АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, 

<

...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. 

<

***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                          Дело № А65-34201/2024 

Дата принятия решения –  16 сентября 2025 года.

Дата объявления резолютивной части –  02 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гилялова И.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гиниятуллиной А.А., рассмотрев 26 августа, 02 сентября 2025 года в судебном заседании дело по исковому заявлению Потребительского кооператива жилищностроительный кооператив «Спартак-29», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о приведении наружной стены многоквартирного дома в первоначальное состояние, с участием:

от истца – ФИО3, по доверенности от 01.10.2023,

ответчика-1 – ФИО1, лично по паспорту, ФИО4, по доверенности 13.05.2024,

от ответчика-2 – ФИО4, по доверенности 31.08.2023,

в отсутствие третьих лиц,

УСТАНОВИЛ:

Потребительский кооператив жилищно-строительный кооператив «Спартак-29» (истец, ЖСК «Спартак-29») обратился в Ново-Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ответчик-1, ФИО1), Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ответчик-2, ФИО2) с требованиями:

- обязать освободить земельный участок, принадлежащий на праве общей долевой собственности всем собственникам многоквартирного дома, занятый входной группой путем демонтажа сооружения – входной группы (крыльца), ведущей к нежилому помещению №1007 многоквартирного дома № 19 по ул. Адоратского, г. Казань, прилегающей к его фасаду;

- привести самовольно реконструированную квартиру № 3 в жилом доме № 19 по ул.Адоратского, г. Казань, в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции;

- привести наружную стену многоквартирного дома в первоначальное состояние, в соответствии с проектом № 11-21 восстановления квартиры в первоначальное состояние, выполненное ООО «Институт независимых экспертиз», в срок не позднее 30 дней со дня принятия решения суда.

Определением Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 19.05.2021 по делу № 2-2376/2021 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Арбитражным судом Республики Татарстан исковое заявление ЖСК «Спартак-29» принято к производству, делу присвоен номер А65-25218/2021.

Определением суда от 16.03.2022 по делу № А65-25218/2021 принято к производству встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2, Индивидуального предпринимателя ФИО1, к Потребительскому кооперативу жилищно-строительный кооператив «Спартак-29» о сохранении нежилого помещения № 1007 с кадастровым номером 16:50:110805:4788 общей площадью 54,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в перепланированном (переустроенном) состоянии.

Определениями суда от 22.12.2021, от 19.04.2022 по делу № А65-25218/2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Индивидуальный предприниматель ФИО5 (третье лицо-1), ФИО6 (третье лицо-2), Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, г. Казань, (третье лицо-3), Муниципальное казенное учреждение «Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов города Казани», г. Казань, (третье лицо-4), Муниципальное казенное учреждение «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань, (третье лицо-5), ООО «Институт независимых экспертиз» (третье лицо-6).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.01.2023 по делу № А65-25218/2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2023, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.10.2023 данные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Определением суда от 23.10.2024 по делу № А65-25218/2021 требование ЖСК «Спартак-29» к Индивидуальным предпринимателям ФИО1, ФИО2 о приведении наружной стены многоквартирного дома в первоначальное состояние в соответствии с проектом № 11-21 восстановления квартиры в первоначальное состояние, выполненное ООО «Институт независимых экспертиз», выделено в отдельное производство, с присвоением этому делу номер А65-34201/2024 (рассматриваемое дело).

Иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, ходатайств от них не поступило.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 16 час. 00 мин. 02 сентября 2025 года. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон, в отсутствие третьих лиц.

Представитель истца поддержала исковые требования, дала пояснения по делу.

Представитель ответчиков возражала относительно исковых требований, дала пояснения по делу.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) в отсутствие третьих лиц.

Как следует из искового заявления, с 23.01.2019 нежилое помещение № 1007 общей площадью 54,8 кв.м., расположенное на 1-ом этаже по адресу: 

<

...> (далее - спорное помещение) принадлежит ФИО1 и ФИО2 (ответчики) на праве совместной собственности, номер государственной регистрации права 16:50:110805:4788-16/002/2019-11. Данное нежилое помещение ранее являлось жилым помещением (квартира № 3) в указанном многоквартирном доме (далее - МКД) и в результате проведенной ответчиками перепланировки (переустройства) переведено в нежилое Распоряжением заместителя руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 26.06.2012 № 1650р.

ЖСК «Спартак-29», являющийся управляющей организацией МКД, указывая, что ответчиками не было получено согласие всех собственников помещений данного МКД на установку и эксплуатацию входной группы (крыльцо) и на передачу в пользование наружной стены дома, чем нарушены права собственников помещений в данном доме, ссылаясь на апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 31.08.2017 по делу №33-11093/2017, обратился 15.04.2021 в Ново-Савиновский районный суд г. Казани с иском, заявив, в том числе, требование о приведении наружной стены многоквартирного дома в первоначальное состояние в соответствии с проектом № 11-21 восстановления квартиры в первоначальное состояние, выполненное ООО «Институт независимых экспертиз».

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, выслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из искового заявления, истец в обоснование своих требований ссылается на статью 304 ГК РФ, в соответствии которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. К препятствиям в осуществлении собственниками владения земельным участком под многоквартирным домом, истец указывает возведение на этом участке без согласия собственников помещений в многоквартирном доме строения - входной группы (крыльца), ведущей к нежилому помещению № 1007 многоквартирного дома.

Согласно части 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировку следует отличать от реконструкции, которая в силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, представляет изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Судом установлено, что объект - входная группа (крыльцо) входит в состав спорного нежилого помещения № 1007, расположенного по адресу: 

<

...>, и является составной частью данного объекта недвижимости.

Арбитражным судом Республики Татарстан ранее в рамках дела № А65-30211/2014 были рассмотрены исковые требования ЖСК «Спартак-29» к этим же ответчикам, что и в настоящем деле, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 16:50:110805:29 путем демонтажа временного сооружения - входной группы (крыльца), общей площадью 26,77 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:110805:29 по адресу: 

<

...>. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.08.2015 по делу № А65-30211/2014 иск удовлетворен частично, суд обязал ФИО7, ФИО1 в 30 дневный срок со дня вступления данного решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 16:50:110805:29 путем демонтажа временного сооружения: входной группы (крыльца), в удовлетворении требования в части приведения в первоначальное состояние фасада дома № 19 по ул. Адоратского г. Казани отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по данному делу указанное решение Арбитражного суда Республики Татарстан отменено, по делу принят новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Названным постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда установлены следующие обстоятельства.

ФИО1 и ФИО2 (ответчики) на праве общей совместной собственности принадлежала 2-комнатная квартира № 3 общей площадью 50 кв.м., расположенная на первом этаже дома № 19 по ул. Адоратского г. Казани. Управляющая организация указанного многоквартирного дома - ЖСК «Спартак-29» (истец) письмом от 21.05.2012 сообщила ответчикам, что не возражает против перевода помещений данной квартиры № 3 в нежилой фонд, а также согласовало перепланировку и организацию входной группы.

Распоряжением заместителя руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 26.06.2012 № 1650р жилые помещения квартиры № 3 в указанном доме переведены в нежилые для размещения в них офисных помещений. Актом от 11.03.2013 комиссия в составе представителей Комитета ЖКХ Исполкома г. Казани, председателя ЖСК «Спартак-29» и иных лиц приняла в эксплуатацию принадлежащие ответчикам нежилые помещения дома № 19 по ул. Адоратского г. Казани для размещения в них офиса.

Объект был принят согласно Акту комиссии по приемке в эксплуатацию нежилых помещений после проведения работ по перепланировке от 11.03.2013 и введен в эксплуатацию (т.1 л.д.64), после чего была проведена регистрация права собственности.

22.08.2013 ответчиками зарегистрировано право собственности на нежилое помещение №1007 общей площадью 54,8 кв.м., расположенное на 1-ом этаже по адресу: 

<

...>, после проведенной перепланировки бывшей квартиры № 3 в указанном доме.

Названным постановлением апелляционного суда также установлено, что входная группа (крыльцо) входит в состав нежилого помещения № 1007, расположенного по адресу: 

<

...>, и является составной частью объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано.

Указанные обстоятельства были исследованы и установлены в рамках дела №А65-25218/2021. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.12.2024 первоначальный иск удовлетворен, суд обязал Индивидуального предпринимателя ФИО1 и Индивидуального предпринимателя ФИО2: - освободить земельный участок, принадлежащий на праве общей долевой собственности всем собственникам многоквартирного дома, занятый входной группой путем демонтажа сооружения – входной группы (крыльца), ведущей к нежилому помещению № 1007 многоквартирного дома № 19 по ул. Адоратского, г. Казань, прилегающей к его фасаду; - привести самовольно реконструированную квартиру № 3 в жилом доме № 19 по ул. Адоратского, г. Казань, в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции. В удовлетворении встречного иска отказано.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А65-25218/2021 установлено, что ответчиками при переводе жилого помещения в нежилое помещение была произведена реконструкция, повлекшая уменьшение размера общего имущества в МКД (внешней стены), с присоединением части общего имущества в МКД (земельный участок), на которые распространяется правовой режим общей долевой собственности собственников помещений в МКД, то применительно к рассматриваемому случаю в силу вышеприведенных норм жилищного законодательства необходимо было получение предварительного согласия всех собственников помещений в МКД. Доказательств, подтверждающих наличие согласия всех собственников помещений в МКД, оформленного в установленном законом порядке, на совершение предпринимателями соответствующих мероприятий в материалы дела ответчиками не представлено.

В отсутствие соблюдения установленного законом порядка пользования общим имуществом в МКД, в частности, без необходимого в силу закона согласия других собственников помещений в МКД, действия ответчиков должны быть оценены как нарушающие право общей долевой собственности собственников помещений в МКД.

Согласно пункту 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу пункта 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктами 1, 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А65-25218/2021 также установлено, что произведенные ответчиками изменения помещения в МКД являются реконструкцией, повлекшей уменьшение размера общего имущества в МКД с присоединением части общего имущества в МКД в виде земельного участка, на котором расположен МКД, проведенные в отсутствие согласия всех собственников помещений в МКД, соответственно, являются самовольными (пункт 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Поскольку наружная поверхность стен, фасад в целом, как совокупность ограждающих несущих и несущих конструкций относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, а дверной проем размещен на наружной стене спорного здания многоквартирного дома, которая относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, следовательно, установка и эксплуатация такого рода конструкций должны осуществляться владельцами спорного помещения с согласия собственников всех помещений многоквартирного жилого дома.

Решение общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу передачи ответчикам в пользование наружной стены дома для установки дверного проема и уменьшения площади стен дома, ответчиками не представлено.

Следовательно, собственники помещений в МКД как законные владельцы общедомового имущества, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Интересы собственников представляет управляющая организация согласно заключенному договору на управление многоквартирным домом.

Суд при таких обстоятельствах приходит к выводу, что исковое требование ЖСК «Спартак-29» об обязании ответчиков привести наружную стену МКД в первоначальное состояние является правомерным и подлежит удовлетворению.

При рассмотрении требования истца о приведении наружной стены МКД в первоначальное состояние в соответствии с проектом № 11-21 восстановления квартиры в первоначальное состояние, выполненное ООО «Институт независимых экспертиз», судом установлено следующее.

Судом в рамках дела № А65-25218/2021 была назначены судебная экспертиза, по результатам которой экспертом сделан вывод, что приведение наружной стены МКД в проекции нежилого помещения №1007 в д.19 по ул. Адоратского в г. Казани в первоначальное состояние невозможно; что возможно приведение наружной стены МКД в состояние аналогичное первоначальному путем устройством конструктива фрагментов наружной стены согласно требованиям нормативных документов, для чего необходимо проектное решение квалифицированной проектной организации.

Истцом в материалы дела представлен Проект 11-21 АС Перепланировка: восстановление существующего помещения в первоначальное состояние бывшей квартиры №1007, расположенной по адресу: 

<

...>, в Ново-Савиновском районе г. Казани, составленный ООО «Институт независимых экспертиз» (далее - проект). Из данного проекта следует, что в результате выполненной перепланировки образовалось нежилое помещение № 1007, в квартире были демонтированы ограждения балкона и разобрана подоконная часть стеновой панели для расширения дверного проема, разобрана подоконная часть наружной стеновой панели оконного проема для создания дверного проема, заложены дверные проемы (входная из подъезда и межкомнатный проем), пробиты межкомнатные проемы во внутренних стенах с элементами усиления проемов, был сооружен входной узел в помещение через устроенные проемы в наружных стенах, были демонтированы сантехнические, отопительные приборы и устройства в соответствующих помещениях.

В данном проекте проектной организацией разработаны мероприятия по восстановлению несущих и ограждающих элементов здания в максимально возможное исходное состояние. Так, проектом предусмотрено следующее: демонтаж пристроенной входной группы к фасаду жилого дома и являющейся частью нежилого помещения № 1007, демонтаж перегородок, пробивка проемов согласно первоначальной планировке квартиры; устройство внутренних перегородок из кирпича, закладка проемов во внутренних стенах в наружной стене до подоконной части, восстановление ограждения балкона согласно первоначальной планировке квартиры. Также необходимо предусмотреть восстановление инженерных коммуникаций с установкой сантехнических отопительных приборов и устройств в жилых комнатах, кухне, ванной комнате и подключением к общедомовым стоякам холодного и горячего водоснабжения, канализации. В случае демонтажа воздуховодов вытяжной системы вентиляции кухни и ванной комнаты, их также требуется смонтировать с подключением к существующей вентиляционной шахте.

Вместе с тем, поскольку в настоящем деле рассматривается вопрос о приведении наружной стены многоквартирного дома в первоначальное состояние, то есть фактически - о восстановлении фасада МКД, суд рассматривает не весь комплекс предусмотренных указанным проектом технических решений, а лишь те проектные решения, которые относятся к предмету спора. В данной связи указание суда на названный проект и ссылки на него в настоящем решении приводятся применительно лишь к вопросу о приведении наружной стены многоквартирного дома в первоначальное состояние - к восстановлению фасада МКД.

Судом установлено, что проект разработан в соответствии с действующими нормами, правилами и стандартами Российской Федерации. Проект содержит проектные решения по приведению наружной стены МКД в состояние, аналогичное первоначальному, путем устройством конструктива фрагментов наружной стены согласно требованиям нормативных документов, проектное решение подготовлено квалифицированной проектной организацией.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Судом также установлено, что ООО «Институт независимых экспертиз» с 20.03.2020 является членом саморегулируемых организаций: Ассоциации саморегулируемой организации в области инженерных изысканий «ВолгаКамИзыскания» с правом выполнять инженерные изыскания в отношении объектов капитального строительства (кроме особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, объектов атомной энергии), и Саморегулируемой организации Союз архитекторов и проектировщиков «Волга-Кама» с правом осуществлять подготовку проектной документации в отношении объектов капитального строительства (кроме особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, объектов атомной энергии), что специалисты данной организации ФИО8 (разработчик проекта, на момент проектирования) и ФИО9 (утвердила проект) включены в Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, что ФИО9 к тому же имеет сертификат соответствия судебного эксперта по экспертной специальности «16.5 Исследование строительных объектов, их отдельных фрагментов, инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установления объема, качества и стоимости выполненных работ, использованных материалов и изделий».

При таких обстоятельствах довод ответчиков, что ООО «Институт независимых экспертиз» не отвечает требованиям законодательства в области проектной деятельности является ошибочным и судом отклоняется.

Оснований сомневаться в компетенции специалистов, выполнивших проект, у суда не имеется, проект соответствует выводам судебной экспертизы по делу № А65-25218/2021, из которого выделено рассматриваемое дело.

Судом признается также ошибочным довод ответчиков о необходимости согласовывать проект с уполномоченным органом местного самоуправления в области архитектуры и градостроительства, градостроительных разрешений, поскольку в рассматриваемом случае приведение наружной стены многоквартирного дома в первоначальное состояние не является ни реконструкцией, ни новым строительством.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, с учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что исковое требование ЖСК «Спартак-29» об обязании ответчиков привести наружную стену многоквартирного дома № 19 по ул. Адоратского г. Казани в части, относящейся к квартире №3, в первоначальное состояние в соответствии с проектом № 11-21 восстановления квартиры в первоначальное состояние, выполненным ООО «Институт независимых экспертиз», является правомерными и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующим в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судом установлено, что истцом понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с иском по делу № А65-25218/2021 в размере 18 000 руб. и при подаче кассационной жалобы по данному делу в размере 3 000 руб., которые в сиу того, что исковые требования по настоящему делу и делу № А65-25218/2021 полностью удовлетворены, подлежат возмещению ответчиками в равном размере, то есть по 10 500 руб. каждым.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО1 и Индивидуального предпринимателя ФИО2 привести наружную стену многоквартирного дома № 19 по ул. Адоратского г. Казани в части, относящейся к квартире №3, в первоначальное состояние в соответствии с проектом № 11-21 восстановления квартиры в первоначальное состояние, выполненным ООО «Институт независимых экспертиз».

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Потребительского кооператива жилищно-строительный кооператив «Спартак-29», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 10 500 (десять тысяч пятьсот) руб. в возмещение расходов истца по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Потребительского кооператива жилищно-строительный кооператив «Спартак-29», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 10 500 (десять тысяч пятьсот) руб. в возмещение расходов истца по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Председательствующий судья                                                         И.Т. Гилялов