АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-56074/2023

г. Краснодар

08 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2024 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии от осуществляющего публичные полномочия органа – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 13.09.2024), в отсутствие заявителя – индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2024 по делу № А32-56074/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – предприниматель, глава хозяйства, заявитель) обратился в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент, уполномоченный орган) со следующими требованиями:

– признать незаконным отказ департамента от 21.07.2023 № 52-32-15-28814/23 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:4507;

– обязать уполномоченный орган в течение 10 календарных дней со дня вступления в законную силу решения подготовить и направить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:4507 на срок до принятия решения о строительстве на нем в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования г. Горячий Ключ объекта местного значения – предприятия растениеводства, но не более срока действия ранее заключенного договора аренды от 01.03.2018 № 0000005773.

Требования основаны на положениях статей 1, 11.8, 27, 39.6, 39.16, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), нормах статей 9, 26 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и мотивированы следующим. Департамент незаконно отказал заявителю в предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:41:0209001:4507, образованного из исходного участка, находившегося в аренде у предпринимателя, со ссылкой на планируемое размещение объекта местного значения – предприятия растениеводства. Оспариваемый отказ уполномоченного органа нарушает права (интересы) главы хозяйства как лица, обладающего правом на заключение договора аренды на новый срок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2024 заявление удовлетворено. Признан незаконным отказ департамента от 31.07.2023 № 52-32-15-28814/23 в предоставлении в аренду предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:4507 как не соответствующий Земельному кодексу. Суд обязал уполномоченный орган в течение 10 дней от даты вступления в законную силу решения подготовить и направить главе хозяйства проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:4507 на срок до принятия решения о строительства на нем в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город Горячий Ключ объекта местного значения – предприятия растениеводства, но не более 10 лет.

Суд установил, что глава хозяйства на основании договора от 01.03.2018 № 0000005773 является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:41:0209001:1660 общей площадью 77 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, в границах бывшего т/с «Саратовский», участок № 269. Договор аренды от 01.03.2018 № 0000005773 заключен сторонами на основании положений статьи 39.18 Земельного кодекса. С целью приобретения арендуемого земельного участка в собственность предприниматель обратился 22.03.2021 с заявлением в департамент, который отказал в предоставлении земельного участка в собственность по следующим основаниям. По информации, предоставленной департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края (письмо от 06.04.2021 № 71-03-01-3041/21) и администрации муниципального образования город Горячий Ключ (письмо от 16.04.2021 № 101-1672/21), в границах испрашиваемого участка согласно Генеральному плану муниципального образования город Горячий Ключ, утвержденному решением Совета муниципального образования город Горячий Ключ от 06.09.2013 № 243 (в редакции от 18.06.2015 № 410), расположен проектируемый автомобильный обход. В целях устранения препятствия в оформлении прав на земельный участок предприниматель обратился в департамент с заявлением от 22.04.2022 об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории при образовании земельных участков. По результатам рассмотрения данного заявления департаментом издан приказ от 23.08.2022 № 2151 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1660». Из арендуемого главой хозяйства земельного участка образован участок с кадастровым номером 23:41:0209001:4507 общей площадью 68 214 кв. м, а участок с кадастровым номером 23:41:0209001:1660 сохранился в измененных границах с площадью 8 786 кв. м. Предприниматель 27.04.2023 на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса обратился в департамент с заявлением о заключении нового договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:4507, образованного из арендуемого (исходного) участка, на срок, соответствующий сроку действия договора аренды от 01.03.2018 № 0000005773. Глава хозяйства просил также внести изменения в действующий договор в части уменьшения площади земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1660 в связи с его разделом. Уполномоченный орган отказал заявителю (письмо от 21.07.2023 № 52-32-15-28814/23), поскольку при его рассмотрении установлено, что в границах участка с кадастровым номером 23:41:0209001:4507 планируется размещение объекта местного значения – предприятия растениеводства. Соответствующая информация получена от управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (письмо от 09.06.2023 № 04-1-555/23). Глава хозяйства, ссылаясь на незаконность решения департамента, оформленного письмом от 21.07.2023 № 52-32-15-28814/23, нарушающего его права (интересы) как арендатора испрашиваемого земельного участка, оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). При разрешении спора суд руководствовался положениями статей 11.8, 22, 27, 39.6, 39.8, 39.16, 39.17 Земельного кодекса, статей 10, 14, 19, 23, 26, Градостроительного кодекса, статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Также суд учел правовые позиции, изложенные в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 и от 21.04.2021 № 308-ЭС2022095. Суд признал оспариваемое решение уполномоченного органа незаконным в связи с тем, что приведенное в нем основание не лишает заявителя права на заключение договора аренды участка из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенного в соответствии с документами территориального планирования для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, до начала строительства названных объектов. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель по назначению до начала осуществления строительства объектов, предусмотренных документами территориального планирования, не может воспрепятствовать такому строительству. В качестве гарантии обеспечения реализации документов территориального планирования договором аренды земельного участка на арендатора должны быть возложены обязанности по передаче земельного участка арендодателю по требованию последнего с одновременным прекращением арендных отношений. Испрашиваемый главой хозяйства земельный участок не является изъятым из оборота или ограниченным в обороте, в отношении этого участка не принималось решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд. По информации администрации муниципального образования город Горячий Ключ, строительство на испрашиваемом участке предприятия растениеводства, указанного в документах территориального планирования и препятствующего его использованию в целях сельскохозяйственного производства, в ближайшие несколько лет не предвидится. Действующими муниципальными программами муниципального образования город Горячий Ключ мероприятий по строительству объекта не предусмотрено, бюджетные ассигнования на выполнение данных работ на период  2023 по 2025 годы не утверждены. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края, а также Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Горячий Ключ земельный участок расположен в производственной зоне сельскохозяйственных предприятий (СХ3). На земельном участке предусмотрено размещение объекта местного и иного значения в соответствии с расчетными перспективами развития муниципального образования город Горячий Ключ до 2043 года, но информацией о конкретной дате строительства администрация муниципального образования город Горячий Ключ не располагает. В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции суд посчитал необходимым обязать департамент подготовить и направить главе хозяйства проект договора аренды испрашиваемого земельного участка на срок до принятия решения о строительстве на нем объекта местного значения – предприятия растениеводства, но не более 10 лет. Суд учел, что в данном случае право выбора срока действия договора аренды предоставлено законом арендатору, поэтому отсутствуют правовые основания в оставлении указанного требования (в части срока действия договора) без удовлетворения. Заявитель просит предоставить земельный участок в аренду на срок до принятия решения о строительстве на нем объекта местного значения – предприятия растениеводства (но не более, чем на 10 лет), что не противоречит закону и восстановить нарушенное право (законный интерес) заявителя.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2024 решение от 24.04.2024 изменено, слова «но не более 10 лет» во втором абзаце резолютивной части судебного акта словами: «но не более чем до 01.03.2028». В остальной части решение оставлено без изменения.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о незаконности решения департамента, оформленного письмом от 31.07.2023 № 52-32-15-28814/23, нарушающего права (интересы) заявителя как арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:4507, образованного из исходного участка, арендуемого главой хозяйства по договору от 01.03.2018 № 0000005773. Вместе с тем, положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса предоставляют арендатору право требовать заключения договора аренды на прежних условиях без проведения торгов. Указанная норма закона является специальной по отношению к норме статьи 39.16 Земельного кодекса. Положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.1.2015 № 306-КГ15-8301). Таким образом, субъективное гражданское право арендатора требовать заключения нового договора аренды на вновь образованный земельный участок основано не на статье 39.16 Земельного кодекса, а на пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, обеспечивающем арендатору сохранение на вновь образованный участок аренды на прежних условиях. При этом суд первой инстанции не учел, что прежние условия договора аренды включают в себя и срок аренды как существенное условие договора, в этой связи новый договор аренды не может быть заключен на срок, превышающий срок ранее заключенного договора. Поскольку в части установления срока аренды материальный закон судом первой инстанции применен неправильно, решение в соответствующей части подлежит изменению.

Департамент обжаловал решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована следующим. Главой хозяйства допущены нарушения при использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения. По информации, предоставленной ГКУ Краснодарского края «Кубаньземконтроль» земельный участок покрыт травянистой растительностью, имеются навалы древесной растительности (акт обследования от 10.05.2023). В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:4507 выявлены признаки нарушения требований законодательства Российской Федерации, что подтверждается письмом Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору от 11.05.2023 № 16/13/13738 (землепользователю объявлено предостережение по факту зарастания земельного участка растительностью). Также суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора не учли, что пункт 17 статьи 39.16 Земельного кодекса является императивной нормой, подлежащей точному и неукоснительному соблюдению. Положения данной нормы исключают возможность предоставления земельного участка после установления уполномоченным органом факта размещения на нем в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории объектов федерального, регионального и (или) местного значения. Приоритет публичной цели устойчивого развития территории обуславливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования.      

Глава хозяйства в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также соответствие судебных выводов закону и фактическим обстоятельствам, установленным при разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций. Материалы дела подтверждают как соблюдение заявителем (прежним арендатором исходного участка) условий для приобретения в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:4507, так и отсутствие законных оснований для применения к отношениям сторон положений пункта 17 статьи 39.16 Земельного кодекса.      

В судебном заседании представитель департамента поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить. От главы хозяйства поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, глава хозяйства на основании договора от 01.03.2018 № 0000005773 является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:41:0209001:1660 общей площадью 77 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, в границах бывшего т/с «Саратовский», участок № 269, заключенного сроком на 10 лет. Договор аренды от 01.03.2018 № 0000005773 заключен сторонами на основании положений статьи 39.18 Земельного кодекса. 

С целью приобретения арендуемого земельного участка в собственность предприниматель обратился 22.03.2021 с заявлением в департамент, который отказал в его предоставлении со ссылкой на информацию, поступившую от департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края (письмо от 06.04.2021 № 71-03-01-3041/21) и от администрации муниципального образования город Горячий Ключ (письмо от 16.04.2021 № 101-1672/21). Согласно полученной информации в границах испрашиваемого земельного участка согласно Генеральному плану муниципального образования город Горячий Ключ, утвержденному решением Совета муниципального образования город Горячий Ключ от 06.09.2013 № 243 (в редакции от 18.06.2015 № 410), расположен проектируемый автомобильный обход. 

Для устранения препятствия в приобретении прав на земельный участок предприниматель обратился в департамент с заявлением от 22.04.2022 об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории при образовании земельных участков. По результатам рассмотрения данного заявления департаментом издан приказ от 23.08.2022 № 2151 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1660». Из арендуемого главой хозяйства (исходного) земельного участка образован участок с кадастровым номером 23:41:0209001:4507 общей площадью 68 214 кв. м, а участок с кадастровым номером 23:41:0209001:1660 сохранился в измененных границах с площадью 8 786 кв. м. 

Предприниматель 27.04.2023 обратился в департамент с заявлением о заключении нового договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:4507, образованного из арендуемого (исходного) участка, на срок, соответствующий сроку действия договора аренды от 01.03.2018 № 0000005773. Глава хозяйства просил также внести изменения в договор в части уменьшения площади земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1660 в связи с его разделом. 

Уполномоченный орган отказал заявителю в предоставлении земельного участка (письмо от 21.07.2023 № 52-32-15-28814/23), поскольку при его рассмотрении установил, что в границах участка с кадастровым номером 23:41:0209001:4507 планируется размещение объекта местного значения – предприятия растениеводства. Соответствующая информация получена от управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Горячий Ключ (письмо от 09.06.2023 № 04-1-555/23). 

Глава хозяйства, ссылаясь на незаконность решения департамента, оформленного письмом от 21.07.2023 № 52-32-15-28814/23, нарушающего его права (интересы) как арендатора испрашиваемого земельного участка, оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201 Кодекса для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В названном пункте статьи 11.8 Земельного кодекса отсутствует указание на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении образованного земельного участка. Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. В этой связи в отношении образованного земельного участка сохраняется право аренды на условиях ранее заключенного договора (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды пришли к выводу о незаконности оспариваемого решения департамента, нарушающего права (интересы) заявителя, учитывая, что испрашиваемый земельный участок сельскохозяйственного назначения образован из исходного участка, арендуемого главой хозяйства по действующему договору от 01.03.2018 № 0000005773. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса и приведенными разъяснениями, изменил решение суда первой инстанции, установив в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:4507 срок аренды, соответствующий сроку (10 лет), установленному сторонами в договоре аренды от 01.03.2018 № 0000005773      

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы департамента судом округа не принимаются, поскольку они не опровергают выводы суда апелляционной инстанции по существу спора. Право заявителя на заключение договора аренды в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:41:0209001:4507 основано на положениях пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса. Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам спора, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Довод о том, что главой хозяйства допущены нарушения при использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения, департамент в суде первой инстанции не заявлял (л. д. 119 – 124). Данный довод не имеет правового значения для заключения договора аренды по основанию, установленному апелляционным судом. При этом уполномоченный орган при доказанности им обстоятельств нарушения главой хозяйства договорных обязательств не лишен права защитить права (законные интересы) Краснодарского края путем обращения в арбитражный суд с соответствующими требованиями (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). Нормы материального права применены апелляционным судом правильно. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. Поскольку суд апелляционной инстанции обоснованно изменил решение суда первой инстанции от 24.04.2024, оставлению в силе подлежит постановление от 29.06.2024.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2024 по делу № А32-56074/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий         В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов 

                                                                                                                              Т.Н. Драбо