АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-4210/25

Екатеринбург 20 января 2026 г. Дело № А07-13996/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2026 г. Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Скромовой Ю.В., Краснобаевой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карауш М.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – ТУ Росимущества в Республике Башкортостан, Управление, заинтересованное лицо, заявитель жалобы) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2025 по делу № А07-13996/2024 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы ТУ Росимущества в Республике Башкортостан, назначенное на 24.11.2025, откладывалось применительно к части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 13.01.2026, о чем Арбитражным судом Уральского округа вынесено определение от 24.11.2025.

Лица, участвующие в деле № А07-13996/2024, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, не направили своих представителей в судебное заседание 13.01.2026.

В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Судебное заседание 13.01.2025 начато судом округа путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что представитель общества с ограниченной ответственностью «Маранта» (далее – общество «Маранта», заявитель

по делу) ФИО1, заявившая ходатайство о проведении судебного заседания в режиме «онлайн», подключение к каналу связи в режиме «онлайн» не обеспечила, по указанному в ходатайстве контактному телефону связаться с представителем суду округа не удалось, при этом установив, что средства связи суда воспроизводят видео- и аудиосигнал надлежащим образом, технические неполадки отсутствуют, представителю стороны обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не в полной мере реализована по причинам, находящимся в сфере её контроля, суд округа не усмотрел предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного заседания и перешел к рассмотрению жалобы в общем порядке.

От общества «Маранта», общества с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит» (далее – общество «АФК-Аудит») поступили в суд отзывы на кассационную жалобу, которые приобщены к материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество «Маранта» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к ТУ Росимущества в Республике Башкортостан), потребовав:

-признания недействительным распоряжения Управления от 26.03.2024 № 02-55-р «Об условиях приватизации овощехранилища № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174, расположенного по адресу: 

<

...>» (далее также – распоряжение от 26.03.2024 № 02-55-р) в части пункта № 1 – приватизации овощехранилища № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174 путем продажи в электронной форме на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене и в части пункта № 2 – определения начальной цены имущества, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 01.03.2024 № 507/2024 в размере 12 700 548 руб. с учетом НДС, обязании устранить допущенное нарушение путем отмены распоряжения от 26.03.2024 № 02-55-р в указанной части;

-признания решения, принятого на заседании комиссии по определению условий приватизации федерального имущества, подлежащего продаже в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации государственного имущества, оформленного протоколом от 21.03.2024 за № 7, нарушением пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации, Закон № 178-ФЗ), выразившимся в невключении в предмет аукциона земельного участка с кадастровым номером 02:55:051401:30 общей площадью 707 кв. м по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Летчиков, д. 1, вместе с отчуждаемым объектом недвижимости и принятием начальной цены (лота) объекта недвижимого имущества – овощехранилища № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174, расположенного по адресу:

<

...>, в размере 12 700 548 руб. с учетом НДС;

-обязания отменить аукцион по продаже лота № 1 – овощехранилища № 101, с кадастровым номером 02:55:050110:1174 площадью 511,9 кв. м по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Летчиков, д. 1, в электронной форме на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене; аннулировать размещенное в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.torgi.gov и по адресу: www.rts-tender.ru информационное сообщение № 21000022850000000338 об объявлении аукциона по продаже указанного лота № 1.

Заявленные требования изложены с учетом уточнения их предмета, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью «РТС-Тендер», Ассоциация «Русское общество оценщиков», ФИО2, общество «АФК-Аудит».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2024 в удовлетворении заявленных требований обществу «Маранта» было отказано.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела № А07-13996/2024 по правилам, установленным названным Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Сармат», общество с ограниченной ответственностью «ТРИ-А», о чем вынесено определение от 14.05.2025.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2025 общество «ТРИ-А» исключено из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Приуралье».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2025 решение суда первой инстанции отменено на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц,

не привлеченных к участию в деле), по делу принят новый судебный акт, которым требования общества «Маранта» удовлетворены частично. Апелляционным судом признан недействительным пункт 2 оспариваемого распоряжения от 26.03.2024 № 02-55-р. В порядке восстановления нарушенного материального права общества «Маранта» на ТУ Росимущества в Республике Башкортостан возложена обязанность в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления отменить и прекратить дальнейшее проведение аукциона, назначенного на 13.05.2024 в 11 час. 00 мин. по московскому времени о продаже по лоту № 1 – овощехранилища № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174 площадью 511,9 кв. м по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Летчиков, д. 1, в электронной форме на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене, приостановленного протоколом от 13.05.2024. В удовлетворении остальной части заявленных требований апелляционным судом обществу «Маранта» отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ТУ Росимущества в Республике Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить по основаниям, установленным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении заявленных обществом «Маранта» требований отказать.

В жалобе Управлением приведены доводы о несогласии с признанием апелляционным судом обоснованным и подлежащим удовлетворению требования о признании незаконным пункта 2 оспариваемого распоряжения от 26.03.2024 № 02-55-р и определенным апелляционным судом способом восстановления нарушенного материального права общества «Маранта».

Управление считает ошибочным вывод апелляционного суда о том, что в положенном в основу принятого распоряжения от 26.03.2024 № 02-55-р отчете от 01.03.2024 № 507/2024 оценщиком – обществом АФК-Аудит» допущено смешение объектов оценки – здания овощехранилища № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174 и расположенного под ним земельного участка с кадастровым номером 02:55:051401:30. В основание данного довода ссылается на то, что объектом оценки являлось нежилое здание – овощехранилище с учетом специального допущения, что земельный участок, на котором расположено оцениваемое здание, будет отчуждаться на правах долгосрочной аренды, тогда как оценка и последующая реализация здания без учета аренды земельного участка, на котором оно расположено, противоречили бы принципу единства земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.

Управление также указывает на надлежащее обоснование оценщиком вывода о целесообразности сноса здания овощехранилища. Обращает внимание суда округа на то обстоятельство, что достоверность выводов, изложенных в отчете от 01.03.2024 № 507/2024, подтверждена экспертным заключением от 26.09.2024 № 77/200824/310/1, подготовленным СРО

Региональная ассоциация оценщиков, и надлежащими доказательствами не опровергнута.

Доводов относительно правомерности выводов апелляционного суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным распоряжения от 26.03.2024 № 02-55-р в части пункта № 1, незаконным решения, принятого на заседании комиссии по определению условий приватизации федерального имущества, подлежащего продаже в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации государственного имущества, оформленного протоколом от 21.03.2024 за № 7, кассационная жалоба не содержит.

Доводов относительно выводов апелляционного суда о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в кассационной жалобе также не приведено.

Заявитель – общество «Маранта» в представленном в суд округа отзыве на кассационную жалобу (с учетом дополнительно представленных письменных пояснений) просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным, а жалобу – без удовлетворения, указывая на несостоятельность приведенных в ней доводов.

Третье лицо – общество «АФК-Аудит» в представленном в суд округа отзыве на кассационную жалобу поддерживает приведенные в ней доводы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (в части, касающейся удовлетворения требования о признании незаконным пункта 2 распоряжения от 26.03.2024 № 02-55-р и определенного судом способа восстановления нарушенного материального права общества «Маранта»).

Как установлено апелляционным судом и следует из материалов настоящего дела, ТУ Росимущества в Республике Башкортостан (арендодатель) с обществом «Маранта» (арендатор) по результатам проведенного аукциона заключен договор от 19.12.2022 № 16/22 аренды недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации. Объектом аренды по указанному договору, срок действия которого установлен по 19.12.2027 включительно, является нежилое здание с кадастровым номером 02:55:050110:1174 общей площадью 511,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, и предназначенное для использования в коммерческих целях. Одновременно с передачей прав по владению и пользованию недвижимым имуществом арендатору переданы права пользования земельным участком с кадастровым номером 02:55:051401:30 общей площадью 707 кв. м, который занят данным зданием и необходим для его использования и свободного доступа к нему.

Передача недвижимого имущества обществу «Маранта» во исполнение договора от 19.12.2022 № 16/22 оформлена актом приема-передачи от 19.12.2022.

Принадлежность нежилого здания с кадастровым номером 02:55:050110:1174 и земельного участка с кадастровым номером 02:55:051401:30, на котором это здание распложено, на праве собственности Российской Федерации подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 13.04.2022 № КУВИ-001/2022-55023074 и от 13.04.2022 № КУВИ-001/2022-55031596.

Распоряжением ТУ Росимущества в Республике Башкортостан от 26.03.2024 № 02-55-р «Об условиях приватизации овощехранилища № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Летчиков, д. 1» принято решение приватизировать овощехранилище № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Летчиков, д. 1, путем продажи в электронной форме на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене, с установлением начальной цены имущества, указанной в пункте 1 настоящего распоряжения, на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 01.03.2024 № 507/2024 в размере 12 700 548 руб., с учетом НДС.

В информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.torgi.gov и по адресу: www.rts-tender.ru ТУ Росимущества в Республике Башкортостан 28.03.2024 размещено информационное сообщение № 21000022850000000338 об объявлении аукциона по продаже в порядке приватизации федерального имущества, лот № 1 – овощехранилище № 101, кадастровый номер объекта 02:55:050110:1174, общая площадь 511,9 кв. м, адрес: г. Уфа, Ленинский район, ул. Летчиков, д. 1, в электронной форме на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене.

Информационное сообщение содержало следующие сведения: дата начала приема заявок – 01.04.2024; окончание – 01.05.2024; дата определения участников – 06.05.2024; дата аукциона – 13.05.2024.

В разделе «Сведения об аукционе» указано, что основанием для проведения торгов является распоряжение ТУ Росимущества в Республике Башкортостан от 26.03.2024 № 02-55р «Об условиях приватизации овощехранилища № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174, расположенного по адресу: 

<

...>»; собственник выставляемого на торги имущества – Российская Федерация, организатор торгов – ООО «РТС-ТЕНДЕР», форма аукциона – аукцион в электронной форме, открытый по составу участников и по форме подачи предложений о цене имущества; сведения об имуществе, выставляемом на торги/характеристика – нежилое помещение – овощехранилище № 101, кадастровый номер 02:55:050110:1174, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, ул. Летчиков, д. 1, общая площадь 511,9 кв. м, кирпичный, номер РФИ 1112030005753, этажность – 1,

собственность Российской Федерации, запись в ЕГРН от 01.10.2007 № 02-04-01/231/2007-126, обременение – договор от 19.12.2022 № 16/22 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации; начальная цена – 12 700 548 руб. с учетом НДС, шаг аукциона (5%) – 635 027 руб. 40 коп.; размер задатка (10%) – 1 270 054 руб. 80 коп. (без НДС); срок внесения задатка – с 01.04.2024 по 01.05.2024; дата и время проведения торгов – 13.05.2024 в 11.00 часов по московскому времени.

Обществом «Маранта» 22.04.2024 получен отчет № 105/224, подготовленный ООО «ТРС групп» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – овощехранилище № 101, кадастровый номер 02:55:050110:1174, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, ул. Летчиков, д. 1, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 14.02.2024 составила 0 руб. 83 коп. без учета НДС, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:051401:30 – 3 448 685 руб. 15 коп.

Согласно протоколу по рассмотрению заявок на участие в аукционе в электронной форме от 06.05.2024 № U21000022850000000338-1 для участия в аукционе были поданы 4 заявки: ФИО3, индивидуальным предпринимателем ФИО5, обществом с ограниченной ответственностью «Сармат», обществом с ограниченной ответственностью «ТРИ-А», которые были допущены к дальнейшему участию в процедуре.

Полагая, что в данном случае предметом торгов должен являться не земельный участок как самостоятельный объект, а объект недвижимости (нежилое здание) с земельным участком под ним, что в силу 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), статьи 28 Закона о приватизации, разъяснений пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» требуется одновременная приватизация строения и земельного участка, на котором оно расположено, а также, что объявленный аукцион, его условия, по продаже (приватизации) федерального имущества - овощехранилища № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174 являются незаконными, общество «Маранта» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения рассматриваются арбитражным судом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). На заявителя возлагается бремя доказывания нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) его прав и охраняемых законом интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отказывая в удостоверении требования о признании недействительным пункта 1 распоряжения ТУ Росимущества в Республике Башкортостан от 26.03.2024 № 02-55-р «Об условиях приватизации овощехранилища № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174, расположенного по адресу: 

<

...>» по мотиву отсутствия в нем и в информационном сообщении № 21000022850000000338 об объявлении аукциона по продаже указанного лота сведений о земельном участке с кадастровым номером 02:55:051401:30, на котором расположено нежилое здание, апелляционный суд руководствовался положениями земельного и градостроительного законодательства и исходил из отсутствия у заинтересованного лица оснований для принятия решения об условиях приватизации земельного участка с кадастровым номером 02:55:051401:30, поскольку указанный земельный участок расположен в границах красных линий (предусмотрен под размещение улично-дорожной сети), в связи с чем ограничен в обороте и не подлежит приватизации.

Оснований для признания незаконным решения, принятого на заседании комиссии по определению условий приватизации федерального имущества, подлежащего продаже в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации государственного имущества, оформленного протоколом от 21.03.2024 за № 7, апелляционный суд также не усмотрел, поскольку результаты указанного заседания комиссии сами по себе не носят властно-распорядительного характера, в дальнейшем нашли свое отражение в самостоятельном распорядительном акте – в распоряжении ТУ Росимущества в Республике Башкортостан от 26.03.2024 № 02-55-р, которое и оспорено заявителем в рамках настоящего дела по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя требования «Маранта» в части признания недействительным пункта 2 распоряжения ТУ Росимущества в Республике Башкортостан от 26.03.2024 № 02-55-р, апелляционный суд обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 1 Закона № 178-ФЗ под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 13 Закона о приватизации одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является продажа такого имущества на аукционе.

Из подпункта «в» пункта 4 Положения об организации проведении продажи государственного и муниципального имущества в электронной форме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 860, следует, что продавец в соответствии с законодательством Российской Федерации при продаже имущества определяет в случаях, установленных Законом о приватизации, начальную цену продажи имущества, цену первоначального предложения и цену отсечения при проведении продажи имущества посредством публичного предложения, единую цену продажи при проведении специализированного аукциона, а также «шаг аукциона» и «шаг понижения».

Из положений статей 14, 15 Закона о приватизации следует, что как решение об условиях приватизации федерального имущества, так и информационное сообщение о его продаже должны содержать следующие сведения: наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); начальная цена имущества.

Согласно статье 12 Закона о приватизации начальная цена, подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества, устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон

об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела апелляционным судом установлено, что оспариваемым распоряжением ТУ Росимущества в Республике Башкортостан от 26.03.2024 № 02-55-р определены условия приватизации овощехранилища № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Летчиков, д. 1», а именно – принято решение о приватизации указанного объекта путем продажи в электронной форме на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене с установлением начальной цены имущества на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 01.03.2024 № 507/2024 в размере 12 700 548 руб., с учетом НДС.

Таким образом, как верно отмечено апелляционным судом, согласно распоряжению ТУ Росимущества в Республике Башкортостан от 26.03.2024 № 02-55-р предметом организованного аукциона являлось только овощехранилище № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174 без земельного участка с кадастровым номером 02:55:051401:30, и,

соответственно, должно было быть единственным объектом оценки по смыслу статьи 5 Закона об оценочной деятельности.

Вместе с тем апелляционным судом выявлено, что при подготовке положенного в основу принятого распоряжения от 26.03.2024 № 02-55-р и указанной в нем начальной цены овощехранилища № 101 отчета об оценке рыночной стоимости от 01.03.2024 № 507/2024, подготовленного обществом «АФК-Аудит», допущены существенные нарушения.

Так, в разделе 1.1 отчета общество «АФК-Аудит» в качестве объекта оценки указало нежилое здание - овощехранилище № 101 с учетом специального допущения, что земельный участок, на котором расположено оцениваемое здание, будет отчуждаться на правах долгосрочной аренды. При этом при описании характеристик объекта оценки общество «АФК- Аудит» указало уже два объекта: нежилое здание овощехранилища № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174 и земельный участок с кадастровым номером 02:55:051401:30. В разделе 2.2 отчета общество «АФК-Аудит» указало, что объектом оценки являются земельный участок с расположенным на нем объектом капитального строительства (здание – овощехранилище № 101) по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, ул. Летчиков, д. 1. Учитывая назначение земельного участка и техническое состояние здания, оценщик сделал вывод о целесообразности сноса здания для дальнейшей застройки земельного участка объектами коммерческого назначения (торгово-офисного), в приведенной в отчете таблице 6.9 определил рыночную стоимость земельного участка в размере 12 700 548 руб.

Кроме того, апелляционный суд указал на необоснованность вывода оценщика о целесообразности сноса здания овощехранилища № 101 с учетом его состояния и его стоимости, указанной в реестре федерального имущества и кадастровой стоимости (в размере 2 551 900 руб. и 5 363 439 руб. 93 коп. соответственно), а также отсутствие в отчете сведений об ограничении в пользовании овощехранилищем № 101 и расположенным под ним земельным участком в виде их нахождения в границах красных линий.

Принимая во внимание изложенное, установив, что при подготовке отчета от 01.03.2024 № 507/2024 обществом «АФК-Аудит» было допущено смешение объектов оценки, а именно – фактически определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:051401:30, тогда как земельный участок объектом оценки и последующих торгов не являлся, апелляционный суд обоснованно заключил, что использовав указанный отчет об оценке, ТУ Росимущества в Республике Башкортостан в пункте 2 распоряжения от 26.03.2024 № 02-55-р фактически установило не начальную цену приватизируемого имущества – овощехранилища № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174, а рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:051401:30, который предметом аукциона не являлся, в связи с чем счел обоснованными по праву и подлежащими удовлетворению требования общества «Маранта» о признании недействительным пункта 2 оспариваемого распоряжения.

Оснований для несогласия с указанным выводом апелляционного суда по доводам, изложенным в кассационной жалобе, не усматривает.

В данной ситуации, выставляя на аукцион здание овощехранилища с определением начальной цены указанного имущества в размере 12 700 548 руб., при этом основываясь на отчете об оценке, из которого следует, что само выставляемое на аукцион здание целесообразно снести, а 12 700 548 руб. является рыночной стоимостью расположенного под ним земельного участка, тогда как последний на аукцион не выставлялся и как ограниченный в обороте приватизации не подлежит, ТУ Росимущества в Республике Башкоростан представило в составе аукционной документации недостоверные сведения, чем ввело потенциальных участников торгов в заблуждение относительно подлежащего приобретению на аукционе имущества и нарушило права участников аукциона на полную и достоверную информацию о приватизируемом имуществе.

Вопреки доводам кассационной жалобы, иного из материалов дела не следует.

Поскольку в условиях признания недействительными условий приватизации овощехранилища № 101 с кадастровым номером 02:55:050110:1174 в части цены реализации данного имущества дальнейшее проведение аукциона не представляется возможным, в качестве восстановительной меры суд апелляционной инстанции правомерно счел необходимым возложить на ТУ Росимущества в Республике Башкортостан обязанность в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления отменить и прекратить дальнейшее проведение аукциона, назначенного на 13.05.2024 в 11 час. 00 мин. по московскому времени о продаже по лоту № 1 - овощехранилища № 101, с кадастровым номером 02:55:050110:1174, площадью 511,9 кв. м, по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Летчиков, д. 1, в электронной форме на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене, приостановленного протоколом от 13.05.2024

Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы апелляционного суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части. Доводы заявителя основаны на неправильном толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения, применительно к установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, апелляционным судом при рассмотрении спора установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не выявлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда, которым отменено решение суда первой инстанции с принятием нового судебного акта по существу спора, подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2025 по делу № А07-13996/2024 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Суспицина

Судьи Ю.В. Скромова

И.А. Краснобаева