Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-54708/23

29 февраля 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью учебно-производственный центр "Каприз" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору от 18.10.2005 № 56-005-05-У по арендной плате за период с 01.02.2020 по 09.01.2022 в размере 219 671,48 руб., пени по состоянию на 23.03.2023 в размере 1 329 562,50 руб., указать в резолютивной части решения суда, что взыскание пени производится в размере 0,7 % от суммы основного долга по дату фактического исполнения обязательства

 

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее – министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью учебно-производственный центр "Каприз"  (далее –  ООО УПЦ "Каприз", ответчик) о взыскании задолженности по договору от 18.10.2005 № 56-005-05-У о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления  за период с 01.02.2020 по 09.01.2022 в размере 219 671,48 руб., пени за просрочку по состоянию на 23.03.2023 в размере 1 329 562,50 руб., указать в резолютивной части решения суда, что взыскание пени производится в размере 0,7 % от суммы основного долга по дату фактического исполнения обязательства.

Ответчик представил отзыв, в котором просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве,  заслушав пояснения истца и ответчика, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области, Государственным учреждением «Подольская квартирно-эксплуатационная часть КЭУ Московского военного округа» и ООО УПЦ «Каприз» заключен договор № 56-005-05-У от 18.10.2005 о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления (далее - договор).

В соответствии с Приказом Министра обороны Российской Федерации № 192 от 05.03.2015 «О передаче объекта недвижимого имущества в собственность Московской области» из федеральной собственности в собственность Московской области передан объект недвижимого имущества – пристройка к жилому дому площадью 403,8 кв.м., расположенная в здании по адресу: 

<

...>, часть из которых обременена арендой ООО УПЦ «Каприз» по Договору аренды, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.10.2015 сделана соответствующая запись регистрации за №50-50/001-50/061/004/2015-7852/2.

Следовательно, начиная с 28.10.2015, арендодателем указанного спорного имущества стало Министерство имущественных отношений Московской области.

Между Министерством и ООО УПЦ «Каприз» подписано дополнительное соглашение 28.02.2018 к договору, которое регулирует переход прав и обязанностей к Министерству от прежнего собственника имущества, регламентирует сроки внесения арендных платежей с указанием банковских реквизитов. 

Согласно договору, ответчик принимает в аренду нежилые помещения, площадью 204,5 кв.м. (приложение №1 к договору), расположенные в здании по адресу: г. Подольск Московской области, Октябрьский проспект, д. 2 «В» (далее – нежилые помещения) на срок до 25 октября 2006 для использования под учебно-производственный процесс на условиях, предусмотренных договором. 

Срок действия договора продлевался сторонами на тех же условиях. Истец указал, что в связи  с выкупом объекта аренды ответчиком, договор аренды расторгнут 09.01.2022.

Согласно п. 4.3 договора, дополнительному соглашению,  арендная плата за недвижимое имущество вносится арендатором ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца включительно.

В соответствии с п. 3.2.3 договора, арендатор обязуется вносить арендную плату в установленный договором срок.

Согласно п. 5.2.2 договора, за неисполнение обязательства, предусмотренного п. 3.2.3 договора, арендатор обязан оплатить штраф в федеральный бюджет пени в размере 0,7 % с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Истец указал, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, у него образовалась задолженность по оплате арендной платы по договору в размере 219 671,48 руб. и пени в размере 1 329 562,50 руб.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлена претензия от 23.03.2023 № 15исх-6433 с требованием об оплате задолженности и пени. 

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких требований и условий – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, ответчиком оспорены.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил в материалы дела отзыв на исковое заявление, в котором указал, что ООО УПЦ «Каприз» длительное время являлось арендатором нежилых помещений, неоднократно обращалось в Министерство с заявлениями о реализации преимущественного права на выкуп нежилых помещений.

Обратившись с очередным заявлением о реализации преимущественного права на выкуп, в письме от 31.08.2018 №13ИСХ-18725 Министерство отказало обществу в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного помещения со ссылкой на наличие у ООО УПЦ «Каприз» задолженности по арендной плате, дополнительно сообщив о проведении мероприятий по взысканию задолженности в судебном порядке. 

Полагая отказ незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа.

Так, решением Арбитражного суда Московской области от 13.03.2019 (в полном объеме изготовлено 02.04.2019) по делу № А41-100896/18 требования ООО УПЦ «Каприз»  удовлетворены, судом признан незаконным отказ Министерства имущественных отношений Московской области, оформленный письмом от 31.08.2018 № 13ИСХ-18725, в реализации преимущественного права ООО УПЦ «Каприз» на выкуп нежилого помещения общей площадью 204,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. 

Письмом Министерства имущественных отношений Московской области от 16.12.2019 №15исх-37087 в адрес ООО УПЦ «Каприз»  направлен акт сверки по арендной плате и пени по договору аренды. Согласно данного письма сумма переплаты по состоянию на 16.12.2019 составляет 1 742 741,28 рублей. 

Согласно письму Министерства от 14.02.2020 №15исх-4273 в ходе урегулирования разногласий по проекту договора купли-продажи недвижимого имущества размер излишне выплаченной суммы арендной платы составлял 1 768 234,67 рублей.

В дальнейшем, в рамках преддоговорного спора, поскольку сторонами не была согласована цена выкупаемого недвижимого имущества, ООО УПЦ «Каприз»  обратилось с соответствующим исковым заявлением в суд в апреле 2020 года. 

Арбитражным судом Московской области по делу № А41-22657/20 было вынесено решение от 16.09.2020, которым заявленные требования ООО УПЦ «Каприз» об урегулировании возникших разногласий при заключении договора кули-продажи удовлетворены. Выкупная стоимость определена как разница между стоимостью имущества, определенного на основании заключения эксперта, подготовленного в рамках судебного процесса, и ранее излишне выплаченной суммой арендной платы в размере 1 768 234,67 рублей.

При этом в рамках указанного судебного процесса Министерство не представило иной акт сверки расчетов, против суммы излишне уплаченной арендной платы не возражало.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 решение Арбитражного суда Московской области от 16.09.2020 делу № А41-22657/20  оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2021 решение Арбитражного суда Московской области от 16.09.2020 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 года по делу № А41-22657/20  оставлено без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенных обстоятельств и принимая во внимание положение названных выше норм права, указанные обстоятельства считаются установленными и не подлежат повторному доказыванию.

27.10.2021 между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО УПЦ «Каприз» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Московской области №12.

На момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Московской области №12 от 27.10.2021 года, стороны подтверждают, что в день заключения договора задолженность по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) отсутствует (п. 1.3 договора). 

Пунктом 2.1 договора установлено, что сумма излишне выплаченной арендной платы составляет 1 768 234,67 рублей. 

Согласно пояснениям ответчика, исходя из суммы ранее излишне уплаченной арендной платы рассчитывалась окончательная сумма выкупной стоимости имущества и составлялся график платежей.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи сторонами производилась сверка расчетов по договору аренды, из которой следовало, что задолженность по договору аренды отсутствует, на стороне ООО УПЦ «Каприз»  имеется переплата. 

Данное обстоятельство также установлено решением Арбитражного суда Московской области от 16.09.2020 по делу № А41-22657/20.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Как разъяснено в абз.3 п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества; находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи. 

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). 

С учетом п. 4 ст. 445 ГК РФ договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Московской области от 16.09.2020 по делу А41-22657/20, то есть с 01.12.2020.

Таким образом, с момента принятия постановления судом апелляционной инстанции 01.12.2020 договор № 56-005-05-У от 18.10.2005 прекратил свое действие, договор купли-продажи считается заключенным, при этом фактическое оформление договора 27.10.2021 в настоящем случае не имеет правового значения. 

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, с учетом обстоятельств, установленных судебными актами и имеющих преюдициальное значение, проверив расчет задолженности, суд приходит к выводу, что на стороне ответчика отсутствует задолженность по арендным платежам по договору № 56-005-05-У от 18.10.2005, в связи с чем оснований для ее взыскания в судебном порядке не имеется.

В связи с отсутствием задолженности по арендным платежам за заявленный истцом период, соответственно, не подлежат удовлетворению производные от основного требования министерства о взыскании пени, в связи с чем в указанной части также следует отказать. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. 

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями  110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

 

Судья                                                                                                    А.А. Летяго