Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-5622/2020

30 ноября 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2020 года.Полный текст  постановления изготовлен 30 ноября 2020 года.

          Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей  Дроздовой В.Г., Усенко Ж.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 29.06.2020;

от индивидуального предпринимателя ФИО4:  ФИО3, представитель по доверенности от 20.09.2019;

от Администрации города Хабаровска: ФИО5, представитель по доверенности от 11.10.2019 № 1.129-249; 

от Комитета государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края: ФИО6, 26.12.2019 № 1-17-6

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

на решение от  11.09.2020

по делу № А73-20476/2018

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску индивидуальных  предпринимателей  ФИО2 (ОГРНИП 308272106500020, ИНН 

<

***>)  и ФИО4 (ОГРНИП 304272136600056, ИНН 

<

***>)

к  Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>,                             ИНН 

<

***>)

о  признании права собственности

встреченному иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к  индивидуальным  предпринимателям  ФИО2 (ОГРНИП 308272106500020; ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 304272136600056; ИНН 

<

***>)                     

о  сносе самовольной постройки

третьи лица: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, общество с ограниченной ответственностью «Востокмедбизнес», Комитет государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели ФИО2,  ФИО4, (далее - ИП ФИО2, ИП ФИО4, предприниматели, истцы) обратились в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации города Хабаровска (далее - Администрация) о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 1 233,1 кв.м., инвентарный  № 29271, расположенное по адресу: 

<

...>. По заявлению возбуждено производство по делу  № А73-20476/2018.

        В свою очередь, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее - МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО, территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к индивидуальным  предпринимателям  ФИО2 и ФИО4 с исковыми требованиями,   уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязать  в срок, не превышающий шести месяцев с даты вступления решения суда в законную силу, привести объект капитального строительства – административное здание, с кадастровым номером 27:23:0030412:17, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030412:2200 по адресу:   

<

...>, общей площадью 283,3 кв.м., в первоначальное состояние, существовавшее до проведения работ по его реконструкции, в соответствии с техническим паспортом КГУП «Хабкрайинвентаризация» по состоянию на 22.11.2011; запретить эксплуатацию спорного объекта капитального строительства до приведения его в первоначальное состояние.

        По заявлению возбуждено производство по делу  № А73-20864/2018.

         Определением суда от 23.01.2019 указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела №А73-20476/2018.

          К участию в деле в качестве третьих  лиц, не заявляющих о самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, общество с ограниченной ответственностью «Востокмедбизнес»,  Комитет государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края (далее  -  ФАУГИ,  ООО «Востокмедбизнес», Комитет госстройнадзора Правительства края, третьи лица).

          Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 11.09.2020 за предпринимателями признано право собственности на  объект недвижимости:  нежилое здание, общей площадью 1233,1 кв.м., инвентарный  № 29271, расположенное по адресу: 

<

...>. В удовлетворении исковых требований МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, МТУ Росимущества обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателей и удовлетворить требования МТУ Росимущества.

В обоснование доводов жалобы указывает на неполное выяснения обстоятельств дела, неправильное применение судом норм материального права. Приводит доводы о недобросовестном поведении истцов. Предприниматели  имели  возможность не начинать  строительно-монтажные  работы до получения разрешения на строительство. Привлеченными  специалистами не были рассмотрены все вопросы соответствия здания требованиям безопасности, доступности здания для инвалидов и других групп населения, безопасного уровня воздействия на окружающую среду, энергетической эффективности.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2020  апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено в заседание на 26.11.2020  в 09 часов 40 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

Истцы направили  отзыв на жалобу, в котором просил оставить решение суда без изменения как законное и обоснованное, привели доводы о наличии чинимых МТУ Росимущества препятствий в оформлении прав на   земельный  участок, невозможности получения  формальных правоустанавливающих документов,  что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами. Кроме того, до переоформления прав на землю,  действовал договор аренды  № 33-О от 29.03.2017,  условия которого позволяли  арендаторам производить строительство зданий и сооружений без согласия собственника. Со стороны истцов отсутствует очевидное и намеренное недобросовестное поведение. Истцы в  период с 2012 года собирали документы, которые возможно было получить без предоставления в уполномоченный орган подтверждение оформленного права собственности: подготовили проект реконструкции (2012 год), схему земельного участка под зданием; предпринимали меры к получению технических условий, которые не получены в связи с отсутствием прав на земельный участок, получили градостроительный план земельного участка; после получения распоряжения о предварительном согласовании предоставления участка от 10.08.2017 обратились в Департамент архитектуры, строительства и  землепользования администрации города Хабаровска, приложив документы в соответствии со статьей  51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (2018), при этом, к заявлению о выдаче разрешения на строительство был также приложен градостроительный план участка. В предоставлении разрешения и акта ввода в эксплуатацию Департаментом отказано, со ссылкой на предоставление не полного пакета документов  (отказ от 21.11.2018 №01-92/12780). Ответ являлся формальным.

Поскольку предприниматели предпринимали меры к оформлению земельного участка, получению иных документов для получения разрешения на реконструкцию объекта, действия предпринимателей являются добросовестными, разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию объекта не получены своевременно по независящим от предпринимателей обстоятельствам, что установлено,  в том числе, постановлением АС ДВО от 22.10.2019 №Ф03-4280/2019 по  делу №А73-504/2019.

Администрация, Комитет госстройнадзора Правительства края  направили письменные  отзывы на жалобу, в которых  привели доводы о согласии с доводами жалобы, полагали  решение подлежащим отмене. 

    В судебном заседании апелляционного суда представитель предпринимателей дала пояснения по существу спора, просила оставить решение суда без изменения.

   Представители Администрация, Комитета  госстройнадзора Правительства края в судебном выступлении поддержали доводы отзыва на  жалобу  МТУ Росимущества,  просили отменить решение суда и удовлетворить жалобу.

 Заявитель жалобы, ФАУГИ,  ООО «Востокмедбизнес», извещенные о рассмотрении дела, явку представителей в заседание суда не обеспечили

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие не явившихся представителей.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дел и установлено судом, в долевой собственности ФИО2 и ФИО4 (доля в праве 2/3 и 1/3 соответственно) находилось  производственное одноэтажное нежилое здание, литер Б, общей площадью 283,3 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Здание по пер. Засыпной 14 литер Б расположено на земельном участке с учетным кадастровым номером 27:23:000000:0385/003 площадью 9 330 кв. м, который в условиях приватизации недвижимости в 2007 году фактически выбыл из владения земель Министерства обороны Российской; полномочия по приватизации такого земельного участка Российской Федерации перешли к Росимуществу и его территориальному органу в Хабаровском крае.

В отношении указанного земельного участка в 2007 году осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в соответствии с распоряжением ТУ Росимущества по Хабаровскому краю от 29.03.2007 №503, договором аренды от 29.03.2007 №33-0. Договор аренды №33-0 от 29.03.2007 заключен с прежним собственником помещений I (1-6, 11-20), 1 (7-10), расположенных по адресу: 

<

...>, ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества», что подтверждается выписками из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости №№ КУВИ-001/2018-1579014, КУВИ-001/2018-1579039.

С   момента регистрации перехода права собственности на помещения I (1-6, 11-20), I (7-10) - 05.05.2010, в результате объединения которых, 23.07.2012 за предпринимателями зарегистрировано право собственности на здание общей площадью 283,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> Литер Б, предприниматели, как покупатели указанного здания, приобрели право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен или нет договор аренды между предпринимателями и ТУ Росимущества по Хабаровскому краю.

 Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам № А73-3979/2014, № А73-13241/2015, № А73-16967/2016 Арбитражного суда Хабаровского края при оспаривании предпринимателями действий Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (ныне - Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области) с участием сторон и не подлежат доказыванию.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.07.2016 №  Ф03-3150/2016 по делу № А73-13241/2015 признано незаконным решение ТУ Росимущества, изложенное в письме от 26.08.2015 № 8066.1-08. Суд обязал МТУ Росимущества повторно с учетом землеустроительных документов рассмотреть заявление предпринимателей ФИО2 и ФИО4 о согласовании границ земельных участков площадью 988 кв. м, 442 кв. м, расположенных по пер.Засыпному, 14Б в г. Хабаровске.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 14.06.2016 по делу №  А73-5132/2016 удовлетворены требования предпринимателей ФИО4 и ФИО2 о признании незаконным решения ТУ Росимущества, выраженного в письме от 22.12.2015 №12456.1-08 «О земельном участке», письме от 15.03.2016 № 1728.1-08 «О земельном участке», об обязании ТУ Росимущества согласовать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 988 кв. м под зданием, расположенным по пер. Засыпному, 14Б в г. Хабаровске на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:385/003.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.02.2017 по делу № А73-16967/2016 удовлетворены требования предпринимателей ФИО4 и ФИО2 о признании незаконным решения ТУ Росимущества, выраженного в письме от 26.10.2016 № 8316.1-08 «О земельном участке», об обязании выдать решение об утверждении схемы расположения земельного участка.

Суд признал незаконным решение ТУ Росимущества, выраженное в письме от 26.10.2016 № 8316.1-08 «О земельном участке», а также обязал ТУ Росимущества выдать предпринимателям ФИО4 и ФИО2 решение об утверждении схемы расположения земельного участка, а также решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 988 кв. м, под зданием, расположенным по переулку Засыпному 14 Б  в г. Хабаровске.

10.08.2017 во исполнение решения Арбитражного суда Хабаровского края от 15.02.2017 по делу № А73-16967/2016 МТУ Росимущества издано распоряжение №  181 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждении схемы расположения земельного участка».

В соответствии с распоряжением от 10.08.2017 № 181 предварительно согласовано предоставление предпринимателям ФИО4, ФИО2 земельного участка: ЗУ1, общей площадью 988,0 кв. м, под зданием, расположенным по адресу: 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный в территориальной зоне ЦО, подзоне ЦО-2, который предстоит образовать из земельного участка с кадастровым номером 26:23:0000000:385/3, местоположением: Хабаровский край, г. Хабаровск, Волочаевский городок, из земель категории - земли населенных пунктов.

Кроме того, распоряжением МТУ Росимущества от 10.08.2017 №  181 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, являющаяся неотъемлемой частью настоящего распоряжения, с целью раздела земельного участка с кадастровым номером 23:0000000:385/3, местоположением: Хабаровский край, г. Хабаровск, Волочаевский городок, из земель категории - земли населенных пунктов, в том числе земельный участок в кадастровом квартале 27:230000000, в точках от н1-н1, общей площадью 988,0 кв. м, под зданием, расположенным по адресу: 

<

...>  в г. Хабаровске, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный в территориальной зоне ЦО, подзоне ЦО-2.

На основании распоряжения МТУ Росимущества от 10.08.2017 №  181 образован земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, площадью 988 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией 31.10.2017 (запись о регистрации №  27:23:0030412:2200-27/001/2017-1).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 03.04.2018 по делу №  А73-1068/2018 удовлетворены требования предпринимателей ФИО4 и ФИО2 о признании незаконным решение МТУ Росимущества от 09.01.2018 № 00014.1-08 о возврате ИП ФИО4 и ИП ФИО2 заявлений о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200.

02.02.2018 с сопроводительным письмом №  835.1-08 МТУ Росимущества направило в адрес предпринимателей ФИО4 и ФИО2 проект договора купли-продажи №  1 от 02.02.2018 земельного участка с кадастровым номером № 27:23:0030412:2200.

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи N 1 от 02.02.2018 МТУ Росимущества (продавец) обязуется передать в общую долевую собственность, а предприниматели ФИО4 и ФИО2 (покупатели) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации в соответствии с записью в ЕГРН от 31.10.2017 №  27:23:0030412:2200-27/001/2017-1, из земель категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, площадью 988 кв. м, местоположением: 

<

...>, с разрешенным использованием: Административное здание, в границах, указанных в ЕГРН.

Предприниматели ФИО4, ИП ФИО2 оспорили в судебном порядке выкупную стоимость земельного, обратились в Арбитражный суд Хабаровского края с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи №  1 от 02.02.2018 в этой части установления цены участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости (дело № А73-4205/2018).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.06.2018 по делу № А73-4205/2018, в удовлетворении требований предпринимателей отказано. Апелляционная и кассационные жалобы предпринимателей оставлены без удовлетворения (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2018 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.02.2019), а также отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (определение от 03.04.2019 № 303-ЭС19-4103).

Предприниматели ФИО4, ФИО2 полагая договор купли-продажи №  1 от 02.02.2018 заключенным на условиях МТУ Росимущества, платежными поручениями № 51 от 26.12.2018, № 38 от 27.12.2018 на общую сумму 2 227 584,33 руб. произвели оплату по договору купли-продажи № 1 от 02.02.2018.

Платежными поручениями от 29.12.2018 №№  752566, 752565 МТУ Росимущества возвратило предпринимателям оплаченные ими денежные средства, в связи с ранее направленным письмом о недействительности договора.

Вступившим в законную силу решением  Арбитражного суда Хабаровского края от 03.06.2019 по делу №  А73-504/2019 по иску предпринимателей ФИО4 и ФИО2  признано незаконным решение МТУ Росимущества, выраженное в уведомлении от 21.12.2018 исх. №  11241.1-08 об отказе от договора купли-продажи № 1 от 02.02.2018, признаны   законными действия МТУ Росимущества по возврату оплаты по договору №  1 от 02.02.2018 платежными поручениями №№  752566, 752565 от 29.12.2018;  МТУ Росимущества  обязано исполнить договор №  1 от 02.02.2018 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200 площадью 988 кв. м, расположенный по адресу 

<

...>, принять оплату по договору, произвести действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок.

В свою очередь, МТУ Росимущества  ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора купли-продажи №1 от 02.02.2018 в связи с нахождением на нем здания с иными техническими характеристиками и целями использования, обращалось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 09.01.2020 по делу № А73-10543/2019 (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.07.2020)  в иске отказано.

После вступления указанных судебных актов в законную силу в соответствии с  договором купли-продажи №1 от 02.02.2018,  актом приема-передачи от 14.11.2019; сведениями из ЕГРН от 19.03.2020 в отношении правообладателя - ФИО4; сведениями из ЕГРН от 19.03.2020 в отношении правообладателя - ФИО2  за предпринимателями зарегистрировано  право  общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, расположенный по адресу: 

<

...>.

 При этом, право на выкуп земельного участка возникло у предпринимателей с даты первого обращения в ТУ Росимущества о передаче участка в собственность предпринимателей, а именно с 18.05.2012, однако не было реализовано   предпринимателями по вышеуказанным обстоятельствам.

    Договор аренды земельного участка № 33-О от 29.03.2007, заключенный предпринимателями с предыдущим собственником помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, содержал условия, дающие право возводить на участке здания, строения и сооружения в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации (пункт 5.3.2. договора). 

В указанный период предпринимателями в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, за счет собственных средств,  осуществлена реконструкция принадлежащего им здания, расположенного по адресу: 

<

...> Литер Б, в результате общая площадь здания увеличена до 1 233,1 кв.м., что подтверждается техническим паспортом здания от 21.06.2018.

Предприниматели обращались в Администрацию о вводе  спорного здания в эксплуатацию, на что был получен ответ о необходимости решения указанного вопроса в судебном порядке. 

 Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения                                  предпринимателей  в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на реконструированный объект основании положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В свою очередь,       МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО, ссылаясь на регистрацию права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, незаконность возведения (реконструкции) здания, расположенного на указанном  земельном участке, обратилось в арбитражный суд с требованием о приведении объекта капитального строительства  в первоначальное состояние, существовавшее до проведения работ по его реконструкции. 

  Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, выслушав позицию представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) способами, в том числе признания сделок недействительными, присуждения к исполнению обязанности в натуре, а также иными способами, предусмотренными законом, целью которых является в любом случае восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

   В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункта 2 статьи 222 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №  10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов  №  10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В  пункте 28 постановления постановление Пленумов  №  10/22 разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В  соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов). 

Частью 1 статьи 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как следует из дела,  земельный участок с кадастровым номером  с кадастровым номером 27:23:0030412:2200 в границах которого осуществлена реконструкция,  первоначально использовался на правах аренды по договору № 33-О от 29.03.2007  предыдущим  собственником  здания ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества» с правом осуществления  строительства, а затем перешел в собственность  предпринимателей.  

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ)  при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

 Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Право на выкуп земельного участка возникло у предпринимателей с даты первого обращения в ТУ Росимущества о передаче участка в собственность предпринимателей, а именно с 18.05.2012, однако не было реализовано по независящим от предпринимателей обстоятельствам.

В соответствии со статьей  36 Земельного кодекса, в  действующей на  18.05.2012 редакции,  собственники помещений в объекте недвижимости имеют право обращения за выкупом земельного участка такого здания. 

Истцы являлись собственниками помещений, которые в совокупности составляли все здание, что подтверждено судебными актами по делу №А73-3637/2012, которым также установлено отсутствие реконструкции здания на дату 21.05.2012.

При этом, МТУ Росимущества по Хабаровскому краю и ЕАО  длительное время уклонялось от формирования земельного участка под принадлежащим  предпринимателям объектом недвижимости, в связи с этим на него возложены обязанности по принятию решения о предоставлении в собственность предпринимателям спорного участка и заключению с ними договора купли-продажи; который является заключенным, подписан уполномоченными лицами, содержит все существенные условия, земельный участок передан покупателям (истцам) и находится в их фактическом владении; надлежащее исполнение договора со стороны покупателей подтверждено документально. 

Данные установлены по приведенным судебными актами по указанным выше делам № А73-504/2019, А73-3979/2014, № А73-13241/2015, № А73-16967/2016, № А73-5132/2016, № А73-1068/2018, № А73-4205/2018 и не подлежат повторному доказыванию.

Суды признали, что действия  МТУ Росимущества по одностороннему отказу от договора купли-продажи 1 и уклонение от дальнейшего исполнения сделки противоречит принципу добросовестности участников гражданских правоотношений  и фактически направлены исключительно на преодоление вступивших в законную силу судебных актов по ранее рассмотренным спорам с участием тех же лиц, что является недопустимым в силу положений статьи 16 АПК РФ и положений статей 1,10 ГК РФ.

Судами установлено, что правовая неопределенность в отношении статуса спорного земельного участка и невозможность длительное время оформить права на него, объективно не позволяло предпринимателям предпринять меры по легализации принадлежащего им объекта недвижимости, в том числе с учетом действующей в настоящее время редакции абзаца 4 пункта 2 статьи 222 ГК РФ, допускающей приведение самовольных построек в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

В такой ситуации судами не выявлено оснований для выводов о наличии злоупотребления правом со стороны предпринимателей, в отличие от установленного факта недобросовестного поведения ответчика (МТУ Росимущества по Хабаровскому краю и ЕАО).

 В соответствии с правовой позицией сформулированной  определением  Верховного Суда  Российской Федерации от 26.05.2020 №306-ЭС 19-19642 относительно условий признания права собственности на самовольно возведенный объект со ссылками на определения Конституционного суда Российской Федерации  от 29.01.2015 № 101-О и 27.09.2016 № 1748-0:

1) пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации;

2) отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения;

3) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

4) иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Указанное условие направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на се строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения;

5) разъяснение пункта 26 постановления Пленума № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежащим образом обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. 

Подобное прочтение пункта 26 постановления Пленумов  № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения, и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления Пленумов  № 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10. Названная правовая позиция  согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом № 143 и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Признаками отсутствия недобросовестного поведения относятся: подготовка проектной документации и технический план объекта; меры, предпринятые к получению разрешения после их завершения; формальный и мотивированный отказ в предоставлении разрешения на строительство.

По делу установлено, что после приобретения здания в собственность, предприниматели с мая 2012 года предпринимали действия, направленные на получение земельного участка под зданием в собственность.

В соответствии с подпунктом  1 пункта  7 статьи  51 ГрК РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок. 

Вместе с тем, обязательный для получения разрешения на строительство документ - документ о праве собственности на земельный участок предприниматели не могли получить на протяжения длительного периода  времени, что установлено судебными актами по делам №№ А73-3979/2014, А73-13241/2015, А73-5132/2016, А73-16967/2016, А73-1068/2018, A73-504/2019, A73-10543/2019.

В период с 2012 года предприниматели собирали документы, которые возможно было получить без предоставления в уполномоченный орган подтверждение оформленного права собственности: подготовили проект реконструкции (2012 год), схему земельного участка под зданием; предпринимали меры к получению технических условий, которые не получены в связи с отсутствием прав на земельный участок, получили градостроительный план земельного участка; после получения распоряжения о предварительном согласовании предоставления участка от 10.08.2017 обратились в Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска, приложив документы в соответствии со статьей  51 ГрК РФ (2018), при этом, к заявлению о выдаче разрешения на строительство был также приложен градостроительный план участка. 

В предоставлении разрешения и акта ввода в эксплуатацию Департаментом отказано, со ссылкой на предоставление не полного пакета документов  (отказ от 21.11.2018 №01-92/12780). 

Поскольку предприниматели предпринимали меры к оформлению земельного участка, получению иных документов для получения разрешения на реконструкцию объекта, действия предпринимателей являются добросовестными, разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию объекта не получены своевременно по независящим от предпринимателей обстоятельствам, что установлено,  в том числе, постановлением АС ДВО от 22.10.2019 №Ф03-4280/2019 по  делу №А73-504/2019.

Согласно градостроительному  плану земельного участка, подготовленного по запросу предпринимателей,  здание находится в зоне ЦО-2, для которого основным видом разрешенного использования является административное здание. Минимальный размер участка составляет 800 кв.м., максимальный - 1 100 000 кв.м., минимальное количество этажей - 1, максимальное - не ограничено.

В соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО7 от 15.05.2018, спорное здание находится в зоне ЦО-2,  площадь 988 кв.м. в границах земельного участка с кадастровым номером необходима и достаточна для эксплуатации, содержания и использования реконструированного здания. На странице 28 заключения содержится вывод о реконструкции здания за счет надстройки этажей без изменения внешних границ здания. На стр. 20-21 указанного заключения имеется вывод о нахождении реконструированного здания в границах земельного участка.  

 В соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО8 от 01.09.2020, по результатам геодезических работ, определенные координаты поворотных точек контура основной части административного здания по адресу: 

<

...> находятся в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200.

 Представленное МТУ Росимущества заключение специалиста–кадастрового инженера ФИО9 от 31.08.2020 оценивается критически, поскольку в заключении отсутствуют сведения о геодезических координатах здания, соответственно, при отсутствии такой информации в исследовательской   части   заключения   специалист, не обосновывая, пришел к выводу об отступах здания от границ земельного участка, что также отразил на схеме расположения строения.   

Отсутствие в исследовательской части геодезических координат не позволяет проверить  правильность выводов специалиста и   прилагаемой   схемы, что   подвергает  сомнению достоверность представленного документа. 

Указанное заключение   противоречит заключениям кадастровых инженеров ФИО7 и ФИО10 

В соответствии с заключением  ФИО7 от 15.05.2018  здание полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, в подтверждение чего приведены геодезические координаты и схема расположения здания на земельном участке. Осмотр  здания и земельного участка производился кадастровым инженером   совместно с представителями МТУ Росимущества и предпринимателей.

Из заключения кадастрового инженера ФИО8 от 01.09.2020 следует, что поворотные точки контура основной части здания   расположены в границах земельного участка.

Указанные заключения от 15.05.2018 и от 01.09.2020 содержат информацию об определении координат поворотных точек контура здания,  оснований сомневаться в объективности заключения указанных специалистов у суда не имеется, поскольку они содержит подробное описание проведенного исследования,  противоречий  не установлено. 

   Оценив  данные заключения  кадастровых инженеров ФИО7 и ФИО10 по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям закона, суд на основании статей  64, 71  АПК РФ принял  их в качестве доказательства по делу. 

 Доводы жалобы об отсутствии документов подтверждающие соответствие объекта обязательным требованиям  не принимаются, поскольку противоречат имеющимся в деле документам: экспертным заключением ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае» от 24.07.2020 № 2720/01.11/14/1383/2020, заключением ООО «Дальневосточный энергетический центр» от 29.06.2020 № 28 с приложением Протоколов профилактических испытаний и электрических измерений в электроустановках потребителей до 1000 В, экспертным заключением ООО «Аудит безопасности» от 29.05.2020 № 43 с приложением Отчета по оценке пожарного риска в здании, заключением специалиста ООО «Эко плюс» от 08.05.2020 № 13-т/2020.

  Указанные заключения  подтверждает, что объект недвижимости не создают угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует санитарно-эпидемиологическим, пожарным,  строительно-техническим  и иным нормам и правилам.  

 Представленными заключениями специалистов подтверждается, что  техническое состояние конструкций здания в целом является работоспособным, работы на объекте выполнены с соблюдением строительных норм и правил; состояние строительных конструкций исправное, не представляет опасности для жизни и здоровья людей.  Нарушений требований технических регламентов и других нормативных актов в области строительства, в том числе пожарной безопасности, не установлено. 

Оценив представленные предпринимателями документы по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел  к выводу о подтверждении соответствия спорного здания требованиям пункта  3 статьи  222 Гражданского кодекса. 

 Спорный объект возведен на земельном участке, принадлежащем на момент рассмотрения спора предпринимателям на праве собственности, вид разрешенного использования которого позволяет строительство здания.  Здание соответствует требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; само по себе отсутствие в данном случае  акта ввода в эксплуатацию не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

На основании изложенного, суд правомерно установил отсутствие обстоятельств, препятствующих  удовлетворению иска в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в связи с чем отказал в требованиях МТУ Росимущества о приведении объекта в первоначальное состояние.

 Суд также учитывает, что  на момент рассмотрения спора по существу, с учетом нахождения земельного участка с кадастровым номером  27:23:0030412:2200, в границах которого расположен спорный объект, в собственности предпринимателей, МТУ Росимущества утратило право на участок и соответственно требовать привести объект в первоначальное состояние, до его реконструкции. МТУ Росимущества не обосновало  каким образом нарушаются его права.

При изложенных обстоятельствах, принятое судом первой инстанции решение признается законным и не подлежащим отмене. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены решения, а также для принятия доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от  11.09.2020  по делу № А73-20476/2018  Арбитражного суда Хабаровского края оставить  без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

В.Г. Дроздова

Ж.А. Усенко