ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А48-4675/2019

город Воронеж

18 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2025 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                  Ботвинникова В.В.,

судей                                                                                     Безбородова Е.А.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Разуваевой А.А.,

при участии:  

от ООО «Активтраст»: ФИО2, представитель по доверенности от 22.08.2025, паспорт гражданина РФ;

от конкурсного управляющего ООО «Регионстрой» ФИО3: ФИО3, паспорт гражданина РФ;

от арбитражного управляющего ФИО4: ФИО5, представитель по доверенности от 24.10.2023, паспорт гражданина РФ;

от представителя участников ООО «Регионстрой»: ФИО6, протокол №04/19 от 05.07.2019,  паспорт гражданина РФ;

 от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании  посредством использования систем веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) апелляционные жалобы публично-правовой компании «Фонд развития территорий»,  ООО «Активтраст» на определение Арбитражного суда Орловской области от 15.05.2025 по делу №А48-4675/2019 по рассмотрению жалобы публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на действия/бездействие арбитражного управляющего ФИО4, в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Регионстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Орловской области от 21.05.2019 заявление общества с ограниченной ответственностью «Регионстрой» (далее - ООО «Регионстрой», должник) о признании его несостоятельным (банкротом) принято к производству, возбуждено производство по делу.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 18.07.2019 ООО «Регионстрой» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО7, член Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Содействие».

Определением Арбитражного суда Орловской области от 27.11.2019 ФИО7 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 09.12.2019 конкурсным управляющим должником утвержден ФИО8, член Ассоциации межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих «СОДЕЙСТВИЕ».

Определением Арбитражного суда Орловской области от 07.10.2021 ФИО8 был освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 24.11.2021 конкурсным управляющим должником утвержден ФИО4, член Ассоциации арбитражных управляющих «Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса».

Определением Арбитражного суда Орловской области от 05.12.2024 ФИО4 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Регионстрой», конкурсным управляющим ООО «Регионстрой» утвержден ФИО3, являющийся членом Ассоциации «РСОПАУ».

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - Фонд) обратилась в арбитражный суд с жалобой на действия (бездействие) конкурсного управляющего ФИО4, в которой просила признать незаконными действия (бездействие) конкурсного управляющего ООО «Регионстрой» ФИО4, выразившиеся в нарушении порядка распределения денежных средств от реализации предмета залога, а именно нераспределении в пользу Фонда причитающейся ему доли от 60 процентов и 10 процентов выручки от реализации жилых помещений (квартир), в жилом доме по адресу: 

<

...> (второй этап строительства), как это предусмотрено подпунктом 1 пункта 1, пунктом 2 статьи 201.14 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Впоследствии заявитель неоднократно уточнял заявленные требования (05.11.2024, 10.02.2025, 13.03.2025, 21.03.2025) в редакции последнего уточнения, поступившего в суд 21.03.2025, просил признать незаконными действия (бездействие) конкурсного управляющего ООО «Регионстрой» ФИО4, выразившиеся в нарушении порядка распределения денежных средств от реализации предмета залога, а именно нераспределении в пользу Фонда причитающихся ему 92 341 770,94 руб. от реализации жилых помещений (квартир), в жилом доме по адресу: 

<

...> (второй этап строительства), как это предусмотрено статьей 201.14 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Орловской области от 15.05.2025 в удовлетворении жалобы отказано. Отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Орловской области от 25.06.2024, по вступлению в законную силу настоящего судебного акта.

Не согласившись с данным определением, Фонд и ООО «Активтраст» обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Фонд в своей жалобе просит определение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

ООО «Активтраст» в своей апелляционной жалобе просит изменить мотивировочную часть определения, указав, что требования ООО «Инжсервис», возникшие из инвестиционного договора от 24.10.2022, являются затратами должника, подлежащие возмещению в порядке пункта 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве.

В судебном заседании представитель ООО «Активтраст» поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Регионстрой» ФИО3 поддержал доводы жалобы Фонда, против доводов жалобы ООО «Активтраст» возражал.

Представитель арбитражного управляющего ФИО4 поддержал доводы апелляционной жалобы ООО «Активтраст», против доводов апелляционной жалобы Фонда возражал.

Представитель участников ООО «Регионстрой» ФИО6 против доводов апелляционной жалобы Фонда возражал, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционные жалобы рассматривались в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, отзывов на жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу части 1 статьи 223 АПК РФ дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Статьей 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) предусмотрена возможность защиты прав и законных интересов кредиторов, должника и иных лиц путем обжалования конкретных действий (бездействия) арбитражного управляющего в целях урегулирования разногласий, восстановления нарушенных прав. При этом жалоба кредитора, уполномоченного органа, удовлетворяется судом в случае установления факта неисполнения или ненадлежащего исполнения арбитражным управляющим возложенных на него обязанностей.

Из системного толкования норм права следует, что при рассмотрении арбитражным судом жалобы на действия (бездействие) арбитражного управляющего законодателем предусмотрена возможность признания его действий (бездействия) неправомерными лишь в том случае, если судом установлено, какими конкретными действиями арбитражного управляющего по неисполнению или ненадлежащему исполнению обязанностей, обжалуемыми заявителем, нарушены те и ли иные права подателя жалобы, и это неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей повлекло или могло повлечь за собой убытки должника либо его кредиторов.

Таким образом, при рассмотрении жалобы на действия арбитражного управляющего суд обязан установить совокупность двух обстоятельств - совершение арбитражным управляющим действий (бездействия) вопреки требованиям закона и нарушение в результате этих действий (бездействия) прав и законных интересов заявителя жалобы.

Пунктом 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве предусмотрено, что при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Оценивая доводы жалобы на действия арбитражного управляющего, суд исходит из совокупности представленных в материалы дела доказательств и сведений, а также объяснений арбитражного управляющего относительно его обжалуемых действий в той или иной ситуации применительно к требованиям статей 65, 71 АПК РФ.

По мнению Фонда, действиями конкурсного управляющего ФИО4 по не распределению денежных средств, поступающих от реализации жилых помещений (квартир), в жилом доме по адресу: 

<

...> (второй этап строительства), как это предусмотрено статьей 201.14 Закона о банкротстве в адрес Фонда в размере 92 341 770,94 руб., нарушены права Фонда, как залогового кредитора ООО «Регионстрой» на своевременное получение денежных средств от реализации залогового имущества должника. В обоснование поданной жалобы Фонд ссылался на то, что конкурсным управляющим ФИО4 неправомерно применен пункт 6 статьи 138, пункт 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве в отношении требований ООО «Инжсервис», возникших в результате заключения инвестиционного договора от 24.10.2022, заключенного во исполнение решений собрания участников строительства ООО «Регионстрой», принятых 24.10.2022. При этом указывал, что порядок и размер преимущественно погашаемых требований ООО «Инжсервис» определен в Положении о порядке реализации имущества - жилых помещений (квартир) в жилом доме по адресу: 

<

...> (второй этап строительства), согласно которому в составе третьей очереди требований по текущим платежам включены требования ООО «Инжсервис», приобретенные в связи с финансированием строительства объекта незавершенного строительства на основании заключенного 24.10.2022, с учетом требований статей 201.8-1, 201.8-2 Закона о банкротстве, инвестиционного договора в сумме 59 293 500 руб. Также Фонд полагал, что при распределении денежных средств от реализации жилых помещений, управляющим ФИО4 не применены правила последующего залога, предусмотренные пунктом 1 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением Арбитражного суда Орловской области от 29.07.2021 о включении требований Фонда в размере 380 144 501,16 руб. в реестр требований кредиторов должника установлено, что требования Фонда напрямую связаны с выплатой Фондом возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пункт 3 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве), в связи с чем подлежат включению во вторую подочередь третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «Регионстрой» в порядке подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве.

Заявитель указывал, что требования Фонда к должнику в размере 380 144 501,16 руб. (в том числе 264 006 556,85 руб. по второму этапу строительства) обеспечены залогом имущества должника в силу закона (часть 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).  Договор залога между ООО «Регионстрой» и ООО «Инжсервис» был заключен 20.04.2023, в связи с чем требования привлеченного инвестора, как по 2, так и 3 этапу строительства подлежат погашению с учетом положений абзаца 5 пункта 22.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», а именно после погашения требований первоначального залогодержателя, в данном случае правопреемника участников строительства - ППК «Фонд развития территорий». По мнению Фонда, он имеет преимущественное право при распределении в его пользу денежных средств в размере осуществленных выплат в отношении реализуемых квартир в размере 156 209 800,94 руб.

Конкурсный управляющий пояснил, что распределение денежных средств, поступающих от реализации жилых помещений (квартир), в жилом доме по адресу: 

<

...> (второй этап строительства), а также в жилом доме по адресу: 

<

...> (третий этап строительства) приостановлены до рассмотрения настоящего спора. При этом также указал, что от реализации квартир в жилом доме по адресу: 

<

...> на счет должника после принятия судом 25.06.2024 обеспечительных мер поступили денежные средства в общем размере 39 912 013 руб., из которых 36 384 513 руб. от реализации квартир во втором этапе строительства (36-38 мин. аудио, видеопротокола судебного заседания от 25.04.2025).

Возражая относительно указанных доводов, арбитражный управляющий ФИО4, кредитор - ООО «Активтраст», третье лицо - ООО «Инжсервис», саморегулируемая организация, представитель участников должника указывали, что в рассматриваемом случае положения пункта 6 статьи 138, пункта 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве в отношении  требований ООО «Инжсервис» подлежат применению, ООО «Инжсервис» имеет приоритет в получении денежных средств, вырученных от реализации жилых помещений (квартир) в жилом доме по адресу: 

<

...> (второй этап строительства), по отношению к Фонду; нарушений норм действующего законодательства, причинивших вред Фонду, конкурсным управляющим ФИО4 при распределении денежных средств, поступающих от реализации жилых помещений (квартир), в жилом доме по адресу: 

<

...> (второй этап строительства), не допущено.

Как установил суд первой инстанции, определением Арбитражного суда Орловской области от 29.07.2021 во вторую подочередь третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «Регионстрой» в порядке подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве включено требований Фонда в размере 380 144 501,16 руб. в связи с осуществлением им выплат в указанном размере возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пункт 3 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве). Размер выплат, произведенных в качестве возмещения участникам строительства по второму этапу строительства, составляет       264 006 556,85 руб.

Таким образом, требования Фонда в размере 264 006 556,85 руб. обеспечено залогом жилых помещений (квартир) в жилом доме, расположенном по адресу 

<

...> (2 этап строительства), в отношении которых Фонд на основании Решения Наблюдательного совета Фонда были осуществлены выплаты участникам долевого строительства.

Также материалами дела установлены обстоятельства, связанные с осуществлением завершения строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу 

<

...>.

На основании разрешения Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 29.01.2016 №57-301000-11-2016 ООО «Регионстрой» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Комплекс из 2-х многоквартирных домов, расположенных в МР-6 

<

...> и поз. 2 (4 очередь строительства), второй и третий этапы строительства поз. 2». Постановлением Администрации города Орла от 10.03.2016 №905 строящемуся многоквартирному дому присвоен адрес: 

<

...>.

После введения в отношении должника процедуры конкурсного производства конкурсным управляющим в порядке статей 129, 131 Закона о банкротстве проинвентаризирован и включен в конкурсную массу должника объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...>, корпуса 2, 3, кадастровый номер земельного участка: 57:25:0040322:537.

Фонд обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве стать приобретателем прав застройщика - ООО «Регионстрои» на земельные участки, предназначенные для строительства и принадлежащие ООО «Регионстрои», со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства), расположенные по адресу: 

<

...>, корпуса 2, 3, кадастровый номер земельного участка 57:25:0040322:537; Орловский район, деревня Образцово, микрораион Зареченский, квартал 19, первый? этап строительства поз. 1, кадастровый номер земельного участка 57:10:0030801:8879; а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 20.10.2020 по делу №А48-4675/2019 в удовлетворении ходатайство Фонда о назначении судебной экспертизы по делу отклонено. Удовлетворено заявление Фонда о намерении приобрести права застройщика - ООО «Регионстрой» на земельные участки, расположенные на них объекты незавершенного строительства, неотделимые улучшения таких земельных участков, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, по адресам:

-Орловская область, город Орел, Северный район, улица Родзевича- Белевича, дом 5, кадастровый номер земельного участка 57:25:0040322:537;

-Орловская область, Орловский район, Образцовское сельское поселение, 

<

...> дом. №2, кадастровый номер земельного участка 57:10:0030801:8879.

Суд обязал Фонд в течение 15 рабочих дней с даты вынесения определения перечислить денежные средства в размере 228 622 489,84 руб. на основной счет застройщика, указанный в отчете конкурсного управляющего от 06.07.2020.

Арбитражный суд Орловской области выдал исполнительный лист серии ФС №035438460 от 24.02.2021, на принудительное исполнение определения Арбитражного суда Орловской области от 20.10.2020 по делу №А48-4675/2019 о взыскании с Фонда 228 622 489,84 руб.

Фонд обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил признать неподлежащим исполнению исполнительный лист серии ФС №035438460 от 24.02.2021, выданный Арбитражным судом Орловской области на принудительное исполнение определения от 20.10.2020 по делу №А48-4675/2019 о взыскании с Фонда 228 622 489, 84 руб. в пользу ООО «Регионстрой».

Решением Арбитражного суда Орловской области от 29.07.2021 заявленные требования удовлетворены. Исполнительный лист серии ФС №035438460, выданный Арбитражным судом Орловскоий области 24.02.2021 на сумму 228 622 489,84 руб. признан не подлежащим исполнению. Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2021 решение суда первой инстанции от 29.07.2021 оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27.04.2022 решение Арбитражного суда Орловской области от 29.07.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2021 по делу № А48-4675/2019 оставлено без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Таким образом, решение Фонда относительно целесообразности финансирования завершения строительства объекта расположенного по адресу: Орловская область, город Орел, Северный район, улица Родзевича-Белевича, дом 5, кадастровый номер земельного участка 57:25:0040322:537 не принято, ППК «Фонд развития территорий» отказался от принятого ранее намерения стать приобретателем прав застройщика.

Впоследствии на собрании участников строительства ООО «Регионстрой», состоявшемся 24.10.2022 (протокол № 1 от 24.10.2022), приняты следующие решения:

-осуществить завершение строительства и получение разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: г.Орел, Северный район, улица Родзевича-Белевича, д.5, кадастровый номер земельного участка 57:25:0040322:537 в процедуре конкурсного производства, путем обращения в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме, в соответствии со статьей 201.11 Закона о банкротстве (3 вопрос повестки дня).

-заключить инвестиционный договор для осуществления строительства жилого дома по адресу: г.Орел, Северный район, улица Родзевича-Белевича, дом 5, кадастровый номер земельного участка 57:25:0040322:537 в процедуре конкурсного производства (первый пункт 3 вопроса повестки дня).

В целях исполнения решений, принятых на собрании участников строительства 24.10.2022, между ООО «Регионстрой» и ООО «ИНЖСЕРВИС» (инвестор) 24.10.2022 заключен Инвестиционный договор, по условиям которого в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «Регионстрой» по возмещению инвестору расходов, осуществленных согласно пункту 2.1 (сметная стоимость работ в размере 193 592 000 руб.) и пункту 2.3 (затраты на выполнение функций Технического заказчика, Генерального подрядчика, согласно пункту 2, статьи 18 Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере 19 359 200 руб.) настоящего договора, стороны договорились, что право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Орел, микрорайон №6, вид разрешенного использования: для размещения многоквартирных жилых домов, кадастровый номер: 57:25:0040322:537 и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом по адресу: 

<

...>, находятся в залоге у инвестора.

В стоимость работ, указанных в разделе 2 Договора, не входят услуги проектных организаций, расходы на охрану, электроэнергию, теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение (пункт 2.5 Договора).

Положениями пункта 4.1.11 Договора предусмотрено, что с целью повышения инвестиционной привлекательности Инвестор имеет право самостоятельно принять решение о выполнении чистовой отделки в квартирах, не указанных в пункте 1.3 настоящего договора, самостоятельно утвердить ведомость отделки помещений и смету только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В силу пункта 4.2.5 Договора в случае возникновения дополнительных работ по завершению строительства Объекта, указанных в пункте 4.1.11 настоящего договора, Должник обязан соразмерно увеличить цену реализации квартир в Объекте, указанную в пункте 1.6 настоящего договора. При этом Регионстрой обязан возместить Инвестору стоимость отделочных работ в виде разницы между ценой продажи квартиры с чистовой отделкой и стоимостью квартиры с черновой отделкой из расчета цены одного квадратного метра квартиры, указанной в п. 1.6 настоящего договора.

Согласно пункту 1.5 Инвестиционного договора оплата за выполненные Инвестором работы происходит за счет денежных средств, полученных Регионстрой от реализации свободных от требований участников строительства квартир в Объекте после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также за счет иного имущества Регионстрой. Допускается расчет с Инвестором путем передачи ему Регионстрой после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта свободных от требований участников строительства квартир по цене, установленной в пункте 1.6 настоящего договора с последующим проведением зачета встречных однородных требований согласно статье 410 ГК РФ.

Дополнительным соглашением от 23.11.2023 к Инвестиционному договору от 24.10.2022, решение о заключении которого принято собранием участников строительства на собрании участников строительства, состоявшемся 23.11.2023, внесены изменения в пункт 1.6 Инвестиционного договора от 24.10.2022, который был изложен в следующей редакции:

«Регионстрой обязуется реализовывать свободные от требований участников строительства квартиры в Объекте, указанном в пункте 1 настоящего Договора, по средней цене не менее 65 000 руб. за 1 м2.

При реализации квартир, свободных от требований участников строительства квартиры в Объекте, указанном в пункте 1 настоящего Договора, в отношении которых Инвестором в соответствие с пунктом 4.1.11 принято решение о выполнении чистовой отделки, в конкурсную массу Регионстрой поступают денежные средства в размере 70 000 руб. за 1 м2. Разница между ценой продажи квартиры с чистовой отделкой и денежными средствами, и денежными средствами, поступающими в конкурсную массу подлежат распределению в порядке пункта 4.2.5. Договора».

21.12.2022 между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (арендодатель) и ООО «Регионстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №1239, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 8396,986 кв. м. из земель населенных пунктов кадастровый номер 57:25:0040322:537, расположенные по адресу: г.Орел, микрорайон №6, вид разрешенного использования: для размещения многоквартирных жилых домов, общей площадью 14 016 кв. м.

20.04.2023 между ООО «Инжсервис» (залогодержатель) и ООО «Регионстрой» (залогодатель) заключен договор залога, предметом которого являются имущественные права на право аренды земельного участка общей площадью 14 016 кв.м., расположенного по адресу: г.Орел, микрорайон №6, вид разрешенного использования: для размещения многоквартирных жилых домов, кадастровый номер: 57:25:0040322:537 и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом по адресу: 

<

...> (объект незавершенного строительства).

Договор залога от 20.04.2023 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Орловской области 05.05.2024, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок кадастровый номер:57:25:0040322:537. Договор залога недействительным не признавался, доказательств обратного в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

15.05.2023 действие разрешения на строительство от 29.01.2016 №57-301000-11-2016 объекта капитального строительства «Комплекс из 2-х многоквартирных домов, расположенных в МР-6 

<

...> и поз.2 (4 очередь строительства) второй и третий этап строительства поз.2 продлено до 31.12.2023.

Приказом департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области от 27.07.2023 утверждено заключение №15-23-С от 26.07.2023 о соответствии построенного объекта капитального строительства «Комплекс из 2-х многоквартирных домов, расположенных в МР-6 

<

...> и поз. 2 (4 очередь строительства второй и третьи этапы строительства поз 2» (2 этап) по адресу: г.Орел, МР-6, ул.Раздольная, требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

04.08.2023 Управлением градостроительства архитектуры и землеустройства Орловской области ООО «Регионстрой» выдано разрешение №57-301000-37-2023 на ввод в эксплуатацию второго этапа строительства объекта капитального строительства «Комплекс из 2-х многоквартирных домов, расположенных в МР-6 

<

...> и поз 2 (4 очередь строительства) второй и третий этапы строительства поз. 2» (адрес: г.Орел, Северный район, улица Родзевича-Белевича, дом 5).

Представитель участников ООО «Регионстрой» ФИО6, являющийся бывшим директором должника, пояснил, что согласно разрешению на строительство от 29.01.2016 №57-301000-11-2016 (продлено до 31.12.2024) на земельном участке с кадастровым номером: 57:25:0040322:537 разрешено строительство объекта капитального строительства  «Комплекс из 2-х многоквартирных домов, расположенных в МР-6 

<

...> и поз.2 (4 очередь строительства) второй и третий этапы строительства поз.2». Постановлением администрации г. Орла №905 от 10.03.2016 второму и третьему этапам позиции 2 был присвоен единый адрес: РФ, Орловская область, г. Орел, Северный район, ул. Родзевича-Белевича, д.5. Постановлением администрации г. Орла №3177 от 09.07.2024 третьему этапу позиции 2 был присвоен адрес: РФ, Орловская область, городской округ Орел, 

<

...>.

В соответствии c ч.8 раздела I Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 №87 (ред. от 28.12.2024) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам строительства устанавливается заказчиком и указывается в задании на проектирование.

В целях настоящего Положения под этапом строительства понимается строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке), строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства), а также комплекс работ по подготовке территории строительства, включающий в себя оформление прав владения и пользования земельными участками, необходимыми для размещения объекта капитального строительства (части объекта капитального строительства), снос зданий, строений и сооружений, переустройство (перенос) инженерных коммуникаций, строительство временных зданий и сооружений, вырубку леса и другие работы.

Заданием на проектирование от 13.11.2015 определено осуществить проектирование и строительство «Комплекса из 2-х многоквартирных домов, расположенных в МР-6 

<

...> и поз.2 (4 очередь строительства) второй и третий этапы строительства поз.2» в два этапа, где второй этап строительства - три кирпичные 9-ти этажные блок секции «а», «б», «в» с крышной котельной поз.2, третий этап строительства - две кирпичные 9-ти этажные блок-секции «г», «д» поз.2.

Таким образом, как указал суд первой инстанции, для определения размера обеспеченных залогом требований ООО «Инжсервис» необходимо учитывать требования к должнику, связанные с осуществлением строительства не только второго этапа, но третьего этапа жилого дома, являющимися автономными частями одного объекта капитального строительства (позиция 2) и до 09.07.2024 имевшими единый адрес: 

<

...>.

Разрешение на ввод в эксплуатацию второго этапа строительства многоквартирного жилого дома по ул. Родзевича-Белевича, д. 5 было получено 04.08.2023, а третьего этапа строительства 29.11.2024. Таким образом, обязательства ООО «Инжсервис» по инвестиционному договору от 24.10.2022 выполнены в полном объеме.

На момент заключения инвестиционного соглашения величина рыночной стоимости, включенного в конкурсную массу объекта незавершенного строительства 214-квартирного жилого дома по ул.Родзевича-Белевича, д.5 в г. Орле, строящегося на земельном участке общей площадью 14 016 кв.м. по адресу: Российская Федерация, Орловская область, г. Орел, микрорайон №6, включая права аренды земельного участка с кадастровым номером: 57:25:0040322:537, согласно отчету независимого оценщика от 14.10.2022 года составляла 377 550 100 руб.

После получения разрешения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по ул. Родзевича Белевича, д.5 в г.Орле (второй и третий этапы строительства) величина рыночной стоимости имущества ООО «Регионстрой» (жилых помещений), включенного в конкурсную массу согласно отчетам независимого оценщика от 15.08.2023 года и 13.12.2024 составила 655 657 980 руб., из которых стоимость жилых помещений во втором этапе строительства составила 425 707 670 руб., в третьем этапе -    229 950 310 руб.

Как следует из представленных конкурсным управляющим сведений (представлены посредством сервиса Мой арбитр 24.03.2025) за период с 25.08.2023 по 17.06.2024 должником реализовано 82 квартиры второго этапа строительства на общую сумму 245 471 680 руб., из которых 202 290 920 руб. реализация по договорам купли-продажи; 43 180 760 руб. реализация в порядке отступного. Подробная таблица сведений отражена на стр.17-19 обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:

1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций), а также требований Фонда, указанных в абзаце третьем подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона.

В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);

3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;

4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

В силу абз. первого пункта 2 статьи 201.14 Закона о банкротстве денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете застройщика после полного погашения таких требований, направляются на погашение части денежных требований граждан - участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 201.14 Закона о банкротстве денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, направляются на погашение части денежных требований граждан - участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения указанных расходов в соответствии с пунктом 1настоящей статьи.

Пунктом 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве предусмотрено, что расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 9 апреля 2024 года № 16-П, установил что издержки, связанные с предметом залога, должны покрываться за счет средств, поступивших от его реализации, и не подлежат, по общему правилу, покрытию за счет средств от реализации иного имущества должника, составляющего конкурсную массу, что фактически означало бы их переложение на иных - помимо залогового кредитора - кредиторов должника; такой подход, помещающий преимущество на стороне залогового кредитора в определенные рамки, не вступает в противоречие с критериями разумности и справедливости.

При этом, законодатель указывает, что за счет стоимости имущества должно производиться погашение всевозможных расходов за весь период обеспечения сохранности предмета залога и реализацию его на торгах, а не только возникших после начала реализации имущества, как это делает Фонд в представленных расчетах. При этом необходимо отметить, что подобный подход направлен на защиту прав и законных интересов кредиторов, не обладающих залоговым статусом, и, как правило, не получающих удовлетворения своих требований от реализации заложенного имущества, и обеспечивает баланс интересов всех кредиторов.

Как указал конкурсный управляющий, размер расходов на содержание залогового имущества составил 13 665 566,35 руб.

В судебном заседании представитель Фонда указал на отсутствие возражений относительно представленного конкурсным управляющим расчета (18-19 мин. аудио, видеопротокола судебного заседания от 25.03.2025).

Таким образом, как отметил суд первой инстанции, за счет денежных средств, полученных от реализации квартир 108, 69, 114, 102, 121, 99, 111, 10, 68, 131, 105, 53, 113 должны быть погашены расходы в порядке пункта 6 статьи 138 Закона о банкротстве в сумме 13 665 566,35 руб.

Вместе с тем, суд области признал ошибочным вывод Фонда о необходимости применения при рассмотрении настоящего обособленного спора положений о старшинстве залогодержателей.

В данном случае, учитывая правовую природу требований Фонда, а также принимая во внимание наличие иного залогодержателя - ООО «Инжсервис», требования которого возникли  в связи с финансированием  строительства объекта незавершенного строительства на основании сделок, заключенных с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 Закона о банкротстве, суд области пришел к выводу о возможности применения при  рассмотрении настоящего обособленного спора для расчета выплаты залоговым кредиторам режима горизонтальной залоговой множественности, то есть необходимости пропорционального распределения между залоговыми кредиторами (Фондом и ООО «Инжсервис») денежных средств, полученных от реализации квартир второго этапа строительства.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что Фонду от реализации спорных квартир подлежали выплате 67 349 404, 21 руб., исходя из расчета, указанного на стр.22-25 обжалуемого судебного акта.

Материалами дела подтвержден факт выплаты Фонду денежных средств в сумме 63 868 030 руб. от реализации квартир второго этапа строительства, по которым Фондом было выплачено возмещение гражданам участникам долевого строительства (л.д.85-122 т.1). Таким образом, арбитражным управляющим ФИО4 Фонду не перечислены денежные средства в сумме 3 481 374,21 руб.

Вместе с тем, принимая во внимание то обстоятельство, что на расчетный счет должника после принятия судом 25.06.2024 обеспечительных мер поступили денежные средства в общем размере 39 912 013 руб., из которых 36 384 513 руб. от реализации квартир во втором этапе строительства (36-38 мин. аудио, видеопротокола судебного заседания от 25.04.2025), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что права заявителя жалобы - Фонда не нарушаются, поскольку требования заявителя могут быть погашены за счет денежных средств, находящихся на счете должника. Как пояснил конкурсный управляющий, в настоящее время распределение денежных средств, поступающих в том числе от реализации квартир в третьем этапе строительства, приостановлено до рассмотрения по существу настоящего обособленного спора.

Более того, как неоднократно указывали арбитражный управляющий ФИО4, ФИО6 и ООО «Инжсервис», в настоящее время имеется возможность полного погашения требований Фонда в процедуре банкротства ООО «Регионстрой», учитывая осуществление мероприятий по окончанию строительства второго и третьего этапа.

Доводы лиц, участвующих в деле, о возможном полном погашении требований заявителя жалобы - Фонда не оспариваются.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о недоказанности заявителем жалобы наличия в действиях конкурсного управляющего признаков недобросовестного поведения, а также об отсутствии доказательств неисполнения или ненадлежащего исполнения конкурсным управляющим возложенных на него обязанностей, повлекших нарушение прав и законных интересов заявителя, в связи с чем отказал в удовлетворении жалобы.

Одновременно с подачей жалобы Фонд обратился с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета конкурсному управляющему ФИО4 осуществлять распределение денежных средств между кредиторами ООО «Регионстрой», полученные от реализации помещений в жилом доме по адресу: 

<

...> (второй этап строительства) до вступления в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения жалобы Фонда на действия (бездействие) конкурсного управляющего ФИО4, выразившееся в нарушении порядка распределения денежных средств от реализации предмета залога.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 25.06.2024 заявление Фонда о принятии обеспечительных мер удовлетворено, конкурсному управляющему ООО «Регионстрой» ФИО4 запрещено осуществлять распределение денежных средств между кредиторами ООО «Регионстрой», полученных от реализации помещений в жилом доме по адресу: 

<

...> (второй этап строительства) до вступления в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения жалобы Фонда на действия (бездействие) конкурсного управляющего ФИО4, выразившееся в нарушении порядка распределения денежных средств от реализации предмета залога.

В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно отменил обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Орловской области от 25.06.2024.

Приведенные в апелляционной жалобе Фонда доводы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены определения арбитражного суда, поскольку выводов суда первой инстанции они не опровергают, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установил суд первой инстанции, Фонду от реализации спорных квартир уже было выплачено 63 868 030 руб. Вместе с тем, принимая во внимание то обстоятельство, что на расчетный счет должника после принятия судом 25.06.2024 обеспечительных мер поступили денежные средства в общем размере 39 912 013 руб., из которых 36 384 513 руб. от реализации квартир во втором этапе строительства, суд обоснованно пришел к выводу, что права заявителя жалобы не нарушаются, поскольку требования Фонда могут быть погашены за счет денежных средств, находящихся на счете ООО «Регионстрой». Более того, как указано выше, в настоящее время имеется возможность полного погашения требований Фонда в процедуре банкротства ООО «Регионстрой», учитывая осуществление мероприятий по окончанию строительства второго и третьего этапа. Доводы лиц, участвующих в деле, о возможном полном погашении требований заявителя жалобы - Фонда не оспариваются. Учитывая изложенное, суд области пришел к правомерному выводу о недоказанности заявителем наличия в действиях конкурсного управляющего признаков недобросовестного поведения, а также об отсутствии доказательств неисполнения или ненадлежащего исполнения конкурсным управляющим возложенных на него обязанностей, повлекших нарушение прав и законных интересов заявителя.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Активтраст» о необходимости изменения мотивировочной части определения с указанием на то, что требования ООО «Инжсервис», возникшие из инвестиционного договора от 24.10.2022, являются затратами должника, подлежащими возмещению в порядке пункта 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве, судебной коллегией отклоняются, так как не влияют на выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы Фонда на действия (бездействие) арбитражного управляющего ФИО4 Заявителями жалоб не представлены ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции, достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие ненадлежащее исполнение конкурсным управляющим возложенных на него обязанностей, совершения им действий (бездействия), повлекших за собой причинение ущерба кредиторам или должнику. Иное толкование заявителями положений законодательства о банкротстве, а также иная оценка обстоятельств настоящего обособленного спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права. 

В данном случае, предметом рассмотрения настоящего обособленного спора являлась оценка судом действий (бездействия) арбитражного управляющего ФИО4, обжалуемое определение суда первой инстанции не носит обязывающего характера в части требований  ООО «Инжсервис», возникших из инвестиционного договора от 24.10.2022, и порядка их возмещения, резолютивная часть судебного акта соответствующих указаний не содержит. В связи с чем, ООО «Активтраст» не лишено права на обращение в суд с отдельными разногласиями по данному вопросу в рамках самостоятельного обособленного спора, в рамках которого будут оценены доводы ООО «Активтраст» и вынесен судебный акт, регламентирующий статус требований «Инжсервис», возникших из инвестиционного договора от 24.10.2022, и порядок их возмещения.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу пункта 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены определения суда не имеется.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2025 исполнение определения Арбитражного суда Орловской области от 15.05.2025 по делу №А48-4675/2019 в части отмены обеспечительных мер, принятое определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2025, приостановлено до рассмотрения апелляционных жалоб по существу. В связи с рассмотрением настоящих жалоб, исполнение обжалуемого определения подлежит возобновлению.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Орловской области от 15.05.2025 по делу № А48-4675/2019 оставить без изменения, апелляционные  жалобы - без удовлетворения.

Приостановление исполнения определения Арбитражного суда Орловской области от 15.05.2025 по делу №А48-4675/2019 в части отмены обеспечительных мер, принятое определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2025, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                    В.В. Ботвинников

Судьи                                                                          Е.А. Безбородов

ФИО1