АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А29-14077/2022

26 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

общества с ограниченной ответственностью «Движение»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.01.2023,

принятое судьей Кокошиной Н.В., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023,

принятое судьями Волковой С.С., Ившиной Г.Г., Минаевой Е.В., 

по делу № А29-14077/2022

по иску профессионального образовательного учреждения «Сыктывкарская школа Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России»

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Движение»

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды недвижимости и 

об освобождении арендуемых помещений

и   у с т а н о в и л : 

профессиональное образовательное учреждение «Сыктывкарская школа Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Движение» (далее – Общество) о взыскании 1 938 060 рублей 76 копеек задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 12.08.2020 № 20-08/20-28 за период с марта 2021 года по май 2022 года, об обязании ответчика освободить занимаемые (арендованные) помещения.

Исковые требования основаны на статьях 309, 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по названному договору. 

Арбитражный суд Республики Коми решением от 08.01.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023, удовлетворил иск частично, взыскав с Общества в пользу Учреждения 782 785 рублей 79 копеек задолженности и обязав возвратить (освободить) арендуемое помещение в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу. 

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, отказать в удовлетворении иска, или направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что использование арендуемого объекта по его целевому назначению было невозможным, что исключает обязанность внесения арендной платы; ответчик в целях использования помещения вынужден был производить строительные работы. Кассатор полагает, что апелляционный суд неправомерно отказал в приобщении дополнительных доказательств; суды не в полной мере исследовали существенные для дела обстоятельства. Ответчик отмечает, что недостатки помещений не могли быть обнаружены до заключения договора или в момент их передачи, являются существенными и неустранимыми; полагает, что арендодатель действовал недобросовестно. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Учреждение отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представило.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы отложено до 26.09.2023. В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья Чих А.Н. заменен на судью Кислицына Е.Г.

Участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда была проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Учреждение (арендодатель) и Общество (арендатор) 12.08.2020 заключили договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) № 20-08/20-28.

Согласно этому договору арендодатель передал, арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 1353,4 квадратного метра, с отдельным выходом на Сысольское шоссе с фасада здания и прилегающую к фасаду территорию (пункт 1.1). Имущество передается арендатору для организации деятельности по дошкольному образованию для детей раннего возраста; внешкольному дополнительному образованию; отдельного подразделения по обеспечению общественным питанием; дополнительным видам деятельности в рамках Устава предприятия и ОКВЭД в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ (пункт 1.2). Договор действует с 12.08.2020 по 31.03.2021 (пункт 2.1).

Арендная плата вносится в соответствии с расчетом, указанным в приложении 3. Внесение арендной платы производится за каждый месяц до десятого числа оплачиваемого месяца. Арендная плата вносится арендатором следующим образом: 

с 12.08.2020 по 01.03.2021 устанавливается льготный период без взимания арендной платы для проведения поэтапных ремонтных работ в арендуемых помещениях, и проведение лицензирования под указанные виды деятельности; 

с 01.03.2021 устанавливается ежемесячная арендная плата в размере 32 786 рублей за 333 квадратных метра;  

с 01.09.2021 года устанавливается ежемесячная арендная плата в размере 96 600 рублей за 1020,4 квадратного метра; 

с 01.01.2022 устанавливается арендная плата в размере 158 100 рублей за 1353,4 квадратного метра (пункты 5.1, 5.2, приложение 3).

В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок. В случае, когда договор считается пролонгированным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив письменно другую сторону не позднее, чем за два месяца до предполагаемой даты прекращения действия договора (пункты 9.5, 9.6).

Имущество передано по акту приема-передачи от 12.08.2020.

Учреждение в письме от 02.07.2021 № 228 уведомило ответчика о расторжении договора с 01.09.2021, в уведомлении от 18.11.2021 № 384 предложило Обществу передать арендованное имущество с подписанием акта приема-передачи, урегулировать спор во внесудебном порядке, известив об этом истца до 01.12.2021. Ответы на письма истцу не поступили.

Как следует из письма Учреждения от 09.11.2021 в ходе комиссионного осмотра, в том числе с участием сотрудников государственного пожарного надзора, эксплуатация и функционирование детского дошкольного учреждения возможна в указанных помещениях только при соблюдении определенных условий (в отсутствие иных арендаторов в здании).

По утверждению истца, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с марта 2021 года по май 2022 года.

Представители Общества 14.01.2022 по акту передали Учреждению ключи от внутренних противопожарных дверей и занимаемого 1-го этажа здания технического училища. В акте представители ответчика уведомили Учреждение о намерении провести в период с 20.01.2022 по 30.01.2022 комиссионные прием-передачу помещений и осуществить вывоз имущества. В назначенный срок представители ответчика не явились, акт не подписали, занимаемые помещения не освободили, имущество не вывезли. 

На электронную почту Учреждения 22.02.2022 поступило уведомление от ответчика, согласно которому он сообщил, что откладывает вывоз своего имущества из занимаемых помещений до выздоровления руководителя.

Учреждение в претензии от 01.07.2022 № 198 потребовало от Общества погасить образовавшуюся задолженность. Данное требование не исполнено.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения Учреждения в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

На основании статей 606 и 614 (пунктов 1 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. В связи с этим арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает. В частности, подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, также не порождает права арендодателя требовать арендную плату. Данные правовые позиции изложены в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного его Президиумом 25.11.2020 и пункте 25 Обзора судебной практики № 3 (2021), утвержденного Президиумом 10.11.2021.  

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из пунктов 13 и 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что сам факт неиспользования арендатором имущества, с учетом невозврата имущества арендодателю, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска.

Суды установили, что в спорный период ответчик арендную плату по договору не внес в полном объеме, в связи с чем его задолженность составила 782 785 рублей 79 копеек. Доказательств внесения арендной платы в спорный период в деле не имеется. 

Возражения ответчика о наличии недостатков арендуемого имущества обоснованно отклонены судами.

В статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже, если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2).

Нормы статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора, в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 этой статьи подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды. Данное толкование дано Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 20.12.2018 № 3182-О.

Как установили суды, в материалы дела не представлены доказательства невозможности пользования имуществом в соответствии со всеми целями, отраженными в пункте 1.2 договора. Фактически претензии к состоянию помещения появились у ответчика после ознакомления с письмом Учреждения от 09.11.2021 № 371, то есть после совершения истцом действий по отказу от договора аренды. До этого, на протяжении действия договора аренды ответчик никаких претензий к состоянию помещения не предъявлял и на невозможность использования помещения по назначению либо необходимость снижения арендной платы или устранения недостатков имущества не заявлял. 

Объективных доказательств того, что арендатор в спорный период был лишен возможности использовать спорное имущество, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил. 

Аргументы кассационной жалобы, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, иную оценку доказательств, представленных в материалы дела, и подлежат отклонению, как заявленные за пределами полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Данная позиция изложена в определении от 17.02.2015 № 274-О.

Расчет арендной платы ответчиком по существу не оспорен. 

Суды правомерно частично удовлетворили иск.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.01.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023 по делу № А29-14077/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Движение» – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов