ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А36-13547/2017

г. Воронеж

19 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2018 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                Кораблевой Г.Н.,

судей

                             Щербатых Е.Ю.,

 

                 ФИО1,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

 

при участии:

от  общества с ограниченной ответственностью «Варан»: ФИО3, представитель по доверенности № 3 от 01.08.2017;

от администрации городского поселения города Лебедянь Лебедянского муниципального района Липецкой области: ФИО4, представитель по доверенности от 01.03.2018; ФИО5, представитель по доверенности от 15.05.2018;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Варан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Липецкой области  от 05.07.2018 по делу №А36-13547/2017 (судья Мещерякова Я.Р.) по исковому заявлению администрации городского поселения города Лебедянь Лебедянского муниципального района Липецкой области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Варан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о понуждении к заключению договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения города Лебедянь Лебедянского муниципального района Липецкой области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Варан» (далее – ООО «Варан», ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...> кадастровым номером 48:11:0471114:159 площадью 103,7 кв.м и получении выкупной цены в размере 2 024 347 руб. 46 коп. (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 05.07.2018 исковые требования администрации удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Варан» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Липецкой области от 05.07.2018, в связи с чем просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации согласился с выводами суда первой инстанции, указал на несостоятельности доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представитель ООО «Варан» поддержал доводы жалобы, просил обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Липецкой области  от 05.07.2018 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Варан» – без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что ООО «Варан» является собственником встроенного нежилого помещения (пом. I) площадью              103,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 48/001/002/2017-92161 от 24.08.2017 (л.д. 8-9, т.1).   

Право собственности ответчика зарегистрировано 10.07.2010 на основании договора купли-продажи встроенного помещения № 1 от 14.04.2010, заключенного на основании Распоряжения администрации города Лебедянь № 128-р от 09.04.2010, изданному на основании Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Цена договора составила 645 000 руб.

16.11.2006 межведомственной комиссией Лебедянского муниципального района был составлен акт №41 обследования многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, из которого следует, что названный дом имеющий площадь 904,2 кв.м и физический износ 73% был признан аварийным и подлежащим сносу. При этом комиссией предложено включить указанный дом в реестр переселяемых жилых домов по программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории г. Лебедянь» (л.д.5-6, т.1).

По результатам проведенного обследования 16.11.2006 межведомственной комиссией вынесено заключение № 41 о признании многоквартирного дома № 13 по ул. Школьная, общей площадью             904,2 кв.м и физическим износом 73% аварийным и подлежащим сносу (л.д. 7, т.1).

08.08.2016 администрацией города Лебедянь Лебедянского муниципального района Липецкой области издано Постановление №384 «Об изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд городского поселения город Лебедянь Лебедянского муниципального района Липецкой области, в связи с признанием расположенного на земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». 

Из содержания Постановления №384 от 08.08.2016 усматривается, что в состав имущества, подлежащего изъятию для муниципальных нужд, включено нежилое помещение общей площадью 103,7 кв.м, с кадастровым номером 48:11:0471114:159, принадлежащее ООО «Варан».

На основании Распоряжения главы администрации города Лебедянь № 447-р от 24.11.2017 «О введении режима чрезвычайной ситуации с установлением местного уровня реагирования на территории городского поселения город Лебедянь» с 24.11.2017 на территории городского поселения город Лебедянь введен режим чрезвычайной ситуации в целях предупреждения чрезвычайной ситуации, влияющей на безопасность жизнедеятельности населения, в связи с многочисленными обращениями юридических и физических лиц по вопросу сноса аварийных домов. При этом перечень аварийных домов, подлежащих сносу, закреплен в приложении №2 к названному распоряжению, в том числе дома №2, №4, №15, №13, расположенные по адресу: 

<

...> (л.д. 89-91, т.2).

08.12.2017 комиссией администрации городского поселения город Лебедянь был составлен акт обследования нежилого помещения площадью 103,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, на предмет возможности производства работ по сносу аварийного многоквартирного жилого дома. Из содержания данного акта следует, что комиссии не удалось провести обследование в связи с отсутствием в назначенное время собственника помещения и (или) уполномоченного лица, входные двери помещения были закрыты (л.д. 50-53, т. 4).

11.12.2017 комиссия администрации с участием директора ООО «Варан» ФИО6 произвела обследование названного нежилого помещения и в результате осмотра установила, что в помещении № 1 ценного имущества нет, везде бытовой мусор; в помещении № 2 находится спецодежда сотрудников в количестве 2 шт, радиотелефон, ценного имущества нет, везде бытовой мусор; в помещении № 3 находятся сломанный стол и бытовой мусор, ценного имущества нет; в помещениях система сигнализации и приборы учета электрической энергии (2 шт.) находятся в исправном рабочем состоянии (л.д. 48-49, т.4).

22.09.2017 ответчиком получено предложение истца №2256 от 18.09.2017 об отчуждении принадлежащего ему помещения по рыночной стоимости. Данное письмо содержало указание на установленный срок сноса дома - до 31.12.2017 и отчет об определении его рыночной стоимости №55/17 (л.д. 85-87, т.1).

29.09.2017 в адрес ответчика истцом направлено уведомление №2354 от 29.09.2017 о том, что переселение граждан из дома №13 по                            ул. Школьная в г. Лебедянь завершено и ответчику предложено явиться 09.10.2017 в администрацию города Лебедянь для подписания договора купли-продажи встроенного помещения по цене 1 989 933 руб., установленной на основании отчета независимого оценщика №55/17 от 25.08.2017 (л.д. 90-91, т.1). Приложением к названному уведомлению являлся проект договора купли-продажи (л.д. 92-96, т.1).

Согласно сведениям сайта ФГУП «Почта России» указанное уведомление было получено ответчиком 06.10.2017 (л.д. 95-96, т.1).

09.10.2017 ответчиком истцу вручено заявление о выдаче отчета об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (л.д. 97, т.1).

10.10.2017 названный отчет был получен директором ООО «Варан» ФИО6 (л.д. 98, т.1).

07.10.2017 ответчиком получено письмо истца №2014 от 31.08.2017 с предложением произвести отчуждение принадлежащего ООО «Варан» помещения площадью 103,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке №55/17 в размере                               1 989 933 руб. (л.д. 81-84, т.1).

03.11.2017 ответчиком в адрес истца направлено письмо с предложением заключения договора выкупа принадлежащего ООО «Варан» имущества по цене 4 572 000 руб., определенной ООО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз» в экспертном исследовании № 198-48/17 от 30.10.2017, а также произвести выплату          33 000 руб. расходов ответчика по составлению данного отчета (л.д. 3-4, 7-49, т.2).

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассматривая спор по существу, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования администрации.

Поскольку законодательные нормы, регулирующие отношения по изъятию нежилых помещений, расположенных в жилом доме, в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, занятого таким домом, отсутствуют, при рассмотрении настоящего спора по аналогии закона к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), регулирующие отношения по изъятию жилых помещений.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Как следует из материалов дела, актом межведомственной комиссии от 16.11.2006 жилой дом, в котором находится спорное нежилое помещение, был признан аварийным и подлежащим сносу.

Из материалов дела также усматривается, что между сторонами в данном случае имеются разногласия относительно размера компенсации собственнику за изъятие имущества и возмещения причиненных убытков.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

В части 7 статьи 32 ЖК РФ определено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Обосновывая выкупную цену в размере 4 572 000 руб., ООО «Варан» ссылается на экспертное исследование №198-48/17 от 30.10.2017, выполненное ООО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз» (л.д. 10-49, т. 2), которое арбитражный суд правомерно признал не соответствующим принципам объективности и достоверности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, и «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденные Приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015 по следующим основаниям.  

Определение рыночной стоимости объекта оценки произведено на момент производства экспертного исследования, то есть на 30.10.2017 (л.д. 31, т. 2). Вместе с тем из содержания названного заключения не усматривается, что при проведении соответствующих расчетов указанными экспертами принималось во внимание признание дома аварийным и подлежащим сносу. При этом названная информация с указанием даты расселения опубликована в открытом доступе на информационном портале «Реформа ЖКХ» в разделе «Переселение граждан» (https://www.reformagkh.ru/), а следовательно, при проведении соответствующей оценки эксперты ООО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз» имели возможность установить технические характеристики дома, в котором находится предмет оценки.

Также указанное заключение не содержит фактического описания объекта оценки с указанием его технического состояния.

Учитывая изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно не применил данное заключение для определения выкупной стоимости спорного имущества.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с наличием спора сторон по данному вопросу определением Арбитражного суда Липецкой области от 06.03.2018 была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено федеральному бюджетному учреждению - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в лице Липецкого филиала.

Определяя рыночную стоимость нежилого помещения, суд первой инстанции обоснованно руководствовался заключением эксперта       №2862/9-3 от 05.04.2018, выполненным в рамках проведения судебной экспертизы экспертом ФБУ  - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно экспертному заключению от 05.04.2018 №2862/9-3 рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 2 388 730 руб. с учетом НДС. 

При указанных обстоятельствах суд области обоснованно признал заявленное требование о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения с установлением подлежащей получению денежной компенсации в размере 2 024 347 руб. 46 коп. без учета НДС, поскольку налог на добавленную стоимость не является элементом цены товара с точки зрения норм Налогового кодекса Российской Федерации.

ООО «Варан» в обоснование апелляционной жалобы указывает на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Как следует из материалов дела, судом первой инстанции рассмотрено заявленное ответчиком ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Поскольку суд противоречий и неясностей в выводах эксперта не установил, а ответчик не опроверг достоверность результатов судебной экспертизы, арбитражный суд отказал в удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции также не усматривает недостатков в экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы, судом апелляционной инстанции не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы, изложенные в экспертном заключении, в материалы дела не представлено.

Кроме того, настаивая на необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства о проведении повторной экспертизы и необходимости ее проведения, ответчик правом на заявление такого ходатайства на стадии апелляционного обжалования в установленном законом порядке не воспользовался.

По указанным основаниям подлежат отклонению доводы заявителя апелляционной жалобы, фактически сводящиеся к оспариванию выводов эксперта, однако неподтвержденные документально.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску распределены судом первой инстанции в соответствии со статьей 110 АПК РФ с учетом обстоятельств настоящего спора и результатов рассмотрения дела в равных долях.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательной базе, которые бы влияли на законность и обоснованность обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в апелляционной жалобе ООО «Варан» не содержится. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Липецкой области от 05.07.2018 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Липецкой области  от 05.07.2018 по делу №А36-13547/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Варан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

                                                                                        

Председательствующий судья 

Г.Н. Кораблева

 

Судьи       

Е.Ю. Щербатых 

 

 ФИО1