и ООО «Группа Компаний Астрея» (подрядчик) был заключен договор №Р2018/СЗРП-65/АУ от 26.07.2018. 

В марте 2019 года предусмотренные договором №Р2018/СЗРП-65/АУ от 26.07.2018 ремонтные работы были выполнены и приняты заказчиком по актам  формы КС-2 №1, №2, №3 от 07.03.2019. Работы были оплачены подрядчику платежными поручениями №2082, 2893, 1351 на общую сумму 1 113 357 руб.

01.04.2019 между ООО «ДЭУ-Р» и ООО «СКА» было заключено дополнительное соглашение №3 о компенсации стоимости неотделимых улучшений по Договору субаренды, согласно которому ООО «ДЭУ-Р» компенсирует затраты ООО «СКА» на неотделимые улучшения в счет арендной платы в размере 549 328 руб. 60 коп., по графику зачета указанной суммы в счет арендной платы.

По актам о взаимозачете арендная плата по Договору субаренды была зачтена субарендатору на общую сумму  549 328  руб. 60 коп. 

Письмом от  30.08.2019 № 30 Общество потребовало от Предприятия принять по акту приема-передачи произведенные неотделимые улучшения и в порядке пункта  1.5 Договора зачесть их стоимость  в счет арендной платы.  К заявлению приложены акты приемки выполненных работ по форме КС-2 , справки формы КС-3  №№ 1,2, 3 от 07.03.2019, договор подряда  №Р2018/СЗРП-65/АУ от 26.07.2018, доказательства фактической оплаты выполненных работ, проверочная смета общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр по ценообразованию в строительстве».

Поскольку на указанное обращение Предприятие ответило отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.   

Для решения вопроса, какие из произведенных Обществом работ, относятся к неотделимым улучшениям, определением суда первой инстанции от 05.06.2020 по делу назначена строительно-техническая экспертиза.

Суд первой инстанции, с учетом выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы, удовлетворил исковые требования частично. 

Проверив  законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Договором срок проведения арендодателем капитального ремонта не установлен.

Согласно выводам заключения судебной строительно-технической экспертизы к капитальному ремонту в целях обеспечения сохранности производственного помещения путем своевременного проведения ремонтных работ относятся  работы, отраженные в Акте КС-2 № 3 от 07.03.2019.

Доказательства того, что проведение Обществом остальных работ было вызвано неотложной необходимостью, в материалы дела не представлены.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1); в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Учитывая диспозитивный характер указанной нормы стороны дополнительным соглашением № 2  от  01.04.2010 к Договору  согласовали возможность компенсации стоимости произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений и в период действия Договора путем, в том числе, зачета в счет арендной платы.

Как правильно указал суд первой инстанции, утверждение Предприятия о том, что согласованная редакция пункта 1.5 Договора позволяет арендодателю решать вопрос о возможности и сроках компенсации стоимости произведенных неотделимых улучшений по своему усмотрению  не соотносится с толкованием договора в контексте переписки и последующего поведения сторон (статья 431 ГК РФ). 

Таким образом, довод Предприятия о том, что стоимость неотделимых улучшений подлежит компенсации только после прекращения договора аренды, обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Для решения вопроса, какие из произведенных Обществом работ, относятся к неотделимым улучшениям, судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой суд первой инстанции пришел к выводу о стоимости произведенных Обществом неотделимых улучшений  в размере 135 094 руб. согласно Акту формы КС-2 № 3 от 07.03.2019. 

Доводы Предприятия о несогласовании им проведения указанных работ опровергаются представленными в дело доказательствами.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия  от 13.10.2020 по делу №  А26-469/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Н.С. Полубехина

 И.А. Тимухина