АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-53828/2022

г. Краснодар

22 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Калуцких Р.Г. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРИН 1102308008330) – Кеды И.И. (доверенность от 22.12.2023), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Шаво» (ИНН 

<

***>, ОГРН

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2024), в отсутствие в судебном заседании представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО2, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлениюгосударственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2023и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024 по делу№ А32-53828/2022, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление Росимущества) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Шаво» (далее – общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 26.08.2021 № 23-04/6263 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:298 площадью 6000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пригородная, 10, относящегося к категории земель населенных пунктов,с разрешенным использованием под объектами торговли (торговых и торгово-развлекательных центров, комплексов (далее –земельный участок), понуждении к возврату земельного участка в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу с указанием на решение суда как на основание для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи с номером регистрации 23:49:0000000:298-23/238/2022-8 о договоре аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО2

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного судаот 19.01.2024, в удовлетворении иска оказано. Судебные акты мотивированы следующим. Условия договора аренды определены по результатам аукциона. Недействительное условие о возможности передачи прав и обязанностей арендатора иным лицам не порочит договор аренды в целом. Проект договора аренды подготовлен управлением Росимущества перед проведением торгов. У общества отсутствовала возможность выражения несогласия с отдельными условиями договора аренды. Управление Росимущества не возражало относительно возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды. Общество и ФИО2 расторгли договор перенайма до обращения управления Росимущества в суд с настоящим иском. Соответствующая запись внесена в Единый государственный реестр недвижимости. Условие договора аренды о возможности передачи прав и обязанностей арендатора по согласованию с управлением Росимущества не является существенным и не свидетельствует о мнимости договора аренды. Размер арендной платы определен, исходя из действовавшей на момент проведения аукциона кадастровой стоимости земельного участка.

Управления Росимущества, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. При организации аукциона управление Росимущества не учло противоречие генерального плана городского поселения правилам землепользования и застройки соответствующей территории. В соответствии с документами территориального планирования земельный участок находится в функциональной зоне многоэтажной жилой застройки, не предусматривающей строительство торгового, торгово-развлекательного центра, а по правилам землепользования и застройки ? в территориальной зоне общественно-деловой застройки. Нахождение земельного участка в несоответствующих одна другой функциональной и территориальной зонах не позволяет возводить предусмотренные его разрешенным использованием объекты без изменения генерального плана. Включенное в договор аренды условие, позволяющее с согласия арендодателя передавать иным лицам права и обязанности арендатора, нарушает публичные интересы неопределенного круга лиц. Расторгнутый договор перенайма свидетельствует об отсутствии у общества намерения на самостоятельное освоение земельного участка. Бездействие общества по освоению земельного участка подтверждено органом местного самоуправления.. Разрешение на строительство на земельном участке объекта торгового назначения обществу не выдавалось.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов. По сведениям действующего генерального плана земельный участок расположен в границах многофункциональной общественно-деловой зоны, режим которой допускает размещение объектов торгового обслуживания. Неосвоение обществом земельного участка не свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды. Управление Росимущества пропустило срок исковой давности и злоупотребляет своими правами.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что управлением Росимущества издано распоряжение от 02.07.2021№ 23-423-р о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с начальной ценой – годовой арендной платой в размере 1,5 процентов от кадастровой стоимости объекта аренды. Соответствующее информационное извещение о проведении торгов № 120721/39887374/01 опубликовано 12.07.2021 на сайте www.torgi.gov.ra. По результатам признанного несостоявшимся 16.08.2021 аукциона право на заключение договора аренды земельного участка приобрело общество (протокол от 16.08.2021 № 1).

Управление Росимущества (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 26.08.2021 № 23-04/6263 аренды земельного участка на 88 месяцев (пункт 2.1) Годовая арендная плата определена на основании протокола о результатах аукциона от 16.08.2021 № 1 в размере 1 281 313 рублей 80 копеек (пункт 3.1). Арендатору предоставлены права на передачу третьим лицам прав и обязанностей арендатора, земельного участок в субаренду, арендных прав в залог. Для получения согласия арендодателя на совершение сделок с правом аренды арендатор обязан предоставить ему соответствующие документы для их экспертизы (пункт 5.3.1).

Письмом от 21.01.2022 общество заявило о согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды. Управление Росимущества в письме от 03.02.2022 № 23-11/2063, ссылаясь на положения пункта 5.3.1 договора аренды, указало на отсутствие возражений относительно перенайма.

По договору от 05.02.2022 общество осуществило передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка ФИО2 По соглашению от 27.09.2022 стороны расторгли договор перенайма от 05.02.2022. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости арендатором земельного участка является общество (выписка от 22.06.2023 № КУВИ-001/2023-144552064).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения управления Росимущества в арбитражный суд. В период судебного разбирательства решением Городского собрания города Сочи от 27.12.2023 № 180 утвержден Генеральный план города Сочи до 2044 года, по сведениям которого земельный участок расположен в границах многофункциональной общественно-деловой зоны, режим которой позволяет, помимо прочего, размещение объектов торгового обслуживания.

Законность решения и постановления арбитражных судов первойи апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180).

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приведены разъяснения о ничтожности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Действовавшим в момент проведения торгов и заключения договора аренды пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса в случае, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победителю торгов запрещалось уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее ? Земельный кодекс) допускается определение начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (пункт 14 статьи 39.11). Если в аукционе участвовал только один участник аукцион признается несостоявшимся (пункт 19 статьи 39.12). Уполномоченный орган в таком случае направляет единственному принявшему участие в аукционе его участнику экземпляры подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом  размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункт 20 статьи 39.12).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем.

Условие договора о годовой арендной плате соответствует законодательному регулированию и условиям аукциона. В условиях признанного несостоявшимся аукциона она обоснованно принята равной начальной цене аукциона, составившей полтора процента кадастровой стоимости земельного участка.

Ошибочно включенное самим управлением Росимущества в договор аренды недействительное условие о возможности передачи третьему лицу прав и обязанностей арендатора договор в целом не порочит. Это условие не является основанием для признания заключенного на торгах договора аренды земельного участка ничтожной сделкой. Общество сохранило приобретенное на торгах право аренды земельного участка.

Заключение и последующее расторжение обществом и третьим лицом договора перенайма не свидетельствует о мнимом характере договора аренды. Управление Росимущества не доказало факт того, что и общество как арендатор, и само управление как арендодатель совершали договор аренды лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия.

Управление Росимущества не проводило проверку земельного участка на предмет его использования (неиспользования). Степень освоенности земельного участка также не определяет признак ничтожности договора аренды.

Земельный участок не относится к территории общего пользования. Использованию земельного участка для многоэтажной жилой застройки препятствовало расположение в непосредственной близости от него торгового комплекса, производственных баз и садовых участков. Управление Росимущества относимыми и допустимыми доказательствами не доказало относимость земельного участка к функциональной зоне многоэтажной жилой застройки. Схема расположения земельного участка показывает его нахождение в функциональной зоне многоэтажной жилой застройки по Правилам землепользования и застройки.

Установленное договором аренды разрешенное использование земельного участка под объектами торгового назначения не противоречит ни актуальному генеральному плану городского округа, ни правилам землепользования и застройки. Наличие иных оснований, по которым земельный участок не мог быть предметом аукциона, Управление Росимущества не доказало.

Отметив противоречивость позиции управления Росимущества, самостоятельно обеспечившего образование земельного участка, определившего условия договора аренды, организовавшего и проведшего аукцион, заключившего договор аренды, исполняющего его, принимающего арендные платежи, и одновременно оспаривающего договор аренды, в том числе по мотиву его мнимости, суды, руководствуясь нормой пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса и разъяснениями, приведенными в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», признали не имеющими правового значения доводы заявителя о недействительности договора аренды и о необходимости применении последствий его недействительности.

При этом суды не учли, что управление Росимущества, осуществляющее полномочия собственника публичного земельного участка, обязано обеспечить соответствие процедуры его предоставления в аренду требованиям земельного и гражданского законодательства с соблюдением публичных интересов. С учетом установленных по делу обстоятельств основания для применения норм статьи 10 и пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса и квалификации действий управления Росимущества по оспариванию договора аренды как недобросовестного поведения в рассматриваемом случае отсутствовали. Правовая позиция относительно действия названных норм применительно к защите публичного интереса сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414. Вместе с тем, ошибочное применение правила «эстоппель» не привело к принятию неправильных судебных актов.

Кассационной жалобой названные выводы не опровергнуты. Позиция заявителя направлена на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных посравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел варбитражномсуде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024 по делу № А32-53828/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Р.Г. Калуцких

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин